武汉楼市数据分析.docx
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武汉楼市数据分析
一、2013年武汉住宅市场总结
1.价格：
武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著
图：
2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速
数据来源：
CREIS中指数据，
成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。
2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡，较2012年上涨7.6%。
受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。
总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。
图：
2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比
数据来源：
CREIS中指数据，
8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。
从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。
2.供应：
新增供应持续稳定增长，市场供应充足
图：
2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速
数据来源：
CREIS中指数据，
住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。
2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。
近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。
近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。
具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。
3.成交：
全年成交量创历史新高
图：
2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速
数据来源：
CREIS中指数据，
13年成交量增长显著，创历史新高。
2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。
2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。
13年出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价，使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。
区域分布：
洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名
图：
2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比
数据来源：
CREIS中指数据，
洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。
2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万㎡，占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。
在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。
黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。
图：
2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速
数据来源：
CREIS中指数据，
除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。
2013年各区域均价与2012年相比，仅东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均价较低），其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是因保障房成交量减少。
此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。
成交结构：
90-140㎡面积段、三房户型成交占比显著提升
图：
2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比
数据来源：
CREIS中指数据，
90-140㎡面积段成交占比明显提高。
具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。
120㎡以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的81%。
90㎡以下小户型和140㎡以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。
2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越来越合理，其中90-100㎡小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。
13年同比增长约4个百分点，此外，120-140㎡面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。
图：
2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比
数据来源：
CREIS中指数据，
按户型来看，三房户型成交占比显著提升。
具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点；四房及以上户型占比与去年基本相当。
4.供需对比：
总体供需持平，出清周期明显下降
图：
2006-2013年至今武汉住宅销供比
数据来源：
CREIS中指数据，
供需两旺，供需差值进一步缩小，销供比为0.98。
2013年，武汉新增供应和新增成交双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万㎡，销供比为0.98，供需基本持平。
图：
2009年至今武汉市住宅月度可售面积及出清周期
数据来源：
CREIS中指数据，
出清周期大幅缩减。
截止2013年12月31日，武汉市住宅出清周期为18月。
2013年以来，市场成交量持续高位，出清周期较12年降幅明显，全年单月出清周期均在20月以下，市场压力明显得到缓解。
二、武汉分物业市场总结
1.商业物业：
成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地
图：
2012-2013年武汉商铺成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
商业物业成交量持续走高。
2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。
武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。
价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。
图：
2013年武汉各区域商铺成交面积
数据来源：
CREIS中指数据，
主城区依然是成交集聚地。
从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。
2.写字楼：
成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区
图：
2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
写字楼：
成交金额有所增加。
2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。
写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。
泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。
图：
2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
东湖高新技术开发区再度为销售热区。
从2013年武汉各城区成交情况来看，东湖高新技术开发区和江汉区成交面积突破13万方，分别成交13.74万方和13.09万方；武昌区亦表现较好，成交面积接近10万方，为9.75万方。
其中东湖高新技术开发区中金融港、激光工程设计总部以及融众国际等项目均表现突出。
3.SOHO类产品：
成交量增幅明显，汉阳区成交量居首
图：
2012-2013年武汉soho类产品成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
SOHO类产品成交量增幅明显。
2013年，武汉市SOHO类产品成交量较2012年大幅增加，共成交44.41万方，增幅为44%；成交金额43.84亿元，较2012年增加12.4亿元。
从13年各月SOHO成交情况来看，1月和5月成交量明显高于其它月份，下半年各月成交量较为稳定。
价格方面，2013年武汉市SOHO类产品成交均价较2012年有所下降，为9871元/平方米，降幅3.46%，主要是远城区成交量占比的增加所致。
图：
2013年武汉各区域soho类产品成交面积情况
数据来源：
CREIS中指数据，
汉阳区成交量居首。
从2013年武汉市各城区SOHO类产品的成交情况来看，汉阳区成交量突破10万方，共成交10.03万方，排名第一，区域内世茂锦绣长江和北大资源首座成交表现出众。
其次是江岸区、共成交8.74万方，其它区域成交量均在6万方以内，且武汉经济技术开发区、青山区、江汉区以及新洲区成交量不足1万方，成交相对较少。
4.二手房市场：
异常火热，成交量突飞猛进
图：
2010-2013年武汉二手住宅成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
二手房市场：
异常火热，成交量突飞猛进。
2013年“”国五条“关于”征收二手房个税“的条款，刺激了整个二手房市场爆发，3月武汉二手住宅成交8344套，创出有史以来单月最高；政策影响消褪后，受新房上涨和旧城改造因素推动，二手房成交居高不下，仅仅7个月就超过2012全年3.1万套，全年累计成交5.2万套，接近之前两年总和，11月武汉二手住宅成交均价已达5422元/平方米，较年初上涨超过8%。
图：
2013年武汉各区域二手住宅成交面积
数据来源：
CREIS中指数据，
从各城区成交情况来看，武昌区和江岸区成交量均在50万方以上，分别为63.07万方和56.07万方，另外，东西湖区、洪山区以及江汉区等7个区域成交量均在30万方以上，仅汉南区二手房成交量在10万以内，为7万方。
三、武汉土地市场总结
1.供应：
土地供应量同比下降，商业用地供应占比增加明显
图：
2013年武汉土地供应区域分布情况
数据来源：
CREIS中指数据，
土地供应同比下降33%，居住类用地供应量降幅达5成。
2013年武汉累计推出地块231宗，较去年减少56宗，土地供应面积1143万方米，同比下降33%。
其中居住类用地供应719.2万㎡，较12年下降51%。
从供应结构来看，住宅类用地仍然占据市场主力，共计占63%，但较12年下降约23个百分点。
商业用地供应230.57万㎡，与12年基本持平，但成交占比较12年增加约7个百分点，升至20%。
从供应区域来看，主城区供应量117宗，土地面积663万平方米，占武汉市总供应面积的58%，较12年下滑约4个百分点。
主城区洪山区和东湖高新区供应量最多，分别为225.8万㎡和151.07万㎡。
远城区则以黄陂区和江夏区供应量居多，分别为136.95万㎡和114.47万㎡。
其他区域供应量均不足100万㎡，青山区供应量最多，仅9.62万㎡。
2.成交：
土地成交量跌价升，溢价率大幅提升
图：
2009-2013年武汉居住类土地成交价及溢价率
数据来源：
CREIS中指数据，
土地成交量跌价升，溢价率大幅提升。
由于2012年武汉土地市场创造历史纪录，因此虽然2013年武汉土地市场表现也不错，但成交量与金额依然出现下滑。
2013年，武汉市累计成交220宗土地，成交面积1134.79万㎡，较12年下滑24.37%，土地出让金685.94亿元，较12年减少23%。
其中，居住类土地成交802.88万㎡，较去年减少40%，成交金额572.01亿元，溢价率17.4%。
主城区居住类用地成交511.16万㎡，较12年减少50.45%，成交金额492.31亿元，溢价率为14.7%。
2013年土地市场供应量和成交量降幅明显，但楼面地价涨幅较大，13年居住类楼面地价为2376元/㎡，同比上涨24%。
13年各区域地王频出，楼面地价涨幅明显，溢价率大幅上升。
12年城中村地块大量集中供应，同时土地性价比高，整体市场较为火爆。
13年受供应量下滑的影响，成交量降幅明显，但受住宅市场不断创新高的带动，土地市场多个区域楼面单价创新高，楼面地价溢价率升幅明显。
表：
2013年品牌企业武汉拿地统计
数据来源：
CREIS中指数据，
后湖、光谷、四新等区域楼面地价创新高。
2013年武汉土地市场多个区域楼面单价创新高，江岸区后湖版块楼面单价6月、7月和8月连续三月分别以4110元/㎡、4441元/㎡和4702元/㎡创新高，这直接推动后湖区域住宅市场价格的上涨。
东湖开发区和汉阳四新区域也分别以5228元/㎡和5305元/㎡刷新区域内楼面地价新高。
此外，江汉区精武路地块创下武汉市土地拍卖总价和单价双料地王。
双料地王的出现，进一步刺激武汉楼市成交，10月份武汉市住宅单月成交量15745套创下历史新高。
2013年武汉市土地市场中居住类用地成交有溢价率地块共计40宗，较去年增加16宗，其中溢价率超过100%地块有8宗。
溢价率最高的地块为位于江夏区大桥新区大花岭村地块，由湖北当代盛景投资有限公司拍得，溢价率高达266%，楼面地价3009元/㎡。
品牌企业看好武汉楼市，拿地意愿较强。
2013中国房地产品牌企业研究显示，武汉目前已经集聚近40多家品牌房地产企业。
众多品牌房企看好武汉的发展，除了不断有外地品牌房企进驻武汉外，近两年刚刚进入武汉的外地企业如中海、佳兆业、越秀、朗诗等均再次在武汉拿地。
如，武汉恒隆地产33亿元购得8.26万㎡武广核心商圈地块，越秀90.1亿元拍得精武路地块。
此外，在武汉已开发多个项目本外地企业如万科、绿地、名流、福星惠誉等纷纷增加其在武汉的土地储备。
如绿地集团一次性拍得汉南区东荆街9宗地块，占地面积约70万平方米。
四、楼市排行榜
注：
市场占有率以销售金额计算
2013年度武汉市房地产全年成交金额同比增长24%，保利地产增长42%，在把握刚需的策略下，连续两年领跑武汉楼市。
TOP20企业成交占全市4成份额，武汉房地产消费品牌化加速。
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