土地估价师考试试题估价实务基础Word文件下载.docx
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B.受人民币贷款根底利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%
C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定
D.依据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区
5.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估工程实地检查，发觉有以下行为，其中符合要求的是（）。
A.受办公场地限制等缘由，以电子文件的形式对土地估价报告进展归档
B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进展评估，其次次现场勘察时未拍摄照片
C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已阅历收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采纳了新的基准地价成果作为依据
D.出具报告时工程主要负责估价师甲某出差，托付另一位估价师代签字
6.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进展内部资产清算，托付土地估价机构进展了地价评估，估价师在估价报告中进展了以下描述，其中正确的选项是（）。
A.为托付方了解估价对象房地产正常市场价值供应价格参考依据
B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值
C.评估时局部参数采纳估价对象的实际数据
D.该地公布的基准地价基准日为2022年1月1日，估价基准日为2022年12月16日，采纳基准地价系数修正法时需进展期日修正
7.2022年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进展改建、加建，建立完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。
土地估价师在为甲企业供应地价综合询问效劳时应做出的正确推断是（）。
A.按规定办理规划建立条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价
B.按规定办理规划建立条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建立用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价
C.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的市场价格
D.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的原出让价格
8.乡（镇）、村集体企业的建立用地使用权可以设定抵押的条件是（）。
A.补交土地出让金B.与地上的厂房等建筑物共同抵押
C.以土地全部权抵押D.转变土地全部权性质
9.依据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区分在于（）。
A.是否完成根底设施建立B.土地使用权性质不同
C.土地交易市场条件不同D.土地使用批准手续不同
10.农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。
A.分等单元B.标准耕作制度C.基准作物D.标准样地
11.依据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与治理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。
A.最差B.最低C.居中D.
12.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。
依据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（）年。
A.30B.40C.50D.70
13.在其他条件不变的前提下，建立一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，以下推断最合理的是（）。
A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降
B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升
C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价肯定上升
D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升
14.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，托付土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进展评估。
根据托付方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采纳的建筑面积指标应选择（）。
A.出让合同商定的建筑面积B.在建工程实际的建筑面积
C.建筑施工图标识的建筑面积D.房产测绘的建筑面积
15.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司供应的房地产投资综合询问报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：
住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。
对此，以下分析合理的是（）。
A.该地块的土地用途为住宅
B.消失住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误
C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格
D.投资询问估价应以当地基准地价为主要依据以削减政策风险
16.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。
承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和消遣城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了其次层。
现因市政建立需要，需征收该厂房用地并进展房屋拆迁，则以下补偿价格评估方案正确的选项是（）。
A.补偿价格=工业用途评估地价一甲全部划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格
B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格
C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格
D.补偿价格=商业用途评估地价一甲全部划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格
17.以下关于农用地分等的说法中正确的选项是（）。
A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准
B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上绽开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比
C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然爱护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地
D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高
18.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的选项是（）。
A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法
B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位
C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等
D.一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利用地
19.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。
经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为（）万元。
A.450B.600C.750D.1125
20.土地估价师在运用市场比拟法评估宗地市场公开价格时，可以选择（）作为案例。
A.工业用地最低限价B.拍卖出让底价
C.招标出让成交价格D.土地评估价格
21.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从托付方的要求，这样的行为违反了土地估价的（）。
A.替代原则B.最有效利用原则
C.公开、公正原则D.独立性原则
22.对于评估已建立完成的一般住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是（，。
A.基准地价系数修正法B.本钱靠近法
C.收益复原法D.剩余法
23.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（）。
A.依据托付方供应的数据
B.依据销售广告中的报价
C.选择三个市场案例经市场比拟法修正确定
D.采纳申请销售许可证时备案的售价
24.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发觉托付方供应的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采纳托付方供应的规划数据，需要在土地估价报告中的（）局部予以说明。
A.估价依据B.估价方法
C.估价结果D.需要特别说明的事项
25.在采纳市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进展检验。
对此，以下观点正确的选项是（）。
A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进展全都性检验的根本方法
B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进展同一性检验
C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布
D.在进展样点总体全都性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法
26.某城市公布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。
对此规定，以下推断不正确的选项是 （）o
A.办公（写字楼）用地价格高于住宅地价水平
B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义
C.制定二级土地分类地价修正方法可促进土地有偿使用制度的实施
D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种根本用途
27.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。
A.根本农田爱护区B.建立用地范围内
C.建成范围内D.农用地范围
28.依据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进展执业登记。
经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，担当法律责任。
A.1B.2C.3D.4
29.土地估价师以恶意压价等不正值竞争手段争揽业务，违反了（）。
A.《土地估价师资格考试治理方法》
B.《中国土地估价师协会章程》
C.《注册土地估价师自律守则》
D.《土地估价师实践考核与执业登记方法（试行）》
30.依据《城镇土地估价规程》的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为（）。
A.1:
500-1:
1000B.1:
1000-1:
5000
C.1:
5000-1:
10000D.1:
10000-1:
50000
二、多项选择题【20题，题号31一50，共30分。
每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡一样题号对应的字母涂黑。
每题1.5分，多项选择、有错误选项的不得分，不倒扣分;
少选但均为正确选项的每项得0.35分）
31.以下土地分等定级与估价的技术标准中，（）属于国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《城镇土地分等定级规程》
D.《农用地估价规程》
E.《农用地定级规程》
32.土地估价工程托付合同的内容一般包括（）。
A.估价方法选择B.估价效劳费及支付方式
C.估价程序D.估价对象
E.估价目的
33.依据土地估价报告标准格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的（）等权利状况进展描述。
A.使用权B.收益权C.全部权D.处置权
E.他项权利
34.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的状况。
除标准厂房用地外，工业用地估价可选用（）、本钱靠近法等估价方法。
A.剩余法B.市场比拟法
C.评分估价法D.基准地价系数修正法
E.路线价估价法
35.某土地估价机构承受法院托付，为确定某在建工程工程用地拍卖底价进展评估。
该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进展主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建立。
在评估组织和有关事项处理中，以下做法（）不正确。
A.因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进展现场勘察并填写《土地现场勘察表》
B.土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署
C.估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建立工程规划许可证》等资料确定
D.因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按阅历推断确定并扣除土地使用权出让金
E.建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况根本良好，无须进展特别处理”
36.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可供应热力，无燃气。
现场勘察记录不精确的是（）。
A.宗地红线外“三通”（通路、通讯、通水）
B.宗地红线外“两通”（通路、通讯）
C.宗地红线外“四通”（通路、通讯、通水、排水）
D.宗地红线内“三通”（通路、通讯、通电）
E.宗地红线内场地平坦
37.土地估价师采纳收益复原法对某综合大厦用地价格进展评估，该大厦一至四层为托付方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。
估价作业时，除进展前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括（）。
A.企业自身商业用房经营收益、本钱支出等资料
B.土地开发过程中的本钱费用、利息、利润及增值收益资料
C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化状况
D.各经营期的房屋出租应交税金
E.各经营期的经营治理费、经营修理费、房屋年折旧费、房屋年保险费
38.某大型国有企业因改制上市的需要，托付甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进展评估，为土地资产处置（拟采纳作价出资方式）供应参考依据。
A.甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务
B.估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格
C.估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格
D.土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额
E.土地价格定义时土地使用年限可设定为法定出让年限
39.关于工业用地价格评估，以下观点正确的选项是（）。
A.矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定
B.当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比拟案例较少，可选择一样的比拟案例比拟修正全部待估宗地的价格
C.某企业享有价格优待政策取得一宗土地，估价时土地取得费取实际成交优待价
D.某企业取得一宗土地后投人大量资金用于去除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计人土地开发费
E.高新技术企业用地的土地增值收益较一般工业用地高
40.在城镇土地分等中，以下分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有（）。
A.人口密度B.城镇对外辐射力量
C.区域农业人口人均耕地D.区域固定资产投入强度
E.区域国内生产总值
41.农用地分等定级单元划分方法有（）。
A.样地法B.叠置法C.因素法D.多边形法
E.地块法
42.土地定级估价的成果资料主要包括（）。
A.土地等别图B.土地级别图
C.样点分布图D.监测点分布图
E.地价指数表
43.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括（）。
A.单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元
B.单元边界应跨越地块边界
C.山脉走向两侧水热安排有明显差异的不划为同一单元
D.地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元
E.单元边界可以采纳河流、道路、堤坝等线状地物
44.关于农用地基准地价评估方法，以下说法不正确的选项是（）。
A.样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易状况、开发程度和权利修正
B.同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进展样点同一性检验
C.基准地块评估法划分均质区域，采纳线性回归模型检验
D.定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价
E.采纳基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等
45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，以下行为中（）是错误的。
A.承受土地储藏中心托付，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时承受该市某房地产公司托付评估A组团土地投标价格
B.与某银行签订长期合作协议，按低于市场评估收费的50%供应评估效劳
C.建议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±
15%范围内浮动收费的机制
D.承受托付开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付托付方
E.与某银行签订长期合作评估协议，每年按评估收费的30%予以返还
46.以下有关土地估价业务受理的正确做法是（）。
A.经核实，托付方供应的土地产权资料来源合法、产权清晰、面积精确，可以承受托付
B.对托付方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应当承受托付
C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不全都，估价机构因此未受理该项估价业务
D.估价机构拒绝承受一宗2022年出让至今无合法理由仍未开发建立的住宅用地评估业务
E.就清产核资和转让两种目的，估价机构承受托付并将估价结果反映在同一份估价报告中
47.土地估价师在一估价基准日为2022年8月31日的估价报告中引用某城市2022年度资料有：
①房地产市场供求关系根本平衡，商品住宅用地实际供给量同比增加30%;
②实行土地出让限户型、房价和地价政策;
③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;
④一般商品住宅价格涨幅同比上升8%。
据此推断，以下消失在估价报告中的内容错误的选项是（）。
A.遵循需求与供应原则作为估价原则
B.不采纳限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比拟法的比拟案例
C.2022年一至二季度地价指数与上年末根本持平
D.将一般商品住宅用地土地复原率由上年的8%调整为6%
E.在上年年末一般商品住宅均价根底上上浮8%确定房地产开发总价值
48.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（）。
A.商服繁华度B.区位条件C.土地用途D.深度
E.宽度
49.关于路线价法，以下描述正确的选项是（）。
A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主
B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法
C.路线价不需要进展容积率修正
D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进展年期修正
E.美国采纳的是累计深度百分率原理，日本采纳平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势
50.以下与地价监测点土地估价有关的说法正确的选项是（）。
A.地价监测点价格评估方法有市场比拟法、收益复原法、基准地价系数修正法、剩余法等
B.监测点地价应依据市场变化定期评估
C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新
D.地价监测以年为固定监测周期
E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据
三、情景分析题（2题，内含10小题，题号51一60，共10分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡一样题号对应的字母涂黑。
每题1分，多项选择、有错误选项的不得分，不倒田分;
少选但均为正确选项的每项得0.25分）
（一）某评估机构在承受托付对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进展评估时，估价师收集到如下资料：
①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%;
②2022-2022年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米;
③制定并公布了征地区片综合地价;
④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米;
爹该市工业用地出让标准为384元/平方米;
⑥2022-2022年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。
待估价宗地有关信息如下：
（1）甲房地产开发公司2022年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元/平方米，当时区域一样规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。
2022年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。
2022年上半年工程建成，年末完成销售。
以2022年为基期，宗地所在区域2022年、2022年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。
（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地本钱，折合5亩共计50万元。
在取得出让土地使用权后，为便利出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进展了修理。
另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地治理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均本钱为12万元/亩。
请依据以上状况答复51-55题。
51.以下对该城市地价水平变化的分析正确的选项是（
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