利益相关者理论的研究分析原创.docx

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利益相关者理论的研究分析原创

利益相关者理论的分析---原创

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基于利益相关者理论的住宅小区物业公司发展战略研究——以诸暨市为例

摘要

利益相关者理论是影响企业经营管理的一种重要理论，最早由弗里曼提出，近年来得到广大学者和企业家的广泛关注，在企业经营管理过程中发挥了巨大作用，它与传统的以企业管理者利益为核心的理念不同，重视与企业利益相关的投入与参与者，追求企业整体利益的最大化，而不是某些主体的利益。

利益相关者为企业的生存和发展投入了相当的智慧和力量，分散了企业经营的压力和风险，企业在做经营决策时应该综合考量利益相关者创造的价值，对利益相关者给予人文关怀，更应该重视利益相关者对企业战略规划产生的重要影响，为企业的长远发展谋划布局。

基于此，本论文以诸暨市物业公司相关者理论为研究主线，诸暨市两家典型的住宅小区为案例，进行了理论与实践的结合分析。

旨在能够通过本文的研究，印证当前的企业相关者理论在具体的实施效果和经营的具体过程中，需要结合战略实施，进而能够推进整个企业本身的发展。

当然，在两者相互作用的过程中，所有的利益相关者都在其中扮演者不同的角色来驱动企业发展，使企业走上良性循环之路，给予利益相关者合理的利益分配，从而优化企业经营发展的内外部环境，实现更高的发展目标。

本论文对利益相关者理论进行系统梳理，阐释利益相关者理论的演化过程和重要因素，以文献分析法、案例分析法等研究方法为基础，结合战略管理理论以及在实际的利益相关者分析的矩阵模型，重点体现了物业公司、政府、业主以及房地产开发商之间的利益分析和行为影响。

最终，结合诸暨市的实际情况，提出了符合诸暨市物业公司发展的整体战略实施的建议。

同时，对诸暨市政府在协助物业管理的同时，也提出了相关的政策建议，期望本文的研究能够推进诸暨市在物业管理公司治理上的进展。

关键词：

利益相关者；物业公司；诸暨市；战略；研究

STUDYONJTHEDEVELOPMENGTSTRTEGYOFRESIDENGTIALPROPERTYOMPERTYCOMPANYSTAKHOLEDERTHEORY---ACASESTUDYOFZHUJICITYBASEDON

ABSTRACT

Stakeholdertheoryisoneoftheimportantinfluenceenterprisemanagementtheory,firstputforwardbyfreeman,receivetheattentionofscholarsandentrepreneursinrecentyears,hasplayedanimportantroleintheprocessofenterprisemanagement,itwiththetraditionalenterprisemanagersinterestsasthecoreconceptisdifferent,attachesgreatimportancetothecorporateinterestsrelatedinvestmentandparticipants,thepursuitofthemaximizationoftheinterestsofthewholeenterprise,ratherthantheinterestsofcertainsubject.Stakeholdersforthesurvivalanddevelopmentoftheenterpriseinvestedconsiderablewisdomandstrength,distractedthepressureandriskofenterprises,companiesdoingbusinessdecisionsshouldbecomprehensiveconsiderationofstakeholderstocreatevalue,togivehumanitiesconcerntothestakeholders,moreshouldpayattentiontotheimportantimpactofstakeholderstotheenterprisestrategicplanning,fortheenterpriselong-termdevelopmentplanninglayout.

Basedonthis,thispaperresearchonthetheoryofzhujicitypropertycompanystakeholders,zhujicity,twotypicalresidentialareaasacase,analyzesthecombinationoftheorywithpractice.Tocanthroughthestudyofthisarticle,confirmthecurrententerprisestakeholdertheoryintheconcreteimplementationeffectandthespecificoperationofprocess,theneedtocombinestrategyimplementation,whichcanpromotethedevelopmentoftheenterpriseitself.Ofcourse,intheprocessoftheinteraction,inwhichallthestakeholderswhoplaysadifferentroletodrivetheenterprisedevelopment,maketheenterpriseontotheroadofavirtuouscycle,togivereasonableallocation,theinterestsofstakeholderstooptimizetheinternalandexternalenvironmentforthedevelopmentofenterprisemanagement,toachieveahigherdevelopmentgoals.

Combingthestakeholdertheorysystem,thispaperexplaintheevolutionprocessofstakeholdertheoryandtheimportantfactors,suchasliteratureanalysis,caseanalysisresearchmethod,onthebasisofcombiningthetheoryofstrategicmanagementaswellasintheactualmatrixmodelofstakeholderanalysis,focusreflectsthepropertycompany,government,ownerandthebenefitanalysisandbehavioraleffectsbetweenrealestatedevelopers.Finally,combiningwiththeactualsituationofzhujicity,zhujicity,putforwardinaccordancewithpropertyoverallstrategyimplementationsuggestionforthedevelopmentofthecompany.Zhujicity,atthesametime,thegovernmenttohelppropertymanagementatthesametime,alsoputsforwardtherelevantpolicyrecommendations,zhujicity,expectthisresearchcanadvancetheprogressonthepropertymanagementcompanygovernance.

KEYWORDS:

Stakeholders;Propertycompany;Zhujicity;Strategy;research

第一章绪论

1.1研究背景

我国改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产市场得以全面启动，使得土地使用制度和住房分配制度下的另一产物——物业管理应运而生。

中国的物业管理始于八十年代初的经济特区深圳，伴随我国城市化进程加剧，住房制度的改革和房管制度的革新，以及中国房地产业的迅猛发展，新建商品房住宅的数量日益增多，而且越来越呈现出住宅小区规模大型化、功能综合化的特点。

传统的房屋管理方式已经不能适应住宅产业迅速发展的需要。

大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化，除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持住宅小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

物业管理作为一种新型的管理方式越来越受到开发商的重视和业主的欢迎，它对促进房地产业的良性运转，推动我国经济发展，改善人民生活条件以及提高城市现代文明都起了重要的作用。

在今后相当长一段时期内，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，将保持快速发展。

在《国民经济和社会发展第十二个五年规划》中提出“在全面发展城市社区建设，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体中需要充分发挥物业管理机构的积极作用”。

随着国内物业管理市场的日趋成熟，经济的迅速一体化，加之20世纪90年代以后高频率的技术革新，促使了企业发展由竞争定位为主向战略致胜的经营时代转变。

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这一阶段将出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。

对物业管理企业而言，面对市场环境的变化、竞争格局的形成、高技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务理念到服务创新，从经营理念到发展模式，从管理理念到发展战略都要做出相应的变革，才能适应企业发展的需要。

因此，作为一个现代的物业管理企业，要在挑战严峻、变幻莫测的市场环境中得以长期生存并不断发展壮大，就必须站在战略角度审视分析企业自身的内外部环境及相应的关键利益相关者，由此制定适合于本企业的发展战略。

深圳、上海、北京、广州等城市的物业管理企业已经对我国公司的发展战略模式进行了不少尝试，其中不乏一些成功的、可借鉴的模式。

虽然物业管理企业有其同一性，但是由于地域、文化、环境、市场的发育程度不同，物业管理企业的发展也不可能一个模式走到底，诸暨市的物业管理企业必须结合自身的实际情况应用先进的经济理论和管理理论展开实证研究并制定相应的发展战略。

1.2研究意义

物业管理企业怎样进一步提高管理服务质量来满足业主日益增长的服务需求？

如何才能在激烈的市场竞争中立于不败之地？

生存和发展是企业的终极目标，实现从一个目标到另一个目标的飞跃，就需要战略。

然而，就目前的物业管理企业来说，缺乏与其发展相适应的战略，或对战略重视、应用不够。

尤其是中小物业管理企业，由于受自身历史发展的限制和管理者素质的限制，未充分认识战略管理的重要性，缺乏战略规划，或得过且过，或盲目随从跟进。

相当一部分物业管理企业管理者缺乏战略思考和战略管理意识，对自身的优势和劣势认识不清，对环境的变化、发展的机会、相互间的竞争威胁认识不足，急功近利，满足现状，忽视了物业管理企业发展的长远目标，结果既损害了业主的利益，又影响了物业管理行业的长期发展。

改革开放以来，诸暨市住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。

随着住房制度改革的不断深化，大批住宅投入使用，住宅出现了产权多元化的格局，过去那种单一的行政福利型房屋管理模式已不能适应市场经济的需要。

物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在诸暨市经历了从无到有，从小到大的发展过程。

通过十几年的改革实践，诸暨市初步确立了社会化、专业化、企业化、经营性的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍。

但同时，诸暨市的物业管理企业对物业管理行业未来发展战略选择及实施等问题还未有一个清晰的思路，另外，物业管理公司无论从环境氛围、观念意识、管理体制等方面都还不到位，与快速发展的房地产业和不断加快的城市化进程有一定距离，矛盾不断显现。

因此，进行企业发展战略研究已经成为企业生产与发展的重要课题。

基于这种状况，本文通过对诸暨市物业管理企业基于利益相关者理论进行发展战略的实证研究，结合诸暨市住宅小区物业管理公司现有的资源优势，确定未来的发展战略，对住宅小区物业管理行业进行一步做大、做强具有一定的现实意义和参考价值。

1.3本文研究内容和研究方法

1.4可能的创新点和不足

（1）研究内容上，本文基于利益相关者理论的视角，对企业的发展战略进行了探讨，构建了相关分析模型，基于利益相关者理论的视角对企业发展战略探讨可以说是一种新的尝试。

（2）研究方法上。

本文采用了理论分析与实证分析相结合的研究方法。

本文运用了经济学和管理学的诸多理论知识，包括利益相关者理论、可持续发展理论、战略管理理论、各类环境分析法，并将理论的先进经验和成果应用到实际企业发展战略制定和管理过程中。

第二章理论概述

2.1利益相关者理论

利益相关者包括企业的股东、债权人、雇员、消费者、供应商等交易伙伴，也包括政府部门、本地居民利益相关者模型利益相关者模型、本地社区、媒体、环保主义等的压力集团，甚至包括自然环境、人类后代等受到企业经营活动直接或间接影响的客体。

这些利益相关者与企业的生存和发展密切相关，他们有的分担了企业的经营风险，有的为企业的经营活动付出了代价，有的对企业进行监督和制约，企业的经营决策必须要考虑他们的利益或接受他们的约束。

从这个意义讲，企业是一种智力和管理专业化投资的制度安排，企业的生存和发展依赖于企业对各利益相关者利益要求的回应的质量，而不仅仅取决于股东。

这一企业管理思想从理论上阐述了企业绩效评价和管理的中心，为其后的绩效评价理论奠定了基础。

。

2.2企业发展战略

企业发展战略是对企业各种战略的统称，常见的商业管理课程如EMBA、CEO12篇及MBA等均将“企业发展战略”作为一项重要内容包括在内。

在探讨战略本质与企业战略本质的基础上，就容易理解企业发展战略本质了。

究竟什么是企业发展战略呢？

我认为：

企业发展战略是企业战略的种类之一，是对企业发展的谋略，是对企业发展中整体性、长期性、基本性问题的计谋。

根据上述定义，企业发展战略有五个特征。

在这五个特征中，一个是企业发展战略的本质特征，四个是企业发展战略的一般特征。

企业发展战略的一般特征是任何企业战略都具备的特征。

企业发展战略的本质特征是发展性，是着眼于企业发展。

虽然有些企业战略也是为企业发展服务的，如企业竞争战略与营销战略，但是它们着眼点与发展战略是不同的，竞争战略着眼于竞争，营销战略着眼于营销。

2.3相关研究综述

2.3.1物业管理研究综述

20世纪30年代以来，西方发达国家的物业管理研究伴随其住房及住房管理的发

20世纪30年代以来，西方发达国家的物业管理研究伴随其住房及住房管理的发展经历了3个阶段：

（1）1930-1979年。

物业管理研究机构相继建立，诸如美国的“建筑物业与管理人员协会”（BOMA-BuildingOwnersandAssociation）等，它们对这一时期各国的住房数量、质量及管理方式进行了广泛研究，提倡政府高度介入，并通过行政管理的方式解决住房数量不足、住房条件简陋、设施破旧等问题。

（2）1980-1989年。

物业管理研究的内容着重于如何提高住房质量和舒适度，减少政府干预，扩大民间物业管理的作用。

（3）1990至今，物业管理运作体制和市场化运作机制日益健全、成熟。

学者和业内专家们在研究中将人、社会、环境结合在一起，提出了FacilityManagement（设施管理），简称FM。

FM不是局限于单纯的物业和设施管理，而是以提高人类的工作、生活质量，提高物业价值及人类的可持续发展为目标。

在现代物业管理发展的近百年时间里，国外的学者和业内专家将经济学、管理学的相关原理与物业管理行业的自身的特点结合在一起，研究了物业管理的概念、原理和战略方法。

以几个先进国家为例：

（1）美国经过了这么多年的发展，物业管理的法规比较完善，市场比较成熟，物业管理人员的素质较高，技术先进。

美国物业管理行业规模与管理体制形成了独具特色、性能先进的美式物业管理模式。

CrozierMichel在研究中指出：

所谓物业管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement）是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等问题统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。

（2）新加坡物业管理工作统一归新加坡建屋发展局负责，物业管理模式是采用政府统一规划指导与物业管理公司实施具体管理相结合的物业管理模式，实施法制化管理。

物业管理手段已基本具备了完备性、配套性和法律性特征，同时与微观物业管理的“以人为本”机制相结合，从而形成了一种独树一帜的，注重人文环境建设的人性化的新加坡管理模式。

（3）我国香港的物业管理源自英国，根据本地的情况又有新的发展。

政府对物业管理的素质培养和法规建设越来越重视。

其物业管理的状况、行政组织体系，具有政府、企业、民众结合的特征，有利于科学决策和顺利实施政府物业管理的方针与意图；物业管理企业协会则对按市场机制运作的专业性物业管理企业发挥着政府不宜过多干预的规范、协调作用。

行政组织和协会组织一起使官方的微观物业管理机构和民间的物业管理机构均能按照有关政策法规要求，适应物业管理业务发展需要。

各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。

物业管理的实践性本质上要求对物业管理的研究应当通过对具体的物业管理活动进行研究，在这种研究方法中，我们应当与实务工作者协同研究，可以共生出新的知识。

同时，基于观察、参与和访问的实例研究提供了有效的合作工具。

2.3.2利益相关者管理研究综述

确切的“Stakeholder”一词在管理文件中首次出现，是在1963年斯坦福研究院的内部备忘录中。

利益相关者理论自斯坦福研究院提出后，经安索夫（Ansoff）为代表等学者的开创性研究，弗里曼（Freeman）、布莱尔（Blair）、米切尔（Mitchell）等学者的共同发展后已经形成了比较完善的理论框架，并在实际应用中取得了较好的效果。

自弗里曼1984年的著作《战略管理：

利益相关者方法》问世以来，理论界掀起了有关利益相关者理论的研究热潮，利益相关者理论在管理实践中也得到了积极响应。

利益相关者理论打破了传统的“股东利益至上”的观点，呼吁“利益相关者共同治理”。

近30年来，利益相关者管理理论的发展遵循了从个体视角、关系视角再到网络视角这样一个发展路径。

根据利益相关者理论主要奠基者弗里曼的阐述，创立和发展利益相关者理论的目的，在于通过引入“利益相关者”这一概念重新扫描和理解外部环境及其变化，并通过利益相关者管理适应外部环境变化的形势及其要求，最终目的则是帮助人们“将外部变化转变为内部变化”，解除外部变化导致的不确定性风险，确保组织战略和组织管理的有效性。

我们将利益相关者理论分为“利益相关者影响”阶段、“利益相关者参与”阶段和“利益相关者共同治理”三个阶段。

其中每一个阶段的出现都意味着对前一阶段的跨越。

利益相关者的界定。

自从利益相关者理论提出后，对于利益相关者的界定学界一直争论不休，1963年，斯坦福研究院将利益相关者定义为：

“对企业来说，利益相关者理论的发展与评述存在这样一些利益群体，如果没有他们的支持，企业就无法生存”；20世纪80年代，弗里曼（Freeman）在其著作《战略管理—利益相关者的方法》中就利益相关者给出了一个广义的定义，他认为：

“利益相关者是那些能够影响企业目标实现的过程的任何个人和群体”。

弗里曼正式地将社区、政府部门纳入到利益相关者的范畴之内。

随后诸多学者根据自己的研究对利益相关者提出了定义，其主要的代表有：

克拉克森（1994）认为：

“利益相关者是指那些在企业的活动中投入了物质资本、人力资本、财务资本以及在企业的经营活动中承担了一定风险的群体”。

国内的学者贾生华、陈宏辉（2002）对利益相关者的界定也有一定的代表性，他们认为：

“利益相关者是指那些在企业中进行了一定专用性投资，并承担了一定风险的个体和群体，其活动能够影响企业目标的实现，或者受到企业实现目标过程的影响。

”从总体上看，不同学者基于不同的研究提出了不同的利益相关者定义，在利益相关者理论中“没有一个定义得到普遍的赞同”，具体的利益相关者还要参考企业的实际情况进行划分。

随着研究的深入，经济学家们普遍意识到利益相关者对于企业经营活动的重要性及影响程度的差异性，企业不能把所有的利益相关者都纳入到经营管理范围内，而增加企业的复杂程度、管理难度，根据不同的标准或分析维度对利益相关者进行分类，可以有助于管理者对不同类型的利益相关者实施不同的管理策略。

Freeman从所有权、经济依赖性和社会利益三个维度对利益相关进行了基本分类；Frederick则根据利益相关者能够对企业决策施加影响的程度将其分为直接利益相关者和间接利益相关者两类；Savage等把利益相关者按照威胁潜力和合作潜力分为支持型、边缘型、混合型和反对型四类利益相关者；Mitchell在研究了以往学者对利益相关者的分类，根据合法性、权利性、紧急性三个属性，对企业所有的利益相关者进行评分，并且按照分值的情况将利益相关者划分为三类：

确定型利益相关者，即同时拥有对企业问题的合法性、权力性和紧急性；预期型利益相关者，他们与企业保持密切的联系，拥有上述属性中的两种；潜在型的利益相关者，是指只拥有三个属性中的一个属性的群体；Su等根据利益相关者与企业的关系将其分为内部利益相关者和外部利益相关者两类，内部利益相关者为核心利益相关者，外部利益相关者又可分为主要和边缘两类。

在伊犁相关者分类和识别研究上，国内学者还是借鉴和应用国外的研究理论成果为主。

总之，无论是对于企业利益相关者的界定、分类还是排序，都在一定得程度上推进了利益相关者理论的发展，使得利益相关者理论能够更好地在公司治理等方面得到有效的应用。

2.3.3企业发展战略研究综述

关于利益相关者管理策略研究是利益相关者管理研究的重要问题。

Freeman站在企业的角度根据利益相关者相对威胁程度高低和相对合作意愿的高低建立了一个二维分类矩阵，据此提出了针对四种情况的一般利益相关者管理策略，并指出了在每一种管理策略下可能采用的具体利益相关者的管理计划。

Savage等人用四种管理策略与四种利益相关者类型相匹配