城市配套设施项目大型交易市场商铺及商业住宅工程建设项目可行性研究报告.docx
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城市配套设施项目大型交易市场商铺及商业住宅工程建设项目可行性研究报告
可行性研究报告
城市配套设施项目大型交易市场、商铺及商业住宅工程建设项目
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
*************新建工程。
1.1.2项目承办单位
*****************建设领导小组办公室。
1.1.3可行性研究报告编制依据
1.1.3.1《**市城南新区控制性详细规划》；
1.1.3.2《**市城市总体规划》；
1.1.3.3国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
1.1.3.4有关各专业的国家设计规范；
1.1.3.5建设单位提供的各项基础资料；
1.1.3.6经济环境及社会调查；
1.1.3.7本院与项目业主签订的咨询协议。
1.1.4项目提出的理由与过程
**市位于湖南省的几何中心，湘黔铁路与建设中的洛湛铁路交汇处，是改革开放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花园之城”的美誉，曾荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”称号，1999年撤地设市。
近年来，市委、市政府逐步树立起“城市是经济发展的载体，抓城建就是抓发展”的观念，实施城市带动战略，贯彻“扩城区、强筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方针，努力在“经营城市”方面做文章，市人大颁布实施了《关于加强**市中心城市规划、建设、管理的决定》城市扩容提质方面有了较大的发展，城市建设发展迅速，各行各业正呈现出一片蓬勃发展的势头，特别是市委、政府“北扩南移”战略的实施，为城南新区的发展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持与关心下，城市新区建设正以飞快地速度崛起，各种办公楼、高档住宅、中高档小区正如雨后春笋般出现。
一个城市新区的形成，除了办公与住宅建筑外，还需有城市配套设施的建设方能为新区人民提供一个完善的、方便的居住办公环境，在这种情况下，学校、医院、市场、超市等建设已经刻不容缓。
因此，城南新区**大市场的建设由此应用而生，并得到了各方的大力支持与积极响应。
2007年8月，**市人民政府搬迁建设领导小组办公室委托我院对**城南新区**大市场新建工程进行可行性论证。
我院组织专业技术力量，对项目及所在区域情况进行了详细调查、了解和研究，具体分析了项目的可行性和必要性，编制了本项目可行性研究报告。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
**大市场位于**城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路。
1.2.2建设规模与内容
总规划用地面积15411.07平方米。
总建筑面积30388.6平方米。
主要建设钢结构交易大棚2973.9平方米，商业店铺12698平方米，商业住宅17330.6平方米。
1.2.3主要建设条件
1.2.3.1政策扶持
本项目属于城市配套设施工程，是促进**城市建设、构建和谐社会、确保人民安居乐业的惠民工程，受到**市委、市人民政府和各市直单位的重视和国家、地方政策的扶持。
1.2.3.2场址条件
本项目建设用地为已征城市用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。
场址适宜建设，其他条件均能满足建设的要求。
1.2.4项目投入总资金及资金筹措
1.2.4.1项目总投资
本项目总投资4450万元，其中：
前期工程费（含土地费用）1525万元，建筑安装工程2431万元，基础设施建设费100万元，建设单位管理费81万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费10万元，其它费用81万元，预备费212万元。
1.2.4.2资金筹措
本项目所需投资为4450万元，资金全部由业主单位自筹解决。
1.2.5主要技术经济指标
主要经济技术指标详见下表1-1：
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
１
总用地面积
m2
15411.07
约合23亩
2
总建筑面积
m2
30388.6
3
钢结构交易大棚
m2
2973.9
4
商业店铺
m2
12698
5
商业住宅
m2
17330.6
6
建筑基底面积
m2
6469
7
建筑密度
%
41.98
%
8
平均层数
层
4.7
9
容积率
%
1.972
10
地面停车位
个
50
11
非机动车停放场地
m2
650
1.3研究结论与建议
1.3.1研究结论
a.本项目建设符合**市城市总体规划和**市城南新区控制性详细规划。
b.本项目位于**市城南新区，洛湛铁路旁，距火车站不足10km，紧邻市政府新址，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。
c.建设地点选择及建筑形式符合**市城市总体规划要求。
d.本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
1.3.2建议
a.本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。
b.建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。
c.在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。
d.工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。
第二章需求分析与建设规模
2.1需求分析
2.1.1项目建设的必要性
（1）项目的建设是解决城南新区商贸市场紧缺问题的现实需要
近几年来，**市中心城区积极推行“北扩南移”战略，“南移”以新市政府搬迁为重点，建设城南新区。
城南新区已与市区商业街融为一体。
自从市委市政府在城南新区落成后，先后又有市审计局、国土局、建设局、规划局、国税局、人防办、**区检察院、龙泉花园、金泉小区等相继进驻城南，强烈地牵引着市政府的其他职能部门纷纷抢滩，将形成一个政治、文化中心。
但是，城南新区还没有形成配套的超市、商场、市场等服务设施，给周边居民特别是已形成的**安置小区居民购物带来了诸多不便，也不利于城南新区的进一步发展。
因此，随着新区人口的增多，在城南新区建设**大市场势在必行。
（2）项目的建设有利于加快推进**城市建设、改善人居环境
**城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。
**市地改市后，市委、市政府把城市建设作为一项主要工作来抓，城市建设有了较大的发展。
近年来，**中心城区完成城建投资20多亿元，城市建设迅猛推进，城市面貌不断改观，城市功能不断完善，城市品位不断提升。
人均居住面积、道路面积、公共绿地面积和自来水普及率均居全省先进行列，人居环境位列全省第二。
市本级建成区面积达到41平方公里，中心城区新改建城市道路45条，城市公园、广场5个，水、电、气和通讯已能满足50万人口的需要。
**市先后被评为省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市和全国绿化模范城市。
根据**城市总体规划（2000－2020年），**城市建设用地在现有的基础上采取以向南和东发展为主、向北和向西发展为次的发展策略，重点开发百亩、万宝、西阳组团，适当开发青山、**、碧溪等组团。
城南百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路**连接线，南至孙水河，用地约7平方公里，规划为高新技术产业园区和城市公共活动新区。
拟建**大市场属于百亩组团的市场规划用地，周边是**安置小区，紧邻城市支路，交通方便，环境适宜。
项目的建设既能满足**安置小区人民群众生活需要，又能吸引人气，进一步提升城南商业氛围，对加快**城市基本功能配套建设、提高城市品位具有积极的意义，也是一项利民惠民的工程，是改善城南新区生活居住和经济发展质量的需要。
（3）项目的建设有利于促进**商品贸易经济的发展
2006年，全市社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%，增幅比去年同期上升1.0个百分点。
分地域看，城乡市场全面增长。
城市和农村分别实现消费品零售总额50.74亿元和59.65亿元，同比增长16.9%和12.6%。
分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，其中批发零售贸易业98.81亿元，增长14.4%；住宿餐饮业11.15亿元，增长16.3%。
社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%。
居民消费价格指数为101.7%。
从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入了提速增效发展的新阶段。
近几年来，**商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。
随着**区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，**区域商业中心的地位将更加明显。
根据2004年**市规划设计研究院编制的《**市城市商业网点规划》，2005年起，**将规划在**市政府新址西北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约10平方公里，目标顾客为本地居民及休闲、旅游人口，常住人口约10万人，包括建设**农产品市场、**商业超市等商业网点。
本项目的建设符合**城市商业网点规划布局，有利于繁荣**商品流通市场，促进城市经济的发展，提高**区域中心城市的辐射能力。
（4）项目的建设是增加就业、促进社会和谐的需要
拟建项目规划建设钢结构交易大棚、商业店铺、商业住宅及其配套设施，为开展农副产品、日常生活用品、服装、餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了**安置小区及其周边居民的生活难题；同时，项目的建设还可提供建筑、仓储、运输、劳务、贸易、餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。
项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。
因此，本项目的建设在创造就业岗位、促进社会和谐方面具有十分积极的意义。
2.1.2城市发展状况
**城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。
它到建国前仍为一个小商埠，人口仅2000人左右。
建国以后，**城市社会经济进入了一个新的发展时期，特别是改革开发以后，1980年**经国务院批准恢复市建制以来，**城市发展日新月异。
2006年底，**城市建设用地达到41平方公里，城市人口达到32万，城市基本职能不但是**区域的政治、经济文化中心，而且是湖南省重要的钢铁工业基地及原材料生产基地，从过去一个名不见经传的小镇发展成为一个规划布局比较合理、功能比较齐全、具有较强吸纳力和辐射力的中等城市。
2004年以来**相继跻身省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市行列，2006年又被评定为全省第一个全国绿化模范城市。
根据《**城市总体规划》，到2010年，**中心城区人口规模为32万人，规划建设用地36平方公里；到2020年，城区人口规模可达到50万人，规划建设用地53平方公里。
而目前**城市建设用地和城区人口已实现了2010年的规划目标。
**城市建设实施“北扩南移”战略，由“一区三片三个组团”发展成为“一区三片六个组团”，构筑“组团布局，山水相间，城乡交融，共为一体”的山水园林城市空间形态。
“一区三片”即城市中心区和城西北的青山、**片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片；“六个组团”即青山、**、百亩、万宝、西阳、碧溪组团。
随着**市委、政府及众多市直机关办公新址的开发建设，城南新区已成为一块新的投资热土，城市道路、市民公园、高尚小区建设如火如荼，人口日益增多，按照未来十年的远景规划，城南新区常驻人口将突破10万，年总消费量达20亿元以上。
人口的增长，带来了大量的商机。
为满足新区人口的消费需要，按每1km服务半径设置一处农产品市场进行布局的要求，急需配套建设城市贸易市场。
2.2建设规模及内容
拟建**大市场规划用地面积15411.07平方米，建筑基地面积6469平方米，总建筑面积30388.6平方米，主要建设内容为：
钢结构交易大棚2973.9平方米，商业店铺12698平方米，商业住宅17330.6平方米，地面停车位50个，非机动车停放场地650平方米。
见表2-1：
表2-1建设规模及内容
序号
指标名称
单位
数量
备注
１
总用地面积
m2
15411.07
合23亩
2
总建筑面积
m2
30388.6
3
钢结构交易大棚
m2
2973.9
4
商业店铺
m2
12698
5
商业住宅
m2
17330.6
6
建筑基底面积
m2
6469
7
建筑密度
%
41.98
8
平均层数
层
4.7
9
容积率
%
1.972
10
地面停车位
个
50
11
非机动车停放场地
m2
650
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
**大市场位于**城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路、规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为**安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约1公里，地理位置优越，交通方便。
3.1.2场址土地权属类别及占地面积
本项目建设用地为已征城市用地，属**市政府搬迁办公室所有。
且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。
总规划用地15411.07平方米。
3.2场址条件
3.2.1地形、地貌条件
规划用地块原为荒山，高差与现状地坪标高约20米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平坦，从地块区域看，**大市场南面与西面均是**安置小区，北面不远则是洛湛铁路，地块现状已通水、通电、通路，前期工作基本已完成，施工条件尚好。
**市地处湖南省中部，涟水中游，湘黔、娄邵铁路交汇处。
位于东径110°53’24’’至112°7’42’’，北纬27°35’46’’至27°58’31’’，其东西横跨23.9公里，南北纵长42.2公里，土地总面积430平方公里。
市区地形主要为岗峦起伏的丘陵地形及河流的沿岸面积狭窄的平坦阶地地形。
地势由西南向东北倾斜，北部是雪峰余脉东延尾部中低山区，
峰峦迭障。
最高的洪家山主峰海拔875.9米，西部和南部丘、岗高踞，中部溪河合流，水系归一向东，岗平宽阔，东部西阳乡吉祥寺海拔最低为85米，境内相对高差为790.9米，全市平均海拔高185米。
3.2.2自然条件
本区属典型的中亚热带季风湿润气候区，多年最高气温为40.1℃，最低气温为9℃，年平均气温为17-19.5℃，最高月平均气温31.4℃，最低月平均气温1.8℃。
年最大降雨量1860.9毫米，最小降雨量919.5毫米，多年平均降雨量1322毫米；年平均降雨日为148天，最多的年达180天，少至126天，多年相对湿度77%，最大月相对湿度86%，最小月相对湿度61%。
年平均日照时数1522小时，无霜期285天，年平均雷电日数为45天，属中雷区。
全年主导风向东北风，春夏季多东南风，秋季多东北风，年平均风速为1.4米/秒。
3.2.3工程地质、水文地质条件
3.2.3.1工程地质
市区东南部地质主要以碳酸盐岩、粘土岩、碎屑岩为主。
地形标高100-210米，由灰岩、泥灰岩、页岩、砂岩组成。
区内基岩条件差，大部分被残积压层覆盖，承载力低，压缩性大，在进行各类建筑物时须对上述岩石进行工程地质处理。
灰岩、泥灰岩、砂岩，透水性弱，承载力在660-880吨每平方米，属稍可压缩岩石，稳定性中等，适宜于一般建筑。
3.2.3.2水文地质
**市城区河流为湘江水系。
涟水为主干，其余均为涟水支流，共52条如树枝状分布。
涟水起源新邵县观音山麓，流经涟源等地60公里，从**市西部石井乡环江村入境，横贯城北，至西阳东入水府水库，流程35公里。
孙水是**市第二条较大河流，发流于新邵潘家岭，流程56.3公里，至**西南百亩乡赛辉村入境，流程28公里，经城南至犁头咀，汇入涟水，另有碧水、西阳河、祖师殿河、柳家湾河、石龙河等五条支流，在市境内分别从两岸先后汇入涟水。
3.2.3.3地震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18036－2001），项目区地震动峰值加速度为0.05g，对照地震基本列度为Ⅵ度。
3.2.4城市规划与区域性规划要求
**市城南新区控制性详细规划已经通过**市人民政府审批，该处在控规上用地性质为市场用地，与城南控规相符，地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均已办理好，场址已完成“七通一平”。
根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为市场用地，符合城市规划要求。
3.2.5交通条件
**市地处湖南中部，是湖南重要的交通枢纽之一。
湘黔、洛湛铁路在**成“十”字交叉，公路有潭邵高速公路**联接线，境内有娄涟高等级公路，另外，规划中二广高速、太澳高速均从**经过，**距离省会长沙仅120公里，交通方便。
拟建项目场址位于潭邵高速**联接线西面，距该联接线仅30米。
拟建项目场址位于城南新区内，距湘中大道仅1公里。
项目东面、南面、北面均接城市支路，西邻黄泥路，场地已完成“七通一平”，黄泥路已接通，这些道路的建成，为项目的建设提供了有利的交通运输条件。
3.2.6公共设施条件
依据城南新区控规及各相关规划，规划区内将完成给水、排水、燃气、道路等市政基础设施的建设，而实际中，因城南新区发展速度快，**安置小区已基本建成，故市场周围道路已建成，给水、排水、燃气均已开通和到位，且市场场地已平整，完全可以满足拟建项目的需要。
场址电源由城南新区变电站供电，容量充足，可靠性强。
场址供水由城南新区城市给水管提供，完全可以满足需要，且给水管已经敷设到位。
3.2.7社会环境条件
**市城南新区建设是近几年发展起来的，是贯彻市委、政府城市建设“北扩南移”的战略举措，随着市委、政府搬入城南新区新办公楼办公，城南新区的建设又达到一个高潮，各市直机关办公楼，住宅楼纷纷开工，新区建设如雨后春笋般涌现，各种高品位楼盘，住宅小区纷纷开发。
然而，在各办公楼、住宅小区建成的同时，城市的各相关配套设施却有些滞后，学校、医院、市场、超市均需配套而行，以满足新区人们生活，工作的需要。
另外，作为城南新区的拆迁安置基地，**小区现已基本建成，当地老百姓购物、买菜很不方便，迫切需要建一个市场来缓解生活之不便，而依据规划，在**安置小区内规划有1个市场，且市场现状场址土地已经平整，项目选址工程地质好，交通方便，四周均是城市支路，无土方量，无拆迁安置，项目的实施，必将带动整个城南新区的建设，吸引人流，集聚人气，对繁荣城南新区起到重要作用。
政策上政府与各相关职能部分对建设**大市场均积极支持，并提供各相关优惠政策，推动**大市场的建设。
3.2.8征地拆迁条件
拟建工程地块呈三角形，处于**安置小区，地块三角均临城市支路，地块在进行城南新区建设时，已被统一拆迁，拆迁户已安置到位，其补偿标准已按照**市人民政府2003年29号文件规定的标准执行，因此，拟建项目无拆迁矛盾，且土地权属清楚，无任何工农矛盾，有一个良好的外部环境。
3.2.9建筑材料和运输条件
石料：
项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。
砂、砾、卵石：
项目所在地分布有涟水、孙水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。
钢材：
建筑用钢材生产厂家涟源钢铁厂位于**市城区北部，离项目所在地不到10公里。
3.2.10施工条件
拟建项目施工条件从客观环境上讲，市委、政府对城南新区**大市场的建设十分重视，认为是城南新区建设中城市基础设施配套的一项重要内容，是繁荣城南新区，带动城南新区人气的重要举措。
另外，市场周围**安置小区已基本建成，湘中大道两侧各市直单位办公楼、住宅楼大部分已竣工，工作人员、家属即将入住人员的入住，必将要求有生活的配套设施，而市场是方便人们最基本的一个要素。
因此，**大市场周围居民迫切需要早日建成市场，并对市场的建设给予积极支持，更为重要的是，由于**大市场位于城南新区内，市场用地内拆迁已经完成，且场地土方已平整，场地周围通水、通电、通气，施工条件极佳，施工的前期工作已基本完成，交通条件良好，便于建筑材料的进出与运送，整体看，拟建项目施工条件极好，无任何工农矛盾，是一项惠民的民心工程。
3.2.11土方量
拟建项目位于城南新区内，在城南新区政府搬迁过程中，拟建项目场址其拆迁户已经拆除，并统一进行了安置。
拟建项目场址原来为荒山，但随着政府的搬迁，**安置小区的建设，政府已将场址周围进行了“七通一平”的前期工作，项目场址已被平整，故拟建项目无填挖方。
3.3场址条件比较
本项目最初选择了二处场址供相关职能部门选择，分别从它们的区位度，服务半径，交通通达度，占用基本农田数量，拆迁量多少，工程地质条件，市政配套设施等方面进行了比较。
A方案：
即我们最后选定的方案，位于湘中大道以北，黄泥路以西，洛湛铁路以南的一个三角形围合区或内，周围为**安置小区，处于居住小区中央，南距湘中大道约1公里。
B方案：
位于城南新区内，处于湘中大道与新星路交叉口处，地块周围城市支路尚未形成。
区位度比较：
A方案处于**市城市发展战略“北扩南移”的重点建设区域城南新区内，从城南新区看，A方案则处于城南新区密集居民点的中心位置，周围是**安置小区。
而B方案，虽然也处于**城市建设重点地区城南新区内，但从城南新区看，其靠城南新区东面，处于城南新区居民密集点的边缘，大体显得较偏，居民使用不方便，服务半径不很合理，就区位度而言，A方案优于B方案。
交通条件比较：
A方案场址呈三角形形状，其周围三面均临城市支路，且距湘中大道仅1公里。
目前，湘中大道已拉通，黄泥路也已拉通，A方案场址周围道路已基本建成，形成了一个完整的交通网络，而B方案虽临湘中大道与新星北路，只打通了东面与南面的交通，而西面与北面均处原始状态之中，况且在城市主干道交叉口不宜布置公共设施，以免带来大量的车流、人流，从而影响主干道的交通，给城市居民带来安全隐患。
从市场规划设置的原则角度讲，市场应布置在城市居民居住集中的适当位置，不应布置在城市主干道旁，以免对城市交通造成影响。
况且，B方案目前现状是一处荒山，房屋还未拆迁，前期工作难度大，现状交通远不如A方案方便。
因此，就交通条件而言，A方案略胜于B方案。
占用基本农田比较，由于A、B两方案均处于城南新区内，且城南新区建设办公室已经对所处区域土地进行了征收，现状中A、B两方案均处于荒山之上，没有基本农田。
因此，从这一方面来讲，A、B两方案具有同等优势，均不要占用基本农田。
搬迁量比较：
A方案处于**安置小区内，其场址已经通水、通电、通气、通路，场址已被平整，拆迁已完成，无须再对拆迁户进行工作，已无拆迁量，而B方案场址现状还维持原状，还没有进行建设，且房屋还未拆迁，需拆迁房屋10栋，需拆迁面积2300平方米，由于涉及拆迁，B方案前期施工矛盾较多，B方案地处荒山，其土方量较大，前期成本较高。
因此，就拆迁而言，A方案优于B方案。
工程地质比较：
A方案与B方案相距不远，工程地质情况几乎相同，均为可建设用地，均无不良地质构造，从此方面讲，A方案与B方案相同。
市政配套设施：
A方案场址周围道路已拉通，A方案对外连通线黄泥路已修好，周围**拆迁安置小区已建成，通水、通电、通气已到位，可以
说，A方案市政配套设施齐全，而B方案，地处城市主干道交叉口，也已通水、通电、通气，但其场址目前还处于原状，房屋未拆迁，土方未平整，其西面与北面道路未拉通，市政设施明显不如A方案，有待进一步完善。
3.4推荐场址
经综合比较：
我们认为A方案在区位度交通条件、拆迁量、市政设施建设等方面占有明显优势，故选址A方案。
项目建成后将对城南新区的人气、消费产生积极影响，进而带动整个城南片区建设，促进**经济的腾飞，满足城南新区居民的生活需求，拟建项目实为一项民心工程。
第四章建筑方案
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