武汉市基准地价技术报告范本模板Word文档格式.docx

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图5－3修正系数确定

4．确定宗地地价修正系数对应的因素条件

按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数,在此基础上，量化所有影响因素的标准,按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制基准地价修正系数表。

区域因素修正系数条件指标中包括两类指标，一是与因子本身状况有关的属性指标如等级,二是宗地与因子的空间位置指标,一般用距离来衡量。

（二）个别因素修正系数编制

个别条件修正系数条件指标的编制主要是基于调查、数理统计和比较分析基础之上对各因素不同条件下的地价水平进行统计，并进行规律性分析，确定因素各修正系数对应的条件指标。

包括容积率修正、年期修正、交易日期修正、开发程度修正、宗地面积形状修正等，各种修正系数计算方法如下：

1．容积率修正系数编制

武汉市市区容积率修正系数编制主要综合基准地价、房屋重置成本和容积率与建筑面积关系（商业用地考虑楼层售价关系）进行综合测算而得.本次武汉市市区基准地价修正体系编制中只考虑了商业、住宅一级到五级用地的容积率与地价关系,其他级别与工业用地实用价值不高，因此不作考虑。

具体步骤如下：

（1）调查武汉市典型区域房屋不同用途下各楼层的平均售价、各种结构房屋重置成本、建筑成本,利用房地分割方法求取不同楼层下的房屋土地价格，得出各楼层地价分配比例；

（2）通过各典型区域建筑规划条件获取各类用地的平均建筑密度，计算各容积率对应下的楼层与单位土地面积下的最大建筑面积；

（3）在设定的平均土地面积下，按照剩余法计算各容积率下对应的单位土地面积地价;

（4）根据以上计算得到的不同容积率下对应的地价，计算基准地价设定的平均容积率条件下的容积率修正系数;

（5）根据各容积率修正系数变化关系建立模型，得到容积率修正系数公式。

具体过程下:

A。

计算不同容积率下土地价格

根据收集到不同容积率下房地产的平均市场价格以及各种不同结构房屋建筑成本、费用、利润、贷款利率等资料，利用剩余法来计算不同容积率下的土地价格。

剩余法公式：

宗地价格＝总楼价－建安费－专业费用－销售税费－配套费－利息－利润

其中：

建筑工程与安装费用根据武汉市建筑造价管理站提供资料确定；

室外附属工程的建设费用和基础设施配套费根据武汉市政府公布资料确定；

专业费用、管理费、销售税费等根据武汉市土地评估行业确定的平均水平分别为7％、3％、8％；

投资利润率确定为房地产的平均利润率为20％。

利用剩余法所求得不同容积率下的土地价格。

B.建立容积率－地价模型

根据报酬递增和递减规律、边际效益与容积率的关系以及容积率对土地价格的影响，考虑城市规划中对各种用地类型容积率以及建筑密度的限制（《武汉市城市规划管理技术规定》）；

根据剩余法所计算出来的土地价格与容积率的关系，可以建立模型进行分析。

经过各种模型的比较发现只有多项式建模的相关性最高，因此利用多项式建模。

C。

容积率修正系数的计算

设定武汉市住宅用地的平均容积率为2。

0，商业用地的平均容积率为2。

5.

利用容积率－地价模型来计算不同容积率下的土地价格，进而用计算所得的不同容积率的土地价格与平均容积率下的土地价格进行比较,从而得出同一级别不同容积率下的容积率修正系数，然后使用收集到的不同容积率下的样点数据进行验证，对于个别容积率修正系数进行调整，使之更能符合实际情况。

2．年期修正系数编制

年期修正系数是依据如下公式计算所得：

（公式47）

式中:

R——土地还原利率

M——土地使用权法定最高出让年限

N——出让年期

Y—-使用年期修正系数

3．其他修正，如交易日期修正按武汉市市区地价指数来确定,开发程度修正参考武汉市区基础配套的相关建筑工程造价,并参照地价内涵中“六通一平"

来确定.

四、基准地价修正体系的检验

对于计算的修正系数和对应的条件指标，本次武汉市市区基准地价更新聘请武汉市市区熟悉估价业务的专业人员（包括武汉市国土资源局领导、专家，武汉市市区土地评估机构的资深土地估价师等等）进行讨论,并进行实地查核和案例验证，最后根据反馈意见进行了相应的调整，得出最终结果。

第二节商业用地基准地价修正体系

一、商业用地基准地价区域因素修正体系

（一）Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－1Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

商服繁华度

距市级商服中心距离（米）

≤100

（100,200]

（200,300］

（300，500］

〉500

距区级商服中心距离（米）

≤150

（150,250]

（250，400］

（400,600]

〉600

距小区级商服中心距离（米）

≤50

（50,100]

（100，200]

>

300

距街区级商服中心距离（米）

（50，100］

（200,300]

〉300

商服网点密度（个/公顷）

≥80

[60，80）

［40，60）

[25,40）

〈25

距高级商务区中心距离（米）

（100，200］

（200，300］

500

交通条件

临街道路状况

混合型

主干道

生活型

生活次干道或交通型主干道

交通型

次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥35

[29,34）

[19，27）

［10，18）

〈10

距长途汽车站（米）

≤1000

（1000，1500]

（1500，2000］

（2000，2500]

2500

基础公用设施状况

排水状况（％）

≥95

[85，95）

[75,85）

[60，75）

＜60

供电状况（％）

［75，85）

［60，75）

距金融网点距离（米）

≤500

（500,800]

（800，1000]

（1000,1200]

〉1200

距文体场所距离（米）

≤300

（500,600]

（600,1000］

〉1000

距公园距离（米）

（300,500]

（500，600]

1000

人口状况

居住人口密度（人/KM2）

[30000,50000]

（11500,30000）（50000,60000］

［9000，11500］

［4000，9000）

（60000，68000］

〈4000,

68000

客流量（人/天）

≥180000

[150000,

180000）

［120000，

150000）

[90000,

120000）

＜90000

注：

（表示〉，）表示〈，[表示≥，]表示≤;

临公交站点状况指半径在500米之内公交站点的公交线路条数；

供电状况指供电保证率，排水状况指排水及时率。

表5－2Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

权重

繁华程度

0。

384

距市级商服中心距离

0400

0.0115

0058

0000

—0。

0059

-0.0118

距区级商服中心距离

0500

0.0144

0.0072

0.0000

-0。

0074

—0.0147

距小区级商服中心距离

0340

0.0098

0049

—0.0050

-0.0100

距街区级商服中心距离

0300

0.0086

0.0043

0044

0088

商服网点密度状况

1120

0.0323

0161

—0.0165

0329

距高级商务区中心距离

0.1180

0340

0170

0173

0347

255

临街道路类型

0.0850

0.0245

0.0122

—0.0125

-0.0250

临公交站点状况

0910

0.0262

0.0131

—0.0134

0268

距长途汽车站距离

0790

0.0228

0.0114

0116

-0.0232

基础公用

设施状况

213

排水状况

0350

0.0101

0050

—0.0051

—0.0103

供电状况

0360

0.0104

0052

-0.0053

0106

距金融网点距离

0.0600

-0.0176

距文体场所距离

0.0390

0.0112

0056

-0.0057

0115

距公园距离

0.0430

0124

0062

0063

0126

0.148

居住人口密度

0740

0.0213

0.0107

0109

0218

客流量

0213

1

0.2880

1440

—0.1470

2940

（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

≤150

（150,200]

（350,400]

〉400

≤200

（200，400］

（400,600］

（600,800］

800

≤50

≥60

［45，60）

[30，45）

[20，30）

<

20

距高级商务区距离（米）

（150，200］

400

≥30

[25，30）

[17,25）

［9，17）

9

≤800

（800,1300]

（1300，1800]

（1800,2300]

2300

［85，95）

[60,75）

[75，85）

≤400

（400,700]

（700,1000］

（1000,1300]

1300

≤300

（600,1000]

1000

（500，600］

〉1000

［30000，50000］

（11500,30000）（50000，60000]

[4000，9000）

（60000,68000]

〉68000

≥120000

［100000，

[80000,

100000）

［50000，

80000）

＜50000

表5－4Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

0.384

0.0400

0131

0065

-0.0063

0.0500

0.0164

0082

-0.0078

0156

0.0340

0111

0.0056

—0.0053

-0.0106

0.0300

0098

0047

-0.0094

0367

0.0183

-0.0175

—0.0350

1180

0.0386

0193

—0.0184

-0.0369

0.255

0850

0278

0139

0133

0266

0.0910

0.0298

0149

—0.0142

-0.0284

0.0790

0259

0.0129

—0.0123

—0.0247

0.213

0057

0055

0.0360

0.0118

0.0059

-0.0113

0600

0.0196

—0.0094

0188

0390

0.0128

0.0064

0061

0122

0430

0141

0070

0067

0134

148

0242

0.0121

—0.0116

0231

0.0740

0.0242

0121

3274

0.1637

-0.1563

-0.3126

（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－5Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

≤200

（200,400]

（400，1000]

（1000,1500]

1500

（400，700］

（700,1200]

（1200,1600］

1600

（50，100]

（200，300]

400

≥50

［38,50）

［25，38）

［16，25）

〈16

（400，1000］

〉1500

混合型主干道

生活型主干道

交通型次干道

≥27

[24,27）

[16,24）

[8，16）

8

（1300,1800]

〉2300

≥90

[80，90）

［70，80）

[60，70）

［80，90）

[70,80）

［60,70）

（1000，1300]

（300,500］

[30000，

40000]

［11500，30000）

（40000，60000］

（9000，11500）

［4000,9000]

（60000，68000]

4000，

≥80000

[55000，

［40000，

55000）

[25000，

40000）

＜25000

表5－6Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

0.0134

0.0067

—0.0118

0167

0.0084

—0.0148

0.0057

—0.0101

0.0100

-0.0089

0.0375

0187

0166

0332

0.0395

0197

0175

-0.0349

0284

0.0142

-0.0252

0.0304

0152

0135

0269

0.0264

0132

—0.0117

-0.0234

0.0350

0117

0104

0120

0060

0107

0201

0100

0089

-0.0178

0130

-0.0058