房产税实施的利弊分析.docx
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房产税实施的利弊分析
天津财经大学
房产税实施的利弊分析
内容摘要
近些年以来，伴随着社会经济的快速的发展，房屋产权的价格在不断的上涨，关于住房的问题也成为一个人们逐渐开始关注的热点问题。
因此，我国政府也在尽其最大努力采取各种措施来调控房地产市场，但是效果都不是太理想。
我国是典型的一个地区发展不平衡、整体经济实力还不够强的发展中国家，面对我国国内房地产市场仍然存在的投资规模过大等等各种各样的问题，若要完善房产税制度是一项非常重要而巨大的工程。
本文首先对现在房地产的实施的现状进行研究，进而发现了房地产实施存在的各种问题，如：
房产税税制的不完善、征收范围等。
为此，本文在深入认识房产税的本质后，概括了房产税实施的利处与弊端。
从而，在阅读大量文献以及实地调查研究后，本文在完善我国房产税的建议上提出一些自己的看法。
关键词：
房产税；完善；征收意义；房产税制度
ABSTRACT
Inrecentyears,withthecontinuousdevelopmentofsocialeconomy,realestatepricesconstantlyrising,thehousingproblemhasbecomeahotissueofconcern.Tothisend,ourgovernmentalsodoitsutmosttotakevariousmeasurestoregulatetherealestatemarketrightright,buttheresultsarenotideal.Ourcountryisdevelopingaregionaldevelopmentimbalances,overalleconomicstrengthisnotstrongenoughinthefaceoflarge-scaleinvestmentindomesticrealestatemarketandotherproblemsexist,toimprovethepropertytaxsystemisaveryimportantproject.Firstly,thestatusofimplementationoftherealestateresearchnow,andthenfoundavarietyofproblemsexistintheimplementationofrealestate,suchas:
propertytaxsystemisimperfect,thecollectionrange.Inthispaper,anin-depthunderstandingofthenatureofthepropertytax,summarizesthebenefitsanddrawbacksofthepropertytaximplementation.Thus,inreadingalotofliteratureandfieldresearch,thepaperpresentssomeofhisviewsonimprovingourpropertytaxproposal.
Keywords:
HousingPropertyTax;Perfect；themeaningofimpose;PropertyTaxsystem
房产税实施的利弊分析
一、引言
近些年以来，伴随着社会经济的快速的发展，房屋产权的价格在不断的上涨，关于住房的问题也成为一个人们逐渐开始关注的热点问题。
但是各界关心的关注点都不尽相同，例如，买房的人比较关心的是房产税的实施是否会增大他们供房的负担；房地产的开发商关比较关心的是房产税的实施是否会使得房价的大规模下跌从而导致利润的下降；地方政府比较关心的房产税的实施是否会增加地方财政的收入；银行业比较关心的是房产税的实施是否会使人们在还贷这个问题上造成非常坏的影响从而就使银行出现不安全的资产；而中央政府也担心对房产税的改革是否能达到政府期望的效果，是否对现有的经济社会造成未预料的影响等等。
为此，分析房产税实施的利弊可以使我们更加深刻认识房产税实施本质，这也可以成为我国改革房产税任务提供基础。
本文所研究的房产税是与房地产有关的一系列税收制度，本文研究的意义在于：
房产税的实施可以更好发挥税收的收入分配功能，对调节我国日益扩大的居民收入差距起到积极的作用。
在现实意义上，研究房产税实施的利弊有利于房产税的改革，房产税的改革是我国新一轮税制改革的重要组成部分，其成功与否对我国税制改革的顺利进行有很大的影响。
当前，政府对房地产市场的调控越来越严格，手段越来越丰富，而房产税是主要调控手段之一。
房地产市场的稳定、健康发展有利于国内的安定团结。
大量低收入者无法依靠自己的经济能力购买住房，需要政府提供保障房、经济适用房，而房产税的收入是其资金来源之一。
二、税收与房产税概况
2.1税收概况
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。
一般来说，税收具有以下几种重要的基本职能：
2.1.1组织财政收入
税收是政府凭借国家强制力参与社会分配、集中一部分剩余产品（不论货币形式或者是实物形式）的一种分配形式。
组织国家财政收入是税收原生的最基本职能。
2.1.2调节社会经济
政府凭借国家强制力参与社会分配，必然会改变社会各集团及其成员在国民收入分配中占有的份额，减少了他们可支配的收入，但是这种减少不是均等的，这种利益得失将影响纳税人的经济活动能力和行为，进而对社会经济结构产生影响。
政府正好利用这种影响，有目的的对社会经济活动进行引导，从而合理调整社会经济结构。
2.1.3监管管理社会经济活动
国家在征收取得收入过程中，必然要建立在日常深入细致的税务管理基础上，具体掌握税源，了解情况，发现问题，监督纳税人依法纳税，并同违反税收法令的行为进行斗争，从而监督社会经济活动方向，维护社会生活秩序。
2.2房产税的基本概念
房产税英文名称为HousingPropertyTax，Property来自拉丁语Proprietas，又称财产税、物业税。
在维基百科中房产税的定义为：
在中国大陆，房产税是一种新生事物，它跟以前房产税、城市房地产税（自2009年1月1日起已与房产税合并征收）、土地增值税以及土地出让金等都各有异，也有同，有繁多税种。
[3]
到目前为止，世界上绝大多数国家已经幵征了不同形式的房产税：
美国对土地和房屋直接征收房地产税（不动产税）；日本税制规定对土地、建筑物及应折旧资产征收财产税；加拿大的房产税也是对不动产征税，课税对象包括土地、建筑物以及其他不动产。
因此，房产税的课税对象一般为土地和房屋，有的国家对两者都征税，有的国家只对房屋征税。
虽然各个国家的名称有所不同，性质基本相同。
在本文中，房产税一般是指狭义的财产税，指对房地产或房地产占有（不一定是所有）行为进行课征的财产税种，同时也是在房地产保有环节征收的税种。
2.3房产税实施遵循的税收原则
开征房产税遵循的税收原则包括两个方面：
税收公平原则与效率原则。
税收公平原则是指政府征税必须保证一方面纳税人承受的税收负担与其经济状况相匹配，另一方面保证各纳税人之间的税收负担能保持均衡。
税收公平原则是公共经济学中税制设计的首要原则。
税收公平原则要求相等纳税能力者应负担相等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收。
横向公平是指同类纳税人的税收负担相差不大；纵向公平是指纳税能力强的纳税人多纳税，纳税能力低的纳税人少纳税。
税收效率原则是指税收活动要有利于经济效率的提高，要求以最少的费用获取最多的税收收入，期望利用税收的调控作用能最大限度地促进社会资源的有效配置和利用，或者最大限度地减低对经济发展的阻碍。
I税收效率原则包括税收本身效率原则和税收经济效率原则两部分。
税收本身的效率是指税务行政管理方面的效率，具体要求最小化征税过程中的管理费用和执行费用。
税收的经济效率指的是税收对经济资源配置和经济机制运行的影响，而检验税收经济效率的标准在于税收超额负担最小化和尽量增加税收的额外收益。
2.4房产税征收的目的
房产税，又称房屋税，是以房产为征税对象，按房屋的价值即房产原值按照规定减去一定比例或出租房屋的租金，向产权人征收的一种税。
房产税源于物业税，广泛存在于欧美国家。
近些年，由于我国房价的非理性上涨，国家相继出台了一系列强有力的调控措施，在新一轮遏制部分城市房价过快上涨的调控中，除了更加严厉的差别化信贷政策以外，还首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。
继2011年1月26日“新国八条”楼市调控政策出台后，房产税改革有了突破性进展，1月27日晚间，重庆和上海几乎同时宣布，28日起试点征收房产税，至此房产税终于浮出人们视线，正式进入税收体系。
开征房产税主要通过增加房产持有环节的成本来抑制过度投资和投机，打击囤房炒房，稳定物价，让更多的人有房可住。
房产税是房地产行业发展到一定阶段的产物，不仅增加了房产在持有环节的费用，打击投机和投资需求，更显现了国家加强对房地产市场调控、稳定房价的信心，减少了房地产价格上涨的动力。
房产税出台的初衷是想引导人们理性消费，以促进房地产行业的健康发展，但在实施过程中不能忽视一些抵消对冲的因素，只有根据我国具体国情，认清形势，分析原因，针对问题采取积极的应对措施，才能更好地发挥房产税在调节房价方面发挥的应有作用。
三、国房产税实施的现状以及必要性
3.1房产税实施的现状
“房产税”是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。
房产税实施的基本特点如下：
1.税源可靠并连续。
对于房地的使用都是比较长的，其所在的地方政府可以在房产使用周期内持续的征税。
2.税收对象非常明确。
房地产的拥有者必须接受其房地产所在区域的监督，而地方政府只要对房地产进行有效的登记管理，就能保证有明确的税收对象。
3.税收的收入归地方政府。
由于房产税的征收流程较为繁琐，不适宜再由国家统一征收监管，因此世界许多国家把房产税交由地方政府因地制宜的征管。
4.具有财富调节功能。
房产税是对社会财富的存量征税，房产是大多数家庭的主要财富，房产税的开征可以弥补个人所得税在贫富差距调节上的局限性，相对降低了社会财富集中度、一定程度上改变了财富分配不均现象。
现阶段，我国房产税实施的目的是规范和稳定房地产市场健康发展，抑制过度投机需求和降低虚高的房价。
随着社会对居民收入差距扩大的关注，对居民保有环节开征房产税能够对这一问题起到积极的作用。
特别是在实施之初，税基较窄，更能发挥房产税对资源配置和调节收入分配的积极作用。
其次，长期而言，房产税实施的短期目标实现之后，应将其主要作用逐渐过渡到完善税制结构、健全财政体制中。
房产税同其他税种一样，最终目标为直接税制和地方税制的完善上。
3.2房产税实施的必要性
开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性。
同时，开征房产税还能通过稳定广大刚性需求者的价格预期，最终有效减少恐慌性、透支性刚性需求，并实现房地产市场供求关系的平衡，从而抑制房价过快上涨。
1994年的财税改革建立了与市场经济相配套的、分税制为基础的分级财政框架，总体上理顺了中央和地方的收入分配关系，具有历史功绩。
但是，当前地方政府土地财政问题突出，其中的一个重要原因就是，没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已搞出很多隐性负债，土地财政便成为地方政府重要的收入来源。
而要寻找新的财源支柱，就绕不开房产税。
房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。
房产税的实施有利于抑制房价过快上涨，促进经济健康发展。
不难发现，目前我国房地产行业规模不断增大，土地供应越发紧张，房价居高不下，房价的过快上涨对经济、社会产生了巨大影响。
对经济的影响表现在：
抑制了人们除购房以外的其他需求，整个社会的消费缺乏支撑，对刺激内需的政策产生了严重的负面影响。
对社会的影响表现在：
在我国居民收入分配差距进一步加大的情况下，随着房价的上涨，社会财富在少数富人手中聚集，容易激化社会矛盾，影响社会和谐。
实施房产税有利于调节收入分配差距，促进社会和谐。
改革开放以来，居民生活水平虽有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大，很大程度上源于财产性收入的差距在拉大，构成原因之一是来自不动产财富的增值、溢价收入，客观上需要一定的再分配手段来优化调节。
房产税显然能够发挥这一作用。
3.2.1.健全的财税体系
从长远角度来说，对生产交易环节征税，对财产保有环节征税，这两种税制并行才是合理健全的税制体系，但是我国目前还是主要集中在生产交易环节，对财产保有环节做得并不到位。
就房产这方面而言，以前只有对城镇经营性房屋在保有环节征税，征收对象有限并且效率较低，如今通过房产税的改革，加大了对保有环节的重视，有利于健全我国的财税体系。
同时，开征房产税还可以完善分税制，使得地方政府财政取得均衡，获得稳定收入。
3.2.2.人民收入得以重新分配，减少贫富差距
此次房产税试征主要是针对资金宽裕的人群，增加房产的持有成本，增加意图投资投机的成本，可以一定程度上促进财产的合理分配，减少贫富差距向。
3.社会传达政府治理楼市的强烈决心
政府相继出台一系列政策后，没有给市场任何喘息的机会。
通过前后这一系列治理楼市的组合拳的推出，政府向社会传递了其整治的决心，对于那些仍对楼市存有幻想，预期从中获得投资投机收益的人群敲响了警钟，首先使他们在心里上有了警惕意识。
3.3房产税实施后的效应
房产税兼具直接税与间接税双重属性，税收转嫁形成税负，使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。
房产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁，通过价格机制的传导作用，对房产价值或者房产租金产生影响。
房产税是一种长期的调控工具，且主要针对保有环节征税，在税费相对固定的情况下，它与购房成本密切有关。
一旦开征房产税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投机性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。
税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期来看，开征房产税对房价的影响非常有限，但短期有可能推高房价。
房产税的开征，将通过对房价的影响作用于不同类型的需求主体。
对于自住购房者来说，一方面可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。
对物业持有者来说，由于后期保有成本的增加必然对投资购买动机产生抑制效果，随着保有环节税负的加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。
可见随着房产税的征收，中国的房地产业也必将受到影响，从此转型。
长远而言，开征房产税将有助于三方面重大改革工作的推动：
第一，从完善我国地方税收体系来看，房产税改革是长远保障地方政府科
学、理性、可持续发展的重要制度基础之一。
第二，从房地产市场调控需要标本兼治的角度看，房产税改革有助更多发挥
法制和市场调节功能而减少行政措施的频率。
第三，从改善收入分配差距较大的问题看，房产税改革不但能将住房的属性还原为合理的消费品，更利于小康社会“住有所居”的实现。
四、房产税实施存在的问题及其弊端
4.1房产税实施存在的问题
对于房产税是否应该开征，我们应首先明确：
我国现阶段将要开征的房产税应该是出于何种目的，应该有什么的职能和作用？
如果真如某些专家所说，房产税作为以后地方主要税种之一，最终目标是为了增加财政收入。
按现在报道，购房时的房价40%左右是各种税费，如果不改变现有房地产税费情况，单纯为了增加财政收入开征房产税，只是加重民众负担，并不能形成可持续的财政收入来源，是杀鸡取卵的行为。
如果为了减轻民众税赋，第一套房不征房产税，从第二或是第三套开征，因为第二或第三套房有收益，那么原来的个人所得税就能实现这一职能。
《中华人民共和国所得税法》规定，财产租赁所得要纳税，只是以前因为征税成本太高，现实中已名存实亡。
现在规范所得税，所有第二或是第三套房全都要缴所得税，以第二或第三套以上房为税基，征税成本极低，不失为一个有效方法，不用再拿房产税来说事。
因为现在普通民众期望房产税能对房价起到调节作用，如果最终不能实现这一目标，只会影响政府威信。
如果房产税的开征是为了调节房价，监管社会经济活动。
那么，如此一个千钧任务，一个单纯的房产税能否实现？
我们知道房价高企原因复杂，要让房产税能达到影响房价的目的，税率很关键，定低了起不到作用，定高了又会影响经济运行。
而且，笔者认为，房产税的征收只能加剧贫富差距。
理论上来说，任何税收均可以转嫁。
税负转嫁的后果是有人承担，最终承担人称负税人。
在转嫁条件下，纳税人和负税人是可分离的，纳税人只是法律意义上的承担主体。
商品或生产要素的供求弹性决定着税收能否转嫁，如何转嫁以及转嫁的有效程度房地产市场一直是卖方市场，消费者没有话语权，所以，房地产市场的税赋转嫁均是后转，即所有的税赋实际最后均由消费方支付。
以昆明市现行的房屋交易中的营业税为例，在免征营业税之前如一套房正常售价20万元，开征营业税后，售房者要注明，售房实收价20万元，所有税费由买方承担。
要是满五年的二手房交易，因为免征营业税，售房者就会要价21万元。
营业税的开征对卖房者没有任何影响，只是增加了购房者的负担而已。
开征房产税后，售房者同样会把房产税转嫁给购房者，最终对售房利益没有影响。
如果拥有多套房产的人选择出租而不是出售，房产税开征后，为了不减少自己的收入，肯定会提高房租，把房产税加到房租中。
最后，房产税的实际支出方还是租客。
而租房者相对出租者而言，整体更贫穷一些。
房产税的开征，对拥有多套房产者实际没有影响，给租房者加大了负担，导致贫富差距加大。
前段时间一线城市的租金上涨，致使有人逃离大城市，人才往二线城市流动，这对各地区平衡发展起了个意外作用。
但如果开征房产税，全国范围内房租都上涨，租房者将无处可逃，只有提高服务或商品售价，将推动物价上涨，形成通货膨胀，最终阻碍社会前进。
国家征收房产税的初衷是希望能对房地产市场进行调节，实现国家和谐。
综上所述，笔者认为开征房产税并不能有效调节房价，只有找到问题关键，对症下药，才能解决问题，实现国家又好又快发展。
改革房产税的出发点在于增加炒房客和投机者的持有成本，抑制投机需求。
很多人认为房价长期偏高，主要是由于房地产税收制度设计不合理，房屋持有成本过低，在房价预期普遍看涨的情况下，拥有多套住房的投机者无需担忧房子尽快出手，而是等待时机，哄抬房价，从中获取暴利。
因此，增加房屋的持有成本是打击投机、平抑房价的最有力武器。
从理论上讲，房产税的出现增加了投资成本，对于打击房地产投机，集约利用土地有很大作用，但我国近些年出现的房价过快上涨的主要症结并非仅仅房屋持有成本低的问题，增加房产税也会带来一系列连带影响，最终使房产税实施的效果大打折扣，这些潜在因素不可忽视，具体有以下几个方面：
4.1.1.征税范围狭隘、不科学
我国房产税暂行条例规定征税范围为城市、县城、建镇制和工矿区，不包括农村。
同时，在有限的征税对象中，还有一大部分属于免税对象。
但是随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，农村经济飞速发展，不少农村的标准已经十分接近城镇标准，人均消费水平也和城市居民相差不多，但是像这样的农村却不用缴纳房产税。
4.1.2.计税依据不符合科学发展
计税依据是整个房产税征收工作中的一个重要内容，征税标准的科学与否对整个房产税征收工作会带来直接的影响。
我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。
以房屋余值为计税依据的，房产余值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，不能体现时间价值，计算出的结果不能与现实市场经济的约束条件相统一，脱离了社会发展。
二是以租金收入为计税依据，税率为12%。
虽然这个依据租金收入反映了市场价格，但同一种税有两个截然不同的计税依据，又会造成税负不公，也会为避税者提供条件。
4.1.3.减免范围不合理
我国的房产税中规定，人民团体、行政机关以及军队自用房产和个人所有非营业用房产等属于免税对象。
但是，随着事业单位内部管理体制的不断变革，其性质已经基本属于企业另一方面，由于居民自用住房可以免税，使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从而导致大量房屋闲置。
住房空置率意味着少数人掌握多数房，还导致了社会资源分配不公，社会贫富差距不断拉大，进而也促使了房价居高不下，同时影响了国家的财政收入。
4.1.4.配套制度的缺失
长期以来，我国不动产的登一记制度不完善，不仅给税收征收管理带来了极大的困难，也阻碍了房产税改革，同时为多套房产拥有者提供了逃税空隙。
房产税征收的重要环节是对房产进行估值，但是我国房地产估价制度并不健全，只对旧房有专业机构专门进行评估，这种不完善、不统一、不健全的评估机制也给纳税人机会隐瞒房地产价格，造成了国家税收收入的损失。
要改革房产税完善房地产保有阶段的税收，必须构建配套的制度和机构，完善外部环境。
改革开发以来我国经济的不断发展，各种形式的建筑物层出不穷，它们的所有权、盈利形式以及纳税情况都和我国以往的房产税的相关法律制度不相适应。
尤其是最近几年房价的不断攀高，从不引人注目的房产税，也悄然成为了中国大众关注的焦点。
尤其在上海、重庆相继成为房产税的试点之后，更是引起了众多专家学者和普通民众的广泛讨论。
从长期发展趋势及国际经验来看，房产税的征收是必然，虽然，目前各级地方政府因财政紧张而导致的实施房产税的冲动性需求强烈，但短期内房产税全面铺开客观上还存在一定的问题没有解决，还有一段路要走。
总而言之，现代的房产税要求的功能是平抑房价、使土地财政诱惑力降低，减少土地成本、加快建设保障性住房，增加市场供给等。
4.1.5.房地产市场供需不平衡矛盾突出
目前我国房价偏高的主要原因是需求量大，而相应的供给少，供需的不平衡是房价居高不下的主要原因。
房地产属于商品，也应遵循一般商品的市场价值规律，归根结底房价是由供应量和需求量决定的。
因此，调控房价迫在眉睫的措施是千方百计地增加普通住宅供应，而不仅仅是增加一种税，并且房产税属于抑制需求方面的政策，在刚性需求不断增大的背景下，其实施的结果可能未必达到预期的效果。
4.1.6.中收入阶层受到冲击，压力增大
国内外发展经验表明：
一个成熟的社会必然是中产收入层占主流的社会，这样的社会结构才有利于社会的稳定和发展。
房产税征收数额对富裕阶层影响不大，但对于人口占多数的中收入阶层而言压力不小，因为即使富人多交了税，由于相关利益转移机制未能建立，也未必增加穷人的财产性收入，受到冲击的倒是刚刚形成的中收入阶层，这与全面建设小康社会实现共同富裕的目标是背道而驰的。
并且目前我国房地产市场仍属于卖方市场，在这种背景下，卖方会想方设法将新增的赋税成本转嫁到买房人身上，不仅难以达到预期的调控效果，而且会增加真正有购房需求人的负担。
4.1.7.多一种税赋，房价成本无形升高
从房产土地的征用流转到房屋的施工建设，直至购房人过户购买，在这个过程中，与房地产开发和交易有关的税费经营高达五六十种，占房价的比例很大，在此情况下，调控房价不应仅仅增加房产税，而需要进行整个税费体系的改革。
并且房产税的加入，在无形中提高了房屋出售时的构成成本，最
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