物业经营管理成本测算.docx
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物业经营管理成本测算
一、 物业概况
1、 用地面积：
9984.85m2
2、 总建筑面积：
23470m2
3、 地上建筑面积：
19970 m2
4、 地下建筑面积：
3500 m2
5、 建筑占地面积：
4450m2
6、 建筑密度：
44.6%
7、 建筑容积：
2.00
8、 绿化率：
30.4%
9、 商铺：
9000 m2
10、商务公寓：
10970 m2
11、停车位：
92
二、 人员配置架构设置
说明：
1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1） 人员编制和基本工资标准：
见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序 号
项 目
人 数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
一
管理人员
13
2346.00
30500.00
四
维修人员
5
1000.00
5000.00
二
收费员
3
800.00
2400.00
五
治安员
20
750.00
15000.00
三
服务员
14
600.00
8400.00
六
保洁员
6
550.00
3300.00
七
合计
61
/
64600.00
（2）费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）
工资福利费测算表（02）
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
64600.00
/
3.234
二
福利费
20341.50
注
（1）
1.148
三
加班费
/
/
暂不计
四
服装费
1625
注
（2）
0.081
五
合计
79166.50
/
4.463
注
（1）：
福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注
（2）：
服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625（元/月）
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1） 采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
（2）公共照明所用电为（晚间19：
00分至次日清晨7：
00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：
每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为:
4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
（3）电梯运行电费为:
每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为:
7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为:
1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
1800.00
0.008
2
劳保用品费
300元/人.年
900.00
0.008
3
化粪池清掏费
（注4）
3000.00
0.013
4
垃圾外运费
2880元/年
2880.00
0.012
5
水箱清洗
/
/
/
6
合计
/
/
0.041
注（4）:
化粪池清掏费全年共计约为：
3000元。
5、 保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/年）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
250元/人.年
5000．00
0．020
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
合计
/
/
0．020
6、 办公费：
（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：
100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、 利润：
利润取5%，则
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计：
经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号
项目
金额（元/月.平方米）
费用所占比例
1
工资福利费
4.463
57%
2
维修费
0.48+0.237+0.396+0.07=1.183
15%
3
绿化管理费
0.039
05%
4
清洁卫生费
0.041
0.5%
5
保安费
0.020
0.2%
6
办公费
0.501
6.4%
7
折旧费
0.834
10.5%
8
利润
0.352
4.5%
9
法定税费
0.425
5.4%
10
合计
7.817
100%
11、 车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：
4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230
=7.587元/月.平方米
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