万科物业质量管理体系文件部分.docx
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万科物业质量管理体系文件部分
1、目的
规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。
指导验收人员开展验收工作。
2、范围
适用于各项目前期
3.验收条件
3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。
3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。
3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。
4、验收标准
4.1室外排水工程
4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。
窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。
4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启
4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。
4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾
4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。
4.1.6窨井内部光滑，无刀印，起沙现象
4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。
4.1.8资料移交：
竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件
4.2行车道路和停车位
4.2.1沥青路面：
4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。
表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。
4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。
4.2.1.5路面沥青颗粒一致。
4.2.2混凝土路：
4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。
4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：
纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。
4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。
4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。
4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理
4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动，
4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。
4.3小区景观
4.3.1组团内道路：
4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。
4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。
4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。
4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。
4.3.2休闲娱乐设施：
4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。
4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。
4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护
4.3.2.4资料移交：
合同复印件，产品使用说明。
4.3.3水景：
4.3.3.1水景闭水48小时，无渗漏现象。
4.3.3.2水景开启正常，符合设计要求。
4.3.3.3水景补水从最高水池自动加水，水池排水水阀操作方便，给水管无渗、冒、漏现象。
4.3.3.4水景灯安装牢固，灯具和固定件无生锈现象。
4.3.3.5绿化用水试压通过0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。
4.3.3.6水电布局合理，要有独立的水表安装正确，保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水
4.3.3.7绿化取水点以靠近雨水鼻子20CM的距离为宜，离小区道路20CM方便使用。
4.3.3.8绿化取水点管道打压0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。
4.3.3.9小区拖把池设计使用方便、牢固，油漆无刷痕，无起皮。
4.3.3.10小区绿化给水支管要有控制阀。
6.3.3.11竣工资料：
设计图、竣工图、合同复印件。
4.3.4公共照明：
4.3.4.1灯具安装牢固、垂直，无掉漆、无生锈。
4.3.4.2灯座方正、平滑，刷漆无漏刷、无透底现象
4.3.4.3灯具接线正确、可靠，接线头有防水处理，接线方式按照ABC分相跳跃式接线，满足小区节能降耗要求。
4.3.4.4公共照明箱（柜）各标识清楚、正确。
接线整齐、美观，无松动。
4.3.4.5公共照明绝缘大于2兆欧。
4.3.4.6公共照明内个继电设备动作灵敏、可靠。
4.3.4.7竣工资料：
设计图、竣工图，接线图、合同复印件
4.4绿化
4.4.1栽植布置：
符合设计要求。
4.4.2土地平整及施肥：
表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。
4.4.3草坪：
满铺留缝间隙1—1.5CM，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。
4.4.4切草边：
线条清晰，平顺自然。
4.4.5栽植土壤的检查标准：
4.4.5.1栽植土及地下水位深度：
大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。
（种植耐水湿植物除外）
4.4.5.2栽植土壤块径：
大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；
4.4.5.3石砾、瓦砾等杂物块径：
树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。
4.4.5.4地形标高：
全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。
4.4.5.5土地平整、排水坡恰当，无积水。
土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。
4.4.6植物材料质量标准：
4.4.6.1树木姿态掌上长势：
树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。
4.4.6.2草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。
4.4.6.3花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4.4.6.4植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，外地植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
4.4.7树木栽植质量标准：
4.4.7.1放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。
4.4.7.2树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。
4.4.7.3树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。
孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。
4.4.7.4栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合《园林植物栽植技术规程》要求。
4.4.7.5树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆符合《园林植物栽植技术规程》要求。
材料、高度方向及位置应整齐划一。
4.4.7.6修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。
4.4.7.7树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。
4.4.8竣工资料：
设计图、竣工图、合同复印件
4.5花坛、草本地被：
4.5.1高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
4.5.2定向及排列：
树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；
4.5.3孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求。
4.5.4垂直度、支撑、绕杆：
符合《规程》规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一。
4.6水泵房接管
4.6.1土建部分：
4.6.1.1顶棚油漆、墙面油漆、地砖、墙砖、门窗、门锁（参照综合验收标准）
4.6.1.2水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用
4.6.1.3防噪音措施合理有效
4.6.1.4水泵房通风设备运行正常，无噪音。
4.6.1.5排水沟井盖无积水，有防鼠，防蚊虫处理。
4.6.1.6水泵房采用防火门，门安装方正、垂直，无划伤、碰伤。
4.6.2水箱：
4.6.2.1附属设施齐全：
内外爬梯、透气孔（帽）、
4.6.2.2管道同墙体接触处无渗漏
4.6.2.3水箱内外垃圾清理干净
4.6.2.4水箱满足清洗时，不影响小区业主用水。
4.6.3设备安装
4.6.3.1电气控制柜
4.6.3.2安装牢固，便于操作和维修
4.6.3.3电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范
4.6.3.4电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配
4.6.3.5建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置
4.6.3.6控制柜前绝缘垫完好
4.6.3.7联合动力负荷试车合格
4.6.4水泵及电动机
4.6.4.1水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响
4.6.4.2电动机和水泵运转时，各部件发热正常
4.6.4.3电动机接线符合规范，且端口有保护措施
4.6.4.4须进行经１２ｈ以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求
4.6.5阀门
4.6.5.1阀门开关完好、灵活
4.6.5.2标识清晰，正确
4.6.5.3阀门方便拆卸维修。
4.6.6电气仪表：
4.6.6.1安装符合规范，便于观察和维修
4.6.6.2仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象
4.6.6.3电线敷设布局合理
4.6.6.4须进行经１２ｈ以上试运转各种仪器、仪表应齐全精确
4.6.7报警装置
4.6.7.1报警功能准确：
底水位、高水位、超水位均能报警，能够报警到控制中心处，并显示不同的灯光。
4.6.7.2缺水有自动保护，切断电机运转，并报警
4.6.8照明：
4.6.8.1日常照明安装符合要求
4.6.8.2应急照明功能良好，位置合理
4.6.8.3线路绝缘合格
4.6.8.4灯具安装高度不高于3ｍ，具有防潮、防爆功能。
4.6.8.5停电后应急灯可以满足30分钟。
4.6.9资料收集
4.6.9.1设备、配件合格证
4.6.9.2竣工图纸
4.6.9.3配电箱线路图，接线图
4.6.9.4设备说明书
4.6.9.5合同复印件
4.6.10其他：
4.6.10.1支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范
4.6.10.2水压试验及保温、防腐措施符合要求：
设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象
4.6.10.3维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全
4.7电梯接管
4.7.1电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全
4.7.2辅助实施如空调等正常满足要求
4.7.3外观和装饰面完好无损或保护措施良好
4.7.4维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全
4.7.5曳引机承重梁安装符合设计要求和施工规范规定。
4.7.6限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
4.7.7钢丝绳应干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
4.7.8制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。
4.7.9导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
4.7.10轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
4.7.11导靴要能保证电梯正常运行。
4.7.12轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过+/-1mm
4.7.13层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。
4.7.14厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。
关闭时上下门缝一致。
4.7.15电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明与电梯电源分开。
4.7.16电气设备外露导电部分可靠接地或接零。
4.7.17电梯的随行电缆固定牢固，排列整齐，无扭曲。
3.7.18电气接线正确，连接可靠，标志清晰。
4.7.19各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
4.7.20急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
4.7.21极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
4.7.22轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。
4.7.23井道内的所有设备设施没有碰撞和摩擦。
4.7.24安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
4.7.25电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。
4.7.26运行控制功能达到设计要求。
4.7.27超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。
曳引机工作正常。
4.7.28.停电后能够启动后备电源。
4.7.29乔箱内三方通话正常、音质清楚，摄像机安装牢固，图像清晰。
4.7.30在验收时应提供下列资料和文件：
4.7.30.1电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
4.7.30.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.7.30.3电梯检查及电梯运行参数记录。
4.8消防设施
4.8.1有消防部门检验合格证
4.8.2消防泵房和管道安装标准（参见水泵房标准）
4.8.3消防泵和外围设备联动正确
4.8.4消防设备齐全，功能正常（消防箱、小区内消防分区阀门、消防结合器、安全阀等）
4.8.5维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全
4.8.6消防紧急照明和疏散指示灯正常
4.8.7消防主机和各设备联动正常，并在控制中心内方便管理。
4.8.8在验收时应提供下列资料和文件：
4.8.8.1消防各设备类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
4.8.8.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.8.8.3管网、电气竣工图和平面图
4.8.8.4消防检查及消防运行参数记录。
4.9游泳池设备
4.9.1有安全、卫生部门检验合格证
4.9.2游泳池水泵房和管道安装检查标准（参见水泵房标准）
4.9.3游泳池求生圈、救生台、救生杆、清洗设备齐全，满足各功能需求，运行正常
4.9.4维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全
4.9.5游泳池设备房紧急照明正常
4.9.6泳池各功能满足使用要求和设计要求
4.9.7泳池各管网整齐、美观；无渗、冒、渗现象
4.9.8污水处理系统使用正常，排污能力满足使用要求和设计要求
4.9.9各管网、阀门、操作按钮标识清楚、正确
4.9.10水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
4.9.11离心泵和轴流泵的安装应水平。
4.9.12出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。
4.9.13水泵底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。
4.9.14离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
4.9.15运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。
4.9.16滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。
4.9.17在验收时应提供下列资料和文件：
4.9.17.1泳池各设备类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
4.9.17.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.9.17.3管网、电气竣工图和平面图
4.9.17.4设备检查及运行参数记录。
4.10安防\对讲系统
4.10.1各分项系统有安防部门检验合格证明
4.10.2各分项系统运行正常。
4.10.3对讲能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰
4.10.4对讲室内机和中心机开锁功能正常
4.10.5可视对讲图象清晰，无杂波；有防雨功能。
4.10.6在验收时应提供下列资料和文件：
4.10.6.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。
4.10.6.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.10.6.3竣工图、平面图和竣工资料
4.11闭路电视监控系统
4.11.1图象清晰，无杂波，在夜间能够看清人、物，能够认清车牌号。
4.11.2各种录像功能正常，硬盘录像时间不得低于15天。
4.11.3图象再现功能正常，不能失帧
4.11.4各监控点设置布局合理，和环境协调
4.11.5在验收时应提供下列资料和文件：
4.11.5.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。
4.11.5.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.11.5.3竣工图、平面图和竣工资料
4.12一卡通管理系统
4.12.1 IC卡开启门锁和道闸功能正常
4.12.2 IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正常
4.12.3车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确
4.12.4控制中心能够查到所有一卡通记录信息。
4.12.4在验收时应提供下列资料和文件：
4.12.4.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。
4.12.4.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.12.4.3竣工图、平面图和竣工资料
4.13周界防越系统
4.13.1红外线触动报警位置准确，反应灵敏。
4.13.2报警时联动拍摄录像，位置显示正常、清楚。
4.13.3联动电子地图显示正确。
4.13.4周界防越联动灯反应灵敏、可靠。
4.13.5在验收时应提供下列资料和文件：
4.13.5.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。
4.13.5.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.13.5.3竣工图、平面图和竣工资料
4.14安防设备机房：
4.14.1控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养
4.14.2主备用电源工作正常
4.14.3防护措施完好
4.14.4防雷接地电阻小于1欧姆，满足设备房恒温、横湿要求。
4.14.5设备房内各设备接线标识清楚、正确；设备上的图纸齐全，清楚，明晰。
4.14.6在验收时应提供下列资料和文件：
4.14.6.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。
4.14.6.2制造厂提供的随机文件和图纸。
4.14.6.3竣工图、平面图和竣工资料
4.15玻璃雨篷
4.15.1安装牢固,完好无缺损，金属配件油漆光亮，无锈蚀。
4.15.2坡度合理，不积水，接缝打胶饱满、均匀、不漏水。
4．16宣传栏
4.16.1符合设计要求，完好无缺损、无锈蚀。
4.16.2安装牢固，清洁无污染。
4.16.3玻璃门开启灵活，玻璃边沿平滑，倒边。
4.16.4公告栏照明灯亮度满足需要。
4．17公园椅
4.17.1安装牢固，完好无缺损。
4.17.2表面平滑，无尖锐棱角。
4.17.3位置摆放合理。
4.17.4固定地钉不能过长，避免绊脚。
4．18标识牌、道路划线
4.18.1标识清晰、正确，样式及用材、尺寸等符合设计要求。
4.18.2标识牌安装牢固，完好无缺损，金属材料油漆饱满，无锈蚀和明显色差。
4.18.3立式标识牌立杆竖直，水平标识牌水平，偏差小于3MM。
4.18.4道路划线宽度均匀一致，偏差小于3MM，无开裂，流坠。
4.18.5道路划线线条流畅，线条形状与路面弯度等形状一致。
4.18.6分段道路划线之间距离均匀一致，偏差小于30MM。
4.19外立面、架空层
4.19.1墙面无开裂，无起皮、无流坠、无色差、无刀印。
4.19.2落水管安装紧固，固定支架符合设计要求，无污染。
4.19.3空调位方正，空调面板紧固。
4.19.4伸缩缝无开裂、无污染、固定牢固。
4.20小区围墙
4.20.1围墙根本收口完整，整齐。
4.20.2围墙基础无下陷，墙面无开裂、墙砖无破损，墙砖对角整齐。
4.20.3铁艺围墙无生锈、油漆无色差，无起皮、无流坠、无焊渣、无毛刺；焊点饱满、平滑，安装牢固。
4.20.4院门安装牢固、方正，无脱漆、无色差，开启灵活，无异响。
5支持表格
5.1接管验收申请书
5.2验收通知
5.3新建房屋一览表
5.4接管验收审核单
5.5新建工程资料交接单
5.6新建工程绿化验收交接表
5.7新建工程室外总体验收交接表
5.8设备交接条件和程序
5.9设备移交清单
5.10设备移交检查表
5.11质量问题整改通知单
5.12移交验收不合格通知单
5.13公共部位电费交接记录
5.14公共部位水费交接记录
5.15验收合格证明
5.16接管通知
接管验收申请书返回
武汉市万科物业管理有限公司：
我公司位于区路号工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。
根据与你公司签订的《委托物业管理协议》，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管验收事宜。
此致
武汉市万科房地产有限公司
项目部
年月日
验收通知返回
武汉市万科房地产有限公司项目部：
依据对（工程名称）的产权资料、技术资料及其它方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。
请予接洽配合为荷。
武汉市万科物业管理有限公司
年月日
万科区新建房屋一览表返回
建设单位：
武汉市万科房地产有限公司接管单位：
武汉市万科物业管理有限公司
工程名称
开工日期
竣工日期
竣工验收日期
建筑面积（M2）
结构类型
备注
接管验收条件审核单返回
工程名称：
建设单位：
竣工日期：
建筑面积：
结构类型：
竣工验收日期：
项次
项目
核查情况
1
竣工验收合格证明文件
2
此次所列设备
能否正常运行
A
供电设备
B
给排水设备
C
消防设备
D
监控设备
E
卫生设施/道路设施
其他
3
本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）
4
应交验产权资料
A
项目批准文件
B
用地批准文件
C
建筑执照
其他
5
应交验技术资料
A．A
竣工图（包括总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）
B
地质勘察报告
C
工程合同及开、竣
工报告
D
工程预决算
项次
项目
核查情况
E
图纸会审记录
F
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
G
隐蔽工程验收签证
H
沉降观察记录
I
竣工验收证明书
J
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
K
水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
L
新材料、构配件的鉴定合格证书
M
砂浆、混凝土试压报告
N
供水试压报告
其他
审验结论
物业公司:
地产公司：
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工程名称：
建设单位：
建筑面积：
结构类型：
一、前期资料
序号
资料名称
核查情况
1
项目批准文件
2
用地批准文件
3
规划许可证及规划图
4
升级会员 