土地估价师土地估价操作汇总Word格式文档下载.docx

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45为地类号、360为建筑占地面积、450为宗地面积、混3为混合结构3层楼

土地

5、对工业用地价格影响最大的两个因素是。

位置和环境

位置和基础设施

交通条件和基础设施

交通条件和环境

时间因素

6、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：

增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元．上述各项税金应计入管理费用的金额为万元．【2008年考试真题】

23

55

205

455

7、与土地利用总体规划相比，下列不属于土地利用专项规划特点的是。

全局性

针对性

实用性

局部性

35％～50％

8、耕地保护是一种法律行为，各级人民政府及其土地行政主管部门应依据__赋予的职权实施耕地保护行为。

A．《中华人民共和国环境保护法》

B．《中华人民共和国农业法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《水土保持综合治理技术规范》

9、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价．土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。

减少额

数值

增加额

收益

10、《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》（中办发[2007]11号）规定，省直厅（局）级单位和市（地、州、盟）、县（市、区、旗）党政机关办公楼建设项目，由__审批。

A．国务院

B．国家发展改革委

C．省（自治区、直辖市）人民政府

D．省（自治区、直辖市）人民政府发展改革委

11、在下列选项中，__具有存款创造的功能。

A．商业银行

B．投资银行

C．保险公司

D．证券公司

12、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。

全部

1／2

1／3

1／6

13、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。

【2002年考试真题】

利润率

安全利率

存款利率

贷款利率

时间因素

14、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按评估。

证载用途

规划用途

最佳用途

合同约定用途

合法性

15、《土地利用年度计划管理办法》规定，需国务院及国家发展和改革等部门审批、核准的重点建设项目拟在计划年度内使用土地，涉及农用地转用的，由行业主管部门于上年前，按项目向国土资源部提出计划建议，同时抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市国土资源管理部门、发展和改革部门。

8月25日

9月25日

10月10日

12月10日

16、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。

0．5个百分点左右

1个百分点左右

2个百分点左右

标准未规定

17、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年．该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9％．采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为万元。

2145

2130

2040

2005

18、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。

【2004年考试真题】

产品的市场价格与生产价格

产品的生产价格与社会平均价格

产品的社会平均价格与生产要素价格

边际产品价格与生产要素价格

19、采用市场比较法进行地价评估时，所选用的交易案例与待估宗地应具有。

一致性

代表性

替代性

普遍性

20、某单位需报批一建设项目，根据《建设项目用地预审管理办法》的有关规定，该单位应当在__提出预审申请。

A．可行性研究阶段

B．项目获得批准立项后

C．申请项目选址意见书阶段

D．申请核发建设工程规划许可证阶段

21、财综[2006]48号规定，对于地方违反规定减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的，要进行逐项清理，并限期追缴。

对逾期未缴的，一律暂停审批该市、县下一年度新增建设用地指标，并按其滞纳金额及日期按日加收__的滞纳金。

A．1‰

B．3‰

C．1%

D．3%

22、任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的__环境。

A．人文

B．自然

C．经济

D．社会

23、按照有关居住区规划的技术要求，居住小区中的住宅用地应占小区总用地的比例为

45％-60％

50％-60％

55％-65％

60％-75％

24、实施土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。

A．土地利用专项

B．土地利用总体

C．土地总体

D．土地专项

25、因素属于影响土地质量的面状因素。

商服中心

交通道路

文化设施

环境质量

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、绘制房产图可采用方法。

全野外采集数据成图

航摄影像采集数据成图

野外解析测量成图

卫星影像采集数据成图

编绘法绘制房产图

2、下列选项能够反映会计职能特点的是。

会计是定量地反映各单位的经济活动

会计是定性地反映各单位的经济活动

会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动

会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动

会计是客观地事后反映各单位正在发生或正在完成的各项经济活动

3、《耕地占补平衡考核办法》规定其制定的法律、法规依据为。

《城市房地产管理法》

《土地管理法》

《城乡规划法》

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

《农业法》

4、根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。

A．1个

B．2个

C．3个

D．4个

5、城市规划纲要主要内容有__。

A．论证城市发展的技术经济依据和发展条件

B．拟定城市经济社会发展目标

C．论证城市在区域中的地位和作用，原则上确定市域城镇体系及其布局

D．确定规划期内城市性质、人口和用地规模

E．论证并原则上确定城市性质、规模、总体结构、总体布局和发展方向

6、在下列指标中，为房地产开发项目财务评价的主要效益考核指标．【2002年考试真题】

资金时间价值

财务内部收益率

财务净现值

房价

资本金利润率

7、保险所具有的最基本的职能是。

分散危险

组织经济补偿

融通资金

提高社会福利

培养诚信风气

8、影响工程造价的主要因素有。

基本构造要素的单位价格

基本构造要素的实物工程质量

基本构造要素的实物工程特点

基本构造要素的实物工程概况

基本构造要素的实物工程数量

9、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。

A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定

B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格

C．土地价格主要由购买者决定

D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定

E．任何土地价格都可运用替代原则

10、某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。

现场勘察记录不准确的是。

宗地红线外“三通”（通路、通讯、通水）

宗地红线外“两通”（通路、通讯）

宗地红线外“四通”（通路、通讯、通水、排水）

宗地红线外“三通”（通路、通讯、通电）

宗地红线内场地平整

11、按形成条件的不同，大卫·

李嘉图将级差地租分为。

丰度地租

位置地租

经济地租

资本地租

12、价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括__等内容。

A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型

B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型

C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期

D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期

13、某人民政府经批准征收集体土地，其中包括20亩耕地和3亩乡镇企业厂房用地，根据《土地管理法》的有关规定，应支付的征地补偿费中包括。

【2007年考试真题】

23亩被征土地的土地补偿费

3亩乡镇企业厂房的补偿费

23亩被征土地上供养人员的失业保障金

20亩被征耕地上供养人员的安置补助费

20亩被征耕地上的青苗补偿费

14、在资产评估中，确定实体性贬值的方法有等。

功能价值法

使用年限法

成新率法

使用量比例法

取得开工许可证

15、__是保证样本调查质量的关键。

A．制订周密的资料收集计划

B．编制准确的调查表格

C．调查人员的技能掌握与运用

D．选择正确的调查方法

16、关于国有土地租赁和土地使用权出租，下列说法正确的是__。

A．国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有建设用地使用权的原始取得

B．土地使用权出租是以出让建设用地使用权人为出租人，属于建设用地使用权部分权能的传来取得

C．国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记

D．土地使用权出租发生在土地一级市场

E．国有土地租赁发生在土地二级市场

17、下列房地产中，不得设定抵押的有__。

A．共有房地产未经其他共有人书面同意的

B．未解决权属争议的房屋

C．已出租的房屋

D．被执法机关查封的房屋

E．普通商品住宅

18、《土地管理法》规定，土地利用总体规划的编制原则包括等。

严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地

严格保护基本农田，控制农业建设占用农用地

统筹安排各类、各区域用地

占用耕地要大于开发复垦耕地

提高土地利用率

19、《耕地占补平衡考核办法》规定，村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由__或者__补充耕地。

A．当地人民政府提供补充耕地资金

B．农村集体经济组织筹集有关资金

C．组织农民投工投劳实施土地整理项目

D．当地农民提供补充耕地资金

E．当地企业提供补充耕地资金

20、国有企业改革中，下列情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权。

继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

国有企业改组为股份合作制的

国有企业改造或改组为国有独资公司的

21、增加土地经济供给水平的措施有。

扩大土地利用面积

调节消费结构

提高土地集约经营水平

降低供给土地价格

提高节地技术

22、下列关于兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地，正确的是。

乡镇办企业使用属于本乡（镇）集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地

允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地

村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地

集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业

不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地

23、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取__方式予以处置。

A．国有土地使用权出让

B．国有土地使用权租赁

C．国有土地使用权作价出资（入股）

D．保留划拨用地

24、评估国有土地使用权出让价格时，应遵循等要求。

土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金

采用两种以上的方法进行评估

估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性

25、凯恩斯的流动性偏好理论认为，影响人们流动性偏好的因素主要有。

交易动机

预防动机

投机动机

发展动机

交换动机