工程设备管理方案Word文档格式.docx
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二期大堂
46
136
三期大堂
30
七、楼道照明
吸顶灯
446
一期楼道
4
624
二期楼道
440
三期楼道
八、天台照明
射灯
72
20W
一期天台
96
二期天台
三期天台
九、环境照明
高柱灯
平台花园
低柱灯
108
草坪灯
202
70W
围墙壁灯
104
38
100W
供水系统：
名称
台数
功率（KW）
位置
平均运行时间（小时/每天）
生活加压泵
2
3
A1天面泵房
24小时
一用一备
A6天面泵房
A8天面泵房
生活给水泵
37
1#泵房
3.2小时
2#泵房
高区消防泵
水泵房
低区消防泵
45
喷淋泵
喷淋稳压泵
7．5
消防栓稳压泵
A2天面泵房
A12天面泵房
排水系统
污水泵
8
2．2
A1、A2、A3电梯底坑
3小时
每月
6
A5、A6、A7、A8电梯底坑
A9、A10、A11电梯底坑
二期地下车库
发电机房
给水：
小区给水管总长度为6220米，其中埋地为1100米，外露5120米，小区消防给水管总长度约11200米，其中埋地为1400米，外露为9800米，闸阀井26个。
排水：
小区排水管总长约3800米，其中埋地为2700米，外露1100米，小区污水井共18个，分布在一、二、三期车库内；
雨水井共62个，分布在小区道路两旁；
天面排水口共26个，分布在A1—A10栋天面。
小区化粪池共24个分布在各栋大堂前；
化油池3个，位于西广场。
小区蓄水池明细表
序号
性质
容量（立方米）
1
A6地下室
生活、消防水池
800
A8地下室
500
A3天面
300
A9天面
5
A12天面
电梯共25台，功率：
38KW/台
娱乐设施：
2个儿童游乐场，，1个会所。
体肓设施：
2个室内网球场，6张室内乒乓球台，1个露天游池，1个室内泳池。
休闲桌共22张，休闲椅共68张，凉亭6个，小区道路总长约1920米，其中石子路长910;
长1010米;
墙高度约3米，总长度约为1090米，主要材料是：
砖墙抹灰。
供电、供配电设备：
配电房8个，变配电房3个，变压器8台，柴油发机电2台。
景观：
1、人工湖：
面积300平方米。
循环水泵4台，功率2.2KW.
旱冰场：
面积240平方米。
循环水泵4台，功率7.5KW.
会所前人工瀑布：
面积206平方米。
循环水泵5台，功率2.2KW;
开启时间：
周六7:
00—13:
00
空调方面：
数量（台）
容量
平均每天开启时间
大堂空调
26
2.5匹
各大堂
12小时
夏天
6月-9月
电梯机房空调
1匹
各电梯机房
24小进
电梯轿厢空调
各电梯内
18小时
中控室空调
2匹
中控室
16小时
管理处空调
5匹
管理处
8小时
会所空调
会所
冷却水泵
7．5KW
会所地下室
11KW
通风系统：
小区通风管道总长5600约米，送风机10台,排烟机10台，功率11KW，每月保养运行2次，每次半小时。
其它设施设备：
水泵控制箱9台，位于各水泵房，闸阀202个，位于各泵房消声止回阀14个，位于各泵房，减压阀28个，位于各栋槽井，压力表6个，位于1#、2#泵房.
设备管理难点：
1、小区设备分布较广、分散。
2、设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。
3、设备数量多、人员偏少。
设备管理重点：
1、对设备的检修保养及时性，确保设备的正常运行。
2、加强对设备的巡视，及时发现问题，预防事故的发生。
3、对外包保养项目，要严格把关，控制好对承包方的技术力量的审核及保养的服务态度。
二、工作目标:
工程管理的工作目标
内容
工作目标
工作标准
房屋管理
小区的各类设施完好率达98%。
房屋零修、急修及时率达100%以上。
维修质量合格率达100%。
房屋外观完好、整洁、无妨碍观瞻。
防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。
无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。
无擅自改变房屋用信得用途。
坚持房屋修缮制度。
道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。
公用排污、排雨水管线设施完好无损。
停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。
设备管理
重大管理责任事故发生率达100%。
公共配套设施无好率达100%。
路灯完好率达100%。
供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖，环境整洁、无二次污染及隐患。
便民服务
便民有偿服务维修及时率达100%。
维修合格率达100%
维修回访达100%。
维修回返率达0%。
便民服务接到通知15分钟到达业户家中。
维修回访达得到业户的满意为止。
维修应一次维修完毕并反复测试，做到业主满意并从技术角度出发可行为止。
培训管理
持证上岗率达100%。
培训合格率达100%。
岗前培训率达100%。
对工程人员要求有上岗证方可招聘入司。
新进员工岗位培训应对进行岗前培训。
并做好相应的记录。
培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。
直到考核合格。
三、人员编制
岗位
任职要求
人数
工程主管
大专以上学历，工民建或机电专业毕业，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；
熟悉物业管理法律法规，持有物业管理上岗证。
工程助理
中专学历，3年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，有较强的沟通协调能力。
持有中级电工上岗证。
设备运行值班员
中专以上文化，机电专业毕业，2年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，持有电工进网许可证。
管理处准备增加1人。
综合维修员
综合维修员：
初中文化，2年以上作经验，熟悉小区各种设备设施的日常维修、维护，持有相关上岗证。
泥水工：
初中文化，2年以上作经验，熟悉楼宇结构、各种建筑材料的性能与用途。
弱电工：
大专文化相关专业毕业，2年以上作经验，熟悉弱电系统各种设备设施的日常维护。
泥水工
7
9
11
弱电工
四、监督程序:
监督检查程序
管理处采用三级监督检查管理直线机制，对维修工程实行有效的监控与管理，在监督检查过程发现问题及时改进，有效保证工程管理工作的有效性与及时性。
监督检查人
监督内容及频次
检查内容
主任
1、主任对工程每月的工程计划进行审核.
2、对工程的重大维修进行组织及监督.
3、对工程外包项目进行审定及监督.
4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名，是否有按相关的作业指导书进行操作。
5、对有偿便民服务价格的审定及监督。
6、对物料采购的审定及用料的抽查。
1、值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录；
保养记录。
2、标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
3、机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否干净；
电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。
4、喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。
5、道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；
雨水井、污水井是否畅通，无杂物。
6、装修有无违章作业现象。
7、对上门维修的服务态度是否良好。
是否有按规定进行收费。
1、工程主管应对维修物料的监控。
2、对外包项目合同的审核。
3、对各项维修项目的质量的监督检查。
4、对维修人员的日常工作的检查。
5、对各设备房及公共设施应每星期至少两次的进行检查。
并在相关的记录签名。
1、值班人员巡视检查情况及巡视记录；
2、识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
3、机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否干净；
7、对上门维修的服务态度是否良好。
维修质量的检查。
8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。
领班
1、对维修人员日常的行为规范进行检查监督。
2、对维修工的维修质量进行监控。
3、对维修人员的领料进行监督及控制。
4、对各设备房及公共设施进行实时巡视及检查。
5、对外包项目进行实时的跟进与监督。
1、班人员巡视检查情况及巡视记录；
2、及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
工程人员
工程人员至少每天两次对以下的设备进行检查并在相应的记录表上签名。
变电房的检查内容：
1、高压环网柜运行指示灯是否正常、有无异常响声、气味、刀锁及标识牌是否齐全。
2、变压器温度是否正常、器身及高低压接线端有无异常响声和气味。
3、配电柜电源指示灯是否正常，开关、断路器接触是否良好，接线端子有无发热现象。
4、电压是否正常，电流是否在正常范围，计量仪表是否正常运转，转换开关是否处于正确位置，标识是否齐全。
房内、柜内外无器件是否清洁，通讯照明是否良好。
发电机房的检查内容：
1、机油、燃料是否充足、是否良好。
2、蓄电池电压电解液是否充足，外观有无锈蚀、积水。
冷却水是否充足。
3、油箱、水箱机身有无漏，能动皮带是否正常。
4、控制面板指示灯是否正常，有无报警信号，处于正确位置。
5、配电柜输出开关是否处于正常状态，接线端有无发热迹象。
6、机房照明、通风是否良好，机身、地面及各开关器件、柜体是否清洁。
电梯机房的检查内容：
1、电梯轿箱、风扇、各指示灯（按钮）照明是否正常。
2、电机有无过热运行时响声是否正常，曳引机是否漏油。
3、标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。
4、电源柜指示灯开关、接触器是否良好，有无异常响声。
5、各接线端子有无发热变色迹象。
6、机照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁无积尘，蜘蛛网。
水泵房检查内容：
1、水泵运行时温度是否正常，有无异常声音。
2、泵体、闸阀管道有无渗漏、闸阀是否处于正确位置。
3、电源柜及控制柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置。
4、接触器能否正常吸合，有无异常响声，接线端子有无发热迹象。
5、机房照明通风、消防设施是否良好地面有无积水。
机房设施设备是否清洁。
7、。
配电房检查内容：
1、运行电源指示灯是否完好。
2、开关断路器接触器是否良好，有无异常响声。
3、一次、二次回路接线端有无发热迹象。
4、计量电表、电压电流表是否正常。
5、标示是否齐全。
6、房内通风照明是否良好。
7、地面、柜体外及元器件是否清洁。
弱电系统检查内容：
1、消防分区报警箱、系统主机、消防联动控制单元、水泵控制柜、泡沫罐、消防对讲广播系统。
2、AB主机、画面分割器、监控器及画面、摄影头、录像机、红外线对射。
3、车场出入口控制机、出入口道闸、出入口车辆检测器、出入口监控系统、收费系统。
4、门禁系统玻璃门及门夹、闭门器/地弹簧、电锁、密码开锁、磁卡开锁。
6、二氧化碳房贮存器铝封、保险带是否完好、控制器面板电路显示器是否正常、贮存器压力符合规定、系统各部件抹灰除尘。
房屋检查内容：
1、楼宇外墙磁片是否有脱落、破损。
2、空调架、防盗网、风雨连廊是否有锈迹、破损。
3、业户装修是否有违反装修管理规定，影响外观、破坏建筑结构、违章建筑乱搭现象。
4、给排水管道、煤气管道是否有渗漏现象。
5、车道路面是否平坦、积水现象，井盖是否齐全。
五、工作计划:
维护保养计划及预算
维护保养项目
维护保养原因
预计进行日期
预算费用（元）
费用来源
责任人
发电机组保养
正常保养
3月、9月
1000
管理费
水泵保养
每季度
1000
配电柜保养
10月份
2000
干式变压器保养
9月份
空调保养
1500
电梯保养
外包
车辆道闸保养
防盗监控、对讲、广播音响系统保养
火灾自动报警系统保养
消防系统保养
架空层及大堂玻璃的更换
破损更换
6月份
本体维修基金
12
电梯及大堂空调维护
加雪种，更换破坏零件
12月份
13
楼层防火门及管道井的维护
更换破损的玻璃及损坏的闭门器，门锁等
14
小区照明系统
光源更换
11月份
1200
15
增建公共娱乐康体设施
应业委会要求在会所前临时停车场
1月—2月
小区其它设旆的即时维修
维修物资采购计划
物资/服务名称
规格型号
物资类别
数量
估算金额（元）
采购期限
用途说明
节能灯
5W/7W/220V
维修
400支
4800
工程维修
3W/220V
500支
4000
100支
日光灯震流器
50个
550
30个
415
启辉器
20—80W
200个
白炽灯（罗口）
60W
300只
240
400只
球砂泡
480
吸顶灯罩（半圆）
关圆玻璃
20个
160
防潮灯罩
玻璃
10个
声光控开关
普通型
650
面板开关
单位
125
双位
50外
175
指示灯灯泡
卡口，红绿
各100
200
17
高压钠灯
70W/220V
1650
18
高压钠灯震流器
1320
19
钠灯触发器
70-400W
超光灯
21
石英灯杯
35W/12V
100
260
22
石英灯整流器
35W/123V
23
电工绝缘胶布
普通
400
24
水胶布
600
25
验电笔
220V
工具
20支
水笼头
4分/6分
各50只
575
27
铜球阀
各30只
28
铜闸阀
各10只
29
水管堵头
各30
60
水管内接弯头三通
各20
31
尼龙扎带
200/300MM
膨胀螺丝
6/8/10MM
33
麻花钻头
3/4/5/6/8/10MM
冲击钻
6/8/10/12
各10条
35
砂轮片
直径40CM
20张
电焊条
直径4MM
4包
信报箱
100把
不锈钢球型锁
20把
39
防火门锁
30把
2400
40
弹力锁
50把
41
毛刷
4寸/6寸
各30把
150
玻璃胶
200瓶
1600
43
闭门器
5000元
44
防火门玻璃
380*420*5MM
50块
4400
容气开关
C45-2PC10-63A
1300
车道砖
大连砖
1000块
47
水泥
400号
10包
48
沙子
细河沙
10立方
49
天拿水
宝马
5桶
325
油漆
红、黄、白、黑/14公斤
各5桶
1800
51
银粉、蓝、灰/14公斤
各3桶
乳胶漆
南港牌
10桶
53
马路漆
海虹
4桶
450
54
电池补充液
30瓶
55
黄油
1桶
56
密封填料
30M
57
管理处工程维修人员培训计划表
主题
内56容
对象
方式
地点
主讲人
课时
时间安排
01
礼仪
维修人员上门维修服务礼仪规范
全体
集中讲座
会议室
1月
02
创优
创国优标准
讲座
2月
03
安排
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