我国房地产信托的风险及化解对策Word格式.doc

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【关键词】房地产信托;

风险;

对策

1.我国房地产信托的现状

根据信托业协会统计，截止2011年末，房地产信托业务余额达到了6882.31亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比也高达14.83%。

与2010年底的4323.68亿元相比增长了59.18%。

在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。

通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款的，成本普遍在20%以上，这么高的成本本身就不太正常。

面对较高的房地产信托风险，如果不采取有效的风险防范措施，一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展。

2.目前房地产信托业务的主要风险分析

目前房地产信托中经常发生偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。

这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。

首先，偷换项目概念的情况直接导致信托产品的名义用途与实际用途不符，难以监管资金的具体运用，而名义用途项目由于四证齐全,通常银行开发贷款已进入或即将进入，项目土地等资源要优先抵押给银行，信托融资只能以开发商拥有的其他资产进行担保，对项目的控制力弱，无法确保名义项目的销售收入用于偿还信托融资，而实际用款项目的情况又无法控制，增加了融资风险。

其次，以股权投资附回购形式对开发商提供融资同样存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款（因为即使有预售资金，根据目前建委对预售资金的监管要求，预售资金只能用于偿还银行贷款或用于项目建设，肯定无法用于大股东回购股权），开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金来源也将越来越难。

3.我国房地产信托风险的化解对策

3.1加强对房地产信托风险的监管

首先，多年以来，投资客都将房地产行业看成是快速致富与缔造富翁的行业，大量的资金投入房地产行业，使得地产行业的泡沫逐渐积累，随着2010年开始的宏观调控，房价上涨得到了一定程度的遏制，接连不断的调控政策驱使投资资金开始另辟蹊径，于是大量的资金瞄准了收益率不断走高的房地产信托，大量热钱的流入也为房地产信托积聚了很大的风险。

对于目前房地产信托的猛增态势，需要银监会对此进行监管，防止风险积累到一定程度带来的负面影响。

其次，由于房地产对于我国经济发展起着重要而特殊的作用，因此国家对房地产行业的健康稳定发展更要高度重视。

虽然国家接连不断出台相关调控政策，但目前房地产市场存在的风险仍在积聚。

2011年5月，银监会发布的《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》指出，为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。

可见，相关部门对房地产信托业的风险监管也在逐渐增强。

3.2加强信托公司贷款的规范性及自身的抗风险能力

与银行相比，信托公司的在贷款上的审核程序相对简单，银行在贷款时先对贷款者的信用及投资项目通过一定的评估程序进行专业的评估，而信托的门槛则相对较低，对于风险控制方面信托公司应该向银行学习，面对风险日益增加的房地产信托，信托公司应该在目前对项目风险进行衡量的基础上，制定更加严格的标准，并严格执行相应的项目评估程序，对于一些风险大但收益很低的项目，信托公司应该做果断的舍弃，将更多的精力用于可观的项目上。

对于信托公司自身而言，提高风险防范的措施也是同样必要的。

由于目前大多数信托公司对不同风险的定量化、主动管理能力较弱，并且信息系统的支撑能力也有待提高，因此信托公司应该结合银监会制定的管理规定，尽快探索建立真正的主动型净资本管理模式，提升自身的风险管理、信息手段、业务和产品运作等水平。

再次，与商业银行、证券公司等金融机构相比，信托公司在净资本管理方面尚缺乏经验，加之信托业务的灵活性，以及以投行融资类业务为主，信托公司应该借鉴投行类金融机构的净资本管理经验，尤其对于实力较弱或业务规模扩张迅速的信托公司，更应该将风险防范作为工作的重中之重。

否则，在整个行业缺乏风险缓冲机制的背景下，个别信托公司的风险暴露会对全行业良好发展势头造成破坏。

3.3积极探索投资保障房的道路

信托业需要在房地产行业寻求新的突破口，而受国家政策扶持的保障房是个很好的选择。

在政府的强力政策支持下，各地纷纷加大保障房建设的支持力度，保障房建设正成为房地产市场的新亮点。

巨大的市场规模必然催生巨大的资金需求。

由于保障房建设成为政府调节房地产市场发展的宠儿，在信托公司银信合作业务受阻和一般性房地产信托业务受限的情况下，保障性住房建设是信托公司拓展业务的新方向。

在2011年初下发的《信托公司风险资本计算表》中，对保障性住房的信托融资产品，设定低于普通房地产信托产品的风险系数，以此鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。

另据数据显示，2011年以来保障房信托发展迅速，数量和收益率上呈现了双升的局面。

虽然保障房信托成为信托公司寻求发展的一条新的道路，但是其增长背后的风险仍不容忽视。

尤其要防止部分保障房信托产品借保障房的名义来行使商品房的交易，使房地产信托产品披上“保障房”的外衣，最终损害到投资者的利益。

3.4发展基金化的地产信托产品

目前，我国的房地产正处于政策调控的大环境下，加之监管层也在收紧房地产信托业务，对于以单个信托项目为主的地产信托具有很大的冲击，从而使投资者面临着较高的风险。

在考虑宏观层面以及信托公司自身的风险上，发展基金化、规模化的房地产信托产品是一个较好的立足点。

首先，可以降低信托公司的管理成本。

信托公司从单个产品设计到发行，以及之后的管理与清算，发行成本与管理成本都比较高，如果做成基金的形式，对于信托公司来说管理成本会明显的降低，而且基金募集的风险也会降低。

其次，投资项目多元化，风险可以分散。

由于产品的基金化，资金可以统一放到一个“资金池”中进行分类投资，而不是按照目前的运作模式只局限于某个领域，从而降低了投资风险。

再次，促使房产市场平稳发展。

现阶段，房地产业依然是我国经济发展的重要产业，并且又是资金密集型行业。

房地产市场的发展状况与国家的经济安全具有很高的关联度，开辟新的融资方式并拓宽融资渠道，可以在一定程度上化解目前房地产市场所积聚的风险，对于维护金融及经济安全稳定发展具有重要的意义。

　[科]

【参考文献】

［１］邓念,郑明高.房地产信托业务的风险防范[j].中国国情国力,2011（01）.

［２］尹阿东,何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[j].科技和产业,2011（03）.

［３］胡挺,薛杰文.房地产信托产品的类型及风险[j].城市开发,2011（08）.

［４］强亦嘉.我国房地产信托业务的风险与控制[j].新西部,2011（08）.