海棠湾XXX五星级酒店项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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●设计风格
Ø
南区：
加州圣塔芭芭拉与东南亚休闲园林相融合风格；
北区：
加州圣塔芭芭拉。
●规划布局与功能分区：
园林的功用性亦是小区园林设计的重点之一，小区的功能划分井井有条，在保持总体风格的基础上追求各自的特色。
按照功能和使用要求，将整个小区分为南北两区。
由二纵一横构成，形成四大集中景观带。
✧1#楼与接待示范区间景观带
该轴主要设置功能区域，如入口景观、道路景观和无边主游泳池。
景观泳池形营造出一定的私密性和景观性。
泳池通过曲线台阶分为浅水池和深水池两个区域，在浅水区设计了按摩池，泳池周边设计了阳光沐浴吧和景墙廊架。
景观树、水边树池、特色喷水小品等都体现出异国风情。
水岸绿化带设计了两条入海通道，沿途设计一些休息小平台。
✧接待区景观带
为了打造景观示范功能，结合会所，L1、L3别墅样板房，总统SPA房，7个小的SPA房，根据建筑布局的设计，以水景为主，以绿色种植为辅，并配以大量精致的圣塔芭芭拉风格的亭、花架、座椅，雕塑等。
并结合东南亚海滨景观处理手法，设置风情草亭，并配置精美的铜雕，无一不彰显其奢华和舒适。
✧2#楼与接待示范区间景观带
与接待景观带完美结合，突出住户的私密感。
✧横向沿海景观带
临海景观带虽然处于小区之外，但亦是整个环境设计不可分割的一部分。
项目突出休闲的海滨生活，在此设置休闲凉亭、休闲躺椅、沙滩排球等设施。
2、建筑产品介绍
●酒店式公寓
作为本项目主要特色，大部分客房房间都是直接面海的海景房。
在户型设计上避免过多交通面积，在功能合理的情况下尽可能扩大视觉空间。
本项目共有5栋公寓，其中3号楼为HolidayInn酒店，本报告主要是针对3号楼酒店的可行性研究。
●联排别墅
根据所处地理位置不同，发挥其各自的特征，组团为居住者提供独处的空间以及不同形式的公共空间、半公共空间、半私密空间以及私密空间，美观性、舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。
本项目共计约500套别墅。
●SPA会所
定位高端，先期开发，通过SPA会所定位该区域的高档次,将成为整个三亚市最具有影响力的疗养场所。
●商业配套
酒店式的服务管理为居者提供优质服务。
同时商业营业活动及水上游乐休闲活动设施充分，使居者能真正体会度假村的含义。
完备的设施和良好的景观条件给使用者带来身心愉快的运动体验和别具一格消费理念。
3、建筑风格
本项目的外立面设计采用了充满阳光气息的加州特征的西班牙风格。
筒瓦铺就色彩斑斓的屋顶，STUCCO、石材相交错的外墙面，高低错落的屋面形成丰富、有层次的天际线，并不时被形式各异的烟囱、塔楼打断，大量运用木门窗套、木窗楣、木构架，墙面点缀以各类装饰小构件，从红陶筒瓦到STUCCO墙体，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，演绎出简朴、大气而精致的地中海度假城镇建筑特征。
（四）项目团队介绍
1、开发商
重庆×
×
实业（集团）有限公司，中国房地产品牌企业，连续三届重庆房地产开发50强前10强。
开发面积累计逾200万方，囊括花园社区、高档公寓、别墅、购物中心、酒店等物业形态。
集团资产总值30亿元，公司业务主要分布于重庆、海南、成都等地，下属企业包括三亚中港、海南海兴等海南公司以及×
物业、×
恒浦等8家重庆和成都公司。
目前×
集团在海南已成功开发了椰蓝湾等项目。
即将推出中港国际游艇俱乐部以及×
等高档旅游地产项目，秉承“×
地产，服务百年”的理念，领滨海度假时代，与国际巨头联袂共襄开发宏图盛举，启幕中国未来海生活。
2、建筑设计单位
的建筑设计单即为美国JWDA。
美国JWDA建筑设计事务所成立于1977年，总部设在美国加利福尼亚州圣地亚哥市，是一个集建筑设计、城市规划、室内设计等专业的综合专业设计公司。
JWDA于1993年进入中国，并于1997年在上海正式设立中国代表处。
二十多年来，JWDA在中美两地完成的项目涉及商业办公、宾馆酒店、住宅、金融、高科技等领域，并多次荣获美国与中国有关部门的嘉奖。
3、景观设计单位
的景观设计单位即为香港贝尔高林。
贝尔高林，世界顶尖的设计顾问公司之一，完成有一万二千多个项目,遍布于世界七十多个国家。
具五十年之历史之贝尔高林国际于1986年成立贝尔高林国际（香港）有限公司，致力为亚太地区提供综合土地规划及环境设计服务。
凭着富创意、高水准的设计及优质服务，在国际间的声誉和地位已获认同。
一方面，替各项目缔造出与众不同、历久常新的环境。
另一方面又可增加市场价值，为投资者带来回报。
4、酒店管理公司
3号公寓即为洲际集团下属的HolidayInn五星级酒店。
洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有和超过55年国际酒店管理经验。
洲际集团目前是世界上最具规模、最全球化的国际专业酒店集团，以其拥有管理和超过三千七百家酒店及56万间客房，并分布于世界一个多个国家和地区，的卓越成就而傲然于世。
集团拥有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲际、皇冠假日、假日和快捷假日等，这些品牌涵盖了从超高档到中档的多级酒店市场，并且在各个市场中均占有领先地位。
二、中国旅游概况
（一）历史游客到访情况
1、国内游客到访
随着中国旅游业的飞速发展，国内旅游市场的规模在过去十年中已扩大了两倍以上。
目前中国拥有全球最大的国内旅游市场。
2009年，国内游客数量以11.1%增幅持续强劲增长，达到19亿人次。
部分原因是由于一些刺激性措施的实施，如促进乡村游（到农家、村落及其它乡村地区）以及各城市推出的旅游优惠措施，其中包括商场及旅游景点提供折扣优惠券以拉动内需。
2009年，国内旅游收入增长了16%，首次突破人民币万亿元大关。
下图显示了2000年至2009年期间，中国国内游客数量的历史发展趋势：
促进国内旅游业繁荣发展的因素包括经济改革、中产阶级的增加、基础设施的改善以及政府的扶持。
在上世纪90年代中国经济飞速发展之前，大多数人既无时间也没有闲钱用于旅行，政府对于跨省旅行还设有某些管理规定。
而随着人们财富不断增长，推动了旅游休闲方面的需求，当今的经济状况已完全不同。
随着旅行限制措施的放松以及11天公共假期和黄金周的推出，也有助于推动国内旅游业的发展。
2009年初，在经济前景黯淡之时，有些地方政府呼吁恢复“五·
一”黄金周（自2007年起由7天减为3天），以刺激旅游业发展。
但这一呼声后来被中央政府否决。
目前尚不清楚该议题是否会在不久的将来再次被审议。
2、国际游客到访
与世界上其它国家一样，2009年中国的入境旅游受到了全球经济不景气的负面影响。
旅游业的不景气再加上4月全球爆发甲型H1N1流感，使入境游客数量自2008年5月起持续经历15个月的下滑，直至2009年8月才止住下跌势头。
2009年全年中国共接待国际游客（包括港澳台同胞）1.26亿人次，相比2008年的1.3亿人次有所下降。
与此类似，旅游收入也下降了2.9%，为397亿美元。
2009年真正的国外游客数量约2,200万人次，仅占总入境游客数量的17%。
尽管入境游客数量连续两年下滑，中国仍然保持了世界最大的旅游目的地之一的地位。
据中国国家旅游管理总局预测，2010年的入境游客数量将增长4.8%，达到1.32亿人次。
下图显示了过去十年中，到访国际游客数量的增长情况：
同样，2010年上海世博会为中国提供了一个在世界舞台上宣传和推广自己的机会。
世博会自5月1日开幕，将一直延续至10月31日，在此期间预计将吸引7,000万游客到访上海，其中包括350万海外游客。
这无疑将进一步推动国内旅游业增长，对于萧条的入境旅游也将产生急需的推动作用。
根据联合国世界旅游组织的资料显示，到2020年，中国将有望成为世界最大、最受欢迎的旅游目的地。
联合国世界旅游组织还预测至2020年，中国的入境过夜游客数量将达1.37亿。
3、游客的国籍构成
2009年到访中国内地的旅客当中，大约有1.045亿来自港澳台地区。
同期，在中国内地至少过一夜的其它国际客源市场旅客达2,190万人。
2009年，旅客中的中国同胞（港澳台）数量约占十大客源市场91%的比重，日本超过韩国，成为了中国最大的国际客源市场。
中国国家旅游局的资料显示，所有主要客源市场（除台湾、新加坡和马来西亚）在2009年均出现了下降，特别是韩国和俄罗斯的旅客数量降幅高达两位数。
国际旅客（不包括中国同胞）国籍构成中，亚洲旅客的比重最大，为63%，欧洲（占21%的比例）和美国（占11%）客源分别位居第二位和第三位。
所有地区（不包括非洲）在2009年均为负增长，其中欧洲客源市场（降幅为25%）所受到的影响最为严重。
下图显示了国际到访旅客的国成：
4、国内旅游收入
下图显示了2000年至2009年中国国内旅游收入：
2009年，国内旅游收入较上年增长16.4%，首次突破人民币万亿元大关。
5、国际旅游收入
下图显示了2000年至2009年中国国际旅游收入：
2009年，中国国际旅游收入较上年下降2.9个百分点，为397亿美元。
6、出境旅游统计
中国的出境旅行市场在过去十年中的增长令人印象深刻。
过去五年期间，随着中国经济的飞速发展，以及政府批准的团队“出境旅游目的地”（ADS）的境外目的地日益增多，出境旅行市场出现了强劲增长。
2009年，尽管有全球经济不景气的影响和对甲型H1N1流感的恐惧，但出境旅行的中国居民仍达到约4,770万人次，是亚洲最大的出境旅行市场。
全年出境旅客数量比2008年增长了4%，相比2008年12%的增速有所减缓。
据初步数据显示，中国可能在2009年首次出现旅游业逆差，去年中国内地旅客在海外的消费额预计达420亿美元，但入境旅游收入受经济不景气影响，跌至400亿美元。
据中国国家旅游局预测，2010年中国的出境旅客数量将增长6.9%，达到5,100万人次。
下图显示的是2000年至2009年期间，中国因私出境游客数量历史发展趋势：
据联合国世界旅游组织预测，中国的出境旅游市场将在2020年发展至1亿人次，但国家旅游管理局预言，中国将在2017年提前3年实现这一目标。
（二）中国酒店市场
1、4、5星级酒店整体历史业绩
中国国家旅游局提供的统计数据显示，2007年中国内地估计共有13,583家星级酒店（共1,573,784间客房及2,969,434张床位）。
在过去四年中，中国的酒店供给实现了12%的两位数的年均增长率，其中4星至5星级酒店增幅最大。
4至5星级酒店数量大幅增加不仅是经济状况改善的反映，也是项目业主或开发商开发项目的偏好，他们常把酒店项目视作提升住宅和综合开发项目的定位的方式。
下表列出了2004年至2007年（最新的整年数据）中国的酒店数量（按星级归类）：
下图显示了2004年至2008年（最新整年数据）高档酒店市场5星级酒店的历史住宿率和平均房价业绩：
导致2008年酒店市场住宿率业绩整体走低的主要因素包括四川大地震、2008年奥运会前政府对入境签证的限制政策、酒店市场新增供给的大幅增长、以及全球经济危机的爆发。
上海与北京受到上述因素的严重影响，与此相比，海南的状况相对较好，因为海南市场新增供给未出现同样的大幅增长，并且对国际客源市场的依赖也比较小。
在房价业绩方面，由于上海极为注重商务发展，因此通常是中国主要酒店市场中的房价领头羊。
（三）未来趋势定性分析
●单独的酒店市场业绩取决于该特定市场的经济增长状况。
需求水平应持续增长，有助于缓解目前供需失衡的状况，新增供给也应不会出现近年来这样的过度增长。
如此，大多数主要市场的住宿率业绩应可逐年持续提高，并重返一个更可接受的水平上；
●但是，平均房价在2010年上半年应将继续下滑，然后在年中达到稳定。
平均房价持续下降才有助于需求的增长，而且为了确保需求增长的连续性，各酒店在2010年内也不太可能有足够信心提高房价实质増长的尝试。
●由于各主要市场中的国际5星级酒店都在努力扩大其国内需求基础的规模，国内需求来源在整体酒店需求中将继续占据更大的份额。
这将继续改变行业的发展态势、顾客在酒店中的消费习惯以及对服务和设施的要求。
●2010年，国际旅客将重返中国市场，但入境旅客中将有近乎同样比例的游客仍在一定程度上保持对价格的敏感，特别是商务市场。
2009年，在跨国企业需求中，协议客房价格出现了一些大幅的下降，并且预计这些协议价格不会很快回到经济下滑危机发生之前的水平。
●国际酒店管理公司将继续保持对二线和三线市场的重视，以为未来的开发项目寻找继续增加渠道的机会。
预计在新兴的二、三线城市中，签约国际品牌的酒店数量将会增加。
●全球金融危机无疑已对中国许多一线酒店市场造成了影响，而供给过剩更雪上加霜，这两个因素的综合作用致使住宿率业绩的垂直下跌。
这导致了这些市场中新项目数量的减少，开发商和酒店管理公司对新项目兴趣下降；
●过去10年来，中国市场客房供给的大幅增长（因而供给过剩），也使得众多酒店管理公司已在许多城市布局了他们所有或大多数的品牌产品，迫切需要开辟新领域以获得更多发展机会；
●鉴于当前的经济形式，将可能出现这种情况，一些规模较小的酒店市场因缺少与全球市场的联系而幸免于需求下滑，这在当前被视作积极因素，但从长远来看，缺少与全球市场的联系不可能被视作一个优势。
三、海南经济发展概况
（一）历史经济指标
下表显示的是海南省过去六年的主要经济指标：
2004年以来，海南省的国内生产总值保持了两位数的增长率。
根据海南省统计局的统计资料，2009年全省实现国内生产总值达人民币1,64亿元，较上年增长了12.8%。
海南省国内生产总值的增长主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展及海外投资的增加。
下图显示了2000年至2009年期间海南省的国内生产总值及增长趋势：
（二）主要产业
下表显示了按产业类型划分的海南省国内生产总值分布情况：
第一产业在海南国内生产总值中所占比重为全国各省市最高。
农业的开发，特别是渔业和耕作业是海南经济发展的主要动力。
海南的海岸线漫长，非常适合虾、贝类和其它水产品的养殖。
海南的制造业相对较为薄弱。
除交通设备以外，其它主要工业都与自然资源有关。
橡胶、粮食和其它轻工业曾是海南主要的传统工业。
经过十年的发展，海南省的工业基础已经扩大至冶金、石化、化工、制药、汽车、食品加工、烟草、纺织、建筑材料、机械与电子等领域。
旅游业仍然是海南省经济的主要支柱，海南南部及三亚沿线是旅游活动最为集中的区域。
目前，海南省政府正在等待在岛上设立免税商店等相关政策的批准，以促进和鼓励海南国际旅游的发展。
（三）进口与出口
2007年，海南省出口的增长主要来自对日本、东欧和西欧市场的出口，而对香港和美国的出口有所萎缩。
主要出口项目包括矿产、食品、纺织品及运输设备。
但由于全球经济状况的不利影响，海南省2008年的出口增长有限。
（四）外资
由于全球经济环境的恶化，2009年海南的实际利用外资总额较上年下降了26.6%。
值得注意的是2007年海南省洋浦港获批为自由港，成为了中国的第四个自由港，也是中国南部区域唯一的一个自由港。
我们预计洋浦港将对海南的经济发展产生积极的影响。
海南省政府也在采取措施大力抑制由食品成本上升而产生的通货膨胀的压力，并鼓励更多外资到海南投资，以促进经济的进一步发展。
尽管对于世界经济而言，2009年是充满挑战的一年，但我们注意到海南政府加大了对经济增长的扶持力度，从固定资产投资的增长（增幅为42.0%）中便可明显看出。
（五）主要基础设施开发项目
海南岛距离中国大陆18海里，出入海岛的交通工具有飞机船只与铁路。
1、机场
两个国际机场三亚凤凰国际机场和海口美兰国际机场有多条国内外固定航线，已经通航的国家和地区包括香港、澳门、首尔、新加坡、日本、韩国、马来西亚、俄罗斯和泰国。
目前海南直航的国际航线仍然有限，许多航空公司在淡季和平季时取消航班，采用包机航班运送游客。
●海南美兰国际机场
海南美兰国际机场建成于1999年5月2日，于2005年年底完成了扩建，新增了两座航站楼。
目前该机场的游客转运量可达930万人次，货邮吞吐量为13.5万吨，美兰机场由此成为了中国最繁忙的十大机场之一。
根据海口市规划局提供的信息，2020年，该机场预期将实现货物吞吐量和旅客转运量分别达30万吨和3,700万人次。
为此，美兰机场计划增建两条跑道及相关的配套设施，扩建后机场的吞吐量将达到6千万人次，每小时最大旅客吞吐量21,000人次。
●三亚凤凰国际机场
三亚凤凰国际机场建成于1994年7月4日，新国际机场已于2007年投入使用。
新楼的旅客年转运量达150万人次，货物吞吐量达12,000吨。
此外，21个指定国家的公民只要是跟团旅游，便可以享受“落地签证”优惠政策在海南停留多日。
2007年，三亚凤凰国际机场二期项目开工建设，国内候机楼扩大到4万平方米，跑道也增至5条，保证了年旅客运送能力达到650万人左右。
2008年，凤凰机场还增建了21个停机位，机场的停机容量得以达到42个。
2、新机场的建设
海南省政府宣布计划再修建三座新机场，分别位于海南东部沿海的博鳌、中部区域的五指山市和西部沿海的东方市，这三座机场也包括在中国计划到2020年时新建的97座机场中。
博鳌新机场的可行性研究已于近期完成，海南省发改委称新机场将投资人民币11.5亿元，修建一条3,600米长的跑道，可同时容纳3架波音737飞机起降。
该机场一期工程的年旅客运送能力将达10万人次，长期目标是30万人次。
尽管新机场可为全岛服务，但必须注意的是这些机场因与三亚的距离问题而无助于缓解三亚凤凰国际机场的需求和容量问题。
3、港口
海南拥有13个深水港，包含海口、八所、三亚、洋浦和马村等港口，合计吞吐量达到1,500万吨。
这些港口主要为货运码头，不提供游客运输服务。
海口港是货物进出海南的主要关口。
海口港于2006年第3季度投入运营，港口二期已于2009年底竣工，总投资达人民币7.78亿元。
三亚凤凰岛国际游船码头是三亚唯一的游船码头，于2006年3月投入运营。
该码头是中国首个10万吨级的国际游船码头。
目前，很多从香港开往越南下龙湾的国际游船都经停三亚。
作为“十一五”计划的一部分，海南省将投入资金人民币170亿元用于基础设施的建设，以促进当地经济发展。
大约人民币60亿元的资金将用于海南主要港口——海口和三亚的航运设施和泊位的建设。
4、公路
海南省的公路和高速公路交通系统较为完善，总里程数达1.4万公里，全岛主要城市都连接在一起。
该系统有三条南北走向和四条东西走向的高速公路。
沿海岸线开发的环岛高速公路也与岛内所有其他交通道路连通起来。
三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要3到3个半小时。
大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途客车去其他周边地区。
5、铁路
三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要3到3个半小时。
通过以下铁路线，从海南岛南部可到达以下城市：
●列车K511/512，上海——三亚，行车时间36.5个小时；
●列车K407/408，广州——三亚，行车时间15个小时；
●列车T201/202，北京——三亚，行车时间约35个小时。
2007年4月，连接海口和三亚的海南西部铁路线投入运营，总里程达364公里，12个站点。
这条时速可达160公里的铁路耗资大约2.98亿美元。
每天早晚有三趟列车从三亚出发，票价自人民币400元至600元不等。
6、高速铁路
海南正在沿海岛东海岸线修建一条高速铁路，这条铁路线将海口和三亚之间的交通时间从3.5个小时缩短至80分钟。
这条铁路的最高运行时速可达250公里，停靠以下站点：
新海口、美兰机场、东寨港、文昌、冯家湾、琼海、博鳌、山根、万宁、神州、日月湾、陵水、高峰、海棠湾、田独、新三亚、海南西环线
目前预计该高速铁路将于2010或2011年开始运营。
7、跨海大桥
海南岛与大陆分离是海南发展的一大障碍。
海南政府至今仍在研究在琼州海峡上修建一座长21公里连接海口与广东省跨海大桥的可行性，如果工程能够实施成功，将有助于增加来自大陆、香港与澳门的自驾旅游游客数量。
专家预计此项目所需的资金约人民币200亿元，工程预计需10年才能完工。
跨海大桥项目已经研究了数年，有传闻大桥将开工建设，但详细时间规划和预期完工日期尚不清楚。
（六）航班和旅客历史营运指标
下表显示了海口和三亚两大国际机场1999年至2008年的主要运营指标：
在经历了旅客数量连续两年的下降之后，尽管海口美兰国际机场在2007年航班班次数量仍旧下降了1.9%，但该年，机场旅客运输总量较上年同期增长了8.9%，货运量同比增长14.1%。
2008年取得了另一项增长：
航班数量增长了9.6%，旅客运输量实现增长13.2%。
自1999年以来，三亚凤凰国际机场经历了大幅增长，客运量增长了31.8%。
值得注意的是，2008年三亚凤凰国际机场的游客运送人数首次超过了600万，是1999年的十倍以上。
相比之下，同期间海口美兰国际机场的增长幅度较为缓慢，2005年和2006年，该机场游客运输人数持续下降，这可归因于三亚凤凰国际
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