美食城可行性分析报告.docx

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美食城可行性分析报告

美食城可行性分析报告

　　可行性分析报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析。

以下是美食城可行性分析报告，欢迎阅读。

　　本美食城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约100米，南北宽大约25米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座（共三座）。

　　郑州是河南省省会，国家历史文化名城，中国中部地区重要的中心城市和国家重要交通枢纽。

郑州位于河南省中部偏北，黄河下游。

自古至今均为交通要塞，素有“中国铁路心脏”之美誉。

人口众多，中国东南西北文化交汇，天南海北饮食综合，为中原文化代表，各地美食汇聚，素有中原美食甲天下之说。

　　凤凰台地区向西即为老城区，向东即为CBD,双核双推，左右逢源。

凤凰台村历史悠久，自古以来就是个美丽富饶的地方，“凤台菏香”曾是郑州八景之一;被誉为“凤台仙”的凤凰台大米曾被作为“贡米”，每年被国家特征。

传说春秋战国的时候凤凰落于本地梧桐树上，鲁班在此伐桐树制七弦琴而得名。

　　改建前的凤凰城为本地的一个大型城中村。

凤凰茶城是在凤凰台村改建后的凤凰城小区一二层商业面积所建。

凤凰茶城建筑面积约为7万平方米，倾力打造的茶品牌展示、是一座以茶叶，器具、茶家具交易、茶文化推广、仓储、物流配送于一体的大型综合性的茶叶商场。

建成后将是目前国内单体建筑面积最大的“茶文化”广场之一，也是中原地区第三代茶城业态的先驱代表。

　　凤凰台商圈建成后，有凤凰茶城及大型商场（本案西临商业面积，未进驻，计划大型商场如郑州丹尼斯等及同等模式商业综合体）东有大型花卉市场70000平方米已经进驻。

东南500米有大型超市（永辉超市凤凰城店，中国500强之一，上市公司，营业面积18000平方米），凤凰城内有写字间，以及住户1000多家，多家快捷酒店和其他商业业态。

附近1至3公里之内有厨具市场，建材城，电器城等多家市场，南侧货站街有物流仓储基地等及附近居民都为本案商圈及辐射范围。

　　本市场属于新兴市场尚未开业，客流无法准确测定，但根据全国茶叶市场经营情况分析，茶叶市场属于冷市场范畴，客流远远差于服装，小百货市场，估算市场成熟后日均流量4000至6000计算。

市场成熟后市场从业人员1500人左右，写字间常驻办公人员500人左右，住家户5000至8000左右，其他附近商业（含商场及超市）及过往人员10000左右为本小吃城附近客流。

按照人们日常餐饮概率范围，本客流计算为步行5至8分钟为最佳距离计算辐射500米至800范围为本小吃城客流辐射范围计算区。

本小吃城范围内服务对象大约为单餐：

（根据全国市场小吃餐饮客流服务基本准则推断，市场客流百分之十，本市场百分之三十，写字间百分之三十，住家户百分之二，附近工作人员及临时客流百分之十左右计算）本小吃城单餐服务对象大约为XX至2500人（市场成熟，乐观估算）。

　　本小吃城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约100米，南北宽大约25米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座（共三座）。

　　本案现为新建楼盘裙楼现房，毛墙毛地，有工业电，下水，地下抽风，天然气系统预留，入户门预装。

室内设施全无，需新建抽风排烟系统，新风系统，消防系统，电路系统，给排水系统，天花板，地面，墙面，装饰，门头，店面，餐饮设施全部配套新建及装饰装修全部新建。

　　本小吃城为新建，所有手续证照及各项安评，环评，二消各项工作全部办理。

　　综上所述，根据周边环境及业态客流等客观条件，本小吃城功能如下：

将本小吃城建成一所为本市场工作人（含商场及超市）员及客流服务为主，住家户，过往客流及附近商圈人员为辅的工作餐及简单商务餐，简单休闲餐饮的综合餐饮服务体系。

　　市场定位：

中档工作餐，精品商务餐，住家小聚，潮流休闲餐饮水吧等。

　　汇聚南北风味，引领饮食先锋，把各地及郑州本地名优特小吃及餐饮的优质项目全部引进，装修风格新鲜前卫，让消费者在消费和餐饮的过程中享受美食文化的熏陶，把本项目做成凤凰茶城的一个亮点，不仅依靠凤凰茶城的客流，而是要以美食吸引更多的客流来到凤凰茶城。

　　早餐：

品种多，花色精致，融合南北风味，满足各层次人员需要，价格低廉，方便工作人员打包携带到单位，如：

胡辣汤，油条，包子，鸡蛋，牛奶，稀饭，小菜，热干面，肉夹馍，凉皮，大饼，煎饼，水煎包，鸡蛋灌饼，羊汤，米粉，馄饨，豆腐脑等，做到附近我最全，质量我最好。

　　中餐：

分排挡和精品餐饮两个部分。

　　排挡部分为各地风味，主食为主，堂食打包均可，花色多，价格实惠，满足工作人员及打工人员需要，如：

烩面，拉面，快餐盒饭，冒菜，炒饭，砂锅，饺子，蒸面，麻辣烫，卤面等要求：

价格实惠，速度快。

　　精品餐饮：

烩面餐厅，川菜，湘菜，火锅，自助餐，西式快餐，土菜，农家菜，烤鸭店，麻辣鲜香火锅，本地风味特色餐饮等，要求：

菜品精致，一店一品，不重复，价格实惠。

　　晚餐：

晚餐由于市场工作人员下班和市场客流没有，要以附近居住人口为主，排挡服务居家人员和过往人员实惠为主，精品餐饮以家庭聚会，小型商务为主，休闲餐饮的产品服务到位。

　　夜市：

夜市以居家及附近流动人口为服务对象，突出，休闲，小吃，夜宵。

如：

烧烤，串串，麻辣烫，火锅，香辣虾，小海鲜，包子等本地人喜闻乐见的夜市品种为主。

　　1：

由于茶城的经营者福建人居多，必须考虑一家福建餐馆，经营闽菜及福建海鲜（闽菜为中国八大菜系之一，名菜有佛跳墙，盐水虾，醉排骨等），福建小吃，如：

扁肉，沙县小吃，面线糊，肉粽，福鼎肉片，沙茶面，福州鱼丸，拌面，春卷等，照顾了市场经营者的口味，也为本市场增加看一个异域风情的卖点，也会吸引许多人的品尝和客流。

　　2：

中国是一个多名族国家，郑州也生活了许多的***，考虑到少数民族饮食习惯，应有一家清真餐厅，为其他民族的兄弟提供了方便，也丰富了本小吃城的经营品种。

考虑引进本地比较有特点和实力的清真餐厅。

　　3：

考虑到现在群众餐饮的多样化，饮品小食必不可少。

本小吃城应该安排四个小型饮品小食店（面积5平米即可）经营：

奶茶及甜品店一家（港式甜品），经营果汁等鲜榨饮料一家（VC鲜榨），经营卤味一家（绝味鸭脖），经营蛋糕小点心一家（好利来），满族各种人群需要，丰满饮食链条。

　　4：

快餐店，考虑到餐饮的融合，规划一家西式快餐店，经营烤鸡，披萨，牛排，意面等。

由于位置客流的局限，故不考虑大牌快餐（如肯德基，麦当劳）。

应该国内成熟的二线快餐进驻为最佳（如德克士，乡村基，迈德思客）

　　6：

风格装修及规划：

本案面积2444平方米，规划三个部分结合。

　　精品餐饮部分，8到10家每家面积150平方米至200平方米，共需要面积不超过1600平方米（根据国内餐饮研究，这等面积的餐饮成活率最高，翻台率高，商家不能因为面积大求全，把什么都带上，只能把自己最拿手的产品做精致，所以口味就可以保证就会形成特色店，特色店的特色菜品用餐量大，原材料的大批量购买制作，物料成本和人员成本会降低，形成良性循环，商家和顾客都可以得利。

　　排挡部分：

20家档口左右，每家操作间和公用面积大约40平米公用800平方米左右（全国小吃城平均使用面积）

　　饮品小食档口：

四家，每家5-10平方米共40平方米。

　　第一：

准确定位。

严谨遵循规模以目标客户的群体装修，突出自己的特色，与茶文化结合装修，与凤凰茶城的整体风味形成一体。

　　第二：

突出人性理念。

以人为本，才能让人心甘情愿掏钱给你。

不要把它当作一个小吃城来设计，而是要把它当作一个家居来设计，让人有家居甚至是亲情的感觉，温馨，柔和，典雅，活泼。

让客人在美食城里感觉到家的温暖与舒适。

　　第三：

从实际出现，不能单纯地考虑美观性。

内部功能规划优先、强调实用性，增加艺术性。

　　第四：

统筹安排第一。

装修设计包括美食城的总体规划与设计，室内装饰设计、机电与管道系统设计、标志系统（VIS）设计、管理对客户服务流程设计等多项内容，系统的统筹管理。

　　第五：

和谐管理，装修设计一定是深入到小吃城经营的方方面面，各各项目比如档口、厨房、仓储、店中店等多功能都应该和谐地结合起来设计。

　　快餐店（如德克士，乡村基，迈德思客）

　　福建餐馆及闽菜（考虑引进本地的八闽菜馆，闽泉，福建饭店）

　　火锅（考虑本地人口味，重庆最佳，巴蜀崽，小天鹅等）

　　川菜（大众口味，价格低廉，菜品保证）

　　湘菜（湘里人家，毛家湾，洞庭湖）

　　烩面（郑州餐饮的代表，经典烩面与本地菜考虑肖记，合记，景祥烩面等）

　　自助餐（考虑地域原因，定价30到50元中间，涮烤都有的）

　　鱼庄（特色鱼庄，有特色卖点，酸菜鱼，麻辣鱼等）

　　清真餐厅（本地比较有特点和实力的店）

　　流行特色餐饮两家：

国内餐饮潮流名店（如焖锅，鸡煲等）

　　奶茶及甜品店（港式甜品）

　　果汁等鲜榨饮料（VC鲜榨）

　　卤味一家（绝味鸭脖）

　　蛋糕点心（好利来）、

　　沙县小吃，蒸饺店，大众烩面，焖面店，快餐盒饭，馄饨，各种包子，各种饼店，麻辣烫，串串香，米线，凉皮，肉夹馍，炒饭，炒面，饺子，锅贴，胡辣汤，油条早点，瓦罐汤，热干面，煎饼果子，鸡蛋煎饼，等本地及全国名优小吃，每家两三个品种，全场无重复产品。

　　8：

装修及开业

　　本小吃城考虑众多原因，新建多项设备和系统，办理各种手续及备案，商户入驻，前期策划宣传，准备充分需要时间大约三个月至半年。

　　9：

运营管理

　　一，加强从业人员素质教育

　　二，建立严格考核制度与财务监管

　　三，严把食品卫生，健全各项制度

　　四，注重消防和安全

　　五，实行末位退出机制

　　六，现场定位日常管理

　　10：

营销及宣传

　　一，重视开业及庆典的宣传

　　二，推出会员积分或充值优惠

　　三，广告活动的经常化

　　四，外围广告门头宣传片长换常新

　　五，注重季节与饮食变化的宣传

　　六，配合茶城的各项活动

　　11：

风险（本项目经营风险会来自以下三方面，运营中注意规避）

　　一，财务及内部管理混乱

　　二，茶城市场的不成熟及运营不成功

　　三，政策，市政的影响及不可抗力

　　12：

运营团队简介

　　本团队为专业餐饮美食城策划运营团队，在陕西地区运营美食城有参与运营及独立运营美食城，小吃城，商业步行街及服装百货商场多家，管理经验完备，运营技巧纯熟，商家合作商信誉良好。

相信通过我们的努力可以把本小吃城建立成，郑州东不一个新的餐饮亮点，完善凤凰茶城的业态，为广大凤凰员工，客商，及周边人员提供一个安全，舒心，温馨的就餐环境，也为本地区提供150人左右的就业，美食会吸引更多的客流反哺茶城的经营。

美丽的凤凰就是我们的家园，我们一起为他展翅高飞而努力。