精品收购东进置业和朝阳大厦项目建设及承担债务清偿项目研究建议书.docx
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精品收购东进置业和朝阳大厦项目建设及承担债务清偿项目研究建议书
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收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿的
项
目
建
议
书
海拓置业有限公司
二〇一三年七月
目录
一、项目概况
1、公司的基本情况…………………………………………………….6
2、项目立项审批………………………………………………………..7
3、本项目拆迁遗留问题………………………………………………………………8
二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任…….…8
1、东进公司及本项目债权…………………………………………..8
2、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析…………9
3、25栋楼拆迁安置……………………………………………………9
4、街道办事处回迁…………………………………………………….9
5、项目的报建等行政费用…………………………………………..9
三、项目主要技术经济指标………………………………………….10
四、项目的地理位置及周边环境…………………………………..10
1、项目地理位置…………………………………………………………10
2、市政基础配套设施调查…………………………………………….10
3、项目周边市场调研……………………………………………………11
4、商业情况调查…………………………………………………………..11
五、市场分析和项目定位
1、市场分析……………………………………………………………….16
2、项目定位………………………………………………………………..16
3、价格定位………………………………………………………………..16
六、规划发展建议
1、规划设计………………………………………………………………..1
2、建设设计…………………………………………………………..18
3、景观设计…………………………………………………………..18
七、项目开发建设进度计划
1、前期开发计划…………………………………………………..18
八、投资估算与资金筹措
1、项目总投资估算……………………………………………….19
九、销售收入预测
1、销售收入预测…………………………………………………...21
十、项目可行性结论
1、经济效益分析…………………………………………………..22
2、可行性结论……………………………………………………...22
一、项目概况
1、公司的基本情况;
东进置业有限公司（以下简称东进公司），成立于2001年1月，公司注册资本850万元，其中赵力龙出资85万元，占股本金10%，孙文钦出资765万元，占股本金90%，由赵龙力出任公司法人，公司拥有房地产开发三级资质。
2005年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村基础设施及棚户改造项目中的“金朝阳大厦”（以下简称项目）的项目立项，2008年公司取得本项目的立项批复【芙发改投（2008）35号《关于同意“金朝阳大厦”建设立项批复》】。
本项目享受政府的棚户区改造的优惠政策，公司分别于2007年和2008年取得二宗国有土地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积8514㎡约12.77亩，净地面积6375㎡约9.56亩，容积率7.2，建筑面积60344㎡，本项目标高100米,楼层分地下三层和地上三十层。
F1--4层是大空间商场，5—30层高层公寓楼,F2—F3停车库。
2、项目立项和土地审批;
2001年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处（以下简称办事处）合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项目，于2001年1月4日签订《合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书》（见附录1）和2001年1月9日签订的《关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补充协议》（见附录2），协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面积5.992亩【该土地于1994年由当时东区朝阳街道办事处申请填写国家建设征（拨）用地呈报表（见附录3），于1994年12于取得《土地使用权出让收费审批表》（见附录4）1995年取得长沙建设征（拨）用地审批单（见附录5）使用类型为出让土地】作为项目投资，该土地上的2，3，4，5，24栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建设，该项目的投资和分成比例为办事处10%，东进公司90%。
项目合同签订后以金朝阳商住大厦项目向芙蓉区发改局申报，芙蓉区发改局于2001年批复【芙计投（2001）59号金朝阳商住大厦工程立项批复】（见附录6）。
2002年2月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红线说明图（附录7）。
2005年2月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项目立项并明确“朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持”【长沙市人民政府市长办公会纪要（2005）5号】（见附录8），2005年12月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复【长发改投（2005）667号《关于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚户改造项目的批复》】（见附录9）。
项目享受政府的棚户区改造的优惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整金朝阳商住大厦一期工程进行立项申请,2007年7月芙蓉区发改局对本项目立项批复【芙发改投（2007）33号《关于同意结转和调整金朝阳商住大厦一期工程立项的批复》】。
（见附录10）同年5月办事处取得芙蓉区地税局《土地使用权转让涉税事项核查单》（见附录11）同月30号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税（见附录12）东进公司缴纳土地转让代理费（见附录13）7月取得项目用地规划红线图1（见附录14），同年8月，取得长国用（2007）第035281号土地使用权证（见附录15）
2007年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的2，3，4，5，24，25栋楼的整体拆迁安置开发“金朝阳大厦”项目的立项申报,2008年4月芙蓉区发改局对本项目2，3，4，5，24，25栋地整体拆迁开发予以批复【芙发改投（2008）35号《关于同意“金朝阳大厦”建设工程立项的批复》】（见附录16），本项目列入长沙市朝阳二村基础设施及棚户改造项目中。
同年4月东进公司从长沙庆业房地产公司和办事处,根据《土地估价报告备案表》（见附录17）以地转让款（见附录18汇款凭证）,同年5月公司取得项目用地规划红线图2（见附录19），同年7月长沙市国土局在红线图上签署的同意转让说明（见附录20）同年9月公司取得长国有（2008）第04958号土地使用权证（见附录21），同年4月由芙蓉区人民政府向长沙市规划局出函要求,对本项目规划指标容积率调整至7.58的函【芙政函（2008）28号《关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指示的函》】（见附录22）。
同年7月市规划局局务会议决定本项目容积率调整到7.2【长沙市规划局局务会议纪要长规纪（2008）156号】（见附录23）。
2009年1月项目通过规划审查（见附录24），同年3月长沙市规划局对本项目提出了《规划设计条件书》（见附录25），同年4月项目通过市规划局的报建图会审（见附录26）。
2008年年底，东进公司和办事处签订《关于合作开发鑫城的补充协议》（见附录27）本协议明确办事处用原办事处25栋楼内的产权及股权折价人民币2770万元，用于回购朝阳大厦一层整楼3000㎡房产。
3、项目的动迁安置及遗留问题
本项目需要动迁的房屋：
1、住宅,194户14050㎡
2、门面20户2027.51㎡
根据政府的统一规划、统一拆迁的原则，本项目的拆迁由芙蓉区棚户改造指挥部统一安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。
本项目已拆旧住宅146户7840㎡，已收购拆迁门面1474.9㎡。
由于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷,收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。
2009年7月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告【朝办（2009）29号《关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请示》】（见附录28），在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支付的2000万安置房款后，安置本项目拆迁安置户142户（至今东进公司尚欠凯通公司拆迁安置房款4746万元）由于原项目业主拆迁安置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第25栋46户6225.74㎡住宅和1341.72㎡的门面无法动迁。
3、本项目拆迁遗留问题;
25栋原产权是朝阳街道办事处（住户均是街道办事处的工作人员和离退休人员,产权属个人房改房）该楼产权属街道办事处的办公用房643.95㎡，门面461.79㎡，未拆迁安置，拆迁估价6736.82万元,此栋给楼的土地使用权在2008年已办理土地转让,土地使用权人为东进公司。
已拆迁的146户中有4户5套住宅未付安置,补偿款估价800万元。
根据东进公司和办事处签订《关于合作开发东进鑫城的补充协议》（见附录27）本项目需要承担街道办事处回迁的办公用房3000㎡，估价2739万。
二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任
1、东进公司及本项目债务;
东进公司及本项目共欠债务16笔，累计欠款25034万元，该债务内不包含25栋楼的拆迁安置费、朝阳街道办事处回迁安置费和项目报建费等行政费用。
2013年6月30日长沙市中院对本项目启动竞拍程序（见附录29竞拍公告），于2013年7月30日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍保留价18071.8175万元。
7月24日在全体债权人和原股东的请求下，芙蓉区政府会同公安、朝阳街道办事处的协调下，全体债权人同意放弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。
由海拓置业收购东进公司的股权和“金朝阳大厦”项目。
承担债务清偿责任，经长沙市中院同意，7月29日法院终止了本项目的拍卖。
2、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析：
东进公司原股东同意按实收资本1：
1转让股权850万元，全体债权人同意16笔债务按总额17901.23万元由项目承接人承担清偿责任，并同意由收购方分三期支付支付。
第一期支付9546.87万元，第一期付款后6个月支付第二期，第二期支付3592.69万元，第二期支付后3个月支付第三期，第三期支付5611.69万元（见附录29股权收购及债务清偿协议）。
3、25栋楼拆迁安置：
根据对25栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表1。
表1,25栋拆迁安置户摸底摸底调查表
朝阳二村25栋拆迁安置户摸底表
姓名
面积（㎡）/套
套
建筑面积（㎡）
备注
住宅
个人
57.16
1
57.16
58.89
1
58.89
83.36
2
166.72
84.04
6
504.24
90.31
6
541.86
121.5
3
364.5
131.5
3
394.5
140.19
12
1682.28
150.9
6
905.4
151.04
6
906.24
朝阳办事处
643.95
1
643.95
已协议补偿
小计
47
6225.74
门面
刘敏文
724.92
已收购补偿
张开明
155.01
朝阳办事处
461.79
已协议补偿
小计
1341.72
合计
7567.46
本栋楼未拆安置户住宅46户,门面3户,住宅面积6225.74㎡，门面1341.72㎡，在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处的房产住宅面积643.95㎡，门面461.79㎡（已在协议中补偿）,门面已安置补偿面积724.95㎡。
本楼实际拆迁补偿面积为5581.79㎡，门面155.01㎡。
根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积15㎡，累计补偿面积690㎡，住宅拆迁和补偿面积合计6271.79㎡,门面155.01㎡。
根据现有政策，拆迁补偿款住宅按10000元∕㎡，门面30000元∕㎡补偿，本项目拆迁安置费为6736.82万元，如拆迁户需要回迁，则支付过渡安置费即可。
2012年12月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部《关于东进朝阳大厦项目未拆迁楼规划及说明》（附录30）
4、街道办事处回迁
根据协议（见附录27）本项目中需要安置街道办事处办工用房3000㎡，不足部分按10000元∕㎡现汇补偿，根据本项目设计规划，项目整一层楼面面积2585㎡，根据项目的建筑预算，街道办事处回迁建设成本估算2323.8万元，现汇补差415万元，回迁成本估算合计2738.8万元。
5、项目的报建等行政费用：
项目的报建等行政费用约需要6600万元，根据本项目享受棚户改造优惠政策，可减免35%的行政费用，本项目需交纳报建等行政规费约4290万元。
根据以上的综合分析本项目在收购股权和债权，完成拆迁安置和办事处回迁后总费用为32517万元，本项目的楼板土地成本5381元∕㎡。
附;2013年1月22日湖南长城房地产土地估价有限公司对本项目土地评估报告书（附录31）和朝阳大厦效果图（附录32）
三、项目主要技术经济指标;见下表2
表2项目主要技术经济指标
总占地面积
8514㎡，约12.77亩
净用地面积
6375㎡，约9.56亩
总建筑面积
60344㎡
其中：
住宅
35252㎡
容积率
7.6
商业与公建配套
10598㎡
建筑密度
﹤40%
地下室
13916㎡
绿化率
＞23.2%
停车位
地面30个，地下300个
四、项目的地理位置及周边环境
1、项目地理位置
本项目位于长沙市车站路与朝阳路交汇处，东临轨道交通3号线（将于2014年竣工）的车站路站《关于轨道交通3号线一期工程车站路站与凯通国际相关地块对接的函》见附录33），红线占地面积8514㎡（约12.77亩）。
地块东面临街（车站路），沿车站路临街面地块长约75米，其它三面为小区道路，项目地块成方形，长沙市人民政府、芙蓉区政府将朝阳二村215.43亩土地列为城市大型改造工程，而“金朝阳“大厦地处此列范围，是改造工程最好最优地段。
属火车站商圈内，其商业繁茂程度仅次于五一商圈，日均人流达30万以上；商圈主要是沿车站路，东至朝阳路平行布置，汇集于阿波罗商业广场、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘、南湖五金机电建材市场。
火车站商圈的庞大人流以及庞大的消费市场，使其实际具有与五一商圈同等的商业价值。
2、市政基础配套设施调查
该项目地块配套设施完善，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就地解决。
3、项目周边市场调研
区域住宅市场产品特点;见下表3
表3,芙蓉区区域代表性楼盘一览表
代表楼盘
地理位置
总建面
物业类型
配套
园林
金烨融府
韭菜园路
48073
33层单体商住楼
学校、医院、银行、菜市场等
主楼架空做空中园林
和谐潇湘
五一大道136号
56345
高档商务酒店式公寓
学校、医院、银行、公园等
层顶和外墙上设置个空中花园
明城国际中心
芙蓉中路与白沙路的交汇处
91609
高档商住楼
高档写字楼、酒店、百货等配套设施
绿化广场
凯通国际城
芙蓉区朝阳二村
700000
商业裙楼20万，商品房住宅为主，部分酒店
学校、医院、银行、商场、公园等
东南亚宫廷式水景园林
湘域熙岸
人民东路与长善路交汇处
320000
住宅，商业楼，公寓
医院、学校、超市农贸、沿河风光带等
近10万平米奢华园林
4、商业情况调查
项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是长沙五大商圈之一。
4.1区域商业概述
经过近几年的发展和政府的改造，特别是轨道交通3号线的开通,该区域商业的形态、定位、发展已趋向成，现有的同档次、同业态的商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大、人气之旺仅次于五一商圈。
就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。
人民中路以北为火车站商圈的中心繁华地带，集商业区与居民区为一体。
其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化、集约化形式发展，有人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型商业，并包含少许专业的商业业态。
该商圈以其专业的特色和中低档商业业态的定位与以中高档商业业态为主的五一商圈形成对峙之势，随着轨道交通3号线的开通,本项目会因地铁效应，一定会受到长沙市民的首肯与亲睐。
4.2区域商业现状
目前，该区域商业以饮食、服装和电脑数码电子、电单车自行车、广告装横设计、汽配铝合金门窗等为主流商业业态，东形成相当规模，由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主的集约化商业群。
4.3商业业态分析;见下表4
表4,商业业态分析
说明：
1、国储电脑城2、合峰电脑城3、华海3C电子数码广场4、地铁出口（车站路站）5、金苹果大市场6、国美电器7、通城电器8、家润多9、百脑汇10、百意百货11、港岛12、火车站
A区域：
火车站以北以酒店、住宿、超市为主；
B区域：
火车站——人民路立交桥范围车站路东侧以服装零售为主；
C区域：
火车站——人民路立交桥范围车站路西侧以小吃饮食。
小商品，美容美发等社区商业为主。
D、区域、人民路立交桥以南范围车站路两侧以铝合金制造销售、娱乐为主；
E、区域：
朝阳路西侧以电脑城、电脑配件销售为主。
在这若干个集约化商业群中，包括如国储、合峰、合一、华海、朝阳、CGO高数码等电脑城及数码电子类产品市场共6个，如金苹果大市场、金三角服饰箱品、金太阳精品服饰服装市场3个，如国美、苏宁、通城等电器市场3个，如家润多等大型超市1个，如港岛等娱乐演艺中心1个，中学1所。
4.4门面租金价格：
由于区域内商业业态分布的集约化、规划化以及经营项目的不同及所处位置的相对差异，导致该区域内不同商业群的门面租金价格大相径庭。
见下表5
见下表5门面出租租金的抽样调查结果
位置（业态）
面积（㎡）
月租（万元/月）
单价（元/平方.月）
车站路金苹果对面饮食商业群
25
2.4
972.2
港岛南侧铝合金门窗商业群
25
2.1
833.3
朝阳路国美北服装商业群
50
4.0
798.6
人民路家润多西侧精品商业群
20
1.8
902.8
解放西路电子数码商业群
30
2.6
868.1
该商圈目前临街少有空置门面，门面抢手，且转让费高，以15-20平米小门面为例，转让费都在6-8万左右。
根据以上数据综合分析可知：
火车站商圈门面的租金及售价也商圈特点其有明显的区域差异性。
而本项目所处位置是火车站商圈最繁华，价值最高的黄金位置，价值将远高与旁边项目或物业，有很好的商业契机。
4.5消费人群分析
目前该区域主要消费人群由3部分组成，附近小区常住居民，外址来长或隔近商业的业主等承租户，在商圈辐射效应下带动的全市及周边城市市民。
区域范围内的居民区主要集中在三大片：
朝阳小区，桂花村和家润多后面的朝阳银座，朝阳欣园等小区以及家润多往西的大片居民社区。
据2010年底芙蓉区政府公布数据，该项目所在区域的朝阳街办事处就辖外加火车站铁路战线的职工及其家属、桂花村小区居民，朝阳银座和朝阳欣园的居民及其需驻公司的员工、人民中路沿线社区居民，以及附近几个社区内大量的租赁户，保守估计总人口不下12万，而火车站商圈据今年上半年数据统计，除春运特殊时期外，日人流量仍达20万人次以上。
。
4.6周边商铺经营状况;
在该区域各个商业群中，又以饮食小吃，服装、电脑数码电子规模最大。
饮食小吃商业群。
门店数量多，消费便宜，但客源接踵，生意火爆；服装商业群，主要以金苹果大市场为中心向南北延伸。
往南，由于人民路立交桥的阻隔，该液态已濒临衰亡、而往北直至火车站，生意仍是火爆，发展呈上涨趋势。
4.7区域商业发展趋势判断;
随着人民中路拓改工程的竣工通车，车站咱和人民路的改造全部的规划，该区域近年内的城市布局不会再有大的变动。
但道路的拓改和拉通，势必带来两相经济的发展和相关房地产的开发。
目前正实施拆迁的朝阳新村，投资10几个亿进行大手笔改造，原朝阳新村的部分居民已一次性赔偿，一部分是一次性安置，还有一部分是暂时安置，待新的朝阳新村落成了，再搬回来。
曙光电子广场改造，开发面积达到50-60万平米。
而新落成的朝阳新村和改造后的曙光电子广场，不论从体量还是品质，都是一具飞跃性的提高。
再次迁入的居民人数只会增不会减；另一方面，能购买该地段屋业的业主经济实业将是很强的，对于将来该区域的消费是个新的增长段，同时，周边新房地产项目的开发，也会对该区域的商业造成一定的影响，对该项目带来强有力的竞争。
明显的区域商业牲和人们消费习惯的影响，造成了某些商业业态的发展，某些商业业态的坚挺，也造成了某些业态的衰退。
因此，已趋近饱和的业态，将会优势组合，更进一步集约化，如电脑数码电子类业态，因为客户市场是大量稳定存在的，面从服装业态群的发展趋势来看，将会逐步向人民路立交桥与火车站之间紧缩，金苹果大市场的改造，会带动该业态短期内，将维持目前的状况，与区域内主流业态长期共存。
五、市场分析和项目定位
1、市场分析;
2、1、1虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间，两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设。
“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临新轮的快速发展，城市发展空间很大。
长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。
1、2我市房地产投资减缓，但投资结构发生了较大变化，住宅投资有所下降，商业用房比重上升较快，商业地产呈现出强劲的投资势头，各种商业城、物流中心、招商城等到一批项目投入市场，反应良好，供不应求。
1、3小户型商品房开始受到市场青睐，得到开发商，消费者追捧。
2、项目定位;
2、1市场定位;该项目拟建成本市繁华地段少有的其大型商贸，写字楼居住楼与一体的精品小楼盘。
2、2区域定位;本区域为长沙最大服装批发市场和电器市场，该项目将建成写字楼及商品质商住房。
2、3主力客户群定位;中、高收入市民，白领阶层，置业者以及外地来长人员。
2、4建设风格定位;本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其空中花园为中式园林设计。
3、价格定位
根据长沙市地理位置及商业繁华地段市场调研得出以下信息：
3.1、第一繁华区是长沙市黄兴路步行街;
商业铺面价已是每平米20－25万元/m2以上，商住楼2－2.5万元/m2
3.2、第二是长沙市火车站商业圈;
该项目旁的凯通国际的商铺价7－12万元每平方米，商住楼1.3－1.5万元每平方米。
3.3、第三是长沙市东塘商业圈;
商铺价7－10万每平方米，商住楼1.2－1.5万元每平方米。
由此推测，如该项目在2015年推出，预计住宅整体均价至少可卖到13000元每平方米，商铺均价至少可卖到70000每平方米。
六、规划发展建议
1、规划设计;
整体感强，符合朝阳二村区域自然条件，商场外围道路分流设计合理，绿化面积精品，标志形象显目，商业氛围浓厚。
2、建设设计;裙楼四层为商业，主楼高三十一层为小户型公寓，建筑风格现代简洁，视觉冲击强，裙楼外墙石材面饰，顶部永久广告位制作。
3、景观设计;
前庭标志物衬托出主体建筑的商业气息，绿化整体大庆、常青，楼顶空中花园水榭由石布局合理。
七、项目开发建设进度计划
前期开发计划;
八、投资估算与资金筹措
1、项目总投资估算;
项目总投资89332万元，其中土地成本29176万元，前期费用1534万元，建筑装饰安装工程16559万元，基础设施建设费2664万元，财务费用18228万元，管理费用（包括销售费用
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