XXXX年成都市新都项目市调及项目前期策划Word文件下载.docx

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有国家级文物保护单位“西蜀第一湖”之称的升庵桂湖，有享誉中外的千年古刹宝光寺,特别是近年来新建的桂湖公园，面积200多亩，园内亭台楼谢，碧桂丹荷,水阔天空，泛舟湖上，令人心旷神怡。

每年到新都的游客近300万人次。

其中外宾、华侨、港澳台同胞3万余人次。

此外，还有许多潜在的旅游资源，龙桥野生动物养殖场、泥巴沱和白鹤岛风景区，植被完好，林木葱茏，蝉鸣鹊噪，风光旖旎，极具开发前景。

7.远景规划

围绕“经营城市”，建设现代化成都市北部新城。

新都区城市总体规划确定了"

城市向东发展、形成新城区"

的发展战略。

新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成"

一城双中心、东西两片区"

的城市格局。

新都区的城市建设者们将以"

经营城市"

的理念，有效配置城市土地资源和非土地资源，把新都区建设成现代化、都市化的绿色生态城区，使之担当起成都市城北副中心的重要职能。

坚持“工业强区”，壮大卫星城工业区。

新都区历来是成都市的工业重镇。

作为其工业经济的龙头，成都市新都卫星城工业区成立于1992年，是四川省省级重点开发区、四川省优秀开发区。

卫星城工业区的发展目标是：

以大规划、大手笔、大气魄建成设施完善、服务一流、特色鲜明的现代化开发区。

新都区是九寨沟旅游环线（九环线）东线的第一门户，历史文化深厚，自然环境优美，名人贤士辈出，名优特产丰富，拥有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游资源，与邻近的熊猫基地、三星堆等相映生辉，联动互补，构成了高品位的成都北线黄金旅游带。

新都区将加大旅游开发力度，打造新都旅游品牌，重点发展独具特色的宗教文化旅游、生态观光旅游和都市休闲旅游。

二新都经济发展概况

1.新都2002-2006年综合指标

项目

国民生产总值（亿元）

第一产业增加值（亿元）

第二产业增加值（亿元）

第三产业增加值（亿元）

三次产业比例

人均产值（元）

2002

90.15

10.22

48.91

31.02

11.3：

54.3：

34.4

15060

2003

108

10.59

62.5

35.5

9.3：

57.9：

32.8

17858

2004

126.7

11.0

74.7

41.0

8.7：

59：

32.3

20677

2005

128.9

11.7

75.3

41.9

9.1：

58.4：

32.5

20594

2006

150.4

12.3

92.3

47.8

8.2：

60：

31.8

22582

由上表可以看出：

新都区在近年来经济飞速发展，GDP增速平均为15%左右，远远高于全国水平。

其中新都区大力开展招商引资工作，第二产业增加值增长速度尤其明显，对区域经济快速发展功不可没。

2.新都区2002-2006年财政金融状况

人口（万）

农业人口（万）

再岗职位工资（元）

农业人口可支配收入（元）

年存款余额（亿元）

社会消费品零售总额（亿元）

59.89

45.3

11307

3270

48.59

28.78

60.5

12215

3661

58.4

61.3

45.1

13677

4141

67.6

34.6

63.9

42

15614

4605

75.44

35.8

64

42.1

16707

5033

88.04

36.2

由上表可以看出：

新都区2002-2006年五年间人民收入稳步增长，消费水平也逐步增加，区域消费能力较好。

3.新都区招商引资状况

近年来，可口可乐、台湾统一、银河动力、山西运城、上海哈威、香港紫荆花制漆、福建达利食品等近30家著名企业先后落户新都。

在项目引进中，注重引进科技含量、市场占有率、产品附加值和税收都高，管理手段先进、品牌知名度高的项目。

政府对投资项目施行社会行政服务、用地政策、财政扶持奖励、招商奖励等优惠政策，现有四川成都粮食物流园区、优质肉鸡加工基地、高性能稀土永磁体建设项目、大规模集成电路单晶硅及硅片项目、信息安全系列产品、祛斑爽等招商项目。

三新都房产市场环境分析

1.概述

根据新都区的区域特性和习惯，目前新都区域市场发展可大致分为老城区板块、新城区板块及毗河板块三个区域。

老城区板块：

起步早、品质较低

作为新都以往的政治经济中心，该区域房地产发展较早。

由于已开发物业档次偏低、城市规划不科学及土地供给不足，当前多开发补充式中低端物业。

区域已经进入房地产开发的尾声阶段。

新城区板块：

行政教育中心、本地城市化

区域规划为新都区新的政治经济中心，为其房地产发展带来了政策规划促进作用，也使得该区域的开发以城市化物业为主。

同时，在该板块内汇集了新都区政府，西南石油学院和四川音乐学院等政府机关和学校，拥有巨大的潜在购房人群。

该区域距离新都更近，物业价格适中，以新都本地客户为目标群体。

毗河板块：

生态、品牌、高品质

该板块位于新都蜀龙路南段，依托毗河资源，以"

生态"

形成区别于新都其余板块的独特魅力。

同时，万科、交大、新希望等品牌开发商的云集，也迅速提升了板块的整体影响力。

由于距离、物业形态、档次、价格等因素、该区域客户有大量的成都购房者进入。

2.供应量分析

根据调查了解到新都区2007年全年商品房销售面积为126.4万方，商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。

人均住房面积达到34平房每人。

现在销售项目约30个，所有项目体量总计约700万方，按照开发阶段预计约150万方左右于08年入市。

由于近年北部新区的大力开发建设，工业园区的发展，外地购房者到本区域购房比例大幅度上升。

调查结果显示：

07年在新都新城区购房者当中本地消费者占总数的50%，成都其他区域消费者占30%，外地消费者占20%左右，其中60%消费者为自住购买。

按照此比例计算总体来看供应量是大于需求量的，但随着政府和西南石油学院和川音等政府机关和学校的进入，市场需求也随之增长，市场总体发展势头良好。

3.区域项目特征

从整个大区域的楼盘分布情况来看，新城区目前在售楼盘数量最多，从供应体量来看，新城区板块也位居第一。

新城区项目多数属于中档项目，少数高档次项目如汉嘉国际社区与翰香府。

毗河板块项目总体体量最大，品质最高，主要以知名开发企业为主开发。

从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。

而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高档次项目产品集中发展。

四消费者调查

1.区域家庭结构调查

经调查了解：

现新都区人口约为65万人左右，其中城镇人口约21万人，平均2.9人每户。

其中三口之家占全户数的42.4%，两口之家占全户数的30%，四口之家站全户数的9.9%，五口及以上的人家占9.6%，而单身家庭占全户数的8.1%。

长期居住户占总数的94%，迁入户占总数的6%。

2.区域潜在客户分析

（1）潜在客户群体范围

●本区域居住的消费者改善居住环境购买

●随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及其他区域的消费者来本区域购房定居

●在本地工作的消费者

●外地消费者

（2）客户购买目的

投资客户：

外地客户看重本地区发展前景购房投资等升值；

手中有大量闲置资金，购买房产进行保值增值；

购买房产针对现流动人口出租。

居家客户：

部分收入较高群体改善居住环境及提高生活品质；

在本区域工作的消费者就近居住；

随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及其他区域的消费者来本区域购房定居；

外地消费者到本地定居。

（3）客户背景特征

根据现阶段其他项目成交客户调查及潜在客户抽样调查得出潜在客户群有以下特征：

年龄：

25-45岁为主

文化程度：

文化水平较高，中专﹑大专水平所占比重较大

职业：

企业普通职工、政府公务员﹑大学教师﹑个体户﹑企业高级管理人员、专业技术人员等

收入：

本地工作及居住者：

1800－2600元为主。

外地其他区域消费者：

3500－6000元之间。

家庭人口：

以两人家庭和三人家庭为主。

居住区域和工作区域：

新都本地工作或居住消费者占55%左右，成都其他区域消费者占25%左右，外地消费者占20%左右。

3.消费者需求调查

根据本区域消费者抽样调查得出消费者需求：

购买物业一般不在意高层或多层建筑。

希望购买户型以三室为主，占50%左右，两室占35%左右，其余户型为15%左右。

面积需求集中在100-120平米左右的三室，70-80平方的两室。

能承受的总价在25-40万之间居多。

购房用于自住的消费者占近七成。

认为本区域项目的价格3600元左右最为合适。

最主要的购买因素为：

价格、环境、配套设施完善程度。

多数消费者希望购买小区自然环境好、休闲娱乐设施齐全的项目。

五宏观政策分析

作为我国的经济支柱性产业，房地产行业在10年间高速迅猛的发展，但由于市场发展的不规范，近2年全国范围内的房价飞涨，暴露出整个行业，包括整个产业链的许多问题。

人民群众对高速上涨的房价越来越不能承受，从一线城市到二、三线城市，无一例外。

2007年全国甚至频频出现地王，许多地方的楼面地价甚至超过了周边楼盘目前的销售价格。

CPI的持续高位增长，人民的生活品质受到一定程度上的影响，这一系列问题为整个房地产市场乃至中国国民经济埋下了严重的隐患，中央政府也在2007年看到这些问题可能造成的深远影响，通过行政手段和金融政策的组合加大市场调控力度。

1.土地供应：

1）、各级政府禁止大面积供应单宗土地；

2）、开发商拍到土地后必须全部缴清土地出让金后政府才能下发国有建设用地使用权证；

3）、单宗土地必须在3年内全部进行开发，否则政府无偿没收；

4）、2007年2月土地增值税正式征收，2008年物业税开始征收；

对项目的影响：

土地增值税和物业税是在房价上升较快的大市场背景下重新落实的税种，实际是宏观调控的延续和细化，开发商的成本或多或少地有所增加。

项目资金压力有所增加，开发风险加大。

2.银行贷款：

1）、央行为防止流动性过剩，2007年内10次提高银行存款准备金；

2）、央行2007年内6次上调人民币存贷款利率；

3）、严格执行货币紧缩政策，贷款结构性调整，除非国家扶持性行业贷款，其他商业贷款，包括消费贷款从严审查、放贷；

4）、第二套住房按揭贷款首付提高至4成起，贷款利率按照基准利率的1.1执行，审核是以家庭成员为单位，包括公积金贷款；

5）、商业物业按揭贷款仍然严格执行首付5成10年，贷款利率按照基准利率的1.1执行;

6）不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；

严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等；

（1）.2007全年6次加息影响

对于有银行贷款的人来说，2007年是痛苦的一年。

这一年，在国际收支失衡、流动性过剩的刺激下，1年之内6次加息，从年初2.79%的存款利率上调到4.14%，而贷款利率从年初的6.39%上调到7.47%。

以2006年底的50万元20年贷款为例，加息后月供足足多了300元。

连续加息给不少买房者造成了不小的购房压力，因此手中有点余钱的购房者都提前还款。

由于提高了购房成本，造成部分投资需求的减少。

根据央行发布消息，08年加息可能性很大，不排除数次加息的可能性，其表示08年加息的时机、方式与幅度都将更加灵活。

（2）.银行存款准备金10次上调产生的影响

根据中央确定的从紧货币政策的要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，2007年中国人民银行对存款类金融机构人民币存款准备金率进行了十次上调，具体情况如下：

08年也分别于1月25日与3月25日两次提高存款准备金率，现已经提高到15.5%。

中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，加强银行体系流动性管理，在一定程度上有利于缓解银行流动性过剩局面，抑制货币信贷过快增长。

人民币贷款利率上调，控制房地产开发贷款的发放，提高了房地产开发的门槛，增加了房地产企业的开发成本；

更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期，对开发商资金回笼造成困难。

第二套房细则，要求银行从严对第二套房的购买者执行“高利率、高首付”的新政。

这系列措施的出台基本剔除了需求市场中的投资性需求，使市场需求更为偏向消费者的刚性自住需求，需求市场有所减小。

经了解，本地区施行消费者购买第二套商品房不能享受契税半价优惠政策，即：

购买首套商品房须缴契税为总房款的1.5%，第二套以上的商品房为总房款的3%。

这一政策对二次以上的置业者影响较大，令项目减少了部分投资性置业需求。

3.政策性房源供应：

1）、2008年开发商拿地开发项目必须有相应的经济适用房供应，由政府回购；

2）、经济适用房满5年后上市交易须补缴土地出让金，政府优先回购；

3）、政府逐年加大限价房、经济适用房、廉租房供应量；

六周边竞争项目调查情况

1.竞争项目基本情况调查表

案名

香城名都

水沐天城

御城

汉嘉国际

开发商

成都新天地产业发展

和信地产

成都市瑞安

浙江城建汉嘉集团

位置

新都区大件路

新都区北部新城马超东路

新都区新城区育英路中段

新都区电子路川音旁

物业形态

高层、小高层（11+1，13+1，16+1）

小高层（11+1）

高层（18）

别墅（3-4）

高层（14-26层）

多层小高层

高层别墅

占地面积

28014

152076

44191

226780

总建面

91325㎡

228000㎡

189579㎡

460363㎡

绿化率

30%

40．8%

36.3%

容积率

3.26

1.3

4.29

2.03

均价

3490元/㎡

3850元/㎡

3820元/㎡

4400元/㎡

户型区间

两室（68-89）

三室（112-127）

跃层（145-160）

两室（97-105）

三室（127-137）

四室（142-165）

别墅（245-358）

一室（34-68）

两室（90-101）

三室（126-132）

跃层（164-210）

两室（96-105）

三室（112-138）

跃层（141-230）

主力户型

天籁维也纳

橄榄郡

思学园

亲和居

成都中鹏房地产开发公司

四川万佳实业发展有限公司

四川省公达房地产开发有限公司

四川天魁实业有限公司

新都马超东路

新都区静安路

新都区蜀龙大道

新都区静安路（阳光酒店旁）

高层（32）

高层　精品小户

别墅（2-4）

高层（18＋1）

11404

133334

4362

35000

44476㎡

19000㎡

59500㎡

37.87

72.90％

28%

45％

3.9

1.26

3.6

1.7

3580元/㎡

3980元/㎡

3480元/㎡

一室（53－53）

二室（60－86）

二室（79-91）

三室（92-149）

五室（163－169）

别墅（276-460）

一室（28－50）

二室（73－80）

两室（90－101）

三室（128－140）

一室精装（28－50）

翰香府

丽水金都

芙蓉名城

雅舍河畔

成都港基房地产开发有限公司

金光置业成都有限公司

新都神风实业有限公司

成都康宁房地产开发公司

新都区北部新城蜀龙路港基段

新都区蜀龙路与南二环路东段路口

新都区蜀龙路与电子路交汇处

新都新园路224号

多层、别墅、高层

高层（12-26）

多层、小高层

158000.79㎡

48008.23㎡

66667㎡

14456㎡

492057.44㎡

——

135858㎡

34118㎡

45%

40.7%

60.80%

30.5%

3.1

2.18

2.09

3940元/㎡

3900元/㎡

3450元/㎡

二室（71-116）

三室（89-156）

四室（127-140）

别墅（118-140）

二室（79-99）

三室（113-150）

别墅（125-156）

二室（95-101）

三室（131-160）

别墅（223-246）

二室（72-88）

三室（135-160）

2.竞争项目分析

（1）项目体量

492057㎡

由上表可以看出区域内在售楼盘大型楼盘较多，翰香府、汉嘉国际、水沐天城、橄榄郡等均为20万方以上的大型项目；

思学园、亲和居、天籁维也纳为10万放以下的小型项目。

（2）项目均价

由上表可以看出各大中型项目均价在集中在3850-3950元每平方之间，小型项目价格集中在3450-3600元/平方，汉嘉国际普通住宅部分价格稍高，达到4400元/平方。

仅有的小户型项目思学园博士楼均价为3820元/平方。

总体来看本区域项目品质差距不大，价格较接近，侧面反映了各个项目产品有一定同质化竞争。

（3）建筑形态

多层、小高层、

高层、别墅

高层、精品小户

高层、小高层（12-26）

该片区项目主要以多层、小高层、高层、别墅等形态产品组合为主。

其中只有御城、天籁维也纳、芙蓉名城为全高层项目，其余项目均为拥有两种以上建筑形态的组合性项目。

（4）项目主力户型

一室精装（28-50）

由上表可以看出：

区域周边项目多数主力户型为两室户型与三室户型，一室产品与四室产品较少。

其中三室户型占所有户型的50%左右。

（5）各项目目标群体分析

根据片区项目档次分类：

主