置信逸都城城市综合体产物开发.docx
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置信逸都城城市综合体产物开发
《置信逸都城：
城市综合体产品开发与设计标准》
（2013版）
MIE置信逸都城产品线小组
2013年6月
前言：
置信逸都城产品线标准化体系框架图
第一章：
总则3
第一节总则3
第二节术语3
第二章：
置信逸都城商业运作与产品模式3
第一节城镇化时期的战略转型与突破3
第二节城市新区商业地产运作模式3
第三节集团商业模式与产品标准开发3
第三章：
置信逸都城五大开发操作标准3
第一节城市选择3
第二节项目选址3
第三节地块属性3
第四节项目定位3
第五节租售模式3
第四章：
置信逸都城十大产品技术标准3
第一节建筑基地与总平3
第二节业态与建筑策划3
第三节结构设计3
第四节建筑外立面规划3
第五节内部环境规划与设计3
第六节给排水设计3
第七节暖通设计3
第八节强电与弱电3
第九节消防设计3
第十节商业氛围3
第五章：
附录3
置信逸都城产品线标准化体系框架图
（一）
置信逸都城产品线标准化体系框架图
（二）
第一章：
总则
第一节总则
1.1立足于“城市运营商”和“系统生活服务商”的定位，打造置信逸都城标准化产品线，是实现成都置信集团商业差异化战略的长远意义和价值所在。
1.2打造置信逸都城产品线的现实意义在于：
适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑，利于成都置信集团（多项目、多城市、多类型）提高拿地、设计、招采、工程、成本控制及营销等环节的战略导向和标准化，从而增强复制能力和速度。
1.3适用范围：
本规范为置信逸都城标准化产品开发及设计标准，适用于开发建设、经营管理中指导置信逸都城城市综合体项目的规划设计、工程施工、商业经营管理，以及后期改扩建工程等建设全过程的规划设计管理工作。
第二节术语
2.1产品线：
是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。
其特点为：
第一，较长时间的产品积累、经验总结；第二，标准化、可复制。
2.2城市新区：
建设城市新区，成为现代城市发展的必然选择。
由两种情况：
——其一，是指在旧有城区之外规划新建的具备相对的独立性和完整性，具有新型城市景观，以某一个或某几个城市功能为主导的新城区。
城市新区具有自我的独立性，又依托于城市整体；具有自我的城市功能又与旧城区功能相辅相成；
——其二，是指立足于郊区化，地处郊区范围,分担老城区的部分功能，相对于城市传统的中心区、乡村地区，在地域空间上具有相对明确的发展界限的集中城市化区域，具有完整性和独立性的特征的城市功能形态。
2.3城市综合体：
是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体具有超大的空间尺度、立体的交通体系、现代的景观设计以及智能化的配套设施等特点。
2.4购物中心：
指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
2.5商业街：
指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
2.6主力店：
指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。
主力店主要体现的是对客流吸引的核心作用；同时，对整体定位和安全性起到支撑作用。
2.7商业业态：
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。
城市综合体内主要商业业态包括：
购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等，其中购物中心内的业态主要有：
百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院等。
第二章：
置信逸都城商业运作与产品模式
第一节城镇化时期的战略转型与突破
1.11996年-2009年，城镇化率由30.5%提高到46.6%,年均增长近1.2个百分点,2011年末，城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首次超过农村人口。
预测，未来十年我国城镇化率的年均增加率在0.8~1%，到2020年，中国的城镇化率预计在55~56%。
因此，中国城镇化即将迎来战略节点期，也将是城镇化战略转型期。
1.2由于居民消费结构的升级与城镇原居民的住房短缺，以及城镇化快速推进中新进城居民对住房的需求，导致当前城镇化建设仍是中国经济发展的重要引擎，但房地产市场将逐步出现四个转变：
一是由卖方市场向买方市场转变；
二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；
三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；
四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游低产、产业园区地产等转变。
第二节城市新区商业地产运作模式
2.1目前，商业房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。
8大开发商商业地产产品线
企业名称
商业品牌
万达
万达广场
华润置地
万象城、五彩城、欢乐颂
宝龙
宝龙城市广场
中粮置地
大悦城
万科
万科广场、万科大厦、万科红
龙湖
天街系列、星悦荟
保利
保利水城、保利中环广场
中航地产
中航城、九方购物中心
2.2城市综合体商业价值
2.2.1城市扩容，催生商业配套的需求。
城市新区因缺乏商业基础常常陷入“有商不旺”的尴尬。
综合体物业可以更大程度发挥地段的稀缺价值，而且多种物业间实现资源互补，能快速带动人流，在政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下，城市综合体成为共同的选择，被视为发展新区商业的法宝，广泛运用，大量开发。
2.2.2设计、建筑和运营的结合。
通过合适的规划集合不同组成功能为一总体，效果往往比单独的功能更好。
办公室用户在周末和晚间不需要停车场。
而城市综合体中的购物中心部分往往在周末和晚间拥有更多的客流，减少投资和营运成本，并节省有用的空间。
2.3城市新区型综合体项目的发展思路：
第一，前期选址着眼于未来发展潜力；
第二，培育期立足于交通体系完善、业态组合突出娱乐文化休闲等非购物功能；
第三，优化物业服务以及营销手段的创新。
第三节集团商业模式与产品标准开发
3.1置信逸都城概念、特点和优势
置信逸都城是成都置信集团集多年地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是由多种产品形态通过建筑流线合理有机组织形成的综合性建筑群体。
鉴于目前集团商业发展阶段，以项目商业发展理念为依据，置信逸都城大致分为：
第一代产品和第二代产品，其中第一代产品以置信逸都城牡丹新城店为代表，第二代产品以置信逸都城南部新城店为代表,衍生版产品以国色天乡家庭购物中心为代表。
置信逸都城产品线体系框架
置信逸都城牡丹新城店
国色天乡家庭购物中心
置信逸都城南部新城店
置信逸都城芙蓉大道店
产品
物业组合
案例
置信逸都城
第一代产品
购物中心、酒店、写字楼
置信逸都城牡丹新城店
第二代产品
购物中心、商业街区
置信逸都城南部新城店
衍生版产品
购物中心，由主力店构成
国色天乡家庭购物中心
置信逸都城标准版标黄部分由常威力负责，主要为彭州逸都城、益联以及国色天乡家庭购物中心的经济技术指标、效果图以及业态占比等相关数据。
目前，已投入运营为彭州置信逸都城，具备酒店、写字楼和购物中心功能。
置信逸都城项目经济技术指标
总用地面积
55亩
总建筑面积
106000㎡
——购物中心
40000㎡
——酒店
32000㎡
——写字楼
18000㎡
——商业街
16000㎡
——停车位
500个
沃尔玛
13000㎡
苏宁电器
2300㎡
餐饮区
3850㎡
置信逸都城升级版
1.购物中心2.商业街区;
经济技术指标
购物中心
商业街区
总建面
59310㎡
40700
-2F
17800㎡
-1F
22000㎡
1F
10100㎡
14000㎡
2F
10000㎡
8700㎡
3F
9700㎡
8200㎡
4F
9600㎡
永辉超市
15000㎡
太平洋院线
4400㎡
乐园
1200㎡
国色天乡家庭购物中心
经济技术指标
总建面
20000㎡
1F
4000㎡
2F
4000㎡
3F
4000㎡
4F
4000㎡
5F
4000㎡
永辉超市
1F-2F
8000㎡
太平洋院线
3F-4F
4400㎡
3.2置信逸都城物业组合、建设规模及空间要求
城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分，在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。
3.2.1置信逸都城与酒店开发
酒店，为综合体提供流动的居住人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务。
置信逸都城酒店规模建议定位为四星级酒店或者主题精品酒店。
3.2.2置信逸都城与写字楼开发
商务是现代城市的主要功能。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
置信逸都城写字楼开发应顺应项目所在地市场环境而定。
3.2.3置信逸都城与购物中心开发
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，提供生活性和丰富性，满足多样化选择。
置信逸都城购物中心开发重点考虑辐射范围。
3.2.4置信逸都城与公寓开发
居住是城市开发的基本成分，是解决城区居住问题，提供安全的生活空间。
置信逸都城公寓开发结合开发商现金流综合考虑。
3.2.5置信逸都城与商业街区开发
商业街区是城市发展不可或缺的重要组成部分，为置信逸都城开发提供稳定的现金流。
3.3置信逸都城综合体发展模式
基于成都置信集团商业发展战略、市场需求及资源匹配的考量，鉴于城市新区发展的内在逻辑需求，建议置信逸都城综合体发展模式为以商业为核心功能的发展模式，即形成以购物中心+商业街区为核心产品、酒店、公寓、写字楼等为辅助产品的发展模式。
第三章：
置信逸都城五大开发操作标准
第一节城市选择
1.1随着我国经济结构调整的深入与加速，一线城市房地产发展热度降低，二线城市房产开发提速，三四线城市的掘土开发升温。
三四线城市经济发展异军突出，三四线城市的崛起，将成为我国新时期经济发展的新支点。
依托成都置信“城市运营商”的定位及拿地模式，因此，中国三四线城市将成为置信逸都城项目开发的必然趋势。
1.2目前，置信逸都城开发项目聚集在二三四线城市新区范畴。
省份
一线城市
二线城市
三线城市
四线城市
四川
成都
绵阳
遂宁、巴中、彭州
山东
青岛
宁夏
银川
湖南
株洲
第二节项目选址
2.1随着城市中心土地面积的不断缩减和新城社区的不断开拓，新城区化发展的趋势已经成为一种历史的必然。
新区综合体项目有着规模、价格双重优势，将带动周边的成熟生活区的形成，拉动区域地价的升值，获得更多开发利润。
依托集团发展战略及资源匹配，置信逸都城一般选址城市新区副中心或者产业开发区。
2.2置信逸都城城市综合体选址须具备3个条件：
一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势,一般位于新区核心；
二是区域交通便利,可达性强;
三是必须拥有相当数量的固定收入的消费群体。
2.3影响置信逸都城选址的因素：
市场因素，具体包括经济环境、社会环境、自然环境以及基础设施配套；资源因素，具体包括土地资源和人脉资源。
第三节地块属性
3.1容积率与建筑密度
城市综合体属于综合性物业。
因此，土地开发基本原则在土地容积率和建筑密度不变的前提下，寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。
3.2地块属性
3.2.1地块属性之一：
地段属性。
城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，要充分挖掘土地的商业与市场价值，要对城市的肌理、文脉、经济、城市特色深入研究后才能确定项目的功能定位与规模，适度的物业比例与规模是定位的重点。
3.2.2地块属性之二：
尺度属性。
地块进深与面宽，是地块规划重中之重。
尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺），若考虑进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m。
3.3.3地块属性之三：
位置属性。
不同的位置对物业商业价值影响较大，需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。
一般而言，置信逸都城购物中心靠近临街面及十字路口，商业街区靠近住宅楼盘区域。
第四节项目定位
4.1总体定位
产品线类型
产品特征阐述
客群特征
项目定位
代表项目
城市
综合体
系列
新区类
位于城市新兴区域的综合性项目
目标消费人群面向城市全客层，以家庭消费人群为重点
区域
一站式
家庭娱乐型商业中心
彭州
置信逸都城
产业类
大型产业与住宅、商业、办公混合开发的项目
住宅置业人群、产业人群
医学城
置信逸都城
4.2开发体量
置信逸都城在功能选择上根据城市经济特点有所侧重，一般来说，购物中心功能是最基本的组合。
置信逸都城总体建设规模建议控制在10-15万平米。
置信逸都城项目经济技术指标
置信逸都城项目经济技术指标
总用地面积
50-60亩
产品类型
建筑体量（㎡）
总建筑面积
10-15万
——购物中心
3-8万
——酒店
2-3万
——写字楼
1-2万
——商业街区
2-3万
——公寓
2-4万
备注：
置信逸都城综合体以购物中心和商业街区为基础，建筑体量因产品组合而调整。
4.3业态配比
第五节租售模式
置信逸都城需要一个全面的好的规划来定位置信逸都城整体的项目开发，以保证项目对投资者和目标顾客的吸引力，因此，综合体中的不同功能（如零售、酒店、写字楼等）需因地制宜，根据市场需求而调整。
置信逸都城项目租售模式表
置信逸都城项目租售模式
产品类型
租售模式
置信逸都城
租售结合
——购物中心
持有型物业
——酒店
持有型物业
——写字楼
销售型物业、持有型物业
——商业街区
销售型物业
——公寓
销售型物业
销售现金流支撑项目开发
第六节运营模式
商业管理与物业管理，
建议承包模式，运作，运营承包，指标考核
第四章：
置信逸都城-购物中心十大产品技术标准
第一节总平规划常威力负责审核
一、总平面
1.1出入口规划
1.1.1出入口数量与位置：
在确定主次出入口时，应结合主次展示面、主要交通干道、十字路口组合考虑。
通常主入口应朝向人流便于交汇处如十字路口、广场等视觉开阔的位置。
1.1.2购物中心入口，是一项重要的空间形象指标，应具有明显易辨的特性，通常在出入口雨棚上方、建筑视觉焦点处、建筑制高点处等，设置LOGO和项目案名。
成都锦华万达广场，门前商业广场宽阔，结合大型LED为商业活动提够了充足的空间，同时在夜间此处又是附近居民散步等休闲活动的主要场所，通过适当的管理，有效地带动了商业人气。
1.1.3主力店、次主力店、KTV、影院等考虑设计独立的大门，同时与购物中心连通，并安装防盗卷帘门。
1.2广场＆下沉式广场
1.2.1购物中心应设置城市广场作为人流的集散空间，广场一般位于城市主要交通干道交叉口，置信逸都城外广场其规模以2000-3000㎡为宜。
另外也可根据实际体块条件设置大小不同多个小广场。
下沉式商业广场根据用地情况，大则500-800㎡，小则300-400㎡。
1.2.2下沉式广场核心功能：
①在满足消防的前提下，通过专项设计的台阶楼梯、自动扶梯、坡梯等方式让顾客到下沉广场；
②通过艺术表现如喷泉、花园、露亭等或其他公共互动空间让人驻足放松休息，另还可增加下沉广场作为餐饮的外摆空间。
③通过主力店导视、店招、灯光等与地下商业紧密结合，使人群进入购物中心内部。
深圳万象城下沉广场，面积虽小五脏俱全，兼具有水
景观、绿化植被，露台外摆，使用度高，值得借鉴。
1.3地面及地下停车场
1.3.1地下停车场进出口应设于交通量较小的非主干道上。
若因地块及周边建筑因素影响，需要设在较大车流量的道路上时，须在进出口处向后退若干距离，以便车辆进出。
1.3.2地下停车场进出口的规划应配合道路的车型方向以单进单出方式设计，避免使用同一进出口，而形成车流交叉。
若合用时，其宽度不应小于7米，避免出现车辆剐蹭。
单进单出式地下停车场东线示意图
1.3.3机动车与非机动车特性不同，进出口尽量分开。
1.3.4考虑到三四线城市交通工具使用现状（电动车较多）的实际问题。
地面非机动车停车场应在购物中心建筑背侧，设置非机动车位，面积按照每辆电动车0.5㎡面积计算。
1.3.5若地面首层规划有大中型餐饮或其他需要地面停车位的业态，宜规划地上停车。
1.3.6地下停车场的车位配比，按照市场通用配比规则及当地规划技术要求，至少满足每100㎡商业面积配1个车位，以保证当前阶段的使用以及后期的发展空间。
1.4货运通道及卸货区
1.4.1人货分流：
购物中心大宗商品的进出需要货车运输，对于货车行驶的路线应与一般消费者的车辆和行人动线分开，避免相互干扰。
1.4.2充分利用建筑物较偏僻或行人较少到达的位置规划设计，减少对顾客的干扰，如规划困难就利用非经营时间处理。
1.4.3材料应选择抗油污、防滑的材料或技术手段。
1.4.4卸货区的规划有如下要求：
①货区的货车停靠位不少于3个。
②有足够的卸货平台供货物卸载及理货，最窄处不小于2.5m，面积300㎡为宜。
③有合理的高度差，平台高度0.7m~1m居多；
④设置坡道，方便推车上货。
⑤有清晰的标识、冲洗、防水、排污系统。
万象城卸货区
太古广场卸货区
1.5公共空间及无障碍设计
1.5.1购物中心所有通往主要出入口的通道，都需要为视觉及肢体残障人士提供一个安全、直接、平整的无障碍通道，主要由防滑材料构成。
1.5.2距出入口最近的停车位置，应划为无障碍专用停车位。
停车车位的地面，应涂有停车线、轮椅通道线和无障碍标志，在停车车位的尽端设无障碍标志牌。
1.5.3购物中心洗手间设有残疾人专用厕位。
二、单体设计
2.1置信逸都城标准模式
置信逸都城-购物中心标准模式
项目
规划方案
产品形态
城市综合体
各组团商业由内部商业动线连通
细分方案
A
B
楼层模式
地下2层，地上3/4层
地下2层，地上3/4层
超市选址
-1F
2F/3F
乐园选址
3F
3F
餐饮选址
3F/4F
3F/4F
财务投资
开发资金需求大，商业资产持有为主；
招商资源
区域发展不成熟招商业态缺失严重；
后期运营
商业整合，人流互动，后期运营系统复杂；
规划特征
商业业态最丰富
商业资产价值高
商业面积消化快
备注：
置信逸都城综合体以购物中心产品为基础，购物中心主力店以超市业态和主题乐园娱乐业态为基础，形成产品组合模块化、成本控制系统化的规划理念。
2.2地下车库设备层
2.2.1地下室地面要求环氧树脂材料；
2.2.2车位要求有智能系统。
阻车器使用50mm钢管并涂刷黑黄油漆。
万象城地下停车场车位挡车杆美观、适用逸都城地下停车场车位阻车器易损坏，成本高
2.2.3地下室照明要求LED灯，照度为：
60-80LX；使用100*100mm桥架布线、安装。
2.2.4地下室必须设置垃圾中转站。
垃圾房尽量避开人流、车流通道，使用封闭式传输。
2.2.5地下室要求设置房间多，便于后期商管、物业、行政、运营、财务用房。
2.2.6地下室设置消防防火分区及人防工程；汽车出入口要求使用防滑坡道。
2.2.7地下室负1楼或者负二层设置非机动车停车位。
2.3地上层
2.3.1若超市业态规划在2F/3F，考虑规划设计的兼容性；
2.3.2主题乐园规划，应重点考虑建筑层高、设计荷载及消防设计；
三、商业交通流线设计
3.1外部交通动线的规划设计
3.1.1外部交通动线的设计原则：
第一，与公共交通紧密联系。
第二，人车分流避免较差。
第三，引导人流进入购物中心。
第四，方便停车。
3.1.2规划设计要点：
①购物中心首层标高宜高出室外地坪0.15m~0.2m。
②根据地块坡度外部道路交通可用平坡式或阶梯式。
自然地面横坡在≤5%用平坡式，＞5%用阶梯式。
③外联道路机动车道的纵坡应≥0.2%，坡长应＜200m。
北方多雪地区坡度≤5%，坡长≤60m。
人行道的纵坡≥0.2%亦≤8%。
多雪地区＞4%，横坡应在1%~2%之间，并设置无障碍人行设施。
④室外应设有排除地面与水至城市排水系统的措施，并采用雨水回收系统循环利用。
3.2内部交通动线的规划设计
基本原则：
主力店次主力店动线、停车场动线、主力店与品牌店动线
3.2.1入口及大堂动线
主要出入口外部应设置缓冲空间，一般为10×10m以上的空间，以保证容纳各个方向的人流；在主入口内要保证充足的空间和开阔的视野（通常主入口直接连接着中庭）使人群能从这个聚集点向各自目标方向行进，以实现商业利益的最大化。
3.2.2中庭动线规划
中庭采用挑高设计，自然采光，借由自然光线引导消费者的视线向上，从而促进高楼层的到达率。
中庭的中部位置一般会配有景观电梯，两边配有扶手电梯。
——空间尺度：
a.过高过低都会使人产生不适，通常是觉得合理感受在21~24m，在设计楼层较高的项目时应考虑到这一点。
b.面积的控制应根据不同地区和商业体量综合分析。
对逸都城而言大中庭的面积应保证有500㎡的空间。
c.中庭形态以圆形、方形和八角形为宜。
来福士广场的中庭设计精致小巧，适合逸都城的体量规模。
——垂直交通：
电梯宜设置在中庭边缘处，从而不至于遮挡消费者向上和向下的视野。
电梯宜采用剪刀梯的设置，增加消费机会。
——安全设计：
a.重视消防问题，严格按照消防验收标准施工，杜绝安全隐患。
b.中庭顶部天窗要具有良好的防水、采光的特性。
北方寒冷地区还应做好防冷凝水工艺。
3.2.3楼层间水平动线规划
——保证回路：
好的商业动线一定是回路，而不能是射线。
如没有充足的空间形成回路，可利用三种方式化解。
a.在端头引入主力店。
b.在端头设置垂直交通。
c.加宽通道，结合挑空设计，形成线性回路。
线性回路示意图
——规划指标：
8~10万㎡的购物中心单层通道长度控制在300~350米最佳。
无挑空设计的通道宽3.5~4m为宜，带挑空设计的通道单边通道至少3m，挑空处宽至少6米。
深圳万象城典型的线性回路设计，是目前购物中心的主流设计。
——曲与直的结合：
a.购物中心内部动线其通道不宜过于平直，单调。
应配合弧形等曲线，结合灯光工程，装修设计，铺地等设计，以营造出逛街的乐趣，刺激顾客的消费欲望。
b.曲与直的变化可以改变动线在顾客心中的心里长度，较长的通道长度适合增加曲度。
c.曲线形的视野更宽，比直线型可看到更多的商铺，有利于商铺的展示，提升可见度。
——角度变化有度：
在商业空间中对角度的处理圆角优于钝角，钝角优于直角，锐角不应出现。
角度变化宜
升级会员 