淄博市城区房地产市场调研报告36DOCWord格式文档下载.docx
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淄川为淄博市的市域副中心，以建材为主原材料的工业基地和商贸中心。
按照其“十一五”的规划，将着力打造七大产业板块:
以杨寨、双沟、罗村为依托的北部产业板块，重点发展陶瓷、医药产业；
以寨里、黑旺为依托的东北部产业板块，重点发展金属新材料产业；
以般阳、松龄、商城及洪山、城南为依托的城郊产业板块，重点发展商贸流通业、新兴服务业以及医疗器械、医药产业；
以经济开发区、商家为依托的新区产业板块，重点发展机械、新材料、纺织服装等产业；
以岭子、磁村为依托的西部产业板块，重点发展无机非金属材料等新材料产业；
以昆仑、龙泉、西河为依托的南部产业板块，重点发展机械配套加工和日用陶瓷产业；
以峨庄、太河、张庄、淄河、东坪为依托的东部产业板块，重点发展生态农业和旅游产业。
06年底全区总人口67.29万人。
2006年，该区生产总值219.64亿元。
4、城乡建设情况
2006年，全面完成新城区“二纵四横”6条骨干道路及配套管网建设，体育中心、图书馆等工程开始启动。
老城区部分重点区域和地段得到整治，中心城区排水管网建设进展顺利，猪龙河中心城区段雨污分流治理全面完成。
全市新建园林绿地460公顷，建设完善绿色通道145公里。
交通基础设施建设进展顺利，济青高速公路南线、昌国路立交桥工程加快建设，惠青黄河公路大桥建成试运行，滨博高速公路博山出口立交桥等一批道路工程已竣工通车。
5、1—5年内淄博的城市规划与发展
（1）城市的总体规划
根据淄博市规划局的规划，在2006-2010年4年内，淄博市将新增普通商品住房27.42万套，其中张店城区17.43万套。
中心城区新建住房将重点向西北方向发展。
在规划期内，各类住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积比重，必须达到7成以上，其中经济适用房等政策性住房的建筑面积占到10%以上。
在未来几年内可以预期在淄博房市上将是以中小户型商品房的竞争为主。
（2）城市发展基本走向
淄博市张店区的重点发展方向是建设新城区，新城区在老城区的北方和西方，政府将大力投资对新城区的基础建设予以支持。
（3）重点支持产业
淄博市将建成以张店为中心，以高新技术为先导，以基化工业为基础，以发达的交通通讯为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功能完善环境优美，城乡一体，高度文明的现代化的组群式城市。
重点支持的产业为石化、铝业、制药、服装及陶瓷。
其中上市的十几家公司将是被重点支持的企业。
二、宏观政策及分析
近几年面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。
2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业是政策导向下的执行年，总的来说今年专门针对房地产出台的政策并不是太多的。
上半年中央层面的房地产政策，除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外，加息减税等政策多数是针对整个宏观经济调控。
针对这几年的宏观调控措施，浅谈一下我的个人看法：
（1）06年国家对住房供应结构的调控效应已初露端倪，淄博市中低价位、中小套型普通商品房供应量将逐步上升，结构调整在明后年会得到显现，房价增幅将趋缓。
当然也出现了一些为迎合市场而仓促上马的小项目，导致中小套型市场鱼龙混杂，可以说未来的若干年内淄博楼市的主要战场将是在中小户型上的竞争，有专家预言淄博中小户型的大量供应将会过剩。
（2）土地增值税如果进行严格执行将会对房地产业有相当大的影响，会大幅降低房地产企业的开发利润，特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。
但土地增值税也有两个好处，一个就是迫使开发商开发低利润产品来避税，为市场供应中低端产品；
一个就是对暴利的房地产企业征收累进制的高额税收，但应当有明确的时效和征收阶段的划分。
而限制外资购房和进入房地产行业的政策，目前也未能收到实质性效果，现在外资依然在推高地价和房价方面扮演十分重要的角色。
（3）政府在今年已连续五次加息，为了进一步稳定通货膨胀预期，央行今年下半年再次加息的可能性很大。
贷款利率上调，一方面加大了房地产企业的信贷压力，开发商自然会把因加息而增加的开发成本，转嫁到购房者身上，房价依然会继续上涨；
另一方面，也会对投资型买家产生一些心理压力，一定程度上抑制了利用房地产进行的投机、投资行为；
但对于自住型买家的刚性需求无太大影响。
（4）最近银行已提高二次房贷的购房首付比例，这一措施一方面刺激了潜在购房者的提前消费，为了降低首付款的额度将提前购房；
另一方面对于自住型购房者来说，首付提高后，将更倾向于选择低总价的小户型。
另外，今年下半年应该也不会出台太多的调控措施，还是以延续以前的调控政策为主，下半年可能会出台的调控政策主要有提高银行按揭门槛、继续加息、征收物业税等政策。
总的来说这些政策一方面主要抑制了投资、投机型的需求，另一方面也给开发商增加了开发成本，使得房价继续上涨也成了顺理成章的事情。
三、消费者结构与需求分析
1、人口结构分析
从我项目目前已购房的客户资料上显示，出生日期主要集中在1962-1985之间，这也与淄博市的人口变化特征有关。
在这期间可分为两个阶段：
第一阶段是高出生、低死亡、高增长阶段（1962～1971年），是淄博市的一个生育高峰期。
10年出生692297人，年平均出生69230人，出生率33.65‰。
10年平均死亡率降低到8.05‰，其中，1963年全市出生94933人，出生率达51.14‰，人口自然增长率为41.16‰，是建国以来淄博市人口增长最高的一年。
第二个阶段是向着低出生、低死亡、低增长转变的阶段（1972年以后）。
人口出生率逐年下降，1972年为26.43‰，1975年为19.93‰，1980年为13.01‰，1985年为9.82‰。
人口死亡率一直维持在6‰左右。
人口自然增长率年平均为10.81‰，1980年为6.65‰，1985年为3.95‰。
年份
出生人数（人）
出生率（‰）
自然增长率（‰）
1962
61422
33.68
23.23
1963
94933
51.14
41.16
1964
75517
39.46
27.89
1965
73504
37.47
29.02
1966
63747
31.75
23.16
1967
55837
27.61
20.88
1968
62233
30.16
23.35
1969
62575
29.15
22.62
1970
75639
34.21
27.78
1971
66890
29.51
22.36
1972
61143
26.43
19.79
1973
50350
21.36
15.49
1974
43913
18.31
12.00
1975
48528
19.93
13.21
1976
43330
17.55
11.07
1977
42104
16.84
10.40
1978
40270
15.91
9.88
1979
39815
15.56
9.84
1980
33635
13.01
6.65
1981
48815
18.66
12.64
1982
53335
20.06
14.30
1983
38380
14.22
8.43
1984
29088
10.68
4.83
1985
26934
9.82
3.95
2、消费者需求分析
消费者需求分析部分主要采用了淄博市房地产开发协会与淄博晚报于2007年6月份共同主办的首届“颐景园”杯淄博房地产市场住房需求问卷调查的数据。
（本次问卷调查采用30个选择题的形式进行了调查，持续了34天，共回收调查问卷15434份，参与被调查者的范围覆盖我市所有城区，其中中心城区7678份，淄川区1721份，博山区1786份，临淄区823份。
购房者身份及人群结构调查数据显示，参与调查的人群主要为23～60岁，其中25岁至35岁的人群占到总调查人数的54%。
从调查人员单位性质看，机关事业单位所占比例占到五成以上，企业约占三成,其他约占二成。
被调查者家庭月收入在3000～3500元之间的比例最高，达16.5%；
6000元以上的高薪家庭相对较小。
年龄在25－35岁之间的人员占预购房人群的54%，位居榜首，而35～44岁的人群比例为32.1%，位居第二。
大多数被调查者为全职工作者，其重点分布于政府机关、教育文化、医院、电信、电力、贸易等领域，月薪一般在1000～2000元范围内。
）
（1）购房时机和倾向
据调查，五年内准备购房的人占调查对象的85.7%，16.8%的被调查者预计一年内购房，大多数被调查者表示将以购买新建商品房为主，预购面积在90～130平方米之间。
调查显示，一次置业的家庭主要希望购买70～90平方米的房子，其购房主要是为解决当前居住生活问题；
而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二次置业，购房主要为改善生活质量，这部分住房消费者对住房的要求已经由“住的开”变为追求居住的舒适性、功能性。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例远远高于其他住房群体，预购面积以90～110平方米的需求为最高，达31.2%；
而在110～130平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例也高达5成以上，说明购房群体大多持币在手，有比较具体的购买计划，预计3年左右再进行置业，使生活质量进一步得到改观。
可见在这个群体中的市场潜力非常可观。
（2）购房付款方式
传统消费观念仍占据一定地位，值得注意的是，在大多数预购房市民中，有30.1%的被调查者希望使用家庭存款或向亲友借贷来购房，40.8%的被调查者打算向银行贷款。
调查显示，购房资金主要来源于家庭储蓄和银行按揭贷款，其中家庭储蓄占据一定的比例。
这说明传统的消费观念仍然在我市广泛存在，这显然不利于各项消费的良性增长,但银行贷款特别是公积金贷款和按揭贷款也已被市民认可,但高比例存在的使用家庭存款或向亲友借贷购房仍显示,银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，达到开发商与购房者双赢的效果。
43.3%的调查对象表示，目前淄博市的房价并不是很需高，59.2%的调查对象表示银行贷款利率上调不会影响他们的购房计划。
（3）居民购房承受能力
调查显示，大多数被调查者希望房价在1500～2000元之间的比例最高，为30.4%，希望总房价在10～35万元之间最多，占到74.1%；
35～40万元的占到6.7%；
希望房价在60万元以上为2.4%。
房地产业区域性差异很大，本次调查也显示，我市各区县的市民需求与房价相比有较大差距，特别是中心城区与其他区县的差距更是十分明显中心城区市民对房子的购买欲望相对于其他区县也相对较高，计划1至3年内购房的市民人数也比其他区县高出一大截。
（4）购房区位
消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但中心城区的新区成热点区域
本次调查结果显示，打算在中心城区购房的被调查者仍占了相当大的比例，其中一部分外区县人也有在中心城区置业的打算。
计划在中心城区购房的被调查者中，有近一半的人将购房的区域选在了联通路以北，有7成左右将首选区域确定在柳泉路以西。
从整个情况来看，随着淄博城市规划的实施，张店世纪路以西的新区在最近几年快速发展，在经济发展、交通配套及城市环境等方面将逐步成熟，并具有较好的发展前景优势，此区域已成为房地产市场的开发热点。
这种情况显示，中心城区的区位集中优势仍较为明显，其中环境因素良好的西部更是占尽了天时地利人和，成为市民购房的首选位置。
（5）房型、户型和交房标准
在本次调查中，51.2%的被调查者选择了小高层或高层，43.5%的被调查者仍旧打算购买多层楼房，其中年龄在25岁至35岁之间的被调查者比较倾向于小高层和高层，年龄越大越倾向于选择多层，这说明随着市场上多层产品逐渐减少，客户群体对小高层的产品类型基本接受，但仍旧有较大比例的客户群体对多层物业眷恋。
选择别墅的被调查者为5.3%，许多被调查者表示即使选择别墅也不会在城市购买，大多考虑去沿海地区或郊县。
在对房子的采光选择上，8成以上的被调查者选择较为一致，均选择了所有房间都要求采光效果良好。
在本次调查中，经过简单装修或厨、卫精装修的房子受到被调查者欢迎，只有8.6%的调查者选择了毛坯房，毛坯房已经不受人欢迎，全部精装修的房子也有较大市场，调查显示，23.1%的被调查者希望购买全部精装修的住宅。
购房者生活、工作节奏快，多数对房子的装修和装饰没有太多的经验，如果有实力的开发商能提供有品质保证的精装修成品房，既减少了受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能，又可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响，同时还可以将装修与住房一次性进行按揭贷款，所以精装修商品房会受到购房者的青睐。
可以预见，市场上的毛坯房被精装修成品房取代已是大势所趋，它是成熟的开发商和成熟的住房消费者的共同选择，这是一个值得我们考虑的问题。
（6）购房面临问题
买房时最害怕出现的问题是什么？
调查显示，主要有三个方面：
房子质量有问题、开发商私改规划和小区配套不完善，31.4%的被调查者认为我市房地产市场目前存在的主要问题是小区配套不完善，这个问题不仅成为买房时市民最害怕出现的问题，更成为我市房地产市场存在的主要问题。
另外，开发商信誉、物业管理质量和供暖质量也成为被调查者们最关心的事，这些因素甚至直接影响到了市民购房的积极性。
许多被调查者表示，在购房前会提前了解一下开发商的信誉和其开发的商品房的质量及物业管理水平。
（7）居住环境对购房影响
调查显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：
环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
购房者对居住地的环境要求日益提高。
认为自己购房考虑的最大因素是小区绿化和空气质量的占调查总体的39.1%，遥遥领先于其他几项，争取“绿色”生存环境已成为大多数人的希望。
四、市场及竞争者状况
1、淄博市房地产市场情况
（1）市场的一些数据
a、房地产开发投资总量增加，增幅保持稳定增长
2006年全市房地产开发投资累计完成97.08亿元，比上年同期增加19.73亿元，同比增长25.51%。
其中住宅投资71.38亿元，同比增长41.24%；
商业营业用房投资10.52亿元，同比下降12.80%；
办公楼投资2.44亿元，同比下降9.01%。
房地产开发投资占全市规模以上固定资产投资的比重为15.78%。
对全市经济增长的拉动作用日趋显现,表现出新支柱产业的地位和作用。
b.商品房建设规模扩大，新开工面积增加
2006年全市商品房施工面积1108.61万平方米，同比增长38.92%。
其中住宅944.09万平方米，同比增长50.93%，占全部商品房施工面积的85.16%。
2006年全市商品房竣工面积256.18万平方米，同比增长8.32%，其中住宅222.85万平方米，同比增长6.19%，占全部商品房竣工面积的86.99%。
全市商品房新开工面积571.20万平方米，同比增长39.81%，其中住宅498.72万平方米，同比增长50.44%。
c、2007年1-7月份全市房地产开发完成情况
1-7全市房地产开发完成情况良好，完成投资、施工面积均呈现上升趋势。
1-7月份全市房地产开发累计完成投资480445万元，同比增长5.0%。
其中住宅完成投资362021万元，同比增长14.8%。
全市房地产全部房屋施工面积达到920.12万平方米,同比增长11.8%,其中：
住宅施工面积821.21万平方米,同比增长16.5%；
办公楼施工面积19.97万平方米，同比下降23.6%；
商业营业用房施工面积65.93万平方米,同比下降21.7%。
1-7月份，全市房地产房屋空置面积达30.81万平方米，同比增长71.1%，其中住宅空置21.19万平方米，同比增长100.9%。
全市房地产房屋现房销售面积108.35万平方米，期房销售面积87.78万平方米。
1-7月份，全市房地产开发共到位资金630234万元，同比增长7.6%。
其中：
国内贷款137127万元，占资金来源的21.8%，同比增长149.0%；
自筹资金185710万元，占总资金来源的29.5%，同比下降26.9%。
（2）市场的一些特征
a、城市结构分散
淄博市整体规模大，个体规模小，5区3县分布较为分散，区县间隔带较为明显，城市类型属于组群式城市，经济分散，人群购买力分散，经济活动以及城市规划都无法集中，各区域形成了独立市场，给房地产销售市场带来了一定的影响。
同时自身所特有的地理位置也决定了各个区县的房地产情况发展很不平衡，张店区的房地产发展明显超前于其他区，淄博五区三县的人都会到张店购房而张店的居民除非在外地工作否则很少会在别的区县购房。
b、人口形态不对称
淄博市从人口规模上看是一个较大城市，到2006年末，全市常住总人口为445.90万人（城市建成区人口l07.5万），但其最大的中心城区人口粗略统计也只有65万左右。
淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。
形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势，中心城区不突出，城市的辐射力和凝聚力远不及集中式大城市。
另外淄博市主要物业消费人群大多聚集在张店区，但是主要的资金拥有人群则分布在临淄、淄川、桓台、周村等周边区县。
c、投资型购买者较少
由于整体市场因素的影响，投资型物业的回报率远远低于山东省其他城市。
致使淄博市物业现已无法吸引大批量的投资客户，投资、投机型买者还不成气候。
d、区县市场各具规模又不成气候
淄博市目前各个区县的房地产市场都各具规模又不成气候，只有张店区的房产市场相对红火。
2006年各区县房地产完成投资情况
区县
中心城区
淄川区
博山区
周村区
临淄区
桓台县
沂源县
高青县
完成投资
（亿元）
55.91
7.41
3.65
6.34
11.78
6.20
2.11
2.71
所占比重（%）
58.17
7.71
3.80
6.60
12.26
6.45
2.20
2.82
2006年各区县实际销售面积情况
中心
城区
销售面积
（万㎡）
104.06
12.14
16.38
7.75
33.48
15.76
1.31
53.45
6.24
8.41
3.98
17.20
8.10
1.95
0.67
从以上开发数据上来看，各区县目前的开发情况差距相对较大，开发势头主要以中心城区为主。
淄博市的房产市场整体规模较大，也就造成，中心城区开发量剧增，但是消费人群却在其他区县分布。
这种情况也就形成了房产开发范围不集中、投资环境不优越的房产市场。
整体市场共同的发展势头和方向也受到很大影响。
e、福利“团购”影响很大
近年，在整体房价逐渐攀升的情况下，一部分企事业单位为了给职工改善居住条件，在淄博市的房产市场上，形成了一股“团购”热潮。
因为团购价格不仅低廉，物业产品却都在市场的中高档次，所以深受广大企事业职工的欢迎。
但是，这种现象的产生直接影响到淄博房产市场的整体价位。
首先，团购客户大多是企事业单位人群，该部分人群在城市消费金字塔中所处的位置为中高端范围。
也就是说，这部分人群的购买力以及消费影响力是主导产品市场的核心部分。
该部分人群的需求，直接影响物业产品的市场价值以及产品的市场供需环境。
由于团购销售的影响，该部分人群的需求已经基本饱和，市场需求量减少，整体价位的增长必定会受到影响。
其次，“团购”产品的出现，是开发商为了寻求资金迅速回笼，所产生一种市场作。
就客户来说，团购的最初目的是为了方便职工的居住，让职工在一个共同的小区域内生活居住。
对企业以及职工自身来说，住在一起同事之间可以互相帮助，同行同住也会增加企业的凝聚力。
但受到传统消费习惯以及市场消费模式惯性思维的影响，在团购的过程中，买方和卖方很自然的要讨价还价一番。
在这个过程中“薄利多销”很自然的成了买卖双方共同的消费思维。
物业价格也就在这个过程中很自然的降下来了。
f、物业档次鱼龙混杂
淄博市近年来开发量剧增，各种档次的物业层出不穷。
仅中心城区张店的再开发项目就有数十个之多。
市场存量过大，造成整体市场竞争激烈。
“涨价”大多成了“烫手的山芋”，成了开发商不敢随意触及的话题。
在现有市场情况下，开发商最关心的问题已经不是怎样让利润最大化，而是想怎样在保证一定利润的情况下尽快将产品销售出去。
所以，在目前阶段淄博房地产市场要实现大规模的涨价热潮，仍然是一个比较困难的事情。
（3）主要竞争楼盘情况
a、黄金·
国际
①基本信息：
物业类别：
普通住宅装修状况：
毛坯房、精装
建筑类别：
高层、小高层、多层（A区7座多层；
B区由5座多层、4座小高层和3座高层组成；
C区由6座多层和13座高层组成；
D区尚不清楚）
物业地址：
张店区北西六路与华光路交汇处
开发商：
山东黄金智业房地产开发有限公司
价格：
★房价：
B区多层均价3500元/M2；
B区小高层起价3100元/M2，层加100元左右
★物业费：
多层0.5元/月/M2；
小高层1元/月/M2；
高层1.
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