商铺返租合同范本Word文件下载.docx

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　　二、返租期限:

　　1、合同期:

自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。

合计xx年。

　　2、返租日从乙方完成对xx商铺开业之日起计,返赁期限届满,在同等条件下,乙方有优先承租权。

　　3、免租期为三个月,即自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。

如果提前开业,则按实际开业日起计租。

　　4、甲方应于xx年xx月xx日前将商铺交付乙方使用。

　　三、返租期内第一年月租金为人民币xx元（大写:

人民币xxx）;

第二年月租金为人民币xxx元（大写:

第三年月租金为人民币xx元（大写:

人民币xx）。

乙方应在每月5日前将上月租金交付予甲方,如遇节、假日则付款期顺延。

若乙方拖欠租金,须每天按拖欠租金总额的千分之一支付甲方滞纳金。

　　四、商铺返租期内所产生的水电费、管理费、税金由乙方承担,其他费用的分担按相关法律、法规规定来确定;

甲方同时保证不干涉该商铺经营者的全部合法经营活动,否则应赔偿因此而造成的经济损失。

　　五、商铺出租期内,甲方应确保商铺产权明确。

若甲方转让该商铺的部分或全部产权,甲方须确保该商铺的受让方继续履行本合同,并及时将产权变更情况书面通知乙方,安排该商铺新业主签署愿意继承本合同的

。

　　六、商铺出租期内,因不可抗力造成该商铺及附属设施、设备损坏的重置、维修费用及该商铺保修期满后因非乙方使用不当而产生的商铺维修费用及公共设施、设备增设、重置、更换、维修等应由物业所有人分摊的费用由甲方承担。

　　七、甲方同意承租方在不改变改变房屋主体的承重结构的前提下对该商铺进行装修。

　　八、违约责任

　　1:

返租期间,若甲方擅自提前终止合同,则甲方必须按合同未履行租期总租金的20%赔偿乙方损失。

除此之外,乙方不得再向甲方索要其它任何赔偿。

　　2:

返租期间,:

:

若乙方擅自提前终止本合同,乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失。

除此之外,甲方不得再向乙方索要其它任何赔偿。

　　九、由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其它不可抗力因素,直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时,双方协商决定是否解除合同或部分解除合同的责任。

　　十、本合同涉及的有关通知送达,以双方在本合同中提供的地址和传真号码为准。

任何一方变更地址或传真号码须书面通知对方,否则,依据本合同的地址及传真号码而发出的通知,自邮寄之日起三天内或传真发出后即视为寄之日起三天内或传真发出后即视为送达。

　　十一、本合同在履行过程中发生争议时,双方应尽量友好协商解决。

如果协商不成时,任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　十二、本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,均具同等法律效力。

　　十三、本协议自双方签章之日起生效。

　　甲方（签章）:

乙方（签章）:

　　签署日期:

年月日签署日期:

年月日

　　商铺销售进度及资金回笼较慢，开发商为促进商铺的销售，通常采用“返租”形式作为促销手段，在一定期限内（三年左右）通过支付返租租金冲抵首付款，给商铺业主一个适当的资产报酬（通常年租金为售价8%），业主通过26%左右的首付就可以圆一个商铺梦。

开发商也可以通过“返租”达到刺激销售的目的。

本文就“返租”销售对企业净利润的影响和影响净利润的各项因素进行分析比较，以期对返租销售有一合理认识。

　　案例情况说明

　　甲房地产公司预售商铺10000平方米，成本1200万元，期间费用150万元，营销部门提出两个销售方案。

　　方案一：

正常销售方案，即每平方米销售价格为0.3万元。

　　方案二：

返租销售方案，即每平方米销售价格为0.4万元，对已售商铺返租三年，租金为1000万元，返租的租金用于抵扣客户购房款。

　　下面对两种方案的净利润进行分析，以选择最优方案。

　　方案对比分析

（一）普通销售方案：

　　1.主要业务收入为10000×

0.3=3000万元，主营业务成本为1200万元，期间费用为150万元。

　　2.应缴税金。

（1）营业税：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定：

转让不动产应缴纳营业税，税率为5%，营业税为3000×

5%=150万元。

（2）城市维护建设税：

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定：

缴纳营业税的同时应缴纳城建税，城市的税率为7%，城建税为150×

7%=10.5万元。

　　（3）教育费附加：

根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》：

缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加，城市的税率为3%，教育费附加为150×

3%=4.5万元。

　　（4）土地增值税：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：

转让不动产应缴纳土地增值税。

扣除额为1200+165+1200×

30%=1725万元，增值额为3000-1725=1275万元，增值额与扣除额之比=1275/1725=74%，适用的税率为40%，扣除系数为5%，土地增值税为1275×

40%-1725×

5%=423.75万元。

　　（5）企业所得税：

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：

一般企业所得税的税率为25%。

企业所得税为（3000-1200-150-588.75）×

25%=265.31万元。

　　甲公司主营业务税金为150+10.5+4.5+423.75=588.75万元，企业所得税为265.31万元。

　　3.甲公司实现的净利润为3000-1200-150-588.75-265.31=795.94万元。

（二）返租销售方案：

　　1.甲公司主要业务收入为10000×

0.4=4000万元，主营业务成本为1200万元，期间费用为150万元。

由于返租支付了1000万元的租金，因此甲公司其他业务支出为1000万元。

转让不动产应缴纳营业税，税率为5%，营业税为4000×

5%=200万元。

缴纳营业税的同时应缴纳城建税，城市的税率为7%，城建税为200×

7%=14万元。

缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加，城市的税率为3%，教育费附加为200×

3%=6万元。

扣除额为1200+220+1200×

30%=1780万元，增值额为4000-1780=2220万元，增值额与扣除额之比为2220/1780=125%，适用的税率为50%，扣除系数为15%，土地增值税为2220×

50%-1780×

15%=843万元。

企业所得税为（4000-1200-150-1063-1000）×

25%=146.75万元。

　　甲公司主营业务税金为200+14+6+843=1063万元，企业所得税为146.75万元。

　　3.甲公司实现的净利润为4000-1200-150-1000-1063-146.75=440.25（万元）。

　　（三）两种销售方案对比分析：

　　返租销售方案比正常销售方案净利润减少：

795.94-440.25=355.69万元。

　　返租销售方案与正常销售方案差异进行分析如下：

　　1.主营业务收入与其他业务支出分别相差1000万元，但方向相反，正好相互冲抵持平，不影响净利润。

　　2.营业税及其附加的差异为220-165=55万元。

　　3.土地增值税的差异为843-432.75=419.25万元。

　　4.企业所得税的差异为146.75-265.31=-118.56万元。

　　差异合计为355.69万元。

　　主营业务收入与其他业务支出的差异分别为正负1000万元，这个差异是“返租销售”方案设计时为抵减支付租金而提高的售价，两者刚好相抵。

因此，两种方案净利润存在的差异是由营业税及附加、土地增值税和企业所得税的差异带来的，返租销售比普通销售要多支付355.69万元的税金，其余各项指标对净利润没有影响，返租销售的利润就减少了355.69万元。

　　两种销售方案对比分析如下：

　　单位：

万元

　　开发商在选择销售方案时，要充分考虑到各方面的因素，既要对市场进行科学合理的分析，又要认识到不同销售策略对净利润存在了不同影响。

因为追求利润最大化是企业永远的方向，如果开发商通过“返租”不能实现利润最大化，“返租”销售就不是最优的销售方案，当一个项目只有通过“返租”才能拉动销售时，才可适当为之，但只靠“返租”才能带动的销售对开发商来说可是饮鸠止渴。

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