老年公寓可行性报告Word格式.docx

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5.4建筑设计规范……………………………………………56～67

5.5建筑结构设计……………………………………………67～68

5.6结构选型…………………………………………………68～69

5.7建（构）筑物一览表（表5.1）………………………………70

5.8主要设备一览表（表5.2）………………………………61～74

5.9配套设施（表5.3）（表5.4）…………………………74～78

6、环境保护…………………………………………………78～82

7、节能………………………………………………………82～84

8、消防………………………………………………………84～88

9、职业安全卫生…………………………………………………88

10、组织机构与人力资源配置（表10-1）…………………88～92

11、项目实施进度表（表11-1）…………………………………93

12、投资估算与资金筹措…………………………………94～100

13、工程招标与施工方案………………………………101～102

14、经济与社会效益分析………………………………102～106

15、可行性研究结论与建议……………………………106～107

1、总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

老年公寓（社区）建设项目

1.1.2承办单位

某某有限公司

法人代表：

林某

1.1.3承办单位概况

本项目承办单位为某某有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。

公司法人代表林某，男，中共党员，现年50岁，有多年从事房地产开发和老年工作的经验。

1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性

1.1.4.1我国、我省、我市老龄化现状和问题。

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。

第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。

养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。

截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。

社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。

以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。

养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。

但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：

缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；

社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；

设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；

布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；

政府投入不足，民间投资规模有限；

服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；

国家出台的优惠政策落实不到位；

服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。

辽宁省老年人口现状及问题

依据全省14市老龄办的统计数据，2011年末，全省总人口为4269万人，60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，与2010年相比,老年人口增加近33万人，增幅为4.76%。

我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的13.70%相比，高出3.26个百分点。

从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口均已突破百万，老年人口占总人口的比例分别为18.53%和18.85%，分别高出全省老年人口占总人口比例1.57个百分点和1.89个百分点。

在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。

从分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪和某某等六市城镇老人多于农村老人。

老年人口年龄构成:

60-69岁老年人口4533605人，占老年人口总数62.61%

70-79岁老年人口1829965人，占老年人口总数25.27%

80-89岁老年人口779699人，占老年人口总数10.77%

90-99岁老年人口96465人，占老年人口总数1.33%

100岁及以上老年人口1471人，占老年人口总数0.02%

与2010年相比，2011年末我省60-69岁老年人口同比增加35万余人，70-79岁老年人口减少近10万人，80-89岁老年人口增加5.6万人，90-99岁老年人口增加2万人，百岁老人数略有减少。

高龄老人:

2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%.

百岁老人:

2011年末，全省100岁及以上老年人口1471人，较2010年末减少26人。

其中男性470人，女性1001人，男女比为1:

2.13。

城镇百岁老人772人，农村百岁老人699人。

全省平均每万名老年人拥有百岁老人2.03人。

失能与半失能老人状况:

根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。

患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。

失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。

空巢老人:

随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。

截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。

见表5。

养老服务机构:

2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，养老床位总数达到了18万张，同比增长12.5%。

每千名老年人拥有养老床位达到了25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。

全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市养老机构123家，养老床位2.7万张；

农村养老机构791家，养老床位7.3万张。

全省共有民办养老机构800家，床位8万张。

某某市老龄化状况和问题

某某市早在1997年就已步入人口老龄化社会，与国内一些中小城市相比，我们的老龄化速度、步伐都是名列前茅的。

自进入21世纪以来，我市人口老龄化更是呈现出了4个突出的特点：

发展速度迅猛。

目前，某某市总人口242.6万人，其中老年人40.1万人，占总人口的16.5%；

比全国的13.7%高2.8个百分点；

在全省排大连（17.5%）之后，位居第二；

人口老龄化发展不平衡（人数多，比例失衡）。

2010年全市40.1万老年人口中，城镇中有16.84万人，占老年人口总数的41.99%。

农村23.26万人，占老年人口总数的58.01%。

农村人口老龄化程度大大高于城市；

收入低，未富先老.

多年以来，市委、市政府在应对人口老龄化方面做出了积极的努力，也做了大量的工作。

但是我市在应对人口老龄化方面仍然存在以下几个方面的主要问题：

一是社会养老意识不足。

全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。

二是社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。

在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。

问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。

鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。

在我市，一个未富先老的特征表现的十分明显，养老服务陷入了高需求、低收入的怪圈。

三是经济基础薄弱，为老服务基础设施差。

从全市情况看，由于我市整体经济形势、经济总量都不好，不仅各级政府对老龄事业的投入有限，而且缺乏统筹兼顾和系统规划，投资的随意性很大，为老服务基础设施不够完善甚至很差。

不仅无经费、缺人员；

而且空间小、功能弱。

可以说缺少资金的支撑，是社区开展为老服务的瓶颈。

再从养老机构床位供不应求这方面也可以透视出这个问题。

截止2010年底，某某市全市城乡有各类养老院所58家（其中，国办5家、民办53家），总床位数4511张，60岁以上老年人每千人仅有床位1.1个多点。

而在一些发达国家，每1000名老年人平均有养老床位70张。

近10年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。

四是涉老服务形式单一，为老服务缺乏规范标准。

目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，只是局限于增加几所民办养老院、托老所、日间照料室，在一定范围内提供居家养老服务，增设几间老年活动室和文体娱乐器材等。

在具体的服务上，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。

在为老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。

1.1.4.2社会养老服务体系建设的必要性和迫切性。

我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；

2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。

家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。

目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。

由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。

加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。

庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。

据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。

加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。

1.1.4.3内涵和定位.

（一）术语

（一）1、老年公寓

老年公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的机构养老住宅类型。

（一）2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段。

80周岁及以上人口为高龄老人。

（一）3、自理老人

生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。

（一）4、介助老人

生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

（一）5、介护老人

生活行为依赖他人护理的老年人。

（二）内涵。

社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。

社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。

社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的持续发展过程。

本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。

（三）功能定位。

我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。

居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。

对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；

对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。

有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。

社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。

在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。

倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。

在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；

以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。

机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。

养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。

老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

1.生活照料。

设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。

2.康复护理。

具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。

3.紧急救援。

具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。

鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。

符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。

其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。

1.1.4.4国内老年住宅经营模式分析

处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。

能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。

但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。

因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。

处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；

针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。

这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。

（1）政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。

近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

（1）.1纯福利性质的养老院（公办公营福利院）

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。

由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。

所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

（1）.2混合型养老院（公办民营养老院）

这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。

通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。

体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。

盈利性则表现在收费服务方面，如：

固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；

经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；

不固定收费体现在某些特殊服务方面。

（2）专业公司经营管理（民办民营）

这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。

入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。

管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。

（2）.1老年公寓

老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。

一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。

经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。

a、自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

b、陪助型老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

c、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。

根据中国老龄科研中心的调查：

对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。

在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；

然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；

然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。

我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。

目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。

（2）.2辅助生活机构

美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。

辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。

尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。

这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。

辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。

无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。

辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。

服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。

尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。

辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。

（3）住宅建设与管理相分离的经营模式

目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。

这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。

大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·

马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。

这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·

养·

住”