市政大厦建设项目可行性研究报告.docx
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市政大厦建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
项目名称：
某某市“市政大厦”建设项目
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
项目负责人：
1.1.3可行性研究报告编制依据
1、党政机关办公用房建设标准（2001）；
2、某某市城市总体规划（2001～2020）；
3、某某市四大机关新址筹建处所提供的有关资料；
4、项目可行性研究报告编制委托书。
1.1.4项目提出的理由与过程
1、某某市基本情况
某某市位于河南省中部，中心城地理位置为东经113度18分，北纬33度44分，市辖区东西长约140km，南北宽约135km，总面积7882km2，按河南省经济地理位置属豫中南经济区，是豫中南核心经济区与各个区域联系的纽带。
全市辖**市、**市、**县、**县、**、**及**，共63个乡，36个建制镇，总人口483万人，城市非农业人口116.4万人。
1996年，某某市在全国进行的219个地级以下城市经济综合评价中位于第三类城市，且名次靠后，集中表现在中心城区综合实力不强，聚集效应和辐射能力不强。
中心城区现有人口90.8万人（包括行政区划的农业人口和非农业人口），其中非农业人口66.3万人（含石龙区4万人），城区近50km2，按非农业人口计算，建设用地现状为人均72m2，以市区常住人口计算人均用地65m2，人口规模与用地规模不相协调。
2、城市发展优势
矿产资源丰富。
某某市资源组合条件好，品种多，查明各类矿产40余种。
其中煤炭探明储量103×108t，保有储量达40×108t以上（其中平顶山矿20.25t），各类煤种品种齐全，炼焦用煤量达24.7×108t以上。
**盐矿地质储量2300×108t，储存条件好，在我国东部地区已查明的31个大型盐田中储量居第二位，品种列第一位。
水资源充足。
全市特别是市区附近地表及地下水资源丰富，包括白龟山水库共有地表水24.6×108m3，浅层地下水7.5×108m3，在北方贫水地区优势明显。
区域位置优越。
某某市是我国重要的能源基地，位于以山西为中心的能源重化工基地的南端，是华中、华南缺能地区的特大型能源基地，是处于我国国民经济发展由东向西梯度推移的中部过渡地带，是处于河南省北部工业化、城市化发达地区与南部农业地区的结合部，对争取各方投资，促进城市发展十分有利，潜力巨大。
物质基础雄厚，已进入全国大城市规模。
某某市有着雄厚的工业基础，产业结构17:
52.3:
30.7，工业化程度明显，旅游资源丰富，如石人山风景区等，加之有十几座大中专院校，具有一定的科技实力，为城市的进一步发展准备了雄厚的物质基础。
3、某某市城市总体规划情况
自建市以来，城市发展速度较快，某某市政府先后编制六次城市规划，目前正在执行的规划为92版总体规划。
规划目标为：
至2005年中心城市达到85万人口，规划的用地规模65×104km2，城市化水平达到35%左右（按城镇人口总人口比重），城市经济占GDP的比重达到87%，至2010年中心城市达到100万人，用地规模在85～90×104km2，城市化水平达到45%，远景规划2020年城市人口规模达到120万人。
4、大力拓展西部新区
受地形、地质条件的影响和限制，某某市发展方向受到一定制约，北部为煤矿区，南为泄洪区，西临采煤塌陷区，东部有许南公路与许平南高速公路，因此缺乏理想方向，依托老城区外拓有一定的局限性。
目前老城区城市人口规模与用地规模失调，人均用地大大低于国家标准，人口拥挤，交通不畅，建筑密度高，生活质量差。
城市被河流、高压走廊、铁路分割现象严重，工业、居住、公共服务设施等用地混杂，城市布局不尽合理。
由于煤炭、电、化工、炼焦等重工业的发展，给城市造成很大污染，特别是大的污染源位于城市东部上风向，环境容量明显不足，东南部用地平坦、地势良好，却又是目前白龟山水库实行的“保北淹南”方案的行洪区，限制了城市可利用的建设用地。
鉴于以上因素，要保证城市的进一步发展，只有向城市西部跨过塌陷区合理发展，建设新区，方可满足城市化增长需求。
总体思路是：
合理划分城市功能分区，架构“一市双城”的未来城市空间，中部加强对塌陷地区的利用，营造生态公园，形成集山、水、城为一体的现代园林城市。
建设用地规模除老城区外，东南部发展用地20km2左右，西部新区按一期25km2，以满足城市建设要求。
在城市东部建设工业园区，对老城区逐步进行改造，利用土地置换搬迁污染工业，加强服务设施建设。
大力发展西部新区，建设以行政、科教、文化为主的城市中心区。
目前平顶山工学院、师范学院等项工程已投入建设，带动了新区起步。
为保证新区快速形成规模与气候，市委、市政府决定除加强道路、水、电等基础设施的投入与建设，主要通过市委、市政府的西迁建设行政中心，实现聚集人气、带动行政区发展目的。
具体措施是实行行政集中、用地集约的方针，将老区用地及设施置换，取得建设资金，不需加重财政负担即可解决；同时加大招商引资力度，以环境吸引投资，促进机关报区的飞速发展。
5、项目提出的过程
某某市是由于煤炭资源的开发和某某集团的建立，而随着人口逐步增长才发展为城市的，产业结构单一，企业社会化，经济辐射能力差，城市综合服务能力缺损，城市化水平23.5%，与发展地区相比，城市化处于低水平增长状态。
由于市区用地紧张，行政办公场所窘迫的局面一直无法解决，于是市委、市政府决定搬迁，新建“市政大厦”。
某某市“市政大厦”建设场址最初选在襄城县境内，位于襄城县许南公路与许昌至南阳高速公路之间，由于1997年襄城县划归许昌市管理，因此建设项目未能实现，后又选址于平顶山南部九里山，由于场址离沙河太近，且又处于白龟山水库湖区的下游泄洪区，出于安全因素考虑放弃了这个方案。
2001年又重新选择建设场址。
经过专家及领导充分论证，决定建设场址选在某某市焦店乡北平村西北的土地。
目前项目前期准备工作正紧张进行，土地使用手续已经报批，建筑规划方案正在进行积极的投标工作，周边道路及公用工程配套设施已经开始动工。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
某某市“市政大厦”拟建地址位于某某市新区中心地带北平村西，场址北依北平山，南临白龟山水库，依山傍水，环境十分优越。
场址北靠北平山500亩森林公园，东北方是由采煤塌陷区建设而成的530公顷生态园，东边是平顶山师范学院，西北部为平顶山工学院，大厦的正南面依次为市政广场、市民广场、白龟山水库。
1.2.2建设规模与目标
1.2.3主要建设条件
1、供水条件
2、供电条件
3、供热条件
4、天然气供应
1.2.4项目投入总资金与资金来源
本项目建设投资为万元，拟利用老址土地出让资金，全部自筹解决。
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
1.3结论与建议
某某市本着集约用地的精神，建设某某市“市政大厦”，将市委、市政府及所属机关和事业单位等55个机构迁址新区集中办公。
该项目的建设有效地盘活存量资产，以国有资产带动社会各个方面资金的有效投入，加快了某某市新区的开发，极大的推动了城市化进程的步伐。
项目的建设得到了社会各界不同利益团体，尤其是房地产开发商和当地人民的积极支持，提高了人民的生活质量和生活水平。
平顶山新区的开发在平顶山的经济发展中具有十分重要的作用，为了加快开发新区，市委、市政府离开闹市，搬迁新区对于新萄开发将会起到十分重要的推动作用。
因此建议项目早日实施。
项目存在的主要问题为建设资金来源全部利用土地出让金，不利于资金使用计划的安排，建议多渠道筹集资金，搞好“市政大厦”的建设工作。
第二章需求分析与建设规模
2.1项目建设的必要性
2.1.1行政区人口密度严重超标，影响行政区正常办公。
某某市委、市政府及所属单位均位于市区商业繁华区，随着城市建设的发展，人与车辆数量骤增，每逢高峰期车辆阻塞严重，不仅影响了城市商业区的发展，也严重影响了市委、市政府及各部门的正常工作。
某某市委、市政府四周均为繁华的商业区，人口密度及车辆密度均是全市最高的地区。
目前某某市区人口密度为万人/平方公里（国家规定8～9千人/平方公里），是河南省人口密度最大的市区。
交通阻塞，人口拥挤已严重影响城市的经济发展和政府的正常工作。
2.1.2现有行政办公设施落后，无法满足现有工作需要。
某某市委、市政府及绝大多数下属单位的办公楼、建筑年代久远，多数办公建筑已经落后、陈旧，无法进行改造，同时随着城市管理功能的不断扩大，政府人员不断增加，原有办公楼建筑面积远远不够增加，各个部门分散，市区交通拥挤，不利于政府各部门的业务联系及集中办公，大大影响了政府的工作效率。
办公条件及办公环境均无法改善，不利于当地经济发展。
目前某某市市委、市政府有11个下属单位，位于城市道路拓宽工程的拆迁区，办公用房准备拆迁，另有房屋已拆迁单位5个，同时还有6个下属单位还没有自己的办公楼，靠租借其它部门的房屋进行办公。
这些单位办公条件差，无法适应现代经济的发展，这些单位同时进行搬迁，搬迁任务繁重，建设资金浪费大，不利于政府的统一管理。
根据调查表明，省、市、县属的同级党政机关及其直属机关办公用房独立建设，造成投资浪费，加重机关办社会负担。
因此，为避免机关办社会、重复建设、重复投资，应对机关办公用房的建设通盘考虑，统筹安排，集中统一建设或联合建设，这样可以共用公共服务和附属设施，最大限度地节约建设投资和节约土地；同时方便人民群众办事，提高办事效率。
2.1.3现有黄金地段土地价值无法实现
某某市委、市政府及大多数下属单位所处的地段，商业价值和土地价格较高，因此，政府搬迁工作，不但可以促进城市商业经济的发展，而且还可以通过调整土地使用性质，为政府搬迁工作筹集充足的资金。
某某市委位于某某市建设路西段，位于市区中心酒店区，东临四星级神马大酒店和平顶山饭店，南临华宝商场和锦绣大酒店，东北为平顶山宾馆。
某某市政府位于某某市矿工路中段，位于市区中心段商业区，南部紧临繁华的中兴路商业区，
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
3.1.2场址土地所属权类别及占地面积
3.2场址条件
3.2.1地形地貌
该场地为缓山坡地，地貌地形较复杂，地势自东北向西南倾斜，高程位于绝对标高120～130m之间，与水库的距离为1.3km。
3.2.2气象
平顶山地区属大陆性半干旱气候，
3.2.3工程地质
3.2.4水文地质条件
经勘察，场地内无含水地层，但场地北部的九里山断层及其次生构造带属含水构造，具有一定成井条件。
5.2.3地震
3.2.6周边建筑物与环境条件
3.2.7城市规划与区域规划要求
3.2.8交通条件
3.2.9社会环境条件
3.2.10公共设施条件
1、给排水
2、供热、供气
3、电力、电信
第四章建设方案
4.1设计指导思想与原则
4.1.1指导思想
1、根据国家发展计划委员会计投资[1999]2250号文“国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》，某某市“市政大厦”的建筑规模严格按照文件精神，本着实事求是、国地制宜、功能适用、简朴庄重的方针进行设计。
2、贯彻城市建设法规，执行规划部门对本工程的设计要求，从整体出发、结合环境，把功能空间造型与各种技术问题放在同一坐标系上进行权衡，创建出端庄典雅、美观大方、个性鲜明的建筑空间环境。
3、总平面布局合理紧凑，功能分区完美，空间组织有序，人流、车流顺畅。
4、平面功能分区科学、合理、实用，做到功能完善、设施完备、通风采光条件好，满足现代办公等不同要求。
4.1.2设计原则
1、尊重城市规划要求，严格按照各项法规进行设计。
2、充分利用场地现有地形和空间条件，最大限度满足建筑使用功能。
使通风、朝向及出入口位置等达到最优化，使空间、实体和场地构成有机的建筑环境。
3、设计中的场地分析将范围扩大至场地周围相关环境及景观，使该建筑成为赎罪这区域的一个景观标志。
4.2总体规划方案
4.2.1规划原则
总平面设计时充分考虑项目用地所处地理位置，与周围道路环境的关系，以及项目用地本身形状，场地内建设内容与场地的空间关系，将项目的规划与设计从一开始就纳入城市空间序列的范畴，与环境达到有机的和谐。
4.2.2规划设计方案
4.2.3交通流线组织
交通组织采用了主干道环形结构，中间各次干道划分功能分区，目的在于使工作人员、后勤人员、外来人员各自流线清晰，交通便捷，同时满足消防疏散需要，另设部分人行步道，连接各个建筑物，其间配以绿化林木，营造宜人景观。
4.2.4绿化景观设计
绿化是景观环境的重要组成部分，它对环境的空间分隔与围合、空气洁净、色彩组成以及气温调节都起到重要的作用。
市政大厦室外绿化强调场地各要素与建筑的关系，各方面仔细推敲，从丰富人的空间体验与感知的角度，使场地给人以深刻的印象。
场地主入口处结合中心广场绿化精心设计，烘托大厦的气氛，以协调城市主干道的建筑尺度。
充分利用场地较为宽敞的地块进行园林绿化，利用绿树、鲜花、碧草、喷泉、叠水、石凳、灯柱以及变幻的地面铺装，体现一种平易近人的姿态，随后展开顺的各条放射形道路的辅线都能通向圆形中央广场，视觉中心突出，主体气势宏伟，从而衬托出市政大厦的中心地位及主导地位。
主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
备注
1
总占地面积
2
建筑占地面积
3
总建筑面积
4
道路广场用地
5
绿化面积
6
容积率
7
绿化率
8
广场及道路系数
4.3建筑方案
4.3.1设计规范
1、《办公建筑设计规范》（JGJ67—89）；
2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）；
3、《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）；
4、《党政机关办公用房建设标准》；
5、各相关专业设计规范、规定等。
4.3.2设计原则
一个完善的建筑创作，不仅要满足基本的功能要求，如分区、流线外，以及人们的使用要求外，而且还要适应功能的变化与发展，也就是说要考虑大厦的兼容性与可发展性。
4.3.3建筑平面及功能说明
市政大厦的主要功能由信访接待，对外接待、办公、会议、档案库房、设备用房以及汽车库等组成，因此平面设计主要采取以层分区的方式。
大厦首层北面设有主要人员出入口，东北角与西北角设有领导及贵宾专用通道，东侧为紧急疏散出入口，西侧为信访人员专用出入口，南面设有自行车人流的出入口。
大厦南面设有由室外地面直上二层的大台阶及汽车坡道，将人流直接导入主楼门厅。
门厅西侧各设有开放式服务台，可以为不同单位的人员提供服务，并起到安全保卫的作用。
地下层主要功能为地下停车场（2643.4m2），设备用房及人防设施。
地下层建筑面积4845.4m2。
一层平面设有入口大厅、信访接待室、档案库房，档案阅览室以及消防、安保等控制室。
入口大厅处于建筑中轴线位置（682m2），也是整个建筑人流交通的集散、分流中心。
进入大厅的人流一部分通过电梯垂直分散到三～十四层的办公用房，一部分通过楼梯到达二层的大空间办公室和新闻、会议中心。
一层建筑面积3369.8m2。
二层在平面两侧的南面，各设一个新闻、会议中心（共531m2）和两个大空间办公室（共1351.37m2）以及其它办公用房。
平面中部设有大厅，其内布置休息茶座及休息厅，是人员休息、交流以及疏散的场所，二层建筑面积3304.5m2。
三～十二层为普通会议与办公用房，共中五～九层在每层均设有一套B型办公用房，十一层东侧设有计算机房，电话机房以及卫星机房等，各层建筑面积均为2708m2。
十三层设有12套B型办公用房及部分普通办公、会议用房和休息室，十三层建筑面积2425.5m2。
十四层设有2套A型办公用房，9套B型办公用房及会议室、部分普通办公用房和休息室，十四层建筑面积2425.5m2。
根据建筑物使用功能的要求，每层均设有两套卫生间、开水间，各单位在使用功能上做到可分可合。
建筑功能分项表
4.3.4建筑造型方案比选
方案一：
148.15m长，58m高，地上14层，地下1层。
该方案整体形象给人以庄重，大气和强烈的时代感。
在设计中，构思了“一体两翼”的形象，两侧较为突出的、较实的体量，源自于中原大地的典故“中流砥柱”，体现出一种挺拔向上的精神。
在立面处理中，大气而富于变化的竖向线条，渐次突出层次感和宏大感觉，巨大的斜面挑檐显得大气和庄重，线条流畅。
以带形窗与玻璃幕为设计主题，并在简洁的基础上，其造型有一定的创新，给人们以深刻的印象。
有两个饰面柱体创造出一种神秘的穿叉关系，力图突出局部高耸，给人一种挺拔的透视感，造型威严庄重，气势如虹，既有现代气息，又符合政府办公建筑形象。
抬高南向入口大厅，配以宽阔的台阶，宽大的雨蓬，两边置有巨大的斜面绿化。
空间形体上由底层至顶层的天线构架尺寸逐渐收分，将人的视线引向空中的蓝天白云，产生市委机构特有的庄重感，同时立面上部弧形外墙产生的环抱憾感加强了近人的亲切感，寓意于与人民和谐的相互关系。
方案二：
100m长，69.5m宽，地上18层，地下1层。
该方案在保持党政机关办公建筑的庄重造型外，还富有一定的精神人文内涵，立面造型有一定的韵律感，线条流畅，采用虚实对比的设计手法，立柱、带形窗形成鲜明对比，具有丰富的文化气息。
但建筑风格与当地人文景观不太协调，而且投资与设计要求有定的差距。
最终，通过对以上两个方案的特点及其与环境关系等比选后，确定第一方案为推荐方案。
该方案与平顶山的新区的整体环境极为协调，由于场地位于面向水库的较低地带。
因此，建高层较为适宜，建筑物正立面高大、宽阔，面向大面积的水面和规划绿地，形成了极好的城市中心景观，成为新区，行政、文化规划的中心。
该方案平面设计功能合理。
建立面设计简洁流畅，造型新颖美观，庄重大方，富有时代气息，创造了以人为本和与环境共生的优美环境。
建筑方案比选表
建筑方案
描述
建筑艺术与风格
建筑特征与结构
投资
建筑功能
与环境关系
方案一
庄重且有现代气息，造型新颖，符合市政建筑形象
框架剪力墙结构
合适
使用合理
协调
方案二
有文化气息，造型新颖，投资与设计要求一定的差距
框架剪力墙结构
较大
使用合理
不太协调
4.3.5建筑剖面及交通组织设计
4.3.6人防设计
本工程在地下一层东西两侧各设有6级人防地下室，建筑面积各为1264m2，层高4.5m，采用平战结合的方式设计，平时作为停车库，战时作为物资库。
各按一个防护单元，一个抗爆单元设计，掩蔽面积1264m2。
本工程各防空地下室均设有两个出入
4.3.7主要建筑用料做法
主要建筑用料做法表
序号
名称
选用材料
采用部位
1
屋面
SBS改性沥青、防水卷材
所有屋面
2
楼面
大理石
办公室
复合地板及地板胶
会议室
地板漆
其它
3
地面
大理石
办公室
地砖
门厅
地板漆
其余地面
4
外墙
花岗石板干挂
主楼、裙楼外墙面
镀膜中空钢化玻璃
幕墙玻璃
进口外墙涂料
细部檐线、窗套
5
内墙
涂料饰面
内墙、顶棚
木装修墙面
会议室
釉面砖
盥洗间、卫生间
6
门
硬木夹板冰纹玻璃门
办公室
硬木夹板拼花门
会议室及首长办公室
硬木或金属框玻璃门
其它
7
窗
塑钢窗
主楼
玻璃幕墙
主楼正立面、裙楼一层
8
吊顶
铝合金龙骨、矿棉板吊顶
走廊、门厅、电梯厅、会议室等
4.3.8建筑消防说明
该建筑按二类高层消防设计，耐火等级为二级。
防火分区：
根据《高层民用建筑设计防火规范》，地下车库设二个防火分区，每个防火分区的面积小于2000m2，设备用房为二个防火分区，每个防火分区面积小于1000m2（不含消防水池）。
地面一～十四层各分为二个防火分区，每个防火分区的面积均小于2000m2。
消防疏散：
建筑物内内疏散距离，安全出口宽度，数量走道和楼梯宽度均根据《高层民用建筑设计防火规范》执行，地下室设有四个防火分区，每个防火分区均设有一个疏散出口，另设有一个疏散出口通住相邻防火分区，其防火分区面积疏散出口数量，安全疏散距离以及疏散宽度均满足规范要求。
4.4结构设计
本工程是一幢地下一层，地下十四层框架剪力墙结构建筑，功能为办公、会议，建筑总高度为58m。
1、设计依据
本专业有关的规范、规定：
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2001）；
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94；
甲方提供的水文地质报告；
建筑方案及其它专业相关资料。
2、抗震设计及荷载取值
抗震设防烈度6度
根据该建筑重要性，抗震类别为丙类建筑
抗震等级：
框架二级，抗震墙一级
楼面均面活荷载
办公、值班室2.0KN/m2
档案室5.0KN/m2
会议室2.0KN/m2
设备用房按实际重量取值
屋面活荷载上人屋面2.0KN/m2
不上人屋面0.5KN/m2
3、结构材料
砼强度等级C35
钢筋HPB235fy=210K/m2
HRBfy=310KN/m2
墙体防潮层以下采用240厚机制约砖墙，防潮层以上采用250厚加气砼砌块。
4、结构选型
该楼共14层，采用全现浇钢筋砼框架剪力墙结构，由于房屋东西向长度约达150m，超出规范允许不设置温度变形缝的长度，因此在南北向设置二条温度缝，将主楼地上部分分为三段彼此独立的结构，缝宽250mm。
每个独立结构均保持有若干剪力墙芯筒，成为框剪结构。
楼层面为梁板式，垂直荷载由框架体系承担，柱网8400×8400域8400×7500，柱截面由1200×1200至800×800渐变。
该楼层数较多，荷载较大，设计时，将地下室底板做平，东西两端利用建筑高度做成梁板式底板。
4.5公用工程主要设备和配套设施
1、设计依据
《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）。
2、设计原则
根据城市总体规划，合理预测需水量，在满足项目用水量、水压的要求及考虑施工、维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。
3、用水量分析
项目用水量估算为平均用水量10t/h，日用水量80t。
用水量估算表
序号
用水单位
用水种类
平均用水量
（t/h）
最大用水量
（t/h）
日用水量
（t/h）
备注
1
生活用水
自来水
5
5.5
2
绿化用水
自来水
2
2.2
3
空调制冷用水
自来水
2
2.2
补充用水
4
其它用水
自来水
1
1.1
5
合计
10
11
80
4、水源及供水设施
项目供水源为白龟山水厂，并在项目区域北200m处建1座水厂加压站，该加压站日供水量为20000t，可以保证24h不间断供水，自来水进水管为DN200mm，从项目区北侧引进。
本项目日用水量为80t，项目供水有可靠的保证。
5、管网铺设
为了确保消防及生活用水的可靠性，项目建设590m3消防水池1座，确保可靠的消防供水水源。
在项目区域内由北部开始敷设DN200供水干管，以供给项目室外消防用水、生活用水、夏季空调用水和绿化用水。
采用DN200管径的给水管，在主要路口预留DN100支管及ф1200阀门井；在主体建筑前预留DN200支管及ф1200阀门井；在给水干管上以阀门井将环状管网分割成若干
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