资产评估师辅导建筑工程评估第八章房地产价格及建筑物成新率讲义14版.docx
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资产评估师辅导建筑工程评估第八章房地产价格及建筑物成新率讲义14版
第八章 房地产价格及建筑物成新率
第一节 房地产价格及其影响因素
1.房地产价格的特征和分类
5类
2.房地产价格的影响因素
一般、区域、个别
2分
一、房地产价格的特征和分类
（一）房地产价格的特征
■是权益价格
转移与房产有关的各种权益。
所有权、使用权、抵押权、租赁权等
■与用途相关
■具有个别性
■具有可比性
（二）房地产价格的种类
1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
使用权价格：
使用权的交易价格。
抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。
租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。
2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
（1）市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
（2）评估价格
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。
【例题·单选】下列房地产价格中不属于政府制定的价格是（ ）。
A.交易底价
B.基准地价
C.标定地价
D.房屋重置价格
『正确答案』A
『答案解析』房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
参见教材P421。
3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
（1）土地价格
包括基准地价、标定地价和土地交易价格等
（2）建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
（3）房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
【扩展】
基准地价：
在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。
房屋重置价格，在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。
4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）
房地产总价格：
指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格
楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格
【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低
容积率：
指地块的建筑面积与地块总面积的比率
【2012年·单选】某宗土地面积为3000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为2100平方米，第2~10层每层建筑面积为1500平方米，则该土地的容积率为（ ）。
A.0.7
B.2
C.5.2
D.7
『正确答案』C
『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积，建筑总面积=2100+1500×9=15600平方米，容积率=15600/3000=5.2。
参见教材P422。
【2009年·单选】某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（ ）元/平方米。
A.1600
B.8000
C.40000
D.80000
『正确答案』A
『答案解析』楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。
参见教材P423。
5.其他价格类型
二、房地产价格的影响因素
（二）区域因素（06年单选）
1.商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。
如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。
其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素
（1）基础设施
（2）生活设施
（3）文化娱乐设施
5.环境状况因素
（三）个别因素
1.土地的个别因素
（1）区位因素。
影响地价的一个非常主要的因素。
区位也叫宗地位置。
区位有自然地理区位与社会经济区位之别。
当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素。
形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。
矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
（4）地理因素、地质因素、地势因素、地形因素。
一般来说，土地平坦，地价较高。
（5）容积率因素。
容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。
容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
（1）面积、结构、材料等。
（2）设计、设备等是否良好。
（3）施工质量。
（4）法律限制。
【2009年·单选】一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。
A.商业用地、工业用地、居住用地
B.居住用地、工业用地、商业用地
C.商业用地、居住用地、工业用地
D.工业用地、商业用地、居住用地
『正确答案』C
『答案解析』一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
参见教材P429。
【2011年·多选】下列因素中，属于影响房地产价格因素中个别因素的有（ ）。
A.道路通达状况
B.生活设施状况
C.区位状况
D.交通便捷度
E.土地使用年限
『正确答案』CE
『答案解析』ABD是区域因素，B属于城市设施状况因素包含的。
参见教材P429。
【小结】
1.房地产价格的特征和分类
关注：
价格的分类
重点：
房地产价格按表示单位不同分类
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地单价/容积率
2.房地产价格的影响因素
一般、区域、个别
第二节 建筑物损耗与成新率
一、建筑物损耗及其缘由
（一）建筑物损耗的概念
有形损耗——由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。
无形损耗——由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。
（二）造成建筑物损耗的原因
1.物质因素：
使用、自然作用、自然灾害、人为破坏
2.功能因素：
技术更新、设计变化
3.经济因素：
是指该建筑物与其周边环境不协调
二、建筑物成新率及其确定方法
（一）成新率的概念
特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。
成新率＝1－损耗率
损耗率＝1－成新率
（二）成新率的确定方法
三种方法：
使用年限法、观察法、综合进行确定
1.使用年限法（公式调整）
（1）建筑物耐用年限
自然寿命：
从建成起到不堪使用时的年数。
经济寿命：
从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
经济寿命短于自然寿命。
资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。
1）各种房屋的经济耐用年限（考点）
生产用房
受腐蚀的生产
非生产用房
钢结构
70
50
80
钢筋混凝土结构
50
35
60
砖混结构
一等
40
30
50
二等
砖木结
一等
30
20
40
二等
三等
简易结构
10年
钢筋混凝土结构：
框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架—剪力墙
【2012年·单选】根据《房地产估价规范》，钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房（受腐蚀）的经济耐用年限的参考值为（ ）年。
A.30
B.35
C.40
D.50
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P434。
【2009年·单选】根据《房地产估价规范》，一等砖木结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（ ）。
A.20年和30年
B.30年和40年
C.40年和50年
D.50年和60年
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P434。
2）建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致
按“短”原则
①耐用年限从竣工验收合格之日算起。
②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。
③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。
④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。
⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。
【2012年·单选】根据《房地产估价规范》，建筑物的耐用年限应从（ ）之日起计。
A.建筑物竣工验收合格
B.施工单位交工
C.使用单位正式使用
D.建设单位竣工备案
『正确答案』A
『答案解析』耐用年限从竣工验收合格之日算起。
参见教材P434。
【2011年·单选】某建筑物耐用年限为60年，建成2年后才补办土地使用权出让手续，确定的土地使用权年限为70年。
该建筑物至评估基准日已使用8年，则按使用年限法确定的损耗率为（ ）。
A.11.11%
B.11.43%
C.12.90%
D.13.33%
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P433。
损耗率＝1－成新率＝8/60×100%＝13.33%
【例题·计算】某钢筋混凝土结构办公楼，建成后已使用8年，建成后2年办理土地出让手续，土地使用年限为40年。
用使用年限法计算该办公楼的损耗率。
『正确答案』钢筋混凝土非生产性用房的耐用年限为60年，大于土地使用年限，按土地使用年限计算成新率。
损耗率＝1－成新率＝1－34/（8＋34）×100%＝19.04%
（2）建筑物已使用年限
分类：
实际使用年限和有效使用年限。
维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当
当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。
评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。
（3）建筑物尚可使用年限
含义：
建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。
计算：
经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。
（4）使用年限法计算说明
■经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限
■尚可使用采用剩余经济年限
■综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值
整个建筑物的成新率：
加权平均法
成新率＝Σ各部分价值占重置价值的比重×各部分的成新率
【例如】某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75%，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：
主体建筑50年，附属设备15年。
至评估基准日，该办公楼维护保养正常，已使用10年，则综合成新率为：
40/50×75%＋5/15×25%＝60%＋8.3%＝68.3%
2.观察法（打分法）
成新率＝结构得分×G（结构修正系数）＋装修得分×S（装修修正系数）＋设备得分×B（设备修正系数）
三、确定建筑物成新率的现场查勘工作
无论采用哪种方法计算建筑物的成新率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物具体状况确定成新率。
查勘对象的分类原则：
A类：
典型建筑和价值量大的重点建筑
B类：
其余建筑
C类：
老旧、零星建筑
在查勘过程中应特别注意两点：
一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，向被评估单位的配合人员了解修缮情况；
二是要注意边查勘边记录。
在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算成新率。
（二）现场查勘要点
1.钢筋混凝土结构
（1）结构部分：
地基基础、承重构件、屋面、楼地面
地基基础有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；承重构件有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀；
（2）装饰部分：
门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修
（3）设备部分：
水卫、电照、暖气、特种设备
2.砖混结构
（1）结构部部分：
地基基础、承重构件、自承重墙、屋面、楼地面
地基基础有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；承重构件中墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好；自承重墙是否有裂缝，间隔墙面层有无局部损坏。
（2）装饰部分：
门窗、内外粉刷、顶棚
（3）设备部分：
水卫、电照、特种设备
四、建筑物成新率的确定示例
【例8－1】某工厂的评估基准日为2013年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2008年5月底竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。
总建筑面积19600平方米。
C类建筑中有简易库棚一座，2005年建成，已使用8年。
为确定上述建筑物成新率，在调查建筑物自竣工以来维修保养情况，查看建筑物主体结构和内外装修并作必要查勘记录基础上，运用使用年限法进行计算。
使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下两种形式：
（1）建筑物成新率＝尚可使用年限/建筑物耐用年限×100%
（2）建筑物成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
公式
（1）用于确定建造时间较短的建筑物，
公式
（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。
联合车间已使用5年4个月，即5.3年耐用年限为50年，则：
联合车间尚可使用年限＝50－5.3＝44.7年
联合车间成新率＝44.7/50×100%＝89.4%
考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。
简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2010年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则：
简易库棚成新率＝6/（8＋6）×100%＝43%
（二）观察法示例
【例8－2】某混合结构单层厂房经评估人员现场查勘后的打分情况如表8－2（参加教材P441），该厂房的成新率评分修正系数分别为：
G＝0.7，S＝0.2，B＝0.1，则该厂房的成新率为：
成新率＝61%×0.7＋55%×0.2＋56%×0.1＝59.3%
根据上述计算结果，判定该厂房为六成新。
（三）综合法示例
【例8－3】某钢筋混凝土结构工业厂房耐用年限为50年，现已使用8年，建成5年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。
经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状成新度总分，厂房成新度打分详见表8－3。
结构、装修、设备三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.85、0.05、0.1。
表8－3某工厂成新率打分表
项目
基本情况
现状
标准分
成新度评估分
地基基础
灌注桩基础，独立杯形基础
完好
25
22
承重构件
钢筋混凝土梁、板、柱
完好
25
22
墙体
370砖墙
较好
15
11
屋面
现浇砼屋面板
较好
20
16
楼地面
混凝土，水磨石
较好
15
11
结构部分
—
100
82
顶棚
屋面板刷涂料
完好
20
18
内粉饰
803乳白色内墙涂料
较好
25
22
外粉饰
803乳白色内墙涂料
较好
25
22
门窗
木门、木窗
较好
30
24
装修部分
—
100
84
水卫
给水镀锌钢管
基本完好
40
32
电照
防爆灯
完好
30
25
采暖
圆翼型散热器
基本完好
30
24
设备部分
—
100
81
问题：
按综合法计算成新率（使用年限法权重40%，观察法权重60%）。
解：
（1）按使用年限法计算成新率：
由于建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限大于土地使用权年限，因此，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算成新率。
经济耐用年限＝建筑物已使用年限＋土地使用权剩余年限＝8＋（40－3）＝45（年）
成新率＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%＝（45－8）/45×100%＝82.22%
（2）按观察法计算成新率：
成新率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B
＝（82×0.85＋84×0.05＋81×0.1）/100×100%＝82%
（3）按综合法计算成新率：
成新率＝使用年限法成新率×40%＋观察法成新率×60%
＝82.22%×40%＋82%×60%＝82.09%
【2012年·综合】评估人员接受委托拟对规模较大、建筑物数量较多的企业进行评估，该企业的建筑物结构形式分为钢筋混凝土结构和砖混结构两类，评估人员在对建筑物进行现场查勘之前，需要进行ABC分类，然后按照合理的查勘路线进行现场查勘，并在此基础上选用适当的方法确定建筑物损耗。
要求：
1.说明现场查勘对象的ABC分类原则。
2.指出钢筋混凝土结构建筑物（主体结构、装饰装修、设备）的现场查勘部位。
3.指出砖混结构建筑物与钢筋混凝土结构建筑物在主题结构部分现场查勘的不同之处及其应观察的内容。
『正确答案』
1.A类建筑物——典型建筑物、价值最大的建筑物；
C类建筑物——老式建筑物、零星建筑物；
其余建筑物为B类建筑物。
2.现场查勘部位：
（1）主体结构部分：
地基基础、承重构件、屋面、楼地面。
（2）装饰装修部分：
门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修。
（3）设备部分：
水卫、电照、暖气、特种设备。
3.不同之处：
还应查勘自承重墙。
应观察：
是否有裂缝、间隔墙面层是否有局部损坏。
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