万科装修监理指导书附全程表格.docx
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万科装修监理指导书附全程表格
万科建设项目
装修监理操指导书
东莞市万科房地产有限公司
2011年12月
装修监理指导书
1.目的
规范装修工程监理业务的操作流程，指导装修工程监理人员有效开展工作。
确保履行装修监理的合同中相关责任与义务。
2.适应范围
东莞市万科物业服务有限公司设备管理部精装修工程监理人员及承接的各项目。
3.管理职责
3.1工作职责
3.1.1设备部负责与地产项目洽谈相关装修监理合作事宜，并编制相关合同。
并储备相关人员及物资。
3.1.2精装修监理业务负责人对精装修监理整体业务负责，根据精装修委托监理合同负责与地产项目的协调沟通，并组织准备相关进场细节工作，对相关储备人员进行必要培训。
3.1.3精装修监理业务项目负责人对精装修监理单位项目负责，根据精装修委托监理合同负责与地产项目的日常协调沟通，对精装修项目的施工进度、施工质量、安全文明、资料文件负责，并负责现场监理员日常工作的安排、交底和审核，协助甲方协调总承包方和各分包方之间的工作关系。
3.1.4精装修监理业务现场监理员在项目负责人的指导下负责准确检查、记录现场施工进度、施工质量、安全文明，并将日常检查、记录的结果上报项目负责人。
3.2监理人员相关要求
3.2.1精装修监理业务负责人应具备大专以上学历，并具备三年以上相关从业经验，熟悉国家相关规范及要求。
熟悉万科集团相关装修标准要求，具备较强的责任心和执行力。
3.2.2精装修监理业务项目负责人应具备丰富的相关工作经验，熟悉国家相关规范及要求，熟悉万科集团相关装修标准要求，具备较强的责任心和执行力。
3.2.3精装修监理业务项目现场监理员应具备一定的相关工作经验，熟悉万科集团相关装修标准要求，具备较强的责任心和执行力。
4.方法与过程控制
4.1进场前准备工作
4.1.1成立项目监理组
4.1.1.1依据委托监理合同在施工进场前组建项目监理组。
项目监理组在完成委托监理合同约定的监理工作后自动解散。
4.1.1.2项目监理组的组织形式和规模应根据委托监理合同规定的服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术复杂程度、工程环境等因素确定。
4.1.1.3委托监理合同签订后十天内将项目监理组的组织形式和人员构成知会项目部和承包单位。
4.1.2监理物资及办公准备工作
4.1.2.1与项目部协调精装修监理组办公地点。
办公地点应满足必要办公设施，具体包括如下：
水、电、网络接口，办公位。
4.1.2.2监理组应准备常规检测设备和工具。
包括：
激光平水仪、激光测距仪、电脑1台、打印机1台、复印机1台、传真机1台、数码相机1台、档案柜2个、回弹仪1台、水平（靠）尺、卷尺（每人1把）、游标卡尺、30米钢尺、焊接检验尺、工程测量检测器1台、兆欧表1台、接地电阻测试仪2台、电压表1台、测厚仪1台、万用表1台、单臂电桥1台、其他常用检测工具1套。
4.1.3相关资料准备工作
4.1.3.1施工监理准备工作
精装修监理负责人编制单位项目《监理工作的方法及措施》。
4.1.3.2资料准备，应包括以下主要内容：
施工进度控制资料包括:
《周施工进度统计表》由精装修监理提供
《月施工进度统计表》由精装修监理提供
《总施工进度计划》由总包方提供，精装修监理审核
《月施工进度计划》由总包方提供，精装修监理审核
《周施工进度计划》由总包方提供，精装修监理审核
施工质量控制资料包括：
《工程建设标准强制性条文》2002年版由精装修监理提供
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）由精装修监理提供
《建筑装饰装修工程施工及验收规范》（GB50210-2001）由精装修监理提供
《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）由精装修监理提供
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325一2001）由精装修监理提供
《建筑材料放射性核素限量》（GB6566）由精装修监理提供
《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》（GB18582-2001）由精装修监理提供
《合成树脂乳液内墙涂料》（GB/T9756-2001）由精装修监理提供
《建筑室内用腻子》（JG/T3049－1998）由精装修监理提供
《木结构工程施工质量验收规范》（GB50206-2002）由精装修监理提供
《天然饰面石材试验方法干燥、水饱和、冻融循环后压缩强度试验方法》GB9966.1
由精装修监理提供
《天然饰面石材试验方法弯曲强度试验方法》GB9966.2由精装修监理提供
投资控制资料包括：
《付款申请报告》由项目部提供格式，总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《现场签证单》由项目部提供格式，总承包方和各分包方上报精装修监理审核
安全文明施工控制资料包括：
《脚手架安全隐患专项检查记录》由精装修监理提供
《施工用电安全隐患专项检查记录》由精装修监理提供
《高处作业安全隐患专项检查记录》由精装修监理提供
《材料堆方及加工安全专项检查记录》由精装修监理提供
成品保护控制资料包括：
《万科精装房成品保护标准》由项目部提供
材料设备控制资料包括：
《材料设备进场验收记录》由精装修监理提供
《材料设备进场验收专项台帐》由精装修监理提供
信息、合同管理资料包括：
《发文记录》由精装修监理提供
《会议纪要》由精装修监理提供
《施工进度台帐》由精装修监理提供
《施工材料进场台帐》由精装修监理提供
《监理工作联系单》由精装修监理提供
《监理工程师通知书》由精装修监理提供
《安全隐患整改单》由精装修监理提供
《监理周报》由精装修监理提供
《监理月报》由精装修监理提供
《监理工作总结》由精装修监理提供
《工程暂停令》由精装修监理提供
《工程复工令》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《工程开工/复工报审表》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《精装修监理合同》由精装修监理提供
《总包方和各分包方施工合同》由项目部提供
《精装修施工图纸全套》由项目部提供
《工程业务指令单》由项目部提供
《工程业务联系单》由项目部提供
《工艺样板验收记录》由项目部提供格式，总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《现场检查记录表（每日）》由精装修监理提供
《分户档案》由精装修监理提供
《各分项验收记录》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《隐蔽工程验收记录》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《厨、卫间蓄水试验报告》由总承包方上报精装修监理审核
《给水管试压报告》由总承包方上报精装修监理审核
《开工申请报告》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《施工组织设计》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《防水工程专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《墙、地砖工程专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《天花吊顶工程专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《内墙涂料工程专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《安全文明专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《施工用电专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《质量通病防治措施专项施工方案》由总承包方上报精装修监理审核
《总承包方和各分包方营业执照》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《总承包方和各分包方税务登记证》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《项目经理任命书及从业资格证书》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《施工员从业资格证书》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《安全员从业资格证书》由总承包方上报精装修监理审核
《电工从业资格证书》由总承包方上报精装修监理审核
《防水材料见证送检报告》由总承包方上报精装修监理审核
《水泥见证送检报告》由总承包方上报精装修监理审核
《各种施工材料的合格证及检测报告》由总承包方和各分包方上报精装修监理审核
《甲供材料/设备验收单》由项目部提供格式，总承包方和各分包方上报精装修监理审核
人员准备
根据实际施工面积确定监理人员及人次。
以2万平方米一人为参考值。
4.2施工阶段监理工作
4.2.1施工监理工作总程序
4.2.1.1依据委托监理合同工期进驻工地现场；
4.2.1.2协助项目部进行土建与装修施工单位的现场移交;协助跟进装修单位检查的问题点的整改情况并对户内存在的质量问题进行记录存档。
相关记录作为分户分表的原始记录。
4.2.1.3将监理人员名单、职责、分工及权限，知会项目部及装修施工单位；
4.2.1.4组织设计交底和图纸会审；
4.2.1.5审查承建商的施工组织设计、专项施工方案；并报项目部批准。
4.2.1.6审查承建商的质保体系、安全保证体系，管理技术人员资格证书、特种作业人员上岗证书等，复查资质文件；
4.2.1.7审查分包单位资质，必要时进行实地考察，并提出意见报项目部批准确认；
4.2.1.8组织召开第一次工地会议，建立协调会议制度；
4.2.1.9审查承建商提出的开工报告，经项目部同意后签发开工令；
4.2.1.10项目监理组对工程建设质量、进度、投资进行控制；督促合同各方履行合同，协调业主与合同其他各方的关系；
4.2.1.11组织分部分项工程验收和中间验收；
4.2.1.12核查承建商提交的竣工报告，对工程质量水平作出评价；
4.2.1.13协助业主组织竣工验收，经业主批准后签发工程移交证书；
4.2.1.14整理合同文件、技术档案资料，向业主提交监理工作总结，移交监理成果资料；
4.2.1.15保修期监理和工程回访。
4.2.2进度控制的基本程序
4.2.2.1依据合同、总进度控制计划评审承建商编制的施工总进度计划，阶段、月度、每周进度计划和分部分项、专业工程的进度计划，对符合要求的进度计划予以确认，否则要求承建商进行调整；
4.2.2.2督促承建商进行总分包及专业工程进度之间的协调和综合平衡；
4.2.2.3检查承建商每日、每周的作业投入、动态、实际进度完成情况，记录评价承建商的进度计划执行情况；
4.2.2.4分析进度偏差原因，征得业主同意后采取相应的进度调整措施；
4.2.2.5组织进度协调，协调设计与施工，总包与专业承包，业主与施工之间影响进度的关系，为顺利执行进度计划创造有利条件。
4.2.3投资控制的基本程序
4.2.3.1依据合同和中标价（预算）确立投资控制目标，并按阶段、分部分项工程及专业进行分解，编制投资控制计划和工程用款计划；
4.2.3.2严格按合同规定的范围、条件、方法、程序进行工程计量和工程款支付，严格管理各项费用支出；
4.2.3.3建立设计变更、工程变更的技术、经济评审制度，严格限制工程变更的发生；消除不必要不合理的变更；
4.2.3.4严格按合同规定核查现场签证,提供有关签证事项的原始记录,证实其客观状况,拒绝虚假不合理的签证；
4.2.3.5当实际价格与合同价格将产生重大偏离时,应向项目部汇报初步预测的实际工程价
4.2.4质量控制的基本程序
4.2.5安全文明控制的基本程序
4.2.5.1审查施工组织设计中的施工安全防护方案，确定施工安全防护方案，并分析其技术性、经济性以及对周围环境的影响。
在施工方案进行调整和改进的同时，注意安全防护设施的修改和变动。
4.2.5.2严格检查进场各种施工机械、设备的完好程度。
4.2.5.3严格检查现场施工人员的生活用房、临时设施、加工场所的稳定性和安全性，以及各种设施能够适应自然及气候条件变化的能力。
4.2.5.4要求承建商制定现场施工的统一组织、指挥和协调的基本原则。
4.2.5.6确定现场的定期和不定期的安全检查制度、检查内容和检查重点。
4.2.5.7充分考虑施工现场周围的居民的生活、工作、交通等的安全性，督促承建商采取有效防护措施。
4.2.5.8开工前督促承建商对所有现场施工人员进行安全行为和技术教育，只有在各项安全防护工作落实并符合开工条件时，才能开工进入施工阶段。
4.2.5.9做好防火安全措施的审核。
4.2.5.10在外装修施工过程中，重视保险绳的设置与检查工作；在内装修施工过程中，主要控制室内装饰所使用的各种梯子和内脚手架的安全性。
4.2.5.11督促施工方严格控制装修材料的使用。
充分掌握建筑装修中所使用的各种装饰材料的性能：
是否挥发有毒气体、是否可燃、是否具有强烈的腐蚀性等等。
使用管理好这些装修材料，使施工人员免受这些材料的伤害。
4.2.5.12督促施工方严格控制装饰机具的使用和保管。
装饰材料加工和安装机具的使用，要严格进行检查，电线是否老化、机具是否有火花溅出等，防止漏电现象和火灾事故的发生。
4.2.5.13督促施工方严格做好装饰工程的防火工作。
装饰材料大多是易燃物品，在加工和安装的施工过程中，重视施工现场的防火安全，如隔绝各种可能产生的火源、设防火通道、配备完善的灭火设备等等。
4.2.5.14督促施工方按照万科文明工地的各项规定，强化施工人员的职业道德意识，不扰民，不损害附近居民利益。
4.2.5.15严格要求施工方实行封闭工施工，完善门卫制度，保安员应昼夜值班，对进出车辆人员进行登记，非工作人员严禁进入施工现场。
4.2.5.16严格要求施工方对机具设备、周转材料、建筑材料、加工场地和成品堆放场地应合理布局，堆放规范整齐，做到现场清洁有序。
4.2.5.17严格要求施工方对现场要定期进行环境大扫除，并进行消毒灭毒，食堂宿舍要坚持天天清扫，开展班与班的文明卫生竟赛，工地每星期进行一次室内卫生奖评。
4.2.5.18严格要求施工方按规定设置安全警示牌，办公室应挂岗位责任制，现场还应有针对性地宣传。
4.2.5.19督促施工方利用广播黑板报或其它形式对职工进行法宣传教育，使全体员工知法、懂法、并自觉维护和对待国家和各项法令政策提高员工的法纪观念，防止和杜绝偷盗斗殴事件的发生。
4.2.5.20严格要求施工方对施工现场的临时设施布置，砂、石、材料要整齐有序堆放，保持场内卫生清洁。
4.2.5.21严格要求施工方对施工现场的建筑垃圾及时清理，做到工完场清，禁止从楼层上往外倾倒垃圾；楼内施工垃圾要随时清理，垃圾通过专用垃圾道往下倒，下面有汽车接运，施工作业要做到工完场清，禁止在楼层内随地大小便，施工区域要定期消灭鼠、蚊、蝇，经常消毒防止疾病传染。
塔楼上每三层设一个大小便桶，围成临时便所，每天有专人清洗便桶及便所周围。
4.2.6成品保护控制的基本程序
4.2.6.1严格按照东莞万科全装修工程产品保护标准作法进行成品保护
4.2.7材料设备控制的基本程序
4.2.7.1凡由施工单位负责采购的原材料、半成品或构配件、设备等，在采购订货前应向甲方申报；对重要材料，还应提交样品，供试验或鉴定。
经甲方审查认可发出书面认可证明后，方可进行订货采购。
4.2.7.2凡运到施工现场的原材料、半成品或构配件，应有产品出厂合格证及技术说明书，经甲方审查后，方准进场。
4.2.7.3对施工单位所准备的各种材料、设备等的存放条件环境，事先应得到现场工程师的确认。
如果存放、保管条件不良，标识不规范，应要求其加以改善并达到要求方予确认。
4.2.7.4对某些现场配制的制品，一般要求施工单位先进行试配，达到要求的方准施工。
4.2.7.5对新材料新配设备或装置的应用，应事先提交可靠的技术鉴定及有关的试验和实际应用报告，经现场工程师审查确认和批准后，方可在工程中应用。
4.2.7.6审查施工单位的质量管理体系，要求施工单位建立材料管理制度，明确项目经理、质量员、施工员、材料员、库管员、取样员的责任。
4.2.7.7审查施工单位材料需用量报表和材料进场计划。
4.2.7.8加强对施工单位材料堆放场地的管理，材料堆放应符合施工组织设计的要求，按材料品种、规格、日期分别堆放，插入标牌区分，不许混杂。
4.2.7.9严格执行材料进场预报制度。
施工单位一般按材料进场计划组织进场，现场监理工程师应要求其提前一天通知，以便安排验收；不经现场工程师认可的进场材料，要清出施工现场。
4.3竣工验收阶段监理工作
4.3.1监理工程师应组织专业监理工程师依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收，对存在的问题应及时要求承包单位整改，整改完毕由监理工程师签署工程竣工报验单，并应在此基础上提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经监理工程师和监理单位技术负责人审核签字。
4.3.2参加由建设单位组织的竣工验收，并提供相关监理资料，对验收中提出的整改问题项目要求承包单位进行整改，工程质量符合要求由监理工程师会同参加验收的各方签署竣工验收报告。
4.4工程保修阶段监理工作
4.4.1依据委托监理合同约定的工程质量保修期监理工作的时间、范围和内容开展工作。
4.4.2承担质量保修期监理工作时，监理单位应安排监理人员对建设单位提出的工程质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行修复的工程质量进行验收合格后以签认。
4.4.3对工程质量缺陷原因进行调查分析，并确定责任归属，对非承包单位原因造成的工程质量缺陷，监理人员应核实修复工程的费用和签署工程款支付证书并报建设单位。
5相关标准及表格
5.1施工进度控制表格包括:
5.1.1周施工进度统计表
5.1.2月施工进度统计表
5.1.3监理工程师通知书
5.1.3监理工程师回复单
5.2施工质量控制标准和表格包括：
5.2.1现场检查记录表（每日）
5.2.2分户档案
5.3投资控制资料包括：
5.3.1付款申请报告
5.3.2现场签证单
5.4安全文明施工控制资料包括：
5.4.1安全隐患整改通知单/回复
5.4.2脚手架安全隐患专项检查记录
5.4.3施工用电安全隐患专项检查记录
5.4.4高处作业安全隐患专项检查记录
5.5成品保护控制资料包括：
参见集团下发文件
5.6材料设备控制资料包括：
5.6.1材料设备进场验收记录
5.6.2材料设备进场验收专项台帐
5.7信息、合同管理资料包括：
5.7.1发文记录
5.7.2监理周报
5.7.3监理月报
5.7.4监理工作总结
5.7.5质量评估报告
5.7.6会议纪要
5.7.7工程暂停令
5.7.8工程开工/复工报审表
5.7.9分项工程验收报告
5.7.10项目质量实测实量作业指引
5.7.11门窗洞口尺寸现场控制指引
5.7.12精装修工程质量控制实施指引
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