养老地产行业分析报告Word下载.docx
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（1）泰康人寿：
幸福有约.....19
（2）合众人寿：
合众优年.....20
（3）平安保险：
落户浙江.....21
（4）中国太平：
梧桐人家.....22
二、养老地产的前世......22
1、美国养老地产：
市场集中度不高，资本收益约为10%............23
（1）始于1960，成于金融工具..............23
（2）已形成多种细分市场，资本收益率约为10%.25
2、日本养老地产：
政府主导，出租为主，主体多元化................27
（1）始于70年代，成于《护理保险制度》..........27
（2）日本养老地产出租为主，开发主体多元化.....28
3、他山之石：
对我国的借鉴......30
三、养老地产的未来......31
1、中国现在正处于养老地产发展的四个阶段的起步阶段，预计在2020年能
够进入成长期，迎来高速发展....31
（1）起步阶段：
劳动密集型，低毛率、无序竞争、没有固定商业模式.31
（2）成长阶段：
技术密集型，高速成长，商业模式逐渐清晰.................31
（3）成熟阶段：
资本密集型，品牌、口碑地位突出，商业模式清晰.....32
（4）分化阶段：
资本密集型为依托的专业化服务，个性化，高毛利.....32
2、我国养老地产趋势判断..........34
四、相关企业36
1、积极试水，准备充分..............37
2、资金充足，成本较低..............38
3、已经上升到公司战略层面，执行力较强39
五、主要风险40
1、观念的转变不及预期..............40
2、可能没有成功的商业模式可以复制........41
本报告对养老地产的模式进行了进一步的梳理，结合中国国情，我们得到的基本观点如下：
中国养老地产仍然有很大的市场，养老地产是养老服务产业的核心载体，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。
1）中国人口老龄化加剧形成养老地产最基本的需求，而老年人的财富聚集效应和传统居家养老观念的转变也为市场带来新的契机。
2）而养老地产处于养老服务产业的上游，能够承载整个养老产业，是形成养老生态的核心的环节。
3）保守测算，我国年增加机构养老地产面积估计为住宅年销售面积的1.5%，考虑社区养老后，中性假设下，约增加6%的年销量需求，市场空间很大。
中国的养老地产仍处于起步探索阶段，预计在2020年会进入高速扩张期。
1）现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老地产仍处于探索起步阶段。
2）预计到达2020年，65岁以上人口占比达到12%，养老地产运营商也应该找到适合自身扩张的商业模式，政府也会制定相应的鼓励政策，我们预计各方面已经达到足够成熟的条件来支持养老地产高速扩张
现在试水的养老地产运营商主体主要分为房地产开发商和保险公司。
1）房地产开发商的包括万科、保利、远洋、绿地等多家公司，其中万科幸福汇、保利和熹会运营较为成熟，尤其是保利和熹会基本已经达到满入住状态。
但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，仍旧处于探索阶段。
2）保险公司包括泰康、合众、平安、太平等，泰康
人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟，其基本模式都是与保险产品挂钩，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。
房地产开发企业和保险资金在养老地产业务运营商各有千秋，它们相互配合，相互补充，共同完善中国的机构社区养老市场体系。
1）房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏，另外可以以租售结合的形式，满足不同客户类型的需要，比较灵活；
2）保险公司的优势在于资金和产业链联动。
保险公司将保险产品与养老地产挂钩，通过销售保险产品的形式，客户更易接受；
而且保险公司资金雄厚，属于资本密集型企业，而且资金久期较长，与养老地产更为匹配。
一、养老地产的今生
老龄人口需求呈升温态势
我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；
而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。
这些都为养老地产的发展带来了新的契机。
（1）老龄加剧带来新需求
2012年中国65岁以上老人占比8.7%，逆抚养比8.4，已经步入老龄化社会十多年。
根据联合国教科文组织制定的标准，60岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。
我国2001年65岁以上人口就已达到7.0%，按联合国标
准即已步入老龄化社会了。
2014年，我过65岁以上老人有1.38亿，占比达10.1%。
从老年人逆抚养比的角度来看，我国老年人逆抚养比一直稳步下降，2014年为7.3，意味着平均一个65岁的老人由7.3位15-64岁的劳动人口抚养。
而按照通常定义，到了5个年轻人养活1个老年人的时候，就已进入“深度老龄化”了；
按照当前趋势，我国进入深度老龄化，也就是未来几十年的事情。
（2）财富效应助长新空间
老人财富增多为市场提供强有力的支撑。
根据我国经济发展的进程来看，中国的财富积累大部分在60后、70后手中，而这部分人群在2020年、2030年之后也会迈入老龄人口的群体中。
随着高消费老龄人口的增多，老龄人群会更加注重消费的多元化和服务的专业化，这为将来的养老住宅市场专业化的发展提供了强有力的支撑。
（3）观念转变迎来新契机
家庭组合在不断发生变化，传统养老矛盾突出。
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“
核心家
庭”、“三口之家”的比重在不断上升；
且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。
观念转变使得养老住宅更易于接受。
随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的，接受程度也会住家增强。
产业政策市场多面向好
（1）养老地产处于养老产业链的上游，承载着整个产业
老年人的需求集中于医疗保障服务和产品供应。
不同于18岁以下的未成年人、19-64岁的中年人，老年人的需求结构发生了明显的变化。
65岁以上的老年人逐年失去了赚钱的兴趣和能力，并且随着身体素质的下降，老年人的物质消费主要以满足基本生活为主。
另一方面，老年人对精神生活的需求也有所提高，更倾向于传统的文化娱乐产业，而且对服务医疗的需求大大提升。
养老地产处于养老服务产业链的上游，依托于地产可以衍生出其他养老相关的服务和消费。
养老产业链分为上游的养老地产和养老金融，中游的家政、医疗和文娱服务以及下游的养老用品。
上游的养老金融承载能力较差，而养老地产承载能力极强，不仅可以将医疗服务装入其中成为其地产不可分割的一部分，也可以将养老用品载入其中进行增值或者提供渠道。
因此养老地产的意义不仅仅在于提供所居所
养，更多的意义在于承载着整个养老服务的产业链。
（2）政策助力战略地位逐步提升
国家将养老产业的发展提升到战略高度。
2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站，养老服务消费市场。
政府深刻认识到我国养老服务体系面临的巨大压力，供不应求的现象非常非常明显，且随着中国即将进入快速老龄化阶段，发展养老事业具有国家战略高度。
多地区9073计划意味着约3%的老年人养老地点会是老年地产。
2007年，上海率先宣布，计划在“十一五”期间构建“9073”的养老格局：
90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。
之后，北京也提出类似的9064计划，天津、重庆、四川、黑龙江等也都提出9073计划。
多地区的9073计划意味着，我国的养老格局中，约3%的老年人会在机构等养老地产中度过老年。
（3）养老地产市场空间巨大
预计我国老龄化程度在2060年之前会保持较快速度上升。
根据联合国的预测，我65
岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速
度增长，并会在2060年会达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。
这意味着，未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程。
假设2020年实现全国的9073计划，则年增加老年地产面积估计为住宅年销售面积的1.5%。
我国《老年人权益保障法》规定老年人的年龄起点标准是60周岁，我们这里的测算中采用60岁以上作为老年人口径。
假设我国在2020年使得全国的养老格局达到9073水平，根据民政部的消息，2014年每千名老年人拥有养老床位达25.43张进行测算，2014年床位大约有487万张。
根据联合国预测，我国2020年60岁以上老人2.42亿，3%的人口居住在养老机构里即726万，扣除2014年486万张床位，则六年要建240万个床位，平均每年40万个床位。
假设每个床位占据建面40平（考虑到公共面积可能比较大），则对于每年是1600万平，占2014年10.5亿平住宅销售面积的1.52%
。
而
如果按照9064测算，4%的人口居住在养老机构对应每年的新建面积约为3200万平，占2014年住宅销售面积的3%。
考虑到可自由活动老人等因素（而不局限于机构养老），年增加养老地产数量会要高。
考虑到3%的机构养老主要是养老院式的、针对需要照顾的老年人的，而很多尚能自由活动的老年人可能也会选择换到老年人聚集的、气候环境更适宜的老年住宅里，我们从更广泛意义上计算养老地产需求量究竟有多大。
借鉴他国比例：
英格兰2009年老年专门住宅占65岁以上家庭的9%左右，美国2007年老年住宅的存量占美国65岁以上老年人比例9.5%（若假设一处住宅平均住1.5个人，则比例为14.3%）。
英国和美国基本是在养老地产开始快速发展之后20年左右，养老地产达到一种供给相对充足的状态。
考虑到我国可能具备后发优势，我们在10年和20年达到均衡状态两种假设下进行了测算。
据我们测算，养老地产年平均新增建面可占2014年住宅销售面积1.2%-13.3%，中性假设下在6%左右。
若假设到2025
年底（即用
11年时间），选择居住到养老地产的老年人达到8%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销售面积的6.3%；
若假设养老地产用21年时间达到较均衡水平，2035年选择居住到养老地产的老年人达10%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销面的6.2%。
不同假设下，影响程度在1.2%-13.3%之间。
具体测算见下表。
房企开发商积极进军
房地产开发商正在积极进军养老产业。
养老地产作为夕阳红里的朝阳产业，已引得无数开发商竞相试水。
当前已经涉及养老地产研究和实践的开发商有：
万科、保利、世联地产、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等等。
根据新京报的报道，截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进军养老地产领域。
（1）万科A项目简介
万科：
有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个项目。
根据媒体报道（新华网、腾讯房产、观点地产网），万科在北京幸福汇、香河万科欢乐城和青岛万科城都配建了养老公寓，但普遍面积较小，幸福汇配建的老年公寓约1.7万平，欢乐城和万科城配建的老年公寓都不足1万平；
项目的运营方式包括租售并举和出租模式。
真正属于养老地产范畴应该算作杭州的良渚项目，该项目定位高端，历时八年打造，采取出售使用权的方式，并且配建了各种适合老年人的设施；
但项目最终购买人主要是40多岁的群体，为未来养老准备。
此外，万科在长春还签订框架协议，计划投资120亿打造占地100万平的养老社区和文化产业项目。
现阶段运营比较成熟的是万科幸福汇项目，由于运营时间不久，所以入住率并不高。
万科幸福汇项目紧邻北京房山区窦店镇政府，具有一定的区位优势。
项目配建养老公寓近1.7万平，有床位300张，截止到2015年8月，已经入住了42名老人，由于刚刚运营，所以入住率较低。
万科试水社区养老，上海落地首个社区内嵌入式养老服务中心。
据媒体报道（第一财经日报），2014年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。
通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。
老服务中心可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。
（2）保利地产项目简介
保利地产：
北京和熹会和上海西塘越已经运营。
保利地产已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目；
其中北京西山的和熹会已正式运营。
和熹会是配建于西山林语中的老年公寓，建面约2万平。
项目采取出租形式，截至2015年8月，基本已经住满。
西塘越位于浙江西塘，建面近10万平，采取出售使用权的方式运营。
继北京、上海纯粹养老项目试点后，保利地产广州社区型试点养老项目正式落地入市。
这是保利位于广州珠江新城成熟小区楼盘，经过适老化项目改造而成，在物业方面添加适合老年人生活等设施。
（3）远洋地产项目简介
远洋地产：
背靠大股东中国人寿、联手美国Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌。
远洋地产2013年4月与美国的最大的协助生活养老服务公司Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发运营养老设施。
椿萱茂提供三类养老产品，分别为协助型养护公寓（AL）、一站式颐养公馆（CCRC）、嵌入式全龄社区（CFAA）。
目前远洋在北京规划了三个项目，分别为椿萱茂〃凯健、椿萱茂（北京〃双桥）老年公寓和椿萱茂（北京〃青塔）老年公寓。
2013年8月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂〃凯健投入试营业。
与万科幸福汇拿出一栋楼试点类似，椿萱茂〃凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点，建面近6000平米，床位数约110张，预计2015年底入住率将达到80%。
2014年5月，椿萱茂的第二个养老项目，国内第一家建有专业失智照护楼层的老年公寓，椿萱茂（北京〃双桥）老年公寓的成功开业。
该项目与中国阿尔茨兹海默病协会（ADC）深度合作，建立国内首个专业失智楼层，为失智长辈提供最专业的失智照护服务。
是一个提供专业化针对性服务的老年公寓。
2013年9月，中国人寿认购远洋地产定增，定增资金也可“输血”远洋运作的养老地产项目。
（4）绿地集团项目简介
绿城集团：
养老地产，绿城必须做成的事业。
绿城董事长宋卫平在一次记者会中谈到，养老地产是绿城必须做成的事业。
绿城早在2007年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓，并配套了各种老年设施。
最初该项目采取出售模式，后因出售后服务难组织改为出租。
绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划有6000套养老公寓，总建面50万平，计划2014年交付。
项目采取租售并举的模式，为不同需求的老人提供齐全的配套，并配有占地2万多平的老年大学，是“学院式”的养老模式。
公司表示，虽然养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%，
但不影响绿城
进军养老地产的决心。
公司计划在未来的10年时间里，打造100家养老院。
投资5亿成立专业养老产业公司
凤凰股份2013年10月23日公告称，“公司决定投资5亿元成立专业的养老产业公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理”。
在半年报中，公司也表示，在继续保持和加强文化地产发展战略的同时，以建设新型城镇化和服务老龄化人口为指引，积极探索新的方向，逐步实现文化、医疗、养老与地产的良好结合。
网易财经的报道称，凤凰股份的养老地产项目运作模式初步为，房产开发出来后先作为产权销售；
公司将组建专门机构进行运营，并与知名医疗保健机构合作，为入住业主提供医疗、文化、娱乐等全方位的服务。
2014年3月，
公司与凤凰集团、江苏省人民医院、仁医投资签订了战略合作协议，
共同发展健康养老产业。
双方紧密围绕健康养老产业开展多种形式的合作，合作内容包括健康管理、医疗救护、康复保健、健康养生、养老护理、技术研发、健康教育培训、专业图书出版等。
联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务
2013年8月，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，探索符合中国特点的养老服务模式。
判断养老地产还有三到五年“窗口期”，公司计划在此期间做好资金筹备、项目筛选和人员培训等。
世联目前只做养老地产项目的前期咨询，为做养老地产的开发商服务。
对具体拿地开发、资金筹措等问题，公司暂不涉及。
金地、复星、花样年
金地集团首个养老地产项目2012年开始策划，项目位于上海南翔镇格林世界，探索CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）与ADC（AdultDayCare）相结合的新型模式。
复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司2013年5月在综合养老社区“星堡中环养老社区”正式开业，这也是复星集团首个养老地产项目。
花样年10月1日在深圳月亮湾试营业两个养老服务站，提供医疗、生活、餐饮、精神上的护理服务；
年底，在成都还将有两至三个养老项目开始运营。
保险公司也大举试水
幸福有约
2012年4月，泰康人寿推出首个与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”，开启了险资进军养老地产的先河。
截至2013年5月，泰康之家迅速完成了泰康养老社区在北京、上海、广州等全国一线城市的战略性布局。
养老保险与养老社区有机结合，相得益彰。
根据幸福有约官网介绍，“幸福有约”计划由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险（分红型）”保险和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。
“幸福有约”计划实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合、养老理财和养老消费相结合，标志着养老商业新模式在中国正式落地。
面对高端客户的高端养老社区。
“乐享新生活”是一款养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为一年期趸缴和十年期期缴。
该产品提供从约定年龄开始、按月领取的年金，可作为养老的日常生活费，年金在85岁之前保证领取，85岁之后,客户可继续领取至终身。
“幸福有约”计划的客户在享有保险利益的同时，还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。
保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。
业内首家将养老地产对接保险产品的企业，其模式具有一定的借
鉴意义。
未来5~8年，将通过泰康之家将投资750亿元，在全国7大中心区域，打造10~15个连锁养老社区和覆盖全国的高端医疗服务网络，成为以养老和医疗为特色的中国顶级商业不动产投资商、开发商和服务商。
合众优年
养老地产与传统的养老保险产品对接。
2013年10月，合众人寿合众优年养老社区一期建成，同时合众人寿推出了实物养老保障计划，这是其首次尝试一种全新养老保险产品形态，将养老社区的实物（房子）与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替代传统养老保险产品的现金收益。
合众优年的产品包括AAC活跃长者社区（ActiveAdultCommunity）和CCRC持续照料退休社区。
保险产品直接挂钩实物社区，用现在的钱锁定未来的养老成本。
投保人购买相关养老保险产品后，在保险期满时，如符合条件，即可入住养老社区，不论未来租金水平如何，都无需增添；
如不愿入住养老社区，也可以选择领取现金收益。
除了购买保险产品外，客户还可选择缴费直接入住，以55岁-70
岁的活跃老人社区为例，按照目前
市场价格，除去入门费，每月1350元即可租到二室一厅、服务费每套每月700元。
客户还可以选择“候鸟式养老”的方式，在不同地区的养老社区居住。
低租金面向于中端客户。
与泰康人寿推出的面向高端客户的社区不同，合众养老社区不走高端路线，将主要面对中产阶层客户。
如果选择购买保险产品的方式入住，十年期每年缴费金额约为3-5万元。
由于养老用地只能租不能卖，因此拿地成本远远低于商品用地。
同时，客户入住养老社区后也无需缴纳房产税、遗产税等，所以可以维持较低的租金运营。
落户浙江
布局长三角，“租赁+出售”，盈利模式较为清晰。
中国平安的首个养生养老综合服务社区于2012年9月落户浙江桐乡。
该项目总投资170亿元人民币，总建筑面积约150万平方米。
桐乡是其在长三角养老产业投资上的首个布点，未来还将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点养老社区。
中国平安的盈利模式较为清晰：
“租赁+出售”，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲等三大产品线，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链,打造全龄化、一站式养生养老产业的综合平台。
资金来源于自有资金，避开监管障碍。
中国平安养生养老综合服务社区项目的资金来源，目前均来自於集团的自有资金，不涉及保险资金,因此在政策上不存在任何障碍。
梧桐人家
2014年7月21日，中国太平保险集团（下称“中国太平”）宣布旗下养老社区——“梧桐人家”将于2014年10月开建，主打高端养老市场，项目总投资约37亿元，这是中国太平在国内的首个养老社区。
投资巨大，多线布局，主要集中在一线城市。
中国太平预计在3-5年间完成6-10个养老社区项目，以每个项目20亿-30亿元的规模来测算，中国太平未来5年内将在养老社区的投入约为120亿-300亿元。
“梧桐人家”坐落于上海周浦国际医学园区内，社区占地总面积18.93万平方米，项目总投资约37亿元。
目前项目已经预售出2000余张床位，达社区总入住人数过半。
除了上海“梧桐人家”和无锡项目，接下来中国太平将在包括北京、深圳、海南、珠海等地建养老社区。
高端养老对接保险产品。
“梧桐人家”是集高端养老社区、财富管理、健康管理等为一体的全景养老模式。
上述养老项目将与在中国太平一款名为“悦享金生”的养老保险产品进行捆绑式销售。
简单来说，若购买中国太平“悦享金生”或是新款指定养老产品达到一定保费标准，即可获得“梧桐人家”入住资格。
二、养老地产的前世
探寻了养老地产的今生，我们还要展望养老地产的未来。
而展望未来之前，我们先要探寻一下养老地产的前世，所谓“以史为鉴，可以知兴替”，我们希望通过对国外成熟的养老地产发展历史的探究，
得到中国养老地产发展的一些借鉴，从而在机会来临之时牢牢握住。
我国养老地产现阶段仍处于探索步伐加快期，试点众多，但是大规模的体系化养老生态尚未形成，还未有清晰成
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