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6．一个物业管理企业拟申报两级资质，已知该企业管理了多层住宅40万平方米，高层住宅20万平方米。
请问，该企业还需要管理（）平方米以上的独立式住宅即可达到二级资质对物业管理面积的要求。
A.1万B.1.6万C.3.2万D.4.8万
7．在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合，这是（）
A.直线职能制B.直线制C.事业部制D.矩阵制
多项选择题
1．下列关于物业管理企业的论述中，正确的是（）。
A.物业管理企业是独立的企业法人
B.物业管理企业具有完全的私人性质
C物业管理企业是有专门资质的企业
D.物业管理企业是属于服务性企业
E.物业管理企业提供的服务属于公共服务，因而不是有偿的。
2.一个物业管理企业申报二级资质，下列哪些条件没有达到二级资质的要求（）。
A.管理了三个多层住宅小区，面积分别为40万、30万、40万平方米
B.物业管理专业人员22名，其中中级以上职称的8人
C.尚未建立企业信用档案系统
D.注册资本为400万人民币
E.物业管理专业人员均有相应的职业资格证书
3.直线制的主要特点包括（）
A.政策制定和行政管理分开
B.要求领导者通晓各种专业知识
C.具有各种职能部门
D.领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明
E.容易引起多头领导
4.下列选项中，属于物业管理企业组织机构设置基本要求的是（）。
A.统一领导，分层管理B.考虑企业战略
C.精干、高效D.考虑企业的外部环境
E.按照规模、任务来设置
5．物业管理企业组织机构设置的影响因素包括：
企业战略因素和（）
A技术因素B团队精神C组织规模D企业所处发展阶段E外部环境因素
6.物业管理企业常见的模式有（）
A房地产建设单位的附属子公司B物业管理集团公司C独立的物业管理企业
D房地产建设单位的附属部门E项目公司
综合分析题
物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。
为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组，重组的内容是：
引入两家大的物业管理公司作为该公司的股东，分别占有股份20％和25％，开发公司自己占55％的股份。
该公司的组织架构如下图。
该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，高层住宅25万平方米和办公用房8万平方米，2007年2月15日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
1）按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？
2）重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？
3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？
4）该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？
第二章物业管理招标投标
1.招标单位如果实行邀请招标，则至少邀请（）个单位参与投标。
A.5B.4C.3D.2
2.在中标通知书发出（）天内，招标方应该与投标方签订物业管理书面合同。
A.30B.20C.15D.10
3．在发放招标文件之后，接下来的一个步骤是（）。
A.公布招标公告B.投标申请人的资格预审
C.成立评标委员会D.接受投标文件
4．标书是指（）。
A.投标文件B.招标文件
C.投标文件和招标文件的统称D.招标公告
5．成立业主大会后，一般以（）为招标主体。
A．物业建设单位B.业主大会
C．2/3以上业主D.业主代表
6．选聘物业管理企业采用公开招标方式的，应通过公开媒体发布招标公告，并要求（）。
A.必须在大型的网站上发布招标公告
B.必须在大型的报刊上发布招标公告
C.在中国住宅与房地产信息网上或中国物业管理协会网上发布招标公告
D.同时在中国住宅与房地产信息网上和中国物业管理协会网上发布招标公告
7．在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，同意安排投标人会议，这个会议称为（）。
A.投标人会议B.技术评审会议
C.标前会议D.协调会议
8．物业管理招标评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。
A.1/4B.1/3C.1/2D.2/3
9．招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。
A.10B.15C.30D.60
1.以下可以作为招标主体的有（）。
A.房屋尚未出售的某小区的开发公司
B.同某个物业业主签订了长期租赁（18年）合同的物业使用人
C.单一业主
D.国有资产管理委员会
E.一个小区的部分业主
2.下列关于评标的表述中，正确的是（）。
A.评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法
B.评标委员会经过评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标
C.经过评审，评标委员会可以推荐3-5名有排序的中标候选人
D.评标委员会至少推荐1名中标候选人
E.评标应该在严格保密的情况下进行，因而，在评标开始之后，评标委员会不能再要求投标人对自己投标文件的内容做出说明
3．以下可以参与物业管理投标的专业管理公司的投标人有（）。
A.电梯维修公司B.物业管理企业
C.楼宇设备专业公司D.清洁卫生专业公司
E.园林绿化专业公司
4．邀请招标的主要特点是（）。
A.招标人不使用公开的公告方式B.不具有任何公开性
C.招标人以公开的方式邀请所有符合条件的法人组织参与投标
D.没有资格预审程序E.应该在公共媒体上发布招标公告
5．以下关于物业管理招标的业主条件的说法中，正确的有（）。
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A.招标人为业主委员会的，须经业主大会授权
B.招标人为业主委员会的，应将招标投标的过程和结果及时向业主公开
C.招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件
D.招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人需经相关产权部门的批准、授权
E.招标人为建设单位的，须经业主大会授权
6．以下关于投标人对投标文件涵义不明确的内容作必要澄清或说明的说法中，正确的有（）。
A.投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明
B.澄清或说明不得超出投标文件的范围
C.澄清或说明不得改变投标文件的实质性内容
D.投标人可以采用书面形式，也可以口头形式进行澄清或者说明
E.澄清或说明不得超出投标文件的范围，但可以改变投标文件的实质性内容
7．投标文件又称标书，其组成部分一般包括（）。
A.物业管理方案
B.投标函、投标报价表
C.资格证明文件
D.资格预审申请书
E.招标文件要求提供的其他材料
1．如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一个住宅小区进行招标。
请问：
（1）你将按照怎样的程序招标？
（2）物业管理招标投标的基本要求是什么？
（3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。
第三章物业管理合同
1.如果受要约人认为要约中某些内容不能接受，并提出修改建议，称为（）。
A.承诺
B.附带修改建议的承诺
C.反要约
D.根据不能接受的内容的重要程度，可以分别成为承诺、附带修改建议的承诺和反要约
2．承诺的构成要件不包括（）。
A.承诺必须在要约的有效时间内做出
B.承诺必须与要约的内容相一致
C.承诺必须传达给要约人
D.承诺必须以书面的形式进行才具有法律效力
3．业主临时公约由（）制定。
A.建设单位B.前期物业管理企业
C.已经入住的部分业主D.建设单位与物业管理企业共同
4．当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议称为（）。
A.现实合同B.事实合同C.真实合同D.实际合同
5.临时业主公约订立的时间是（）。
A.物业销售前B.物业销售阶段
C.物业入住阶段D.首次业主大会召开
6.物业管理企业与业主或物业使用人所订立的合同包括（）。
A.供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
B.土地使用合同和售房合同
C.装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议
D.清洁承包合同、垃圾清运合同
7．《物业管理条例》第15条规定，（）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
A.业主分别B.指定的业主代表
C.业主委员会代表业主D.业主大会
8、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（）之间的权利义务关系。
A招标机构与物业管理企业B建设单位与物业管理企业
C政府主管部门与物业管理企业D使用人与物业管理企业
1．合同成立的要件包括（）。
A.当事人必须具备缔约能力B.当事人必须超过18岁
C.当事人的真实意思表示D.合同的内容合法
E.合同的形式合法
2.关于签订前期物业服务合同应该注意的事项，下列表述正确的是（）。
A.合同中无需就业主自有物业专用部分的承接验收进行约定
B.一旦有业主入住，物业服务费用应该完全由业主承担
C.业主支付的费用部分，应该在物业销售前予以明示
D.前期物业管理合同的期限具有不确定性
E.物业管理企业不可以通过提前解除合同或者要求补偿的方式规避风险
3．业主公约对如下哪些主体具有约束力（）。
A.业主B.业主大会
C.物业管理企业D.物业抵押权人
E.物业使用人
4.下列行为中，属于要约行为的是（）。
A.投标B.悬赏广告
C.标价D.招标公告
E.招聘广告
5以下属于书面合同的有（）。
A.当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示
B.前期物业服务合同
C.常规物业服务合同
D.通过电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式达成的协议
E.某人把车子开进一个收费停车场门口，管理人员打开挡杆让其进入
6.物业服务合同终止的情形包括（）。
A.物业管理企业变更注册地址、法定代表人、名称
B.物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行
C.因不可抗力致使物业服务无法履行的，物业服务合同将自然终止
D.物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的
E.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
7.合同要约的构成要件包括（）。
A.要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B.要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
C.要约必须传达到受要约人才能生效
D.要约必须采用书面形式才有意义
E.所有的订约提议都可以构成要约
1.某旅馆拥有一个现代化停车场。
该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员看管。
旅馆规定，若入住该旅馆，则可免费停车。
张先生当晚要入住该旅馆，他将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。
当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。
张先生作为原告，要求旅馆赔偿。
请问法院应该支持他的请求吗？
3．假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？
物业服务合同与前期物业服务合同有哪些主要的区别？
第四章早期介入与前期物业管理
1.前期物业管理的终点是（）。
A.业主入住完毕B.业主大会成立
C.业主大会选聘新的物业管理企业D.物业竣工
2．从法律的角度来说，前期物业管理企业的终点是（）。
（《物业管理条例》）
A.前期物业管理合同上约定的终止期限B.常规物业管理合同生效
C.首次业主大会召开D.2/3以上的业主入住
3．“根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准”是早期介入在（）阶段的内容。
A．项目规划设计B.项目可行性研究
C.项目建设D.项目销售
4．下列不属于前期物业管理期间物业管理企业从事的活动和提供的服务的是（）。
A.物业正常使用期间所需要的常规性服务内容
B.业主入住
C.工程质量保修处理
D.配合设备安装，确保安装质量
5．物业管理项目机构的前期运作的内容不包括（）。
A.管理资源的完善与优化B.管理制度和服务规范的完善
C.工程质量的葆秀D.确定物业管理单项服务的分包
6.在销售阶段，早期介入的主要内容不包括（）。
A.完成物业管理方案及实施进度表
B.对销售人员进行必要的物业管理知识培训
C.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
D.拟定物业管理的公共管理制度
7.早期介入，即物业管理咨询服务由（）提供。
A.物业管理企业B.物业管理专业人员
C.物业管理企业或者物业管理专业人员D.以上答案均不对
1.除了物业正常使用期所需要的常规服务内容以外，前期物业管理所提供的服务还包括（）。
A.业主入住B.维修基金的管理
C.绿化和环境卫生的管理D.新建物业的共用部位、共用设施的查验工作
E.物业管理项目机构的前期沟通协调
2.以下关于早期介入的说法中，正确的有（）。
A.早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择
B.早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持
C.早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费
D.早期介入是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务
E.早期介入是指新建物业竣工后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
3．为了做到管理资源的完善与优化，具体的内容包括（）。
A.管理用房到位B.有合格的小区经理
C.物资配备到位D.已经形成成熟的外包制度
E.物业管理人员到位
4．在可行性研究阶段，早期介入的主要内容有（）。
A.根据物业建设及目标客户确定物业管理模式
B.拟定各项费用的收费标准及收费办法
C.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
D.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
E.物业承接查验
5.物业管理涉及的单位部门较多，直接涉及的单位部门包括：
A政府行政主管部门B纪律检查委员会C开发建设单位D业主、业主大会
E保安公司
在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。
虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。
如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。
为此，小区的业主与开发商交涉，要求遵守已经制定的业主临时公约。
开发商则声称自己不是业主，不受业主临时公约的约束，那些外来人员作为使用人，也不受业主临时公约的约束，因此拒绝处理。
请问开发商的做法正确吗？
为什么
第五章物业的承接查验
1.新建物业的承接查验的发生在（）。
A.物业竣工验收合格后，业主入住之前
B.建设工程竣工验收同时
C.物业管理企业于业主入住之时
D.物业竣工验收合格后、业主入住之前，或建设工程的竣工验收同时
2.查验的相关资料由（）提供。
A.物业管理企业B.施工承包单位
C.政府等相关部门D.建设单位
3.物业管理企业对物业进行查验之后发现的问题（）。
A.自行组织处理B.等到业主入住时向业主说明
C.提交建设单位处理D.直接与承包商交涉处理
4.工程质量问题整理出来之后，由（）提出处理方法。
A.物业管理单位B.施工单位C.设计单位D.建设单位
5.新建物业承接查验的准备工作包括人员准备、资料准备、设备工具准备和（）。
A.是否符合承接查验的条件B.物业管理用房准备
C.财力准备D.计划准备
6.在物业管理机构发生更迭时的物业查验的费用和收支情况不包括（）。
A.原物业管理机构的人员薪金B.物业服务费
C.停车费D.水电费
1．新建物业承接查验的时候，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（）等具体方法进行检查。
A.观感查验B.巡视查验
C.检测查验D.试验查验
E.使用查验
2．物业管理机构更迭时，参与物业管理工作的移交主体包括（）。
A.建设单位B.业主大会
C.物业产权人D.原物业管理机构
E.新物业管理机构
3.新建物业查验的主要内容包括（）。
A.业主资料B.物业资料C.物业共用部位
D.共用设施设备E.园林绿化工程和其他公共配套设施
4.在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业实施承接查验必须满足的情况是（）。
A.物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同
B.物业的产权单位或业主大会与新的物业管理企业签订了物业服务合同
C.物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构部分解除了物业服务合同
D.物业的产权单位或业主大会决定与新的物业管理企业签订物业服务合同
E.原物业管理企业与新物业管理企业签订了移交合同
5.物业管理工作移交中的重点和难点包括（）。
A.物业资料的移交B.共用部位的移交
C.共用配套设施和机电设备的接管D.各项费用和资产的移交
E.物业管理运作的衔接
1.某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。
业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面方式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业管理公司收到业主委员会局面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物来服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
1）甲物业管理公司的作法对吗？
2）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？
第六章入住与装修管理
1.在入住的流程中，在提交办理产权所需的资料，签订委托协议，缴纳相关费用以后，接下来的一个步骤是（）。
A.交纳当前物业管理服务等有关费用
B.签署有关物业管理服务约定等文件
C.领取《业主手册》等相关文件资料
D.验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认
2.物业管理单位一般在（）个工作日内完成物业装饰装修登记。
A.1B.3
C.5D.7
3．擅自改变住宅外立面的，应该由（）按照相关法规进行处罚。
A.城市房地产行政主管部门B.城市建设行政主管部门
C.城市规划行政主管部门D.物业管理企业
4.负责《业主（住户）手册》编撰的单位是（）。
A.物业管理单位B.业主
C.建设单位会同物业管理单位D.建设单位会同施工单位
5.物业装饰装修的流程一般为（）。
A.备齐资料—填写申报登记表—登记—办理开工手续—签订管理服务协议—施工—验收
B.备齐资料—填写申报登记表—登记—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收
C.备齐资料—签订管理服务协议—填写申报登记表—登记—办理开工手续—施工—验收
D.备齐资料—登记—填写申报登记表—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收
6.物业使用人对物业进行装饰装修时，除了向物业管理单位申报外，还应主动征得（）的同意。
A.邻居B.业主
C.建设单位D.业主委员会
7.一般情况下，装修不超过（）。
A.一个月B.三个月
C.半年D.一年
1.入住的内容包括（）。
A.物业验收及其相关手续的办理B.物业管理有关业务的办理
C.装修许可证的取得D.公用部位的承接查验
E.共用设施的承接查验
2.装饰装修时间一般包括（）。
A.装饰装修的批准时间B.特殊装饰时间
C.一般装饰装修时间D.装饰装修间隔时间
E.装饰装修期
3.以下各个选项中，属于物业装饰装修流程的是（）。
A.备齐资料B.登记
C.办理开工手续D.签订物业管理服务协议
E.装修垃圾的清运
4.物业装饰装修申报存在下列行为的物业管理单位不予登记（）。
A.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的
B.擅自改变室内墙壁颜色的
C.未经城市规划行政主管部门批准拆除非承重外墙的
D.在室内非承重墙壁上安装较大的壁橱的
E.未经供暖气管理单位批准拆改供暖管道和设施的
5.《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括（）。
A.装饰装修管理服务费B.登记费C.验收费
D.垃圾清运费E.垃圾管理费
6.物业装饰装修管理包括以下内容（）
A.物业装饰装修范围管理B.物业装饰装修时间管理
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