国际写字楼项目可行性研究报告书.docx

国际写字楼项目可行性研究报告书.docx

《国际写字楼项目可行性研究报告书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国际写字楼项目可行性研究报告书.docx（49页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

国际写字楼项目可行性研究报告书

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

房地产开发有限公司国际写字楼项目

1.1.2项目承办单位

xxxx房地产开发有限公司

1.1.3单位地址

xx市明德路4号

1.1.4法人代表

1.1.5企业类型

有限责任公司

1.1.6项目建设性质

新建

1.1.7可行性研究报告编制单位：

xx市工程咨询服务中心

工程咨询资质编号：

工咨甲1030110001

1.2编制依据和研究范围

1.2.1编制依据

1、国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

4、xx市总体规划；

5、xx市规划局《建设用地规划许可证》；

6、国家相关政策、法规、文件；

7、xxxx房地产开发有限公司委托xx市工程咨询服务中心编制项目可行性研究报告的委托书；

8、项目建设单位提供的有关资料、数据。

1.2.2可行性研究的范围

本可行性研究报告对人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北的3300m2区域内建设的总建筑面积32029m2的25层建筑及其配套设施-xx国际写字楼项目进行研究。

对其市场分析、项目的建设规模、标准和方案进行了方案设计，估算了项目的投资并进行了经济效益分析。

1.3项目简介

1.3.1项目建设地址

xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼拟建于xx市人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北。

1.3.2项目建设规模、内容

项目建设规模：

规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及配套的邮政、餐饮等服务设施共32029m2。

主要建设内容：

新建写字楼及其配套服务设施共32029m2，其中地上建筑面积29309m2，地下建筑面积2720m2。

建筑物最高25层，建筑高度96.10m。

1.3.3项目主要建设条件

本工程施工场地位于xx市市中心区域，水泥、钢材等建筑材料可在当地采购。

材料的数量和质量完全可以满足本工程的需要。

施工用水、用电可就近引入，工程建设条件良好。

新建写字楼供水、排水、供电、供热均可与人民大街及明德路相应市政管网连接，可满足项目建成后运营需要。

1.3.4项目总投资及融资情况

本项目总投资17125.30万元，其中8000万元申请银行贷款，其余9125.3万元由xx房地产开发有限公司自筹解决。

1.4项目提出背景及建设的必要性

1.4.1项目提出背景

近几年来，xx市的经济发展突飞猛进，IT、通讯、传媒等信息产业极速发展，急需适合生存和拓展的空间，而这些行业的不断发展壮大，又共同促成以提供办公场所为主要功能的楼市产品价格的猛涨——xx写字楼因此迎来崭新的时代。

写字楼是一个城市的经济脉络和财富的流向，作为商务生活的载体，写字楼市场的发展往往成为一个城市经济发展的晴雨表。

近年，由于万科、万达、中海等这些进驻xx的大型房地产开发公司主要开发住宅产品，使已经基本成熟的xx住宅产品投资市场竞争相对激烈，而随着流动人员的增多、大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，写字楼的市场购买力逐步增强，需求强劲必然带动市场的良性发展。

2002年，xx的写字楼市场开始进入高速增长期。

2002至2005年间，xx出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰•国际商务广场、鸿城西域、超达•磐谷国际商务港等高端写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、朝阳区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。

2006年，又出现了晨光大厦、万晟第一区等新项目。

xx市2004年以前共有写字间项目60万平方米左右，发展比较平稳，投资客户所占比重较小，整个市场保持着稳中有升的态势。

2005年，xx市写字楼供应面积约30万平方米，增长幅度已远远超过2004年的市场供应面积。

2006年上市的写字间项目按上半年的增长速度，总建筑面积将达到35万平方米以上，加之上年度供应面积，约66万平方米，如此巨大的供应量已超过2004年前的全部市场供应面积。

第三产业和外来投资是写字楼客户的主要来源，xx市从2000年起，第三产业增加值逐年递增，截止2004年末，xx市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以每年10%的速度增长。

快速发展的第三产业及外来投资客商需要高端的写字楼市场，从长远来看，xx写字楼市场呈现快速发展的态势。

目前，xx写字楼公寓市场呈现着“老中青”并存的态势，尤其近年占据城市最好地段的”中生代“写字楼的出现，满足大多数公司现阶段办公要求，高度智能化写字楼的最大优势在于使之成为以往写字楼难以替代的竞争优势，高度智能化的办公环境以及符合现代人文的设计使“新生代”的写字楼站在了一个全新的高度。

随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的xx市的经济尤其是第三产业商贸物流必将有着大幅度的发展。

为此，xxxx房地产开发有限公司根据xx市写字楼市场的需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对xx市现有商业房地产市场进行分析的基础上决定在xx市中心交通便利地段建设本项目。

1.4.2项目建设必要性

1、是城市发展的需要

本项目位于人民大街与明德路交汇处，建筑高度96.10m，是一座高标准的写字楼建筑，本项目的建设符合xx市规划局对城市的规划。

加快城市建设是政府的重点工作。

近年来，xx市进一步加快了中心城市建设步伐。

写字楼代表着城市中最活跃、最强大的力量，在城市中具有举足轻重的地位和重大的影响力，因此，写字楼在城市规划中是重要的一项。

xx的写字楼商务楼市场与北京的CBD、中关村、望京这样的核心商务区无法相比，在新建设的写字楼中，很少有能满足现代商务楼的发展趋势，也因此具有相当大的发展空间。

本项目的建设正是为了弥补xx市高端写字楼较少的缺陷，适应xx市城市规划的布局而建设的。

2、是满足市场和经济发展的需要

目前xx市的经济发展迅猛，尤其是对写字楼需求旺盛的第三产业。

这也未本项目创造了良好的市场氛围。

实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。

在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。

盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

综上所述，本项目的建设可改善城市整体环境，体现人与自然和谐，项目的建设势在必行，且迫在眉睫。

同时，随着国家振兴东北经济发展战略的稳步实施，作为东北地区地理中心位置的xx市的社会经济将会呈现快速发展的势头，而良好的经济发展环境将为本项目建设提供有力保障。

1.5项目主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目

指标

单位

备注

1

总用地面积

m2

3300

规划面积

2442

使用权面积

2

总建筑面积

m2

32029

3

出售建面积

m2

32029

4

总投资

万元

17125.30

4.1

开发投资

万元

16925.30

其中建设期利息即本项目的财务费用792.00万元

4.2

经营投资

万元

200.00

5

贷款偿还期

年

3

6

投资回收期

年

4.71

7

营业收入

万元

25381.75

8

利润总额

万元

6488.37

9

财务净现值

万元

1823.60

10

内部收益率

%

18.71

11

盈亏平衡点

%

44.62

第二章项目市场分析

2.1xx写字楼发展情况

2006年xx已建成和在建的写字楼项目总建筑面积将超过30万平方米，呈现出供市旺盛的局面。

　　2.1.1写字楼分布相对集中

从目前xx写字楼分布情况看，多集中在南关区和朝阳区。

两区先后提出发展楼宇经济的规划目标，其中一项就是向城市上空拓展经营空间，提升产业层次。

另外，两区的地理位置处于xx中心城区的腹地，金融、商贸业非常发达。

朝阳区更是提出，从东起人民广场，西至西安桥的西安大路要打造一条商务街，从中不难看出，xx写字楼多建于此的原因。

　　2.1.2高档写字楼占据市场

　　xx目前市场上的写字楼几乎清一色都是较高等的甲级写字楼。

如伟峰•国际价格在5500元／平方米，亚泰•鼎盛国际均价在6000元／平方米左右。

除了以上写字楼，今年上市的还有鸿城西域、晨光国际花园写字楼、鸿基名筑、联邦国际大厦等。

　　由于写字楼项目立项要比住宅楼项目立项多交一半的土地出让金，而写字楼的土地使用权最多为20年。

从长远考虑，开发商要树立品牌形象，来吸引投资者，这就要求写字楼要从自身品质下手，从外观设计、使用功能及后期物业管理都必须提高而且要做出自己的特点，这无形中就加大了建筑成本和管理成本。

　　2.1.3市场处于高峰

从今年写字楼市场来看，xx的写字楼市场已经迎来了一个放量的高峰。

目前很多购买写字楼的购房者都是以投资为目的，主要是预计该地段的房价会涨而购买的，因此潜力地段的写字楼销售不会存在太大问题。

但是，大量的写字楼投入使用后，市场可能没有如此大的消化能力，空置率就会很高。

经济的发展速度决定写字楼市场的需求量，xx经济能否在未来几年实现一个飞跃，最终吸引更多的资本进入xx市场是关键，xx的经济形势正处在一个转型时期，这已经引起国内和国外一些企业的重视。

但是，随着近几年xx总体经济发展状况看，对高档写字楼的市场需求还是很大的。

一些有长远发展打算的公司都会选择写字楼作为办公地点，这样不仅可以有一个相对良好的办公环境，而且也有利于提升公司的自身形象。

　　2.1.4写字楼前景看好

xx目前的写字楼市场还处于不太规范阶段，xx市总体经济水平不高，而外来公司企业中，生产企业占到绝大多数，能带动写字楼市场发展的外来第三产业公司比较少，所以，失去了一些拥有购买力的庞大客户群体。

目前xx市的很多写字楼是按商住两用标准立项和开发的，缺少真正的专业写字楼，而未来市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的专业写字楼。

2.2市场发展过程中凸显的问题

2.2.1产品定位不明晰

现在xx的写字楼除了不多的几个项目外存在硬件配置低、管理水平低、功能专业化不够等特点。

目前xx市的很多写字楼是按商住两用的标准立项和开发的，高档、专业的写字楼较缺乏，而未来的市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的专业写字楼。

并且，基于第三产业特点，公司和企业的规模日益小型化（尤其是xx市近些年来中小型企业发展迅速，潜力较大），因此那些动辄半层、整层的写字间占整个市场需求的比例会越来越小，250平方米以下的公寓式写字间则会越来越大。

2.2.2电梯不足

写字楼的垂直交通就是一个很大的问题：

无论在环人民广场区域、红旗街区域、桂林路区域还是站前区域的写字楼都不同程度地存在着电梯不足的现象。

一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这就直接给日后的使用和物业管理带来不便。

2.2.3停车面积少

停车面积不足也经常是很多写字楼不得不面对的尴尬。

从xx目前经济发展来看，不久的将来，除了公务用车以外，私家车将成为潮流，车位数量自然成为客户选择写字楼的重要指标。

当然，如何解决写字楼的停车恐怕不仅是发展商要面对的问题，同时也是xx市城市规划和交通建设等配套设施建设所共同面对的课题。

2.2.4缺乏足够的配套设施

缺乏足够的交际空间和休闲娱乐的配套设施也是一个缺陷。

在xx的写字楼市场上，很多写字楼产品是上个世纪90年代末期至2004年建造的，在相关配套设施上明显不能满足客户的需求，尤其是符合现代商务办公环境的配套设施整体薄弱。

2.3写字楼市场分布

2.3.1人民广场区域

环人民广场区域有伟峰•国际、兆峰国际、新润天国际等高品质写字楼项目入市，环人民广场区域内写字楼的客户所属行业比较复杂，但是大多规模较大，这是由于该区域已经形成了基本的中央商务格局，注重企业形象的公司多在此选址置业，谋求更好的发展。

因此，专业写字楼多集中在这一区域内。

2.3.2桂林路、红旗街区域

桂林路区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，设施比较陈旧，但由于该区域的小企业比较多，所以其写字楼的租售情况都比较好，入住企业多为广告、旅游、IT等行业。

　　红旗街区域红旗街商圈内现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主。

2.3.3环铁区域

环铁区域写字楼的客户50%以上为医药行业、服装行业，还有一些广告、软件、地产等公司，由于吴太商务中心是xx市为数不多的高档写字楼之一，所以其入住客户的发展规模往往较大。

2.3.4高新区等开发区

高新技术产业开发区等开发区大多以高科技产业为主，对于写字间的需求较大，随着城市经济的不断发展，该区域形成了新的商务区，成为xx写字楼市场的第五大版块。

2.4总结

总体来说，xx写字楼市场开始进入迅速发展阶段，目前商住楼仍然占据市场主要份额，价格较低，但在硬件设施及软件服务上不能够满足优秀企业的需求，从市场反应来看，高端客户对高档写字楼的需求初步显现，市场缺乏配置完善、物业服务优良的高品质写字楼。

本项目通过对xx写字楼市场的分析，决定在xx建设一座高端的写字商务楼，明确市场定位，在电梯、停车面积等方面进行人性化的规划设计，完善相关配套设施，突出项目自身作为商务写字楼的专一定位，同时在商业较发达的朝阳区进行建设，必将树立优质的市场效应，使客户对本项目写字楼产生信心。

第三章项目选址及建设条件

3.1项目建设地点

根据市场调查，写字楼市场主要分布在南关区、朝阳区，因此本项目选址在人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北，位于朝阳区。

项目建设规模：

规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及其它配套服务设施共32029m2。

目前土地摘牌等工作已经完成，拆迁等工作由开发单位委托专门公司办理，目前拆迁工作已结束。

3.2项目建设条件

3.2.1地理位置

xx市位于吉林省中部，地理位置:

东经124°18’～127°18’，北纬43°17’～45°15’，属松辽平原，伊通河从市区中心穿过，整个地区地势平坦、开阔，地貌表现为微波状起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200～300m之间，京哈铁路、长图铁路横穿其间。

5.2.2自然环境状况

（1）气候条件

xx市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。

（2）气象参数

年平均气压:

98.6Kpa

绝对最高气温:

36.4℃

绝对最低气温:

-36.5℃

年平均气温:

4.5℃

采暖室外设计温度:

-23.0℃

年平均相对湿度:

68%

年平均降雨量:

65Omm

年最大冻结深度:

169cm

主导风向:

冬季西北、夏季西南

年平均风速:

3.6m/s

最大风速:

25.7m/s

5.2.3地质条件

根据项目《岩土工程勘察报告》，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：

（1）地形、地貌条件

场地位于松辽平原波状台地上，地形微起伏。

地面高程208.65～209.81m，最大高差1.16m。

（2）地层条件

拟建场地地层按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分6层，详述如下：

层次

岩土

描述

层厚（m）

承载力特征值

fak（KN）

状态

1

杂填土

灰黑色、以建筑垃圾和粉质粘土为主，含石块、砖等

1.00～3.60

150

松散

2

粉质粘土

黑灰色，大部分为高压缩性土，局部为粉土

5.70～7.50

200

软塑－可塑

3

粉质粘土

褐黄色，含铁锰结核，中压缩性土

5.40～7.40

300

可塑

4

全风化泥岩

紫灰色，灰绿色，风化呈土状，泥质结构，厚层状构造，局部含黑灰色斑点

3.50～7.60

450

5

强风化泥岩

紫灰色，灰绿色，岩芯碎块状，局部土状，泥质结构，厚层状构造，局部含黑灰色斑点

1.50～4.00

800

（3）水文地质条件

场地地下水为上层滞水，地下水水位埋藏浅，富水性小，渗透性差。

地下水稳定水位1.2～1.4m，对砼无侵蚀性。

场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。

（4）其他自然条件

基本风压:

0.65KN/m2

基本雪压值:

0.3KN/m2

无霜期:

145天

地震烈度:

Ⅶ度

土的冻深：

1.70m

5.2.4建设条件

项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。

1、公用配套条件

给水：

供水由人民大街城市给水管网供给。

排水：

排水排入人民大街地下市政排污管线。

供电：

场区附近的10KV电力线路（线）。

供热：

冬季供暖拟由人民大街供热管线提供。

2、交通条件

项目位于xx市朝阳区，有多条市政道路通过。

xx市作为吉林省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利。

本项目所选择地块周围有人民大街、明德路等市政道路环绕。

可以满足施工、运营过程中的运输需求。

3、施工条件

综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。

第四章项目投资分析

xx国际写字楼项目的策划构思，是基于xx的经济、地域、交通条件优势而提出，符合xx城市总体规划发展战略目标。

然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。

影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的地段、人气等关键因素。

这是由商气、人脉等规律所决定的。

因此项目的选址至关重要。

4.1分析

1、优势

xx市朝阳区及周边地区有传统的商业氛围和成熟市场；交通便利，易于聚集商气、人脉，有利招商引资；项目符合xx市和朝阳区城市总体发展规划，利于项目实施；朝阳区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求，具备有利于投资开发的环境条件；

项目区域地块方正，有利于规划布局，交通方便，位于xx知名的商业区附近，加上便捷的城市交通，区域商业价值有一定的升值潜力。

2、劣势

场址上的原产权单位和土地使用权单位成份较复杂，工作难度大，成本高。

拆迁工作量较大，运作周期长，成本高；补偿难度大，开发成本高。

土地面积较小，容积率较高，导致建设成本较高。

3、机会

项目选址地是xx市朝阳区已经确立的城市商业区。

项目建设符合城市宏观发展规划。

开发恰逢朝阳区发展的难得机遇。

朝阳区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。

4、威胁

高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；

新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。

4.2结论

由以上分析可以看出，本项目选择在xx市朝阳区建设有利有弊，获利与风险并存。

但难度最大的土地（包括拆迁等）工作已委托给专门的公司进行，开展顺利，已经基本进行完成，在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，政府也在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造了宽松的投资环境，这必将降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。

综合看本项目利大于弊，项目可以进入实质性实施操作。

第五章项目定位与规划设想

5.1项目定位建议

xx市作为吉林省省会城市，不仅是吉林省的政治、经济和文化中心，同时因地处东北亚十字交会点，具有得天独厚的区位优势。

写字楼的发展有四大趋势：

占据绝佳的地段、高标准的配置、营造休闲办公环境、随意空间组合。

1、占据绝佳地段：

企业最终择定的办公地点是否坐落于市中心的交通枢纽，将直接影响公司的办事效果。

因为在企业选址时，追求交通畅达有着其特定的意义，它一方面可以保证企业员工下班的便利性；另一方面可以减少公司人员外出办事所花费的时间，提高工作效率。

由此不难理解在很多国际性大都市，临近车站或者有地铁直达的写字楼项目备受欢迎。

本项目选址在xx市的交通中轴线人民大街上，是全市交通的重要运输线，其交通便利程度不言而喻。

2、高标准的配置

十年前的办公楼还在以能提供充足的直线电话为炫耀，还在为使大楼里每一个角落能清楚地接受到手机信号而努力奋斗，还是噪音隆隆的全空气风管空调。

而十年后的今天拥有前瞻性的高科技设计已经是写字楼必须拥有的条件。

5A智能系统是近年高档写字楼必须举办的，5A智能系统就是指5个自动化系统——楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、保安自动化和消防自动化。

本项目在规划设计上，建议按照5A标准进行建设精密数字化系统，这必将为商务运作提供完美的保障。

3、营造休闲办公环境

讲究生态，追求自然已经成为现在人们普遍的想法。

员工是企业的财富，现代企业也都积极倡导“以人为本”的经营理念，为其营造休闲愉悦的办公环境。

写字楼是很多城市人把三分之一生命时间投入的地方，它需要温馨的氛围，这关系到所有员工的健康和企业的活力。

建议作为高品质写字楼的本项目，在楼内规划好配套设施，银行、快递、餐厅、干洗店等商务与生活设施要尽量配置齐全。

4、空间随意组合

就一个理想的商务写字楼而言，不能忽视其空间设计上的细节问题。

如果写字楼的楼层面积狭小，用户想扩大面积时就只能另寻办公地点，而拥有大面积楼层的写字楼则可以灵活的满足用户扩展的需要。

建议本项目规划上严格遵循国际商务标准之敞式大度开间，自由分割，自由组合。

在设计上不依赖于机械通风，充分利用自然舒适的通风效果。

本项目xx国际写字楼的建成，必将成为一个xx地区的高品质写字楼典范。

5.2规划设想

该项目以建设xx地区的高品质写字楼为目标，根据场址条件采用东西朝向，建筑总体布局稳重，建筑单体设计以有机的块体为主要元素,构建出造型简洁,形体错落有致,极度富现代感的建筑形象。

建筑物功能以企业办公为主，辅以配套的商务设施。

根据项目的建设条件、项目定位，本项目的规划方案如下。

规划方案

序号

项目名称

数额

1

总占地面积

3300m2

1.1

建设用地面积

2442m2

2

总建筑面积

32029m2

2.1

地上

29309m2

2.2

地下

2720m2

3

地上容积率（平均）

9.71

4

机动车停车位

136个

4.1

地上

36个

4.2

地下

100个

第六章建设方案

6.1项目规划方案设想及依据

6.1.1规划构思

1、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好商务环境为宗旨，注重组团庭院环境设计，创造邻里交流的多样性场所；

2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视组团整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一；

3、合理组织组团内部道路，形成安全便捷的交通体系；

4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。

6.1.2设计依据

《民用建筑设计通则》JGJ37-87

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

《建筑玻璃应用技术规范》JGJ113-2003

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《商店建筑设计规范