五祖寺景区综合开发一期园区景观绿化与道路工程建设移交BT项目方案.docx

五祖寺景区综合开发一期园区景观绿化与道路工程建设移交BT项目方案.docx

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五祖寺景区综合开发一期园区景观绿化与道路工程建设移交BT项目方案

五祖寺景区综合开发一期园区景观绿化与道路工程建设-移交（BT）项目方案

五祖寺景区综合开发一期园区景观绿化与道路工程建设-移交（BT）项目

实施方案

一、总论

近年来，建设－移交（Build－Transfer，简称BT）模式的工程建设在我国建筑市场的份额呈快速上升趋势，并在一些大型基础设施建设项目中成功运作。

BT模式集融资、投资、项目建设与政府特许、政府采购等行为于一体，采用BT模式建设工程项目可以使产业资本和金融资本全新对接，形成一种新的融资格局，较好地体现了资本、技术、管理、市场以及政策等资源的有效整合。

既为政府提供了一种解决基础设施建设项目融资的新模式，又为有一定资金优势的建筑施工企业提供了利用资本运营追求最大效益的机会。

（一）BT模式的产生背景

随着中国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施，基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。

原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，风险和收益分担不对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体，优势不能相补，资源没有得到合理流动与运用。

2004年国务院颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]年20号），明确规定“放宽社会资本的投资领域，允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，“各级政府要创造条件，利用特许权经营、投资补助等多种形式，吸引社会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施的建设”。

此政策背景可谓是BT模式获得发展的一个重要因素。

（二）BT模式中三个主体：

1、项目业主。

是指项目所在国政府及所属部门指定的机构或公司，也称项目发起人。

负责对项目的项目建设特许权的招标。

在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资的支持。

在项目建设完成和移交后，将拥有项目的所有权和经营权。

2、BT投资建设方。

BT方通过投标方式获得项目建设的特许权。

负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组织项目的建设，并承担相应的项目风险。

通过招投标方式产生相应的设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。

3、贷款银行或其他相关单位。

融资渠道在BT模式中扮演很重要的角色，项目的融资渠道一般是投资方自有资产、银行贷款、政府政策性贷款等。

而贷款的条件一般取决于项目本身的经济效益，BT方的管理能力和资金状况，以及政府为项目投资方提供的优惠政策。

（三）实施依据

1、根据《中华人民共和国政府采购法》第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。

”

2、根据中华人民共和国建设部[2003]30号《关于关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设—移交（BT）、建设--经营--移交（BOT）、建设—拥有--经营（BOO）、建设--拥有--经营--移交（BOOT）等方式组织实施。

”

二、BT项目运作方式

（一）基本运作

1、政府根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将项目融资和建设的特许权转让给投资方（依法注册成立的国有或私有建筑企业），银行或其他金融机构根据项目情况对投资方的经济等实力情况为项目提供融资贷款，政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。

2、项目竣工后，按BT合同，投资方将完工验收合格的项目移交给政府，政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

3、政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。

投资方是否具有与项目规模相适应的实力，是BT项目能否顺利建设和移交的关键。

（二）运作过程

1、项目的确定阶段：

政府对项目立项，完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作；

2、项目的前期准备阶段：

政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、偿还资金的计划安排等工作；

3、项目的合同确定阶段：

政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；

4、项目的建设阶段：

参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；

5、项目的移交阶段：

竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

项目准备阶段。

首先由项目所在国家的政府对拟进行BT模式建设的项目进行技术、经济和法律方面的可行性研究，准备对BT投资建设方进行特许招标。

项目招标阶段。

业主确定BT投资建设中标方后，就项目合同条款进行谈判确认，形成法律文件。

项目建设阶段。

通过招投标方式，产生项目的施工方，监理方，以及材料设备供应商等参建各方。

在建设期间，BT方按照相应的合同进行管理，按照预期的投资、质量、工期和工程进度有序进行。

项目移交阶段。

在项目建成后，或者BT方在特许期限内违约，业主方在项目建设期内违约，项目迫于不可抗力而停止建设等，BT方将所有权转让给政府（业主）。

正常移交后，业主应向BT方支付一定的项目回购款，支付时基于项目建成后的技术规格。

运作特点：

由于BT模式的项目的特许权不具有获得特定经济效益的能力，BT方的投资成本和回报来源于项目收益以外，超出了项目本身的现金流的范围，不具有有限追索特点。

其投资回报来源于政府部门的分期偿还，构成了业主实质上的债务，而BT方由于投资而获得债权。

BT模式的风险实行有限分担，BT方在项目建设期内承担了融资、投资、支付、管理等建设风险，而其他的项目决策风险，建设期后的其他风险将由业主方来承担。

三、我公司对本项目的建设方案

为减轻公司资金压力，合理运用资金，鼓励民间资本，利用非政府资金来进行景区景观工程等非盈利性基础建设的目的，保证项目的顺利、高效开展，我公司拟对五祖寺景区综合开发一期项目园区景观绿化及道路工程采用BT模式进行建设，具体实施方案如下：

1、BT方作为项目的总投资人，负责项目的投资、融资、设计、施工、竣工验收及移交。

我公司作为经黄梅县人民政府及湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司授权确定的本项目的最终业主，负责按照本方案按期回购建设项目，按期支付回购款项；其中部分经双方共同确认可以独立进行竣工验收的项目，可以独立竣工验收结算以及回购。

2、我公司承担本项目的前期工作任务，前期工作任务包括本项目征地、居民与单位的动迁及安置、旧房拆除、补偿、土地手续办理、规划审批。

3、本项目由BT方负责融资建设，本项目所包含的所有施工工程内容均由BT方负责组织实施。

4、BT方按照我公司评审通过的项目设计方案和施工图设计文件所确定的工程规模、技术标准实施建设。

5、BT方配备能满足本项目实施要求的具有投资、设计、建设、管理和施工经验的管理和技术人员，负责本工程建设全过程的管理、组织、协调，以确保本工程质量符合国家、湖北省和黄冈市的有关技术标准和要求，对工程进度、质量、投资、安全和文明施工负责。

6、BT方须按月向我公司提供工程量完成情况表。

7、由BT方负责施工的工程，按工程进度及时提出工程验收报告，并负责解决验收的质量问题及质保期的工程质量问题。

8、本项目全部工程完工后，并经BT自检合格后，由BT向我公司提交完整交工资料及项目交工验收申请报告。

我公司按照市政工程验收相关标准以及其他有关规定，组织有关部门和单位参加工程交工验收。

9、工程交工验收合格后，BT方负责按国家和湖北省有关规定将竣工档案、物品、设备操作维修手册、质量保修书等有关竣工资料和项目档案提交给我公司。

10、回购期24个月，可按单项工程分次回购。

每次付款BT方应提供合法、有效的凭证。

四、BT方应当具备的条件及选择方式

1、招标条件

　　投标人为在国内依法注册成立且具有项目投融资建设能力，并经过工商行政管理部门年审合格的独立法人单位，基本要求如下：

　　⑴注册资本不得少于2000万元人民币（如果注册资金为外币，按报名当日汇率换算），且具有良好的财务和资信状况；

　　⑵应具有中标之后按建设计划投资的能力，报名时必须提供融资意向协议或自有资金证明，总额不少于8000万元人民币（其中融资意向协议必须针对本项目，自有资金证明作为评标定标办法的内容之一）；

　　⑶建安工程造价下浮率报价固定5%；

　　⑷参加本次投标的投标人必须在报名前将相当于本项目估算投资总额2%的投标保证金汇入指定的账户，投标保证金在特许建设者中标后转为项目前期启动资金；

　　⑹本项目优先选择具有丰富景区开发经验，有较强的景区开发建设能力的国企单位作为BT特许建设者。

2、特许建设者的选择方式

　　⑴该BT项目采用公开招标方式确定BT项目特许建设者。

　　⑵公开招标，应公告至少20日，视报名人数按如下方式办理：

①报名参加投标的投标人人数大于或等于3家的，按公开招标方式办理。

公开招标时，应采用综合评分法评标。

　　②报名参加投标的投标人人数为2家的，招标人通过考察投标人的经济实力、技术力量、管理经验、类似工程的施工业绩和信用度、对投资回报率等进行综合评定，按竞争性谈判方式择优选择特许建设者。

　　③报名参加投标的投标人人数只有1家的，按单一来源采购的方式来确定BT项目特许建设者。

五、项目概算及建设要求

黄梅禅文化旅游区五祖寺景区综合开发一期景观绿化及道路工程，总占地面积280996平方米，总投资11802万元。

1、园区道路工程

⑴地面铺装的方式：

分硬质铺装和软质铺装、规则式和自由式、带状铺装和点状铺装，铺装的设计应呼应整体环境和与之相关的公共设施，如座椅、灯具、绿化等融为一体，具有强烈的识别性。

⑵地面铺装的材料：

根据景区特色设计常用的如透水砖、木栈道、沥青路面、广场砖等，局部高档地方铺砌花岗岩。

2、分区绿化与植物配置

⑴遵从生态保护的原则：

在保护原有生态平衡的前提下，进行造林、育林、护林，促进植被的更替。

⑵规划设计内容：

整个景区绿化按照背景密林、密林、疏林草地、疏林灌木丛、景观林荫道、生态农业、草地、水生植物几个大的方向进行植物配置设计。

3、具体施工范围按我公司提供的指定范围为准。

4、整体施工过程以保护景区现有文物、古物为前置条件。

六、项目的移交

1、自项目交工验收合格之日起，BT应将工程交给我公司。

2、移交范围

⑴工程实体移交：

自项目工程交工验收合格且双方办理完毕实体工程移交手续之日的次日起即视为项目工程实体已由BT方移交我公司。

⑵设施移交：

编制出固定资产表，按其分类进行移交说明，并形成书面移交报告，以及我公司书面要求的与项目有关的其他技术文件或资料，其份数按我公司要求。

⑶资料移交：

包括全套合法的施工和交工图纸、验收记录及交工验收报告，以及我公司书面要求的与项目有关的其他技术文件或资料，其份数按我公司要求。

3、风险转移

本项目工程实体项目移交完成后，工程实体的管理风险转移给我公司。

BT方的义务和责任除另有约定外随移交的完成而终止，一切不可抗力导致的项目毁损或灭失风险将由我公司承担，除非损失或损坏系由BT方过错或违约所致。

同时，BT方对我公司或其指定的机构在经营管理本项目所发生的任何责任均无任何责任和义务，但BT方应在缺陷责任期内和保修期内承担的法定义务除外。

4、在缺陷责任期、保修期及绿化工程的养护期内，项目交工验收合格并移交后的任何工程质量缺陷、保修责任、绿化工程的养护，由BT方承担相应的责任及费用。

5、本项目的缺陷责任期、保修期、绿化工程的养护期，为项目交工验收合格之日起两年。

七、项目回购

1、回购价款指回购基数、回购期利息两部分。

⑴回购价款：

BT方工程费用：

包含工程费、措施费、设计费、政策性调整、税金以及其他费用，按黄冈市有关标准计价。

⑵双方签订的合同约定可以计入回购基数的其他费用。

以上2项组成回购基数。

⑶回购期利息：

以回购基数扣除我公司已支付的款项，按中国人民银行同期贷款利率的100%计算利息，利息计算起点时间为工程开工之日起至竣工之日的中间日。

以上3项组成回购价款。

⑷双方同意各单项工程验收后，由BT方编制工程决算书。

⑸预决算的编制根据国家相关标准及调整文件计价。

⑹材料价格执行施工同期国家相关标准中的黄梅县地区“市场综合参考价”，施工同期国家相关标准缺项的，由参建各方（业主，施工，监理）及总部相关部门（监察、财务、审计）共同市场询价后确定。

⑹每个单项工程施工前，由我公司委托具有法定资质的机构编制施工图预算，并报公司总部审核，经双方确认后，作为工程进度付款的依据。

图纸的变更导致工程量增减，由我公司会同设计、监理、BT方共同签证认可，进入工程决算。

⑺工程竣工验收合格后，由BT方编制工程决算资料，我公司请公司总部审计部门进行工程决算审核。

⑻回购期及回购款：

回购期24个月，按单项工程分次回购。

每次付款BT方应提供合法、有效的凭证。

⑼如工程竣工验收不合格，我公司有权拒付回购款并有权向BT方追偿由此造成的所有损失。

八、结语

发展BT模式使产业资本和金融资本全新对接，形成了一种新的融资格局，既为政府提供了一种解决基础设施建设项目资金周转困难融资的新模式，又为投资方提供了新的利润分配体系的追求目标，为剩余价值找到了新的投资途径。

BT模式使银行或其他金融机构获得了稳定的融资贷款利息，分享了项目收益。

BT模式倡导风险和收益在政府与投资方之间公平分担与共享，追求安全合理利润，强调各参与方发挥各自优势的主观能动性。

提高了各方对项目抗政治风险、金融风险、债务风险的分析、识别、评价及转移能力；BT模式有利于积极推进政府融资体制改革的深化，要求政府完善偿债机制，建立专项偿债发展基金，健全国有资产运作机制，重新整合各类资产，特别是特许经营管理的项目；BT模式不仅获取了较大的投资效益，还提高了项目管理的效率，增强了投资方的人文技能、管理水平及参与市场的竞争能力，积累了BT模式融资的经验，增加了施工业绩，为以后打入融资建筑市场创造了条件；BT模式扩大了资金来源，使项目顺利建设移交给政府，推进了当地经济的可持续发展，提高了经济效益和社会效益，为其他行业的融资树立了典范。

积极推进融资模式的多元化发展，大胆破解资金要素制约途径，合理利用、发展BT模式的渠道优势并对其进行嫁接，方能凸显其优势，才能更好地开拓融资的新渠道，加快黄梅禅文化旅游区的建设。

我公司定当抱着贯彻落实省委、省政府“打造大品牌、弘扬禅文化”的指示精神，积极实施“东禅西道”省级宗教文化旅游发展战略的态度，认真遴选BT单位，严格把守质量关，保证项目按期、按质完成，交出一个人让省委、省政府和公司总部满意的优质工程。