深圳珠宝产业园改造创新示范区项目整体定位与发展战略_前期策划PPT课件下载推荐.pptx

深圳珠宝产业园改造创新示范区项目整体定位与发展战略_前期策划PPT课件下载推荐.pptx

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,u项目总体分两期实施，特力2号宗地及东面7、8号宗地为一期改造范围，其余宗地范围为二期改造范围。

项目本体解析项目四至,石化工业区,洪湖公园,水贝村,泊林花园,水贝工业区,贝丽花园,地块现有建筑以旧工业厂房为主，集中大量珠宝生产加工企业,地块指标：

项目本体解析地块现状,地块现状：

地块基本都为旧工业厂房，建于上世纪八十年代，楼层基本为5-6层目前均为珠宝企业办公、展示及生产场所；

本项目所处的特力工业园为水贝三大主要珠宝产业园之一，客户认知度较高,地块外部交通条件良好，现状内部通达性较差，但改造完成后大幅改善,u外部交通条件良好：

项目北面的布心路和西侧的文锦路是进入水贝黄金珠宝产业园区的主要道路，均为深圳的城市主干道，项目对外交通便利；

u项目特力2、3号地块主要由水贝一路二街进入，现状道路窄小、缺乏停车场设施，路边作为车辆停放点，造成交通拥挤。

u改造完成后，水贝一路二街成为宽14米的园区的主要道路，可供人、车通行，未来项目2、3号地块内部通达条件将大幅改善。

项目本体解析交通条件,02,03,水贝二路,贝丽北路,水贝二路上的出入口过窄，车行和步行都“只此一条路”，十分拥挤,布心路,文锦北路,项目周边产业、生活配套齐全，特力具有较好的物业租赁客户资源项目位于国内最大的黄金珠宝产业园区，聚集了中国黄金、山东黄金、周大福、百泰、意达隆、星光达等众多大型珠宝生产、加工、销售企业，客户资源丰富；

项目本体解析资源条件,特力产业园属于为水贝三大主要珠宝产业园之一，特力拥有较好的物业租赁客户资源，并已意达隆、星光达、金百福等大型珠宝企业初步达成合作开发协议；

项目南端为成熟的生活区，生活配套齐全。

只要特力要我们，我们肯定会回来的。

金城银域曾总,项目属于工业园区升级改造项目，改造完成后物业出售条件受限制,u项目物业出售需补交相应地价；

u项目配套商业、配套宿舍不能分割出售；

u必须在工业区改造完成后项目改造物业才可分割转让；

u自用建筑面积比例不低于总建筑面积的50%；

u分割转让须经产业主管部门、规土委审查同意并报市政府批准。

深圳市城市更新办法：

拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；

深圳城市规划标准与准则：

在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，,深圳城市规划标准与准则：

在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，,深圳市工业楼宇转让暂行办法：

第四条经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让。

工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准,深圳市工业楼宇转让暂行办法：

第七条本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。

深圳市工业楼宇转让暂行办法：

第十二条依照本办法规定可以转让的，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价深圳市工业楼宇转让暂行办法：

第十五条本办法规定的工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途。

项目本体解析限制条件,根据现有的改造专项规划，两块地均规划了工业宿舍的功能，可能会对整个项目的功能布局及项目启动后的经济收益产生影响,项目本体解析限制条件,功能布局？

经济收益？

地块价值梳理:

一线城市中心，产业集聚核心区，交通条件和展示性较好的工业园改造项目,项目本体解析地块价值梳理,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u1.1u项目本体解析u1.2u开发目标与核心问题,产业发展背景研究,项目目标解析,1,改造物业适应行业未来发展趋势，实现物业价值最大化；

短期回笼项目资金。

客户目标,2,实现黄金珠宝产业的升级发展，进一步完善产业链构成；

推进早期工业用地更新发展，发挥土地更大价值；

优化园区功能构成，提升城市建设面貌、补充完善产业配套设施。

政府目标,3,拥有产权物业，作为企业发展基地；

拓展企业发展空间，满足企业展销、研发、生产需求。

珠宝商目标,项目本体解析目标解析,我们通过金字塔模型来分析核心问题,R1非期望结果按常规发展的可能结果,R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它目标,工业园区发展空间有限，不能满足珠宝企业现实需求,园区功能及配套不足，城市面貌落后,罗湖区土地及房地产价值的洼地。

形象更新重塑区域形象，建立区域形象标杆，成为城市旧改的示范,价值更新实现物业价值提升，满足客户盈利需求,功能更新带动产业功能提升，产业配套设施完善,寻找从R1到R2的通路,核心问题,项目如何适应产业发展趋势，满足企业发展需求？

如何利用项目资源建立自身竞争优势，实现价值最大化？

如何实现项目资金短期回笼？

项目本体解析核心问题界定,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u2.1,u2.2,u国内珠宝行业现状u深圳珠宝行业发展,产业发展背景研究,u2.3u珠宝企业物业需求研究,我国珠宝市场快速增长，未来几年仍将呈现加速成长的趋势国内珠宝市场销售额及其增长u2001年以来，我国珠宝市场快速成长，复合增长率约为11%。

2010年市场销售规模达2450亿元。

u目前我国居民珠宝消费仍处于低强度水平。

u随着国内居民收入水平不断提高，中等收入阶层不断扩大，未来中国珠宝市场仍将呈现快速增长趋势。

注：

数据根据珠宝协会历年发布相关材料整理,产业发展背景国内珠宝市场,国内珠宝产业发展稳定，预计未来几年将进入洗牌阶段,u1949年至1981年停滞、波动,预计2015年前后，国内中产阶层数量趋于稳定，珠宝市场稳定增长，国内珠宝产业将进入洗牌阶段,产业发展背景国内珠宝产业,初现,赢家幸存,我国现阶段的,增长市场高速增长,创造需求单一产品线定位于狭窄的细分市场分散的分销渠道垄断的盈利空间,加剧的竞争,需求,价格战,为分散,洗牌稳定的市场增长供应商整合,一些新产品引入重要的新产品开发扩展至更广的细除价格以外，在质,分市场量和其他高附加值,价格驱动的客户的服务上展开竞争,对分销渠道进行合理化和集中化管理,分销渠道仍然较价值驱动的客户需,求关注特定的细分市场随着市场洗牌的开始，盈利空间较为固定,成熟成熟的市场随GDP而增长产品全线展开在分销、增值服务和新产品研发能力上展开竞争高度整合的分销渠道建立竞争格局，每个厂商关注某一特定的细分产品/客户市场对于市场上大多数供应商而言都有利可图,各类珠宝生产加工企业有2万多家，产业工人达到170多万人；

2200多亿的国内珠宝市场需求和80亿美元出口产品的制造；

首饰用铂金达54.5吨，占全球首饰用铂金用总量的75.5%；

黄金消费近500吨居世界第一；

钻石首饰消费总额达250多亿人民币，居世界第二；

具有悠久玉文化的中国拥有全球最大的翡翠市场；

中国是全球最大淡水珍珠产出国，占全球总量的95%左右。

是世界珍珠贸易的最重要集散地；

中国是国际镶嵌首饰、半宝石和流行饰品的生产加工出口基地。

国内珠宝产业集群化发展趋势更加明显,u珠宝产业集群化发展为中国珠宝产业提高综合竞争力。

u深圳罗湖、广州番禺等珠宝特色产业基地，主要是贵金属首饰镶嵌加工、钻石切磨以及配套产品集聚地区；

u内蒙古赤峰、辽宁阜新、辽宁岫岩、浙江青田、福州晋安、山东昌乐、江苏东海依托特色的资源优势，发展玉石雕刻加工产业；

u河南镇平、广东四会、广东平洲在当地政府的支持下，形成了较具规模的玉石雕刻加工和贸易基地；

u云南瑞丽、云南腾冲、福建莆田依托良好的珠宝文化氛围，形成珠宝旅游特色产业基地；

u浙江诸暨、苏州相城珍珠产业不断升级。

产业发展背景国内珠宝产业,200多家珠宝加工类企业中，港资企业占60左右。

从业人员已超过45000人。

140亿,珠宝设备制造、钻石打磨、铂金黄金镶嵌、银饰品制造及贵金属制造,广州番禺特色产业基地,从业人员达4万。

20亿,寿山石开采、雕刻,福州晋安特色产业基地,86家金银珠宝首饰企业，主做外销市场。

其中包括石头记、阿塔赛珠宝、欧陆之星、保磁饰品、东方珠宝、怡美饰品及硕达钻石等著名品牌企业。

花都已是全国最大的半宝石加工基地。

10亿,原材料采购、产品研发、成品加工、产品展示、产品销售,广州花都特色产业基地,是我国最大的玉石产地，玉产品的生产销售总量占全国的80%以上。

从事玉石开采、玉器加工和销售人员10万人，玉器加工企业3000家，八大玉器交易批发市场,25亿,岫岩玉开采加工销售,辽宁岫岩特色产业基地,阜新是中国最大的玛瑙交易中心和集散地。

全地区拥有玛瑙厂家、业户六千八百余户,8亿,玛瑙开采加工交易,辽宁阜新特色产业基地,珠宝店241家，加工作坊245个。

翡翠重要进口渠道，毛料市场。

3亿,翡翠进口、毛料销售、翡翠加工、成品销售,云南腾冲特色产业基地,玉器加工厂400多家，玉器商铺1000家，从业人员8万。

翡翠加工基地。

（清末玉器匠人流落南方，由手工作坊发展而来）,15亿,翡翠加工、交易,广东四会特色产业基地,人员20万，年产2000万件水晶首饰、500万件水晶工艺品,30亿,江苏东海特色产业基地,中国珍珠宝石城3.7万平方米,12亿,珍珠生产、加工，珍珠宝石销售,苏州相城特色产业基地,加工销售企业1200家，建成中国宝石城，面积115万平方米。

黄金加工量50多吨。

当地盛产蓝宝石,300亿,宝石、贵金属首饰，全国最大的珠宝首饰集散地之一。

山东昌乐特色产业基地,经营门店或加工作坊200,10亿,巴林石开采、加工、销售水晶开采，水晶首饰、水晶工艺品加工、销售,内蒙赤峰特色产业基地,全国重要的珠宝原料进口和成品交易地。

加工销售企业约600家,20亿,以翡翠为主，扩大到树化玉、宝石、水晶、玛瑙、金银首饰、优质木雕、各种奇石,云南瑞丽特色产业基地,加工企业315家，贸易企业162家青田石产地，石雕有悠久的历史渊源。

从业人口3万,加工企业约900家（2008年数据）,1万家，重要企业40家（南阳玉产地）,浙江诸暨特色产业基地珍珠生产、加工、销售50亿浙江青田特色产业基地青田石开发、石雕、销售8亿深圳罗湖特色产业基地黄金珠宝800亿河南镇平特色产业基地玉雕13亿,深圳珠宝产业08年总产值达800亿，稳居国内珠宝行业龙头地位名称主要产品产值备注,产业发展背景国内珠宝产业,深圳珠宝产业发展在国内处于领先位置，目前已成为国内最大的珠宝首饰制造和交易中心u深圳不仅是国内最大的黄金珠宝首饰制造生产基地和贸易集散地，同时也是行业国际信息中心和物料采购中心;

u注册珠宝企业约2300家，自有品牌约2200个；

u截止2009年底，深圳珠宝业共获“中国名牌”产品26个，广东省著名品牌”产品19个，“中国驰名商标”产品18件，“广东著名商标”产品14件;

u珠宝首饰生产加工的规模、技术、工艺、产品质量均领先国内同行；

u深圳珠宝展是中国内地最具规模、最高档次、最多买家群体、最具影响力、国际化进程较高的的专业珠宝交易展览会；

产业发展背景深圳珠宝产业,历次深圳珠宝展展位及参展商概况,产业发展背景深圳珠宝产业,水贝黄金珠宝产业基地是深圳市最大的珠宝产业基地和交易市场目前深圳拥有水贝、盐田、李朗、求水山等四处珠宝产业园。

其中水贝黄金珠宝产业园生产、市场聚集度均最大，约占70%，区域不但集中众多国内著名珠宝生产企业，还是国内目前最大的黄金珠宝交易市场。

25,深圳珠宝行业发展遭遇瓶颈，面临同质化竞争严重、缺乏核心竞争力、品牌影响力不足和产业链配套不完善等问题,深圳珠宝企业中有80%为100人以下的中小企业，且大过处于低水平的加工制造阶段，研发能力差，产品同质化严重；

品牌定位不准确，品牌核心价值不清晰、缺乏个性等问题导致了深圳珠宝未能产生具有国际影响力的知名品牌；

人才短缺、技术水平低、品牌塑造不足等问题制约了珠宝企业的长期发展。

同质化竞争严重：

产品结构雷同，抄袭严重，同构竞争激烈,技术进步和创新能力低，缺乏核心竞争力：

高级技术人才短缺，设计和研发能力弱,品牌影响力不足：

未能形成国际知名或者具有大众影响力的品牌产业链配套不完善：

产业集聚基地物业配套不足，整体功能亟需提高；

深圳珠宝产业目前面临的问题如何来解决？

我们研究了香港珠宝业和台湾珠宝业的发展历程，为深圳珠宝产业发展和本项目定位提供依据,香港珠宝,台湾珠宝,26,香港珠宝经过几十年的发展，现已成为全球珠宝首饰贸易和分销中心，走上品牌制造（OBM）道路,u业界地位目前香港已成为世界第四大贵金属珠宝出口地区，全球珠宝首饰贸易和分销中心，全球珠宝首饰设计中心之一u生产外移虽然高附加值的生产阶段仍然保留在香港当地，但已经通过在深圳和番禺建立工厂以及外购原料等方式，将生产过程逐渐向内地转移u品牌塑造以周大福、谢瑞麟、周生生、六福为代表的全国驰名品牌在国内珠宝市场竞争中处于领先地位；

六十年代：

初步发展,世纪：

转移内,锁零售店替代,厂云集，厂向规模,后期珠宝化生产转,香港珠宝产业实现规模化生产后，生产与市场逐步分离，且从代工制造走向设计制造和品牌制造,珊瑚、琥珀等个性化产品,顶级翡翠,彩宝镶嵌产品,台湾珠宝业发展至今已经形成了三大主流方向,东方文化和异型材质结合起来，以珊瑚、琥珀等制品为代表的个性化特色化产品,经营顶级翡翠的老字号，产品全部采用优质高档原料,以明丽时尚的镶嵌彩色宝石为主要产品的品牌群，以金工设计见长,台湾珠宝设计优势明显，提供个性化定制服务，推出高附加值产品，以获取高市场份额,u台湾珠宝企业尤其是高级珠宝企,业，其优势在于拥有多元创意的自主品牌设计能力,台湾珠宝产业在经过规模化生产阶段之后，营运方式逐渐转向以营销为导向，提供原创设计及个性化定制等高附加值产品,-以玉石带动台湾珠宝产业发展-,1961-1970起步阶段,1971-1980上升阶段,设计技术和设备升级，产品进入规模化生产时期；

高附加值产品成为业界追求的目标台湾成为世界半宝石产销中心,珠宝加工制造业等劳动密集型行业逐渐外移至中国大陆,1961年发现玉矿1964年以后国外市场逐渐接受台湾玉石银楼买卖以黄金或黑市汇兑业务为主,台湾玉石在世界各地知名度达到顶峰染色技术玛瑙加工业达到鼎盛时期,2001个性化定制1991-2000生产外移1981-1990规模化生产,珠宝企业及银楼都逐步致力于产品设计，朝产品自创品牌发展业者开始注重提升产品附加值，经营方式转为营销导向型；

台湾本地银楼或珠宝店逐渐定位高端珠宝定制，服务高收入人群,-经历规模化发展之后，企业开始追求高附加值产品-,案例小结,u珠宝产业在经历规模化生产阶段之后，生产和销售会逐步分离：

生产外移至人工成本更低的区域，原先的产业基地会渐渐向销售中心和展示中心转型；

u个性化定制、具有自主品牌设计能力的高附加值产品更能吸引消费者，因而提高自主设计研发能力也成为香港和台湾珠宝业界近年来努力的方向；

u珠宝经营从代工制造走向设计制造和品牌制造是产业发展必然趋势,32,营销竞争，产业整合,规模化、集约化发展期,快速成长期,生产起步期,企业规模小、数量少产品以足金饰品为主生产技术较落后，而且以“三来一补”企业为主八十年代：

珠宝产业起步,产业聚集化发展，降低经营成本；

商业化展销市场出现2005年至今：

产业集聚上规模的企业迅速成长，著名和驰名品牌大量涌现，生产技术进一步提高，深圳占据国内珠宝行业领先位置90年代中期至2005：

迅猛发展企业数量增加、规模迅速扩大，生产的工艺和技术大幅度地提高80年代末至90年代初：

快速发展,深圳珠宝进入产业集聚阶段，黄金珠宝企业集约化、规模化、品牌化发展成为本阶段的主旋律,行业内目前约有200家主导型企业，未来珠宝生产企业将进一步整合，向规模化、品牌化发展，大型珠宝企业数量将有所增加,水贝珠宝更多承担了深圳珠宝展示中心和交易中心的角色，未来珠宝的生产功能会逐步向盐田、李朗、宝安等区域转移,u水贝珠宝产业基地由单,纯的珠宝加工生产向珠宝研发、设计、展示、交易等复合型功能发展；

u在深圳珠宝产业发展中,，水贝珠宝在珠宝展销、行业交流、研发设计等方面承担了越来越重要的角色；

u因发展空间有限，水贝厂房供不应求，珠宝生产功能有向周边及关外辐射趋势；

求水山庄：

小规模生产,李朗：

生产,盐田：

生产,水贝：

展示、交易,宝安：

生产,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u2.1,u2.2,u国内珠宝行业现状u深圳珠宝行业发展,产业发展背景研究,u2.3u珠宝企业物业需求研究,在珠宝零售市场上，珠宝企业通过珠宝专卖店结合连锁经营的模式来提升企业的市场影响力，其对珠宝展示、研发、营销、管理等业务增长需求进一步提高,u珠宝专卖店因其易于进行品牌推广，提升企业形象和影响力，利于实现规模效益等优势逐渐成为品牌企业的第一选择；

u星光达、雅诺信等知名珠宝生产企业也陆续通过特许加盟或直营连锁的方式拓展零售市场；

周大福在盐田区设立,了自己的中国区业务总部基地，用于满足集团十年内的研发、营销、配送、物流及管理等业务增长需求,生产,步拓,设立品,心,u珠宝批发一般都采取专业市场或者厂家直销等经营方式，珠宝展示、博览就成为公司不可或缺的营销环节；

u专业市场以物流为基础，以展示、博览为先导，以信息化为手段，以设计、研发为后盾，以信息化为手段，是珠宝产业集聚地的客观反映和集中体现；

批发市场方面，珠宝企业采用集中供应、厂家直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等多种经营方式，珠宝展示为基本手段,北京红桥市场,苏州中国珍珠宝石城,苏州中国珍珠宝石城,珠宝企业需求访谈：

各类型珠宝企业基本都有扩大现有企业规模的需求，最重视珠宝展示功能,物业需求意向,企业规模,100人700-800人1000人,7,000-8,000,1,500-3,000,6,000,500,10,000-6,000-8,000,各类型珠宝企业都希望能扩大现有规模,现有物业意向规模,100人左右中小型企业,1000人以上大型企业,维持前店后厂的模式，生产、办公、展示一体,开始注重珠宝展示功能,维持前店后厂的模式，生产、办公、展示一体,生产重心逐步外移，加强珠宝展示、研发设计、管理等功能,只在水贝保留部分高端生产功能,我们就希望保持前店后厂的模式，将工厂外移，成本太高，也不安全缘之钻（100人），王总,工厂都基本外移，在水贝这边只保留了部分高端珠宝的生产星光达（1500人），林总,目标客户物业需求初判,u营销经营模式需求,不论是生产型企业还是珠,宝中间商对珠宝展示功能需求都会增加,珠宝企业未来物业需求初判：

生产功能需求仍在存在，但呈逐步外移趋势，珠宝展示、研发功能需求逐渐增加u珠宝企业发展需求生产功能外移，只保留部分高端生产功能展示、研发功能占强,u未来产业发展趋势,规模化生产生产外移,个性化、高附加值产品注重研发、设计能力提升,生产设计、展示,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,产业发展背景研究,水贝片区属于罗湖的老片区，各类物业建筑历史较久，市场上存在供给缺口，原有物业功能逐渐发生变化,u水贝的珠宝工业园区经过近20年的发展，功能上逐渐发生转变，珠宝展示功能凸显；

u随着水贝珠宝产业集聚地的发展，越来越多的技术性人才及外来务工者都涌入水贝，但现有物业供给无法满足现实需求;

二,一,水贝片区示意图u水贝属于罗湖的老片区，工业园区及住宅小区等各类物业的建筑历史都较长；

分物业市场分析工业园,办公,住宅,专业市场,工业园,酒店,罗湖区的工业园都不同程度进入改造和调整时期，工业区功能面临转型，位于中心区域的几个工业区逐步向商业、办公、住宅等功能转化，生产功能逐步向关外聚集,u中心区工业区功能逐渐转变：

生产功能逐渐弱化，商业、办公、居住等功能需求增强；

u关外的工业区仍以生产为主，但产业置换升级的趋