广州专业市场业态分析.docx
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广州专业市场业态分析
前言
本项目（PZB1301）地块位于广州琶洲地区，随广交会全面迁入，琶洲地区未来将以会展业为核心，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链和主导功能。
其发展目标定位为：
成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（RecreationalBusinessDistrict）型、生态型的新城市中心组成部分。
除会展业外，由于广州（包括珠三角州）企业对外贸易的蓬勃发展，许多商家对每年仅二次的广交会是不足以满足其需要，此外，国内经济的急速发展，对商业产品的需求量也愈来愈大，因此作为长期展示、展览及零批的专业市场已成为了众多商家的需求。
因此，本报告将围绕专业市场、会展业二种商业形态作为本项目的商业定位进行分析。
第一部分
广州专业市场业态分析
一、广州专业市场的发展状况和发展趋势
1．广州专业市场的发展状况
广州专业市场从1983年起步，从当时的8个农副产品市场到2006年已发展成为具有7大类别，40多种类型，共1115个专业市场。
广州市专业市场数量图表（单位：
个）
广州市专业市场年销售额
备注：
06年交易总额的升幅达47%，其主要原因在轻工类产品的升幅达84%，汽车类的升幅达90%。
（以上数据来源于广州市国民经济和社会发展统计公报）
2．广州专业市场总体的发展趋势
（1）广州专业市场未来供应量变化
根据《广州市商业网点发展规划（2003－2012年）》对大中型批发市场的专项规划，广州市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造。
到2010年，全市批发市场总交易面积控制在1000平方米左右，其中内环路以内将从目前的100多万平方米减少到20万平方米以下。
在商业网点规划中，内环路以外的市中心区边缘区域定位为批发市场园区的重点发展区域，交易面积到2012年将控制在880万平方米左右。
（2）广州专业市场发展变化
广州独特的地理位置和会展业的蓬勃发展为多种行业提供了对外贸易的广阔平台，部分专业市场的主要交易已由内销过渡到外销，但符合其行业要求的商业项目供应不足；
结论：
根据上述情况，由于政府的规划调控，广州专业市场未来经营面积将会有所减少，但通过交易额的升幅显示企业对专业市场的需求将会愈来愈大。
而琶洲区域符合广州专业市场未来的发展规划，而琶洲展会市场带来的客商正是专业市场所需要的。
此外，琶洲区域交通网络的完善，离琶洲仅15分钟车程新火车站的落成，合理的商业规划，这都是对项目定位为专业市场的有利因素。
二、广州专业市场介绍
1．专业市场的类别
（1）个人装饰类：
服装服饰、布匹毛线、服装配料、妇婴用品、儿童用品、鞋业鞋材、鞋具批发、皮具箱包、皮革皮料、化妆美容、美发洗涤、钟表行业、眼镜行业、珠宝玉器；
（2）电子电器类：
IT行业、数码通讯、信息行业、家电音响、电动游戏、摄影器材；
（3）文化娱乐类：
文化用品、体育用品、玩具礼品、精品饰品、花卉鸟类、虫鱼水族、画品画框、画工艺品、图书杂志、音像制品、文物古玩、邮票钱币、印锦印历、宗教用品；
（4）食品保健类：
茶叶行业、茶具交易、水果蔬菜、草菇杂菌、食品饮品、粮油蛋品、海味干货、干果交易、水产海鲜、肉类冷冻、药材药品；
（5）家居材料类：
五金交电、塑料橱具、装饰材料、灯饰布艺、家具家私、建筑市场、建材市场；
（6）交通工具类：
汽摩交易、二手汽摩、汽车配件、摩托配件；
（7）轻重工业类：
化工消防、橡胶行业、纸张油墨、印刷包装、钢材交易、有色金属、机械机电、冷冻设备、商品行业、百货胶袋、缝纫设备、烫熨模特。
分析：
在上述专业市场类别中，大多数类别并不符合本项目之要求：
✧第2类（电子电器类）行业主要以国内交易为主，现主要集中在天河岗顶和海印地区，市场供应量较大；不适宜本项目。
✧第3类（文化娱乐类）行业除玩具精品业，其它行业比较专业化且市场需求量不高；不适宜本项目。
✧第4、7类（食品保健、轻工业类）行业由于在租金、市场形象、建筑要求、区域要求及其行业发展特性不符合本项目的区域定位；不适宜本项目。
✧第5类（家居材料类）行业除家具行业外，其它都是工业类产品，以国内零批为主，不符合区域要求；不适宜本项目。
✧第6类（交通工具类）行业中汽车行业是一个正在上升的行业，但此类别由于其产品的特殊性，单层面积要求较大且不适宜上楼经营，其消费市场主要是本地区消费为主；不适宜本项目。
总结：
因此，在大类别中只有第1大类别的部分行业和其他类别的个别行业适合本项目的区域业态定位。
以下就符合项目区域的行业做具体分析。
2．专业市场分析
（1）服装服饰市场：
✧广州是全国交易额最高的服装批发中心，市场群主要集中在流花地区,此商圈基本以批发为主，其它区域的服装市场包括廉泉路服装批发市场、新中国大厦等服装批发商圈以零批为主,交易总额一般不高；
✧服装主业市场的年交易额高达180亿元；
✧成熟的市场租金高达￥1500元/M2以上;
✧服装市场向专业化、品牌化发展;
市场案例分析：
广州白马服装城
✧总面积:
60,000平方米
✧开业时间:
1996年
✧商场:
1-6层
（4-6层为展示间）
✧写字楼:
￥250-300元/M2
✧商场租金：
首层￥1250-1500元/M2
二层￥500-70元/M2
三层￥250-500元/M2
负一层￥500-600元/M2
✧顶手费：
￥120-150万（06年，首层）
✧白马服装城03-06年首层平均租金变化
根据上述租金变化分析，由于04年北方是暖冬，导致05年服装市场的租金有所回调，而06年由于WTO的落实，出口贸易出现较大的增长，市场租金也有较大幅度的增长。
流花区域服装市场分析
项目\
内容
经营内容
经营特点
经营对象
毛利
面积
首层租金
￥元/M2/月
白马服
装市场
成衣
一级市场
承接订单
二级批发商
15-20%
15-30M2
1300-1500
流花宾馆
皮草、
成衣
承接订单
零售商
35-40%
15-20M2
1000-1200
康乐中心
牛仔系列
承接订单
二级批发商
20-25%
15-25M2
800-1000
第一大道
（地下）
设计师
概念
承接设计
\卖版
零售商
--
25-40M2
300-400
友谊
服装城
青春服
饰系列
零批货尾
小型零
售商
--
10-20M2
300-400
小结：
✧广州服装专业市场主要集中在流花地区;
✧从白马租金变化可看到现服装专业市场之商家有较强的租金承受能力，但发展较为平稳；
✧服装行业因受天气变化影响较多,其生意额变化没有固定的规律,在出现暖冬季节时服装市场商铺的转手率较高,租金价格波动较大;
✧广州服装专业市场之商品对内销售比例较高（内销与出口的比例大致在8：
2），出口基本上以中东、非洲等市场为主，交易额不高；
✧广州流花地区拥有14个大型服装专业市场，经营面积超过20多万平方米，未来2-3年内流花地区仍有数个新的服装专业市场推出，相信到2010年此区域的服装专业市场经营面积将超过30万平方米；另外在广源东路等服装批发市场也有新项目推出；
综上所述，广州服装专业市场仍然以内销为主，市场供应量也渐趋饱和，国内每年服装专业市场不断增长，广州实际上已失去作为服装专业市场龙头的地位，因此本项目不建议作服装类别专业市场。
（2）鞋业市场
✧广东是中国最大的成品鞋出口的市场,占全国鞋类出口的50%以上;
✧广州站西鞋业商圈是广州的鞋业出口基地，拥有１6个鞋城，经营面积达18万多平方米，经营商铺３０００多户，年交易额100多亿元，这些鞋城不仅是整个广东省鞋业的物流中转中心，也是国内辐射力最强的鞋类批发市场之一;
✧鞋业市场因区域和经营特点不同,因此租金有很大的差异;站西路商圈首层租金都在1000元/M2以上,其他区域大都在500元/M2以下;
市场案例：
步云天地
✧总面积：
60000平方米
✧开业时间：
2005年
✧商场状况：
“步云天地”鞋业商贸中心楼高10层，地下两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层至3层为大型现代化鞋业专业市场；4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼。
✧租金：
首层￥1000-1300元/M2
二层￥550-700元/M2
三层￥400-500元/M2
负一层￥350-450元/M2
✧顶手费：
￥50-80万（06年，首层）
鞋业市场分析
项目\
内容
经营内容
经营
特点
经营对象
毛利
面积
首层租金
￥元/M2/月
步云天地
时尚
男\女鞋
厂家承接订单
国内外
代理商\
零售商
25-30%
20-30M2
1000-1300
大都市鞋城
休闲\
运动鞋
零批
为主
二手批发商\小型零售商
10-15%
15-25M2
600-800
华南鞋
业城
综合
零批
为主
二手批
发商
10-15%
30-50M2
400-500
小结：
✧广州鞋业市场是全国最活跃的市场,实际的每年成交额高达300个亿以上;
✧珠江三角洲的区拥有大小鞋厂超过5000间;
✧在广州从事鞋业的经营人员超过10万人,其中不少是外国人;
✧广州鞋业专业市场除步云天地外，其余的专业市场都比较残旧，其中约30%的鞋业专业市场是临建物，基础设施不足，所以基本以内销为主；
✧未来几年内鞋业市场供应量不会有太大变化，而目前的经营面积将会减少；
✧随着WTO的落实，06年广州鞋业交易额一个强劲增长的态势，根据06年广州统计局公布的数字，广州鞋业交易额比05年增长85%，仅次于汽车销售增长。
综上所述，在广州区域有着众多的鞋类企业，而现在能符合鞋类对外贸易的展示平台相对较少，而鞋类是近几年对外贸易增长最快的行业之一，因此本项目可将鞋业市场作为项目商业定位考虑方案之一。
（3）皮具市场
✧广东省是中国最大的皮革包袋生产省份，占全国皮革包袋产量的65%，而在广州梓元岗及周边地区就占其中一半以上；
✧广州单梓元岗地区拥有17个皮具城，市场总经营面积达30万多平方米，经营商铺4000多户，年交易额100多亿元;
市场案例：
广州白云世界皮具中心
✧总面积：
30,000平方米
✧开业时间：
2004年
✧商场状况：
“白云世界皮具中心”商贸楼高3层，地下两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层至2层为大型皮具专业市场；3层为皮具展示、高级商贸写字楼。
✧租金：
首层￥700-1000元/M2
二层￥400-500元/M2
负一层￥250-350元/M2
✧顶手费：
￥30-50万（06年，首层）
皮具市场分析
项目\内容
经营
内容
经营特点
经营对象
毛利
面积
首层租金
￥元/M2/月
广州白云世界皮具中心
皮具\
男女装
手袋
厂家直销\承接订单
二手批发商
15-20%
10-15M2
700-1000
森亿皮具城
女装
手袋
厂家直销\承接订单
零售商\
批发商
20-25%
10-15M2
600-800
中澳皮具城
皮具\手袋\箱包
零批\订单
二手批发商
10-15%
10-15M2
600-800
小结：
✧广州区域（集中在花都）皮具生产厂家超过3000多家，广东省的皮具产销企业总数大约18000家，仅梓元岗地区就超过3800多家；
✧小型皮革成品有北移的迹象（义乌）；
✧在广园路的多个皮具市场会同鞋业市场同场经营，但生意一般；
✧此外，皮具业的冒牌货、假货严重，行业市场形象较差；
综上所述，广州皮具专业市场供应量渐趋饱和，许多皮具市场现除有皮具客商外，还有经营其他类别产品（服装、鞋类、精品等）的商家；此外，义乌的小商品批发市场的成功也吸引众多的皮具商北上经营，因此本项目不建议做皮具类别的专业市场。
（4）布匹＼辅料市场
✧广州作为服装贸易的中转站,在中国面料批发市场上约占全国成交额的20%以上；
✧经营商户来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60％；
✧年交易额高达350亿以上，单中大布市地区成交额就达200-250亿；
✧广州面料、辅料市场正逐步向专业化市场过渡；
案例分析：
广州国际轻纺城
✧总面积:
300,000平方米
✧开业时间:
2005年
✧商场状况:
“国际轻纺城”高七层，地下两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层为辅料交易市场：
1-4层为面料交易中心，5-7层为商务区
✧商场租金：
首层：
￥1000-1500元/M2
二层：
￥400-500元/M2
三层：
￥150-200元/M2
负一层：
￥300-500元/M2
✧顶手费：
￥120-150万（06年，首层）
小结：
✧广州的布匹/辅料市场基本上以内销为主，国际影响力及辐射力较差；
✧现时广州最大的几个布匹/辅料市场如广州国际轻纺城、天雄布市、海印布匹市场等其主要经营的区域都集中在首层，2-3楼以上都出现相当的空置率；
✧布匹/辅料市场对项目的物流及货存要求极高，场内秩序也较难管理；
综上所述，广州布匹/辅料专业市场供应量渐趋饱和，此行业对物流业、仓库要求较高，销售对象也以国内厂商为主，因此本项目不建议做布匹/辅料类别的专业市场。
（5）玩具精品业市场
✧中国玩具市场将以每年30%以上的速度增长；
✧全球约有70%的玩具产自中国；
✧广东省玩具产量占全球产量的50%，占全国产量的75%；
✧中国礼品全行业年产值达1000亿；
✧每年广州玩具交易会上的交易额都以15-18%的幅度在增长；
案例分析：
万菱广场
✧总面积112,583平方米.其中商铺1500间,面积超5万平方米.
✧开业时间:
2004年10月.
✧商铺:
负一至八层,七\八层为品牌旗舰店展示区.
✧写字楼:
11层至37层.
✧停车场:
负二至负四层.
✧商铺租金:
首层550-800元/平方米
二楼30-350元/平方米
三楼180-200元/平方米
✧写字楼租金:
70-80元/平方米
✧商铺顶手费:
￥10-15万/间
玩具业市场分析
项目\
内容
经营内容
经营特点
经营对象
毛利率
商铺面积
首层租金
￥元/M2
/月
万菱玩具精品家居饰品批发中心
玩具、精品、文具、工艺品、礼品、
主打批发，档次以中低档货为主
国内二手批发商
15-20%
10-25M2
550-800
黄埔国际玩具礼品城
玩具、礼品、主题公园
样品展示，落单订造。
国际采
购商
20-30%
30—50M2
350-400
国际玩具文具精品广场
玩具、精品、文具、工艺品、
批发、做零售。
商品档次以中档为主
国内二手批发商
15-20%
20-40M2
800-1200
小结：
✧现广州的玩具精品业市场基本都集中在一德路地区，周边再无纵向发展的空间，市政府将会有计划地改造此区域，部分商家可能因此需外迁；
✧广州国际玩具城位于黄埔区域，交通因素制约了其发展，许多商家不愿意前往，因此该项目开业至今已二年多，但空置率仍高达50%以上；
✧玩具精品业现大多是通过广交会和专业性展会作为出口平台，暂还未有能作为长期展览、展示的商贸项目，此为本项目提供了一个市场机会；
综上所述，在广州区域有着强大的玩具制造业，而现在能符合玩具业对外贸易的展示平台相对较少，符合其行业要求的市场供应量很少，因此本项目可将玩具精品业市场作为项目商业定位考虑方案之一。
（6）广州婚庆用品市场
✧广州婚庆用品市场主要集中在江南大道北，多为临街商铺；商铺约130个，多为旧房改造而成，商铺月租约￥600—900元/平方米，顶手费5—10万/间，近三年此类行业的铺位租金没明显的变化；
✧广州每年新婚夫妇约为5—6万对，但近年每年下降迹象;
✧婚纱品牌档次普遍不高，多数出自海珠区城中村厂家;
✧采购商多以中东、非洲人士为主，成交数量较少，未形成成熟的市场气氛；
案例分析：
百利婚庆广场
✧规模：
经营面积达2万平方米，
负一至三楼共四层;
✧开业时间：
2004年;
✧商铺：
220个左右;
✧停车场：
旁边设有3000平方米;
✧商铺租金：
首楼租金500元/平方米;
✧经营状况：
位于江南大道北婚纱街上，商铺出租率只有50％左右。
小结：
近三年此类行业的铺位租金没明显的变化，行业发展有些停滞不前，婚纱市场在广州暂未成熟，其经营模式基本以本地客户婚纱租赁为主，承租能力有限，故本项目暂不考虑此行业。
（7）酒店用品市场
✧到2010年，广州市内的星级酒店将达到300家。
五星级酒店数量将达到17家左右，四星级以上数量将从目前24家增加到60家。
酒店用品市场有着很大的发展空间；
✧现广州的酒店用品业市场主要是番禺沙溪酒店用品批发市场、番禺迎宾豪泰星级酒店用品城（招商中）
案例分析：
番禺沙溪酒店用品批发市场
✧面积：
12万平方米
✧开业时间：
2003年
✧商铺：
约1000家，复式
结构
✧面积50-100平方米
✧广东省酒店用品行业协会驻场
✧商铺租金：
约25元/平方米
✧经营状况：
承租率高达99％;
小结：
酒店用品市场占地较大其承租能力有限，行业产品体量较大，基本上以首层经营为主，现其主要主要销售以国内市场为主，故本项目暂不考虑此行业。
（8）珠宝业市场
✧目前，广东省是中国珠宝企业最多、珠宝市场最繁华和加工工艺最精湛的地方，中国80%的珠宝加工工厂集中在广东。
其中更有40%的企业集中在番禺，20%集中在以广州为中心1小时车程为半径的珠江三角洲地区，此区域的从业人员超过10万人；番禺和从化的珠宝加工企业更掌握了中国60%的钻石切割及打磨业务市场份额。
✧据广东省珠宝协会06年公布的数字，广东目前参与出口的企业已达到5687家，比5年前增加4倍；其中广东对美国、香港和欧盟的出口额就高达31.5亿美元，是5年前的3倍，出口国家亦由2001年的84个增加到05年的158个，广东已成为全球最主要的珠宝加工基地。
案例分析
（一）：
广州番禺钻汇中心
✧面积：
总建面积4万平方米，共一层，
✧中心定位：
为全球珠宝原材料采购、成品交易、物流集散、信息咨询、商务推广的交易平台。
✧开业时间：
定于2007年7月开业，
✧铺位间隔：
为实用面积15-25M2，实用率50%。
✧租金：
项目定价为实用面积￥500-700元/M2。
案例分析
（二）：
广州华林玉器城
✧面积：
总面积超过了六万平方米，
✧规模：
共有一千多珠宝玉器及贵金属首饰商进驻，林国际玉器交易城与附近的另外两座珠宝玉器城以及原有的华林玉器街一起，构成了全国规模最大一个珠宝玉器交易商圈，聚集广州八成以上的玉器珠宝商，每年的交易量更占到广州玉器交易总量的九成以上。
✧租金：
￥500-800元/M2
小结：
随着全球经济的发展，奢侈品市场的需求越来越大，2010年中国有望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，以及世界珠宝贸易中心之一；随着中国经济的发展，人民消费水平的提高，珠宝首饰正在成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点。
综上所述，广州地区仍未有出现具有国际知名度、高档次的珠宝业市场，因此此行业也可作为本项目考虑的方案之一。
（9）家具用品专业市场
✧国际家具行业近年越来越多地向中国转移，中国国内家具行业发展迅速。
目前中国已经成为世界上最大的家具生产国，出口持续增长，由2002年的53.6亿美元迅速扩大至2006年的171.3亿美元，年均增长33.7％。
✧广东是中国家具生产的五大产区之一，是我国最大最重要的家具生产中心和销售基地，产量占全国三分之一，出口额占一半。
✧广东现有家具企业约8000家，从业人数130余万人，企业集中在深圳、东莞、中山、顺德等地，以台资、港资公司为经济主体。
✧广东家具出口市场集中在美国、欧盟和中国香港，存在一定风险。
案例分析：
广州金海马家居（江南大道南分店）
✧
开业时间：
2007年；
✧建筑结构：
建筑面积4万平方米，通道宽2米，楼层净高3米；
✧建筑规模：
7层，1－5楼为商铺，商铺平均间隔350平方米（建面）；
✧项目定位：
家居精品MALL；
✧租金（含管理费）：
首层150－200元/平方米；
二楼100元/平方米；
三楼60元/平方米
✧经营特色：
展示、零售；
✧经营内容：
时尚家居、床褥被铺、欧式古典家居；
✧商家来源：
深圳、佛山、顺德；
✧商家品牌：
雅兰床褥、红树林、美国蕾丝等；
✧经营状况：
现正开业的为1－4楼共40间品牌店；
✧物流交通：
停车场30个车位，两列货梯、一对客梯
小结：
✧家居市场以展示大件家具为主，受经营内容的重量影响，对楼层承重、货梯承重及数量有较高要求；
✧由于需要充分展示家具，商家对商铺面积需求较大，对室内灯光效果要求也较高，但同时对租金承受力也较低，均价在100元/平方米左右；
✧目前的家具家私市场主要面对本土的零售散客，近年趋向大卖场、时尚化。
综上所述，出口家具企业现基本以做展会为主，暂没有做出口类别的专业市场，现家具市场主要以本地消费为主，同时考虑到家具市场的建筑要求、货运物流较高，而且租金收益不高，本项目建议暂不考虑。
三、本项目专业市场定位方案
通过上述对各商业市场的分析，本项目业态如定位为专业市场，可从鞋业市场、玩具精品业市场、珠宝业市场三类专业市场作为市场定位方案。
方案
（一）：
将本项目定位为集鞋业展示、展览、销售为一体，具国际化的离世界最近的中高档鞋业品牌展示交易平台；
方案
（二）：
将本项目定位为具科学商业经营管理模式的玩具精品主题商业中心，结合商务办公、产品展示、技术交流、信息交流的交易平台，打造具国际知名度的玩具精品进出口交易中心；
方案（三）：
将本项目定位为集钻石珠宝、黄金、钟表、宝石为一体，打做成中国永不落幕的高档次的展示舞台。
它将会是全球化的珠宝展示、采购中心，为全球的珠宝业创造一个“国际珠宝交易平台”；
四、专业市场本项目的租金预计效益
通过对市场的了解和分析，按现在行业市场的租金承受能力，以上三个方案在租金收益大体相当；通过上述相关分析，此三种行业正处于一个快速增长的阶段，符合行业发展的商业项目市场供应量不足；另外，此三种行业在本项目是以对外贸易为主，其行业的毛利率较其它行业高，租金承受能力较高。
商业群楼总体收益：
按总商业面积50,000平方米计算，其中：
负一层：
12,000平方米
首层：
10,000平方米
二层：
10,000平方米
三层：
10,000平方米
四层：
8
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