温泉洗浴休闲广场可行性研究报告.docx
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温泉洗浴休闲广场可行性研究报告
目录
第一章总论4
1.1项目名称4
1.2项目承建单位4
1.3项目法人5
1.4项目性质5
1.5项目建设地点5
1.6项目建设规模及内容5
1.7项目总投资及资金来源6
1.8项目建设工期6
1.9可行性研究工作的依据6
1.10研究范围7
第二章项目建设背景8
2.1项目区概况8
2.2老年群体相关政策10
2.3老龄事业基本情况及存在问题12
第三章项目建设的必要性及可行性16
3.1项目建设的必要性16
3.2项目建设的可行性22
第四章项目建设条件24
4.1项目选址24
4.2项目建设条件24
第五章建设规模和建设方案27
5.1设计思想27
5.2设计原则27
5.3项目建设规模28
5.4建设内容28
5.5建筑建设方案31
第六章项目投资估算52
6.1投资估算编制依据52
6.2项目总投资估算原则52
6.3项目投资估算53
6.4资金来源55
第七章环境影响评价56
7.1场址环境质量现状和项目环境污染源56
7.2环境保护目标和原则57
7.3环境保护的标准58
7.4环保措施58
第八章劳动及消防安全61
8.1劳动安全61
8.2消防安全63
第九章组织机构、人员编制及规章制度66
9.1组织机构66
9.2人员编制及培训67
9.3经营管理68
第十章项目节能72
10.1节能编制依据72
10.2节能措施73
10.3结论75
第十一章项目建设工期和实施进度76
11.1项目的建设管理76
11.2项目的进度计划76
第十二章风险分析及风险管理78
12.1风险分析78
12.2风险管理79
第十三章市场分析及营销策划81
13.1市场分析81
13.2市场策划82
13.3结论及建议85
第十四章综合效益分析86
14.1社会效益分析86
14.2经济效益分析86
第十五章结论与建议89
15.1分析论证结论89
15.2建议89
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
项目名称：
**国际大酒店二期配套建设工程（温泉洗浴休闲广场）
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位：
*****大酒店
*****大酒店是2007年经改制后由**集团全资收购的一家准四星级酒店。
该酒店位于**市黄河大道东段，是全市目前主要的集会议接待、住宿、餐饮、休闲娱乐为一体的大型酒店。
该酒店不仅是**市的标志性建筑，同时也是焦作周边地区较具影响力的星级酒店，已成为**市以接待服务为主的重要场所，为**的经济和社会发展做出了积极的贡献。
1.1.3项目建议书编制依据原则和范围
1.1.3.1项目建议书的编制依据
——市场调研的有关资料；
——现场勘查所得资料和数据；
——国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
——行业主管部门制定颁布的有关法规和规定。
1.1.3.2编制原则
从国家产业政策、市场需求以及项目单位的实际情况出发，全面考察该项目经营状况等因素，合理确定工程规模和建设方案，力求达到设施一流、特色经营，更大限度地满足社会经济发展日益需求。
1.1.3.4《项目建议书》的编制范围
本《项目建议书》的主要研究范围包括：
项目提出的理由与过程、项目建设的必要性和建设规模的确定、项目的建设条件、项目的建设方案、投资估算、经济与社会效益初步分析及结论。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
项目建设位于现大酒店后侧空余地。
地理位置优越，扩建富余量充足，交通、运输、通讯十分方便，水、电等配套设施齐备，符合有关部门对选址的要求。
1.2.2建设内容
根据目前****国际大酒店的设施现状，结合现有的地热井资源，并充分考虑**及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴、游泳休闲的断档服务空间，拟建设以下内容：
a、新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场；
b、配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆；
c、新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅；
d、附属配套工程包括：
花房、茶吧、酒吧、棋牌室、园林小品、绿化、道路等。
1.2.3主要建设条件
项目建设地地势平坦，地上、地下水丰富，且温泉井以具备，项目区基础条件完备，用水、用电有保障，交通非常便捷。
1.2.4建设投资与资金来源
本项目总投资为990.82万元，其中建设投资955.5万元，建设期利息21万元，流动资金14.32万元。
资金来源：
酒店自筹369.82万元，申请银行贷款本金600万元，建设期利息21万元。
1.3主要财务数据及评价指标表
主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
数量
一
财务数据
1
总投资
万元
990.82
2
固定资产投资
万元
921.5
3
项目资本金
万元
369.82
4
营业收入（经营期平均）
万元
600
5
营业税金及附加（经营期平均）
万元
33
6
总成本费用（经营期平均）
万元
415
7
利润总额（经营期平均）
万元
152
8
所得税（经营期平均）
万元
38
9
税后利润（经营期平均）
万元
114
二
财务评价指标
1
销售利润率
%
25.33%
2
投资利润率
%
15.34%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
19.72%
4
财务净现值（所得税前）
万元
366.62
5
投资回收期（所得税前）
年
5.96
6
资本金收益率
%
18.07%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
51.62%
8
利息备付率（偿还期内平均）
6.13
9
偿债备付率（偿还期内平均）
0.64
10
总投资收益率
%
15.89%
11
项目资本金净利润率
%
30.83%
1.4结论与建议
随着焦作旅游业的异军突起，**市酒店行业的潜在商机日益显现。
这一潜在商机，引得诸多外地投资者纷至沓来，大量的民间资本纷纷抢滩**市场。
酒店服务业作为第三产业，伴随着社会经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，其服务功能将更加显现，更待提高，更加全面。
温泉洗浴休闲娱乐作为**国际大酒店的附属配套二期工程的建设，不仅可以拉动酒店的餐饮住宿，为酒店主业带来更加旺盛的人气和效益，而且可以为人们提供更加温馨舒适的休闲环境，对提升**国际大酒店的星级服务、品牌服务将产生更加深厚的影响和作用。
经过对本项目从市场服务、建设条件、以及盈利能力等多方面的分析，本项目有很好的发展前景。
鉴于洗浴休闲娱乐行业具有基础设施一次性投资大，营业收入收市场变化影响较大，因此建议要一方面要加强经营管理工作，协调好各方关系；另外还要树立长期经营的理念，做到注重前期投入和各项实施的完善，然后逐步收回投资，在15年之后在考虑盈利的经营预期。
第二章项目提出的背景和建设的必要性
2.1项目提出的背景
**市行政上隶属于焦作市，位于豫北平原西部，是一个以农业为基础，以现代工业为主的新兴县级市，地理位置十分优越，南依黄河，与孟津、巩义市隔河相望，北接沁阳市、济源市，遥望太行山、东临温县，西与洛阳吉利区相接。
东距省会郑州79公里，西南距洛阳40公里，北距焦作57公里，交通四通八达。
新洛、焦洛、常洛公路、207国道以及二广高速公路贯境而过。
全市辖6镇1乡4个办事处，265个行政村，总人口36万。
**市气候温和，光热资源充足，土地肥沃，农业生产以达。
由于优越的地理位置和富饶的区域经济，**历来是商贾云集、商品集散之地，商品经济发达、被誉为“南北之咽喉，东西之要津”。
近年来，随着改革开放的不断深入，**市经济和各项社会事业得到了长足的发展。
2007年，全市国民生产总值达113亿元，同比增长19.6%，全社会固定资产投资完成71.3亿元，同比增长52.8%，社会消费品零售总额完成21.5亿元，同比增长20.8%，出口创汇完成18900万美元，同比增长35%，经济增长质量明显提高。
农民人均收入5498元，综合经济实力居全省109个县（市）第12位。
焦作旅游业的崛起为**酒店业带来无限商机。
据调查，2000年至2006年，来焦旅游人数分别以每年86.3％、133％、104％、25.8％、21.64％、16.19％和18％的增速激增至950万人。
焦作旅游业短时间内的快速崛起，对整个旅游链条的运转提出了严峻考验。
由于酒店业占据了吃、住、行、游、购、娱旅游“六要素”的前两个要素，因此酒店业在这场考验中表现出的不适应症最为突出。
2005年之前，每逢旅游黄金周，焦作市大小宾馆、酒店爆满，很多游客只好下榻到周边的**市、沁阳市、济源市、郑州市，即使在双休日，这种住宿紧张的情况也都存在，让游客“住得下、住得好”成为焦作旅游业持续快速发展的重要因素。
旅游业快速发展与酒店业服务功能滞后形成的供需矛盾，为**市酒店业大发展孕育了难得的商机。
随着经济的不断发展和对外开放的深入，境外企业和外来投资者纷纷涌入**，投资环境的改善和城市形象的不断提升，促使外商与企业员工人数不断增加，从而推进了**的酒店服务业蓬勃发展。
2.2项目建设的必要性
**市现有宾馆酒店两家，正在装修改造的还有一家，其中，华鑫宾馆是一家准三星级酒店，其洗浴中心设施条件目前居**首位。
华鑫宾馆又是**国际大酒店的主要竞争对手。
尽管**国际大酒店作为**市一家准四星级大酒店，住宿、餐饮、会议接待堪称**一流，承接着**乃至周边地区的各类会议，但由于内部服务设施局限，没有一个像样的可容纳住店人员和吸引外来人员来酒店洗浴、娱乐的休闲场所，从而导致住宿客源下降，酒店主业效益下滑。
随着社会经济的不断发展，人们生活不断提高，人们对休闲娱乐方式的追求也不断更新提高，向往高层次的洗浴娱乐境界是酒店服务业未来必不可少的服务内容和发展方向。
由于**国际大酒店院内已具有一口地热井，地热资源非常丰富，如何充分利用其地热资源，打造**首家酒店服务业洗浴休闲新境界，是带动**国际大酒店主业发展的主攻方向。
因此，**国际大酒店充分利用其地热井优势，建设集洗浴、休闲、娱乐、茶吧、酒吧、演艺、棋牌为一体的多功能服务设施，不仅必要，而且对拉动酒店主业效益、增加人气、活跃**文化夜生活，提升城市品位都将产生积极的影响和作用。
第三章建设规模与建设条件
3.1建设规模的确定
根据**国际大酒店的发展目标,结合目前酒店业的发展状况和趋势,合理确定发展规模,以适应**服务产业市场需求趋势。
因此，建设规模拟定为总建筑面积为4000平方米的温泉洗浴广场。
3.2建设内容
根据目前****国际大酒店的设施现状，结合现有的地热井资源，并充分考虑**及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴、游泳休闲的断档服务空间，拟建设以下内容：
a、新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场；
b、配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆；
c、新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅；
d、附属配套工程包括：
花房、茶吧、酒吧、棋牌室、园林小品、绿化、道路等。
3.3建设选址
经过对项目单位提供的选址方案实地考察，结合项目建设的实际情况，建设地址在现**国际大酒店主楼后侧，地理位置优越，交通四通八达。
场区地域广阔，交通便利，符合建设选址要求。
3.4建设条件初步分析
3.4.1自然条件
**市属大陆性季风型气候，四季分明。
春季干旱多风，夏季炎热雨足，秋季日照较长，冬季雨雪较少。
平均年降水量641.2mm；最多的1958年为1014.3mm，最少的1966年340.4mm，且降水量在年际、季节的分布上也极不均匀，其中夏季平均降水量329.9mm，占全年总降水量的54%；冬季降水量26.4mm，占全年降水量的4%，春秋则介于两者之间。
年平均气温14ºC，最高气温42.8ºC，最低气温-18.3ºC。
全年日照总时间2491.1小时，年平均太阳辐射总量为122.3千卡/平方厘米，无霜期为209.8天。
根据当地地质资料，该地属黄沁河冲积平原，区域内土壤类型为冲积褐土，土层厚度不一，第一层为褐土，第二层为粘土，第三层为粉质粘土。
区域内地震烈度为六度。
地下水埋深17米左右，地震设防烈度为7度，地基承载力fk=120kN/m2。
3.4.2供电、供水
项目区内，现有用电设施齐全，项目建设用电有保证。
项目区地下水丰富,场区内配备自备井两眼,其中，一眼为地热温泉，以满足项目用水的需求,供水有保障。
3.4.3防雷措施
在建筑物的顶部，设置避雷针，以避免雷害侵袭。
3.4.4土建原材料供应条件
该项目建设主要原材料为水泥、钢材、石料、砖、沙、材料等，可由当地建材市场供应，货源充足，渠道畅通，运输距离短，供应有保障。
第四章工程建设方案
4.1工程方案
4.1.1设计依据原则
——《建筑工程设计施工标准》；
——2002年版《工程建设标准强制性条文》（建筑工程部分）中有关建筑、消防、安全等方面的规定。
——酒店业安全经营规范和行业标准
——场区布局合理，设施先进，安全可行。
——功能分区明确，布置流程顺畅，办公与营业区均有独立出入口和专用通道，便于人员安全出入与疏散。
——洗浴区应选择适应的园林植物，楼前设置花坛、绿地，形成优美的环境。
——加强环境监测与治理，对经营过程中产生的废水应达到标准排放。
——洗浴区应设置消防设施，场区内至少应配备一口自备井，以满足消防需要。
4.1.2总平面布置
**市**国际大酒店温泉洗浴广场位于该酒店主楼后侧空余地。
总建筑面积4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米；小型室内温泉游泳馆600平方米；多功能厅1600平方米。
洗浴中心布置于主楼左侧西边，游泳馆位于洗浴中心正面南侧，多功能厅位于主楼后边东侧，配套附属工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停车场、绿地等）按功能区不同环境布局，以适应经营管理的便捷与客人出入方便为前提。
4.2建筑结构设计与建筑材料
——工程地质
根据场区已建工程《岩石工程勘察报告》，拟建项目场地为Ⅱ类场地，场地土类型为中硬土，场区存在6级左右地震的背景，因此，拟建项目抗震按七度设防。
——主体工程
洗浴中心工程按4层框架结构设置，一、二层分别为男女部，三层为自助餐厅和棋牌休息室，四层为演艺大厅；室内游泳馆采用水立方外观形状框架结构，水池为椭圆形；多功能厅采用方椎体五层框架结构，扇形屋顶；花房等配套工程为砖混结构，整体工程全部采用新型墙体材料。
装修装饰部分按照设计部门的设计方案施工，力求达到大气、美观，具有独特的建筑风格。
——建筑材料
混凝土：
桩基础采用砼C20、钢材采用Φ—HPB235级和Φ—HPB335级。
轻钢结构厂房及屋面外购或加工组装。
4.3动力供应
——供电
项目区内，现有用电设施齐全，项目建成后用电有保证。
——供水
项目用水按照循环、使用的原则。
经营期内年新鲜水用量为8万立方/年，酒店现有深水井，水量可完全满足项目用水需要。
本项目采用DN100镀锌钢管暗敷供水管道，丝扣连接。
给水管道应作压力试验，试验压力不应小于0.6Mpa，在10分钟内压力下降不应大于0.05Mpa，然后将试验压力降至工作压力以作外观检查，以不渗不漏为合格。
该项目区地下温泉水质良好，符合生活卫生标准，水压为2.0－3.0Kg/cm2，水温﹥46℃。
——排水
洗浴广场内排水为洗浴和游泳污水。
场区东西走向设总排水暗沟，污水经处理后，排于两侧道路排水沟内。
——消防
按照《建筑设计防水规范GBJ16—87》规定，场区内应设置消防栓，消防给水以场内两口自备井为主水源，房间应配置手推型灭火器。
该区室外消防用水量按15升/秒计，室内消防用水量按10升/秒计，合计为25升／秒，折合为最大小时消防用水量为90吨／小时，室外消防采用低压消防制，控制半径以1000米计，部分室外地面建三出口式消防栓若干处。
——防雷措施
在建筑物的顶部,作防雷装置,以避免雷害侵袭。
4.4通风
——室外气象参数
冬季通风-1℃
夏季通风32℃
冬季平均风速2.7米/秒
夏季平均风速2.3米/秒
夏季通风相对湿度49%
年主导风向西南风
——通风形式
经营过程中，基本无污浊气体，为美化环境，在以自然通风为主的情况下，将采取全面自然通风和局部机械通风的措施。
拟建洗浴中心南、北两侧上方均设置通风口，安装排风装置，保持换气畅通。
第五章项目实施进度
本项目严格按工程基建程序进行,项目建议书一经批复，就将积极进行技术交流和商务谈判，待项目建议书和初步设计批准后，开始施工设计，同时签订设备购买合同,土建施工过程中在互不影响的情况下,可穿插开展地下管道、设备基础和部分设备的就位与安装。
具体时间安排如下：
◆2008年12月完成项目建议书申报或备案；
◆2009年1月-10月完成土建和装修；
◆2009年11月-12月预运行；
第六章投资估算及资金筹措
6.1投资估算依据
项目投资估算依据有《河南省建筑工程单位估价表》、《河南省建筑工程费用定额》、建设部发布的《建筑工程项目申请报告估算编制办法》以及河南省政府、省发改委、省建设厅的有关补充文件等。
6.2投资估算
6.2.1建设投资估算
本项目建设投资估算为955.5万元，其中建筑工程费660万元，设备购置费150万元，设备安装费15万元，工程建设其他费用85万元，预备费45.5万元。
详见建设投资估算表。
6.2.2流动资金
本项目流动资金估算为14.32万元，详见流动资金估算表。
6.2.3建设期利息
本项目需贷款600万元，银行贷款年利率按7.00%执行，建设期利息估算为21万元。
该项目总投资估算为990.82万元。
6.3资金来源
资金由酒店自筹369.82万元，申请银行贷款本金600万元解决。
6.4资金使用计划
本项目自资金到位之日起一年内建成,固定资产投资在一年内完成。
流动资金按每年的生产负荷逐年投入,依次为第一年80%,第二年及以后为100%。
第七章经济效益测算
7.1经济评价依据与基础数据
1、国家发改委、建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、项目计算期：
鉴于洗浴休闲娱乐行业具有基础设施一次性投资大，营业收入收市场变化影响较大，投资回收期长的特点，本项目计算器按20年考虑，其中建设期1年，经营期19年；
3、各项税率按照以下标准计取：
营业税：
收入的5%；城市维护建设税：
营业税的7%；教育费附加：
营业税的3%；所得税：
25%；
4、财务基准收益率确定为13%；
5、外购材料及备件费用：
本项目主要外购材料及备件为小食品、饮料及洗浴用品，按15元/人次估算，每年费用为180万元；
6、燃料动力费用估算：
本项目年需外购煤炭800吨，每吨800元，年费用为64万元；年需补充新鲜水8万立方米，由于使用自备水井取水，故仅需支付水资源费0.25元/立方米，年费用为2万元；年需耗电50万KWH，按0.65元/KWH计算，年费用为32.5万元；总计年外购燃料动力费估算为98.5万元；
7、工资及福利费估算：
项目新增员工50人，人均年均工资（含福利费用）按9600元，年工资及福利费用48万元。
8、折旧、维修费、摊销费：
折旧按平均年限法分类计提折旧，年计提折旧费42.66万元；摊销费按照5年进行摊销，年摊销费用11万元；年维修费按固定资产的5％计提，年费用估算为45.02万元。
7.2年营业收入和年营业税金及附加
7.2.1营业收入估算
项目建成投入使用后,正常年预计接待客人12万人，每人每次消费额在38-100元左右，本项目暂按50元/人*次估算，正常年份营业收入估算为600万元。
7.3.2营业税金及附加估算
年营业税金及附加按国家规定计取，其估算值在正常年份为33万元。
7.3总成本费用估算
项目经营期内年平均总成本费用估算为415万元，具体构成详见总成本费用估算表。
7.4利润总额
项目经营期内年均利润总额估算为152万元，所得税38万元，税后利润114万元。
详见利润与利润分配表。
第八章经济与社会效益评价
8.1财务盈利能力分析
8.1.1财务现金流量表（全部投资）
根据该表计算以下财务评价指标:
全部资金所得税前:
财务内部收益率（FIRR）：
19.72%
财务净现值（Ic=13%）：
366.62万元
投资回收期：
5.96年
全部资金所得税后:
财务内部收益率（FIRR）:
15.56%
财务净现值（Ic=13%）:
135.33万元
投资回收期:
7.08年
8.1.2现金流量表（自有资金）
根据该表计算以下财务评价指标:
财务内部收益率（FIRR）:
18.07%;
财务净现值（Ic=13%）：
196.96万元;
8.2清偿能力分析
本项目需贷款600万元，通过计算，贷款偿还期为4.72年（含建设期1年）。
8.3不确定性分析
8.3.1敏感性分析
本项目测算的各种数据在实际运行中会发生不同程度的变化，从而影响投资效益，外购原材料价格和建设投资发生变化时，对内部收益率的影响来确定敏感性因素。
详见敏感性分析表。
敏感度系数和临界点分析表（基本方案收益率19.72%）
序号
不确定因素
变化率（%）
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
临界值
1
营业收入
-5.00%
16.58%
0.63
-10.46%
洗浴休闲娱乐收入
-10.00%
13.35%
0.64
销售量（单位：
万人*次）临界值：
-15.00%
9.98%
0.65
10.74
2
营业价格
-5.00%
16.58%
0.63
-10.46%
洗浴休闲娱乐收入
-10.00%
13.35%
0.64
单价（含税）临界值：
-15.00%
9.98%
0.65
44.77
3
材料备件价格
5.00%
18.73%
0.2
33.67%
小食品饮料
10.00%
17.74%
0.2
单价（含税）临界值：
15.00%
16.73%
0.2
16.04
4
建设投资（不含建息）
5.00%
18.70%
0.2
36.54%
建设投资
10.00%
17.76%
0.2
临界值：
15.00%
16.90%
0.19
1304.61
8.3.2盈亏平衡点分析
该项目经营期第二年新增销售收入为600万元，年新增固定成本为190.16万元，年新增可变成本为278.5万元，年新增营业税金及附加为33万元。
最高盈亏平衡（BEP）计算为：
BEP＝年新增固定成本/（年新增销售收入－年新增可变成本－年新增销售税金及附加）×100%＝65.91%。
因此，可知在项目期内当经营能力利用率最高达到设计规模的65.91%时，项目即可保持盈亏平衡。
详见盈利平衡图。
8.4结论
经过对本项目各方面进行的可行性分析，认为该项目符合酒店服务业决策和地方经济发展的需要，项目建设规模适中，市场前景乐观，抗风险能力强，并具有较强的债务偿还能力，原辅材料、水、电、气供应有保证，其他建设条件具备，并具有显著的社会效益。
通过二期配套工程的建设，可迅速提升酒店的整体运
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