物业经营管理的未来发展Word文档格式.docx
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一、房地产组合投资管理的概念
（一）组合投资管理（熟悉）
一般说来，管理有两种含义：
一种偏重于控制、调节；
另一种偏重于经营、运筹。
组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。
组合投资管理包含三个要素：
管理对象、管理者与管理方法。
组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；
管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；
管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。
在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。
【例题1：
11年单选】房地产组合投资管理的要素不包括（ ）。
A．管理对象B．管理理论C．管理者D．管理方法
答案：
B
（二）房地产组合投资管理（熟悉）
房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。
房地产组合投资管理的主要工作包括：
与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。
将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小（相对风险的下降幅度）。
将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。
投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。
二、组合投资管理的内容与步骤（熟悉）
通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：
①制定投资方针和政策；
②投资分析；
③构建投资组合；
④投资组合的调整；
⑤投资组合绩效评估。
（一）制订投资方针和政策
制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。
制定投资方针和政策需考虑：
投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。
（二）投资分析
投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等。
（三）构建投资组合
在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。
定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。
选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。
多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。
（四）投资组合的调整
对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。
对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。
（五）投资绩效评估
通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。
【例题2：
11年单选】组合投资管理工作正确的工作顺序是（ ）。
①投资分析②投资组合的调整
③构建投资组合④投资组合绩效评估
⑤制定投资方针和政策
A．⑤①②③④B．①⑤②③④C．①⑤③④②D．⑤①③②④
D
三、组合投资理论在房地产领域的应用（了解）
组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：
（1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。
（2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。
（3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。
（4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。
（5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。
（6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。
（7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。
（8）进行谈判，安排物业的交接事宜。
（9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。
（10）在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。
这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。
第二节大型企业物业资产管理
一、企业物业资产及其管理
（一）企业物业资产
企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。
在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：
（1）建筑物：
包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。
（2）在建工程：
未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。
（3）土地：
用于生产的土地费用。
（4）租赁费用：
租赁物业、厂房、设备的折现值。
（5）自然资源：
不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。
（6）其他：
无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。
（二）企业物业资产管理
企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。
对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。
企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。
【例题3：
10年单选】对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（）的贡献。
A．投资价值B．主营业务C．账面价值D．历史成本
二、大型企业物业资产管理（了解）
大型企业物业资产管理的工作内容主要包括：
编制企业物业资产清单、设定管理目标、控制成本、适时处置资产并获得收入、进行多样化的物业投资、结合企业主营业务选择物业占用形式、建立合理的物业资产管理机构、明确物业管理师的责任、审慎选择物业资产管理顾问。
企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要影响。
（一）编制企业物业资产清单
通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。
该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。
通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。
（二）设定管理目标
有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。
但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。
通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。
在成本控制方面，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。
（三）控制成本
成本控制是物业资产管理最强的动机之一。
单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。
通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。
在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。
为物业选择更合理的利用方式，使物业能够充分发挥其效用。
（四）适时处置资产并获得收入
（五）进行多样化的物业投资
（六）结合企业主营业务选择物业占用形式
将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。
企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。
零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。
而旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。
（七）建立合理的物业资产管理机构
一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。
通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留对所有物业产权的处置权。
子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税，为母公司提供了一种很好的避税途径。
子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。
该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。
当然，它也要承担破产的后果。
（八）明确物业管理师的责任
通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：
（1）购置或剥离物业资产。
包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处置、设计确定、施工监督等。
（2）财务。
包括资本预算、财务分析、物业税评估等。
（3）管理人员职能。
包括物业管理和物业资产信息记录。
（九）审慎选择物业资产管理顾问
设施管理概念的产生，是物业经营管理发展的必然结果。
企业需要有专业人员来管理办公室工作流程的布置、室内环境和安全、建筑设备的维护运行、系统的改扩建以及能源的有效利用。
这些都催生并推动了物业设施管理行业的发展。
一、基本概念
设施管理概念的内涵很丰富。
原来人们认为设施管理只应关心建筑、家具和设备等“硬件”。
在后来的定义中，设施管理包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心。
还有些定义则把物业设施管理的领域扩展到包括设计、建造、运营等的物业生命周期的层次上。
这些定义虽然看起来各不相同，但存在着一些共同认可的、本质的内容。
首先，物业管理的工作范围不限于商业办公楼，还包括医药、教育和工业等的工作场所。
其次，各个组织机构都可采用设施管理，因为这些机构都需要占据一定空间来进行工作。
最后，设施管理在实践中需要用整体的方法。
就是说，设施管理在关注工作场所的同时，为了提升工作场所的综合效率，需要采用多方面的方法（如环境管理、人力资源管理、财务管理等）。
按照国际设施管理协会（1FMA）和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。
综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。
物业设施管理不单为了延长设备、设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。
物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
【例题4：
11年单选】关于设施管理的说法，错误的是（ ）。
A．设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果
B．设施管理的目标是维护费用最低
C．设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理
D．设施管理的服务对象是人
（一）设施经理
通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。
那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。
而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。
目前，国外的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。
设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。
设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。
这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。
（二）设施管理涉及的主要问题（熟悉）
（1）所有权的费用。
包括最初的和正在发生的费用。
（2）生命周期内的花费。
一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，不能只考虑资本费用和最初的费用。
（3）服务的融合。
（4）运作和维护的设计。
（5）委托的责任。
项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责。
（6）费用的时效性。
（7）提高工作效率。
（8）生活质量。
设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。
（9）设施的冗余和灵活性。
（10）作为资产的设施。
设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产。
（11）设施管理的商业职能。
指的是设施管理应该和公司的业务同时发展、同步规划。
（12）设施管理是一个连续的系统。
设施管理从开始计划到进行处理，是一个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。
（13）服务。
设施管理只提供了一种产品：
服务。
设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。
（三）生命周期成本与设施管理
生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
它往往数倍于设备购置费用。
生命周期成本并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。
将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用。
很显然，设备和系统的等价均匀的全年费用越小，其经济效益越高。
设施管理的目的就是最大限度地降低等价均匀的全年费用。
运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。
（四）全面质量管理在设施管理中的应用
（1）质量服务从用户服务开始。
（2）必须承诺不断进步。
设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。
（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。
服务效果是由用户决定的，用户的意见应该成为衡量工作效率的基本依据。
（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任。
（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
三、设施管理在我国的发展现状（了解）
我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。
这主要表现在：
第一是观念上的落后。
第二是服务的对象不明。
物业设施管理的服务对象是人，应以保证大楼用户的健康、舒适和效率为最高目标。
第三是国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流。
第四是人才严重匮乏。
四、设施管理的发展（了解）
设施管理正在趋向于国际化。
随着发展中国家经济的增长，企业开始关心如何妥善地管理自己的设施。
同时，随着计划经济向市场经济的过渡，政府的设施和大量存货的管理也变得很重要。
这对设施管理职业的发展颇具价值。
有关设施管理的方法越来越多，而且越来越好。
如相应的设施管理信息系统，又如，预防性的维护工具可以为设施管理人员在关键设施出毛病前发出预警。
而且，新型的评价方法和评价模型允许设施管理人员开展设施管理的模拟训练。
这都会有力地促进设施管理的发展。
第四节不良物业资产管理
（一）不良资产
（二）不良物业资产
不良物业资产也有多种表现形式。
具体包括：
（1）房地产不良贷款；
（2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产；
（3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物；
（4）其他单位委托处置的房地产不良资产。
二、不良物业资产形成的原因及过程（了解）
1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。
2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。
3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
三、不良物业资产处置的目标和原则（了解）
无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。
而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。
（一）不良物业资产处置的目标
我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。
在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：
在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。
（一）不良物业资产处置的原则
不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。
首先，要始终围绕项目开展工作。
其次，要先易后难、先大后小。
再次，要充分利用各种技术方法。
最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。
四、不良物业资产管理（了解）
（一）不良物业资产评估
由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。
这里，房地产价格分为两个层面：
一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；
二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。
1．接收价格评估
我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。
这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。
因而，在接收以后，有必要评估接收价格。
接受价格的评估，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。
2．处置价格评估
物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。
处置价格实质上就是市场交易价格。
处置价格评估可以采用较成熟的市场法、收益法和成本法。
（二）不良物业资产处置
（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行处置。
（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。
（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。
法律诉讼是一种常见的追偿方式。
减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，损失一部分权益，债务人对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。
以上三种方式都要经过将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。
（4）重组。
一是资产重组，可有如下具体做法：
一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值；
二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能；
三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益；
四是完成在建工程，增加房地产附加值。
二是企业重组，具体作法有：
一是资产管理公司通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益；
二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。
（5）公开出售。
公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。
【例题5：
10年单选】下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（）。
A．重组B．以资抵债
C．债转股D．赠予
1．搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。
2．发挥房地产中介的桥梁作用。
3．创造良好的法律和政策环境。
二、可持续发展与物业管理
（一）可持续发展与住区环境
（二）可持续发展要求下的物业管理（熟悉）
可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入下面几个要素：
（1）控制空气质量，提高大气洁净度
（2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用
（3）垃圾分类处理
垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。
【例题6：
10年多选】可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有（）。
A．无害化B．简单化
C．资源化D．减量化
E．有偿化
ACD
（4）控制噪声
（5）建立生态绿化系统，美化住区环境
（6）注重采用新型建材饰材和自然能源
（7）提高物业管理的信息化水平
一、物业管理信息系统（了解）
（一）物业管理信息系统的含义
物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。
（二）物业管理信息系统的特征
（1）功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。
（2）采用方便灵活的输入方法。
（3）高效的查询与输出手段。
（4）与其他软件有良好的兼容能力。
（5）具有与外界交流信息的网络系统。
（6）辅助管理人员的日常工作。
二、物业管理信息系统的建立与应用（了解）
物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素：
第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；
第二，现有管理流程的规范化程度；
第三，管理人员综合应用计算机的水平；
第四，资金的投入。
具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：
第一，建立以管理人员为中心的管理信息系统；
第二，建立计算机使用制度；
第三，对管理人员进行定期培训；
第四，在应用中发展。
（一）智能化小区的概念与特征
（二）智能化小区的管理（了解）
智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：
（1）通信功能管理。
（2）安全技术防范。
（3）楼宇设备及家电控制。
（4）信息服务。
（5）康乐舒适功能。
（6）社区服务功能。
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