时代南湾房地产项目投资决策评审报成果标准.docx
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时代南湾房地产项目投资决策评审报成果标准
质量管理体系作业指导书
文件编号
ZB-TZ-Z01
版本号
1.0
生效日期
2012-11-1
时代南湾项目投资决策报告（市场部分）成果标准
（盖控制专用章处）
修改状态
修订情况
生效日期
I
组员：
赵杨兵、徐珍、江洁、宗文姣、粟菁、任汨胜
2012-10-27
II
在项目PPT的基础上修订的初步投资决策报告
2012年11月
III
IV
V
起草
徐珍
职务
人事部经理
日期
2012-10-27
审核
赵杨兵
职务
总经理
日期
签发
职务
日期
报告框架
项目投资决策评审报告
一．正文
（1）项目总论
（2）城市板块及项目细分市场分析
（3）项目市场与产品定位
（4）项目分期开发计划
（5）项目销售进度计划及分期售价
二．结论及建议
三．附件：
合作方研究、合作协议草案等
1、广州时代南湾成果标准
项目摘要简表
序号
项目
数值
1
占地面积
34万㎡
2
容积率
1.39
3
总建筑面积
51万多㎡
4
住宅建筑面积
22500㎡
5
商业面积
14670㎡
6
会所面积
7960㎡
7
幼儿园面积
5870㎡
8
建筑覆盖率
30%
9
建筑控制高度
32-33层
10
项目工程投资总额（万元）
一期15亿
项目总论
（1）项目总体概况
时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万平方米，是广州唯一真正看到海的项目。
该项目拥有得天独厚的自然资源：
背山（黄山鲁）、望海（狮子洋）、揽湖（罕有大型人工湖），紧靠南沙高尔夫球场。
时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出500多套高层洋房，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，是广州唯一看看山看湖看海的产品。
时代南湾为2010年时代地产顶级力作，坐拥山湖海众多自然生态资源，项目坐拥高尔夫球场，游艇会，五星级海景酒店，国家4A级森林公园等高端配套，是广州唯一直面海景的高端滨海项目。
一期产品为1栋至3栋，共四种户型（95-170㎡的两房至四房单位），折后均价为9800元/㎡（送3000元/㎡豪华装修）
（2）项目背景
时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万平方米，是广州唯一真正看到海的项目。
该项目拥有得天独厚的自然资源：
背山（黄山鲁）、望海（狮子洋）、揽湖（罕有大型人工湖），紧靠南沙高尔夫球场。
时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出500多套高层洋房，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。
除了周边的高级配套，时代南湾还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋。
（2）项目背景
标准见附件一：
项目概况及项目背景
城市板块及项目细分市场分析
（1）板块及细分市场供需分析
1.时代南湾位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。
除了周边的高级配套，南沙项目还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，鱼类丰富，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋，海面宽阔，时代南湾是广州市唯一一个可以真正看海的房地产项目。
2.时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出1栋、2栋、3栋高层洋房，共500多套，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山望湖，又可瞰海。
3.周边配套：
周边商业,商业环境：
南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店 周边景观（自然景观,公园绿化）：
黄山鲁公园、天后宫、黄金海岸
内部配套：
星级会所、山景会所、高尔夫练习场、8万㎡镜湖
车位配比：
1:
1
周边商业：
南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店
周边景观：
黄山鲁公园、天后宫、黄金海
（2）主要竞争对手分析时代南湾的主要竞争对手是南沙滨海花园，南沙滨海花园是集海滨生活、住宅、休闲、度假、养生、保健、餐饮、娱乐、生态、园林、观光、知识创新、文化交流和海滨商务于一体的滨海生态居住中心。
一期占地面积约33万平方米，总建筑面积约16万平方米。
建筑、园林设计为澳洲黄金海岸风格。
引入澳洲“mall”概念悠闲阳光商业街，生态恒温泳池，及珠三角地区首创25米宽（最宽处达100米）2公里长运河。
洋房采用独特的蝶型设计使每个单位的厅和绝大部分的房都能望到海景。
南沙滨海花园配套完善，有超市、学校，到金洲商业中心、超级市场仅需3分钟的车程，到南沙港码头只需5分钟的车程，到番禺市桥只需20分钟，到东莞只需25分钟车程，到广州只需45分钟车程，到深圳只需50分钟车程，到香港中港城码头只需75分钟航船。
2004年前开通的广州南部快速交通网系统，将连接起南沙开发区、黄阁镇、虎门高速等，大大改善对外交通联络。
一期以别墅为主，海景电梯洋房为辅。
环境设计以水为题材，有人工运河。
独立别墅分布在主要水道的两旁，按前花园后码头的意念进行设计，有独具澳洲特色的水边景观。
双联体别墅分四种，建筑面积约138.29=184.31m2/户。
联体别墅主要位于启动区的中心花园周围，可观赏到中心花园！
二期滨海·水晶湾地处以一河两岸为依托的南沙未来CBD核心地带，项目两面临水，西南面正对直达珠江出海口的蕉门河水道，可远眺珠江出海口，西北面以月影河与全面落成的一期小区相隔，拥有良好的自然水景资源。
而小区东北面为飞沙角山，依山傍水，风景独好。
水晶湾整个小区占地38万平米，项目巧妙地利用南沙的原生地形，整个地块由东往西形成渐高的半坡地势，由158套南加洲海域风情别墅及小高层海景豪宅组成，目前首先推出的是别墅区的58套单位，建筑面积由220-510平方米，将传承原汁原味的北美建筑风格。
滨海·水晶湾引进北美新型建筑材料，保温隔热显著，全面提升节能效果，比普通住宅节能30%—50%；在空间的实用性上，滨海·水晶湾采用了新型的建筑模式，取得了巨大突破，比传统住宅实用率提高8%—13％，使买家选择凸现个性化的户型需求；此外，建筑独特的呼吸性体系，采光、通风性能良好，防潮能力强，将为买家提供健康舒适的生活空间。
滨海·水晶湾还采用了园林与建筑整体一次规划成形的先进设计及建造模式，融景入屋，屋中有景。
在园林的风格上汲取了原汁原味的南加州风情之精髓，用恢弘手笔打造逾25部水岸主题园林，1000米水岸风景线视野豁朗，灿烂明媚的阳光充满园林的每一个角落。
全新三期产品也是最后一期别墅产品——南沙滨海·半岛，涵盖了多联、双联、独立及叠加式等多种类别别墅产品，总体规划有300多套别墅，面积由200平方米-265平方米不等，同时还有少量的水景洋房。
（3）板块及细分市场客户分析1、时代南湾二期洋房延续时代地产的户型风格，继续主打N+1户型设计，只计算一半面积的创意空间任由发挥，给置业者更多想象空间，目前开放的以精装修板房也透露着时代地产艺术的气息，很多特别的装饰品能与人产生共鸣。
2、80平米户型紧凑实用，卧室附送大面积飘窗，双一字型厨房，人性化设计，坐北朝南，户型更通透，居住起来也更加舒适，而且小户型总价低，买房负担相对较小。
标准见：
附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析
项目市场与产品定位
（1）项目SWOT分析及竞争策略
1.南沙时代南湾拥有优越的地理位置，位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，靠近南沙客运港近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，鱼类丰富，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋，海面宽阔，时代南湾是广州市唯一一个可以真正看海的房地产项目，并且还靠近规划中的地铁4号线延长线，是如今饱受市民追捧的“地铁房”
优势：
【教育：
英东中学、南沙小学、金业小学、南沙中学】
【医院：
金洲医院、南北台诊所、英东医院、仁德医院、南沙人民医院】
【银行：
中国银行南沙分理处、中国农业银行大岭办事处、广东发展银行兴发分理处、中国建设银行南沙办事处、中国工商银行珠江东分理处】
【其他：
南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店、黄山鲁公园、天后宫、黄金海岸、会议展览中心、唐坑加油站】
【景观：
是广州唯一真正看到海的项目】
【户型：
主打N+1户型，实用性更高】
劣势：
【交通：
因周边交通配套还不太成熟，主要以自驾车为主】
【周边配套；目前周边没有大型的生活配套，比如百货商场、大型购物中心等】
【价格：
与同地段同类型楼盘比，价格稍高】
（2）根据市场确定产品的客户定位、产品定位和商业及配套定位
标准见：
附件三、项目市场与产品定位
项目分期开发计划
（1）总开发七期
（2）确定开发进度计划
时代南湾位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。
除了周边的高级配套，南沙项目还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，鱼类丰富，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋，海面宽阔，时代南湾是广州市唯一一个可以真正看海的房地产项目。
时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出1栋、2栋、3栋高层洋房，共500多套，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山望湖，又可瞰海。
标准见：
附件四、项目销售进度计划
附件一：
项目概况及项目背景
1、项目概况
时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万平方米，是广州唯一真正看到海的项目。
该项目拥有得天独厚的自然资源：
背山（黄山鲁）、望海（狮子洋）、揽湖（罕有大型人工湖），紧靠南沙高尔夫球场。
时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出500多套高层洋房，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，是广州唯一看看山看湖看海的产品。
时代南湾为2010年时代地产顶级力作，坐拥山湖海众多自然生态资源，项目坐拥高尔夫球场，游艇会，五星级海景酒店，国家4A级森林公园等高端配套，是广州唯一直面海景的高端滨海项目。
一期产品为1栋至3栋，共四种户型（95-170㎡的两房至四房单位），折后均价为9800元/㎡（送3000元/㎡豪华装修），9月28-30日诚意金客户更可额外获得96折优惠。
十一黄金周期间隆重开盘，销售异常火爆！
场地自然条件表表1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
时代南湾
图纸、图片名称
内容要求
提供情况
场地位置
场地城市位置图
一期
□已提供
场地周边区域位置图
□已提供
场地现状
场地红线图
场地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□未提供
场地现状照片
□已提供
场地地形图
场地为复杂地形时，表达现状地形、
标高（等高线）、现状地貌
□未提供
说明：
1.本表格所列为描述场地自然条件所需的图纸目录。
应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.在项目论证阶段，若政府提供的“场地红线图”、“场地地形图”深度不足，则应在项目策划深化阶段落实并确认此二图纸。
场地社会条件表表2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
半岛城邦
图纸名称
内容要求
提供情况
区域总体规划图
表达政府对场地所处区域的规划设想和建设计划
□未提供
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、码头、公交流线及场地附近站点；表达私家车赴场地的可选路线
□未提供
周边交通分析图
□已提供
周边公共设施图
□已提供
说明：
1）本表格所列为描述场地社会条件所需的图纸目录，应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析
1、板块及细分市场供需分析
研究内容
指标体系
数据来源及说明
板块内房地产市场供需分析
历年板块内供需分析
结合价格和物业类型进行分析
数据来源可通过房管局、房地产交易中心获取，如数据获取有困难，可通过市场调研方法论证说明
未来板块内供需预测
根据各板块在售和即将入市项目、近两年土地供应情况、板块市场需求情况合理预测未来1－2年板块市场供需量；
项目细分市场供需分析
历年项目所在细分市场供需分析
房管局、房地产交易中心或其它论证途径
未来全市项目细分市场供需预测
根据整个城市当前在售和即将入市竞争项目情况、近两年土地供应情况合理预测未来各年项目细分市场供应量；
2、板块及细分市场主要竞争对手分析
《竞争项目调研分析》指标清单
南沙滨海花园
项目概要
开发商：
广州城建开发南沙房地产有限公司
所处区位：
广东省广州市南沙区
建筑面积：
:
58000平方米
户数：
约1000户
容积率：
0.48
配套及规模：
娱乐设施齐全、交通方便、银行超市齐全,学校。
车位：
约1000
3、细分市场客户需求分析
客户基本特征
年龄构成：
30—40岁
职业构成：
白领以上
文化水平：
受过良好教育
目前居住地点：
广州
附件三、项目市场与产品定位
1目标客户定位
（1）时代南湾的客户定位：
中国新兴的知富阶层社会精英人事并且拥有绝对的财富。
（2）置业性质：
投资为主，自主为辅
（3）客户目标区域及构成比例：
时代南湾是如今南沙地区最火的一个楼盘，其品质、环境、地段等各方面条件都将其定位在具有无限升值空间的高档住宅，所以我们将拥有绝对财富的富豪定位比例为30%，商业精英人士为30%，其余为本市居民.以投资为主，自主为辅
2产品定位
（1）物业档次：
高档住宅
（2）物业类型：
高层住宅、联排别墅
（3）户型定位及其配比：
主打N+1户型
附件四、项目销售进度计划
时代南湾楼盘的价格趋于平均，迎合了大多数人得买房需求，使这些楼盘销售的速度明显加快，销售周期明显缩短。
项目销售进度计划表
第一期
第二期
第三期
百分比
30%
31%
39%
套数
184
200
248
升级会员 