某房地产开发项目建议书Word格式.docx
《某房地产开发项目建议书Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产开发项目建议书Word格式.docx（81页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2800.00m2
建筑密度（%）
39.8%
容积率
1.96
绿地面积
17680.25m2
绿地率（%）
35.0%
总户数
617户
住宅户数
515户
单身公寓户数
102户
停车位
860位
地上停车位
334位
地下停车位
526位
社区卫生服务站
60.00m2
为配套设施，不出售部分
居住小区文化室
社区居委会办公用房
120.00m2
社区物业管理用房
212.00m2
社区警务室
20.00m2
1.1.5、投资估算与资金筹措
•投资估算
本项目总投资估算为32080.25万元，其中建设投资为30437.05万元，建设期利息为432.0万元。
建设投资包括工程费用为23201.61万元，工程建设其它费用为7235.44万元，基本预备费用为1211.2万元，建设期利息为432.0万元。
详见《项目投资估算表》。
•资金筹措
本项目总投资估算为32080.25万元，目前投资方一-晋江xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元，已办理并取得《国有土地使用权证》，证书编号为：
晋国用（2004）第01549号。
因此，投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元，其中计划向银行贷款8000万元，企业自筹资金17867.22万元。
资金筹措与资金计划运用表，如下表：
序号
内容
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
项目总投资
32080.25
13843.60
7846.57
2543.52
1.1
土地取得成本
（已付清）
6213.03
1.2
建设投资
24224.02
7267.206
2422.402
1.3
预备费
1211.2
363.36
121.12
1.4
建设期利息
432
216
2
资金筹措
13843.596
7846.566
2543.522
2.1
银行贷款
8000
4000
2.2
企业自筹
24080.25
3846.566
2.2.1
建设投资等
17867.22
7630.57
1.1.6、经济效益分析
通过对项目的财务分析评价得出指标，详见《项目全投资现金流
量表》：
•静态指标
1） 总销售收入为47396.48万元；
2） 项目税后利润为7576.96万元；
3） 销售利润率为15.99%;
4） 投资利润率为23.62%;
•动态指标
1） 项目税前财务净现值为1779.16万元（1=12%）;
2） 项目税前财务内部收益率为15.59%;
3） 项目税前投资回收期为3.4年；
4） 项目税后财务净现值为162.86万元（1=12%）;
5） 项目税后财务内部收益率为12.35%;
6） 项目税后投资回收期为3.96年；
综合以上分析，项目税后财务净现值为162.86万元>
0,税后财务内部收益率为12.35%>
12%,因此，本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。
1.1.7、社会、环境效益
•社会效益
对居民收入的影响：
项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款；
对居民生活水平与生活质量的影响：
良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥；
对当地文化、教育、卫生的影响：
补充了周边中、小学校生源,为住户提供信息；
对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：
完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。
“XXXX”项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。
该项目建成后，可满足市场需求，提高XX镇城镇居民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价,带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。
项目的建设还有利于改善XX镇城镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。
•环境效益
本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快,独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。
社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。
项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。
所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。
1.2、投资单位简介
企业名称：
晋江xx房地产开发有限公司
企业住所：
晋江市XX工业园区
企业注册号：
350582100064409
法定代表人：
许金举
注册资本：
壹仟万圆整
实收资本：
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：
房地产开发。
（以上经营范围涉及许可经营项目的,
应在取得有关部门的许可后方可经营）
成立日期：
一九九三年九月二十八日
营业期限：
一九九三年九月二十八日至二。
一三年十一月十日
企业主要管理人员
姓名
性别
国籍
最高学历
陈耀高
男
中国
大专
张新河
何水生
其他
吴荣胜
严昌忠
余思彬
杨丽英
女
黄上游
本科
张文如
黄建新
1.3＞报告编制依据与范围
1.3.1、编制依据
1） 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；
2） 中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；
3） 中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；
4） 中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；
5） 建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；
6） 《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》
7） 《晋江市XX镇总体规划》
8） 晋江市城市规划建设《建设项目选址意见书》
9） 投资项目可行性研究报告编制指南
10） 委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。
本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。
1.3.2、编制范围
本可行性研究报告主要对晋江xx房地产开发有限公司投资建设的晋江XXXX房地产开发项目可行性问题进行分析评价，主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、选址、节能环保、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容，以供决策者参考。
第二章政策环境分析
2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。
2.1、2009年房地产调控政策回眸
2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。
2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。
住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》。
会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。
其中相对比较重要的是前面两条：
一是，全面推进保障性住房建设。
以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；
解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；
新增经济适用住房130万套。
二是，促进房地产市场健康稳定发展。
认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；
支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；
继续加强对房地产形势的监测分析；
强化地方人民政府稳定房地产市场职责；
继续深入整顿规范房地产市场秩序。
强化住房保障与稳定市场发展一这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。
同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。
围绕这两条政策主线，2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。
2009年2月10日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。
尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。
"
对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"
。
这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。
进入2009年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。
土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。
政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。
2009年2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：
将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。
2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。
会议明确了专项治理的主要内容：
完善相关政策、制度；
加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；
严肃查处违法违规违纪案件。
2009年5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。
针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。
2009年5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》（国土资发[2009]58号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地；
加快编制和修编2010-2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。
2009年5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始"
松绑"
2009年5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》》（国税发[2009]91号），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
2009年6月10日，国土资源部强调，"
小产权房"
实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的"
等违法用地、违法建筑行为。
这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。
由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009年年中，各地房地产市场上演了"
地王频出"
、"
量价齐升"
一房难求"
的火爆场面。
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。
经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。
各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。
受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009年10月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。
2009年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是"
地王七北京、上海、重庆、杭州、成都......"
50.5亿元\"
72.45亿元\"
40.6亿元"
地王"
可谓无处不在。
的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。
2009年11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。
此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。
2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。
而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。
为遏制部分城市过快上涨的房价，2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。
在2009年12月9日的国务院常务会议上,中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。
政府调控房市采取了平稳的步骤。
这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。
在取消二手房营业税优惠政策仅仅5天后，楼市的另一只"
靴子"
终于落下。
2009年12月14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。
会议认为，为应对国际金融危机,国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。
这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。
但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。
会议提出，"
未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头"
会议提出了"
增加普通商品住房的有效供给；
继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；
加强市场监管；
继续大规模推进保障性安居工程建设"
四条具体措施（简称"
国四条在房地产信贷政策方面，会议要求"
继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态。
国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了"
关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见"
此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。
2010年，公共租赁房的具体政策将出台。
2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》》（财综〔2009〕74号），要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。
《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商"
首付比例不得低于全部土地出让款的50%"
分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。
另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。
开发商拿地的资金门槛提高，会对"
囤地"
起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。
但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。
对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。
从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。
2009年12月18日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。
具体是：
要通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。
另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。
争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）对此进行了明确。
该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2.2、2010年房地产政策
为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高"
返点"
费用，引发银行间的恶性竞争，中国银行（601988）业协会正式下发[2009]138号文件《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停房地产交易中介返点；
要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。
自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的"
费用。
此外，《通知》还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。
为防范可能发生的风险，《通知》特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。
银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。
要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。
银行业金融机构向房贷中介高"
会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。
《上海证券报》2010年1月5日报道：
从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"
空转"
工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了2010年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。
此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。
这是物业税"
空转"
试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。
从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。
物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（"
国十一条"
），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
》，《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。
这十一条措施是：
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；
增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；
加大差别化信贷政策执行力度；
继续实施差别化的住房税收政策；
加强房地产信贷风险管理；
继续整顿房地产市场秩序；
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；
加强市场监测；
力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；
进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
综合运
升级会员 