江宁房地产市场研究报告Word文档格式.docx
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但我们同样发现，江宁二手房的统计成交价格仅为2180元/平方米，近1200元/平方米的价格落差显示江宁房价存在一定虚高。
江宁二手房与商品房均价对比
结论：
从整体市场表现而言，江宁楼市发展进入调整期，发展相对缓和，价格呈现缓慢上涨或停滞不前的局面。
销售状况开始下降。
3.供需分析
江宁楼盘分布图江宁住宅供应量
1）住宅供应体量较大，给销售增加一定风险。
江宁住宅后期供应量一览
楼盘名称
供应量（万㎡）
翠屏清华
6
书香名门
1
鑫泰国际广场
1.8
翠屏国际城
15
天印花园
10
左邻右里
33
水月泰淮
6.5
文化名园
8
广兴花园
0.2
天地新城
22
同曦鸣城
44
市政天元城
20
明月港湾
18
湖畔水竹苑
1.1
欧陆经典花园
名嘉佳园
托乐嘉街区
60
高尔夫国际花园
盈家春天
0．2
江南青年城
12
21世纪现代城
30
汇景新苑
5
武夷绿洲
70
百家湖花园
85
芙蓉园
0.1
武夷商城
19
天琪雅居
1.5
万欣翠园
瀛洲湾
一期；
11.6
总计
607.5万㎡左右
江宁目前未来的供应量达到了607.5万平方米，而近期的住宅供应量达到了84.6万平方米。
这些供应量使得未来的销售存在相当的压力与风险。
2）商业用房供应量上升，激烈竞争。
江宁主要商业楼盘供应量一览
37
温州商业街
24
21世纪·
现代城
浙江商品城
凤凰港
30.671
金王府
托乐嘉
7
中国女人街
8．6
合计
172.271左右
目前江宁的商业总供应量为172万平米，较大的供应量意味着激烈的市场竞争，也给未来的销售增加了一定风险，这就要求商业楼盘的推出必须对市场进行准确的分析定位。
3）住宅总体供应在未来呈现供大于求局面
2004年1—4月江宁住宅供给需求表
江宁
1月
2月
3月
4月
1-4月
供给
5.76
5.51
24.82
21.29
57.38
预售
22.79
8.55
7.99
10.86
50.19
对比
0.25
0.64
3.11
1.96
1.14
以上两表显示江宁后期住宅供应量巨大，呈现供大于求局面。
今年1-4月份供需比从0.25至1.96，最高时供应是需求的3倍，而4月份供需比也接近2倍。
这说明江宁的供应量在增大，而需求并没有上升，随着有价无房的老城区，挟“十运”大机的河西地产，“物以稀为贵”的城东房源，升值迅速的城南房价与江北楼市的南京房产市场中，市民对江宁楼盘的关注逐渐降温。
由于交通、配套等问题一直不能解决，江宁楼市入住率低，同时市场不景气使得二手房中的次新房交易量加大，炒房族开始大量抛房，对江宁楼市的信心已明显不足。
这给江宁后市的发展产生较大影响。
结论：
从总体情况来看，江宁楼市供应体量较大，呈现供大于求局面，这使得该区域的竞争趋于激烈，销售承担压力与风险。
4、综述
Ø
江宁楼市综合前景看好。
江宁的房价优势、楼盘品质、开发规模、品牌竞争优势以及全区的发展前景，依然使江宁板块的房地产市场在整个南京楼市的相当大的比例。
江宁目前的商业配套以及生活配套较为缺乏，一定程度上限制了江宁房地产市场的发展与提升，但随着商业配套的发展与生活配套的完善，江宁今后将逐步成为一个新的商业中心，江宁楼市发展更上一个台阶，发展将趋于成熟、稳定。
江宁市场形势不容乐观，较大的供应量导致供需比例失衡，给该区域楼盘带来一定的销售压力和市场风险。
满足配套型物业和针对特定客群定制型物业受到市场力捧。
二、板块特征分析
1.岔路口板块
（岔路口板块楼盘分布）
客群分析岔路口离南京城区最近，是南京市区进入江宁区的重要门户，是未来规划中的南京市南部地区综合交通枢纽。
江宁地处郊区、交通因素是购房者在江宁置业的首要考虑问题。
岔路口到新街口的中心绝对距离只有10公里，公交线路也相对发达。
至中华门开始，101路、102路、103路、104路都可直接到达岔路口，一直困扰江宁楼市的入住率低的现象在岔路口一带表现得并不明显。
也正因为此，该区域区位优势明显。
在消费客群中南京主城区客群占了相当大的比例，远超出其它片区。
项目分析由于地处江宁城郊，便于开发，岔路口板块的楼盘往往都以大盘居多，如金王府的总建筑面积为40万平米，天地新城的总建面积达到56万平米。
楼盘小区内的景观设计也比南京主城内的楼盘容易上规模、上档次．这也是岔路口板块的一个卖点。
价格水平
岔路口板块在售楼盘均价为3433元/㎡，折扣后实际均价为3387元/㎡。
在岔路口地区调研得知一些典型楼盘的定价，一般楼层差价在30-60元/㎡，朝向东西头差价在100元/㎡左右。
价格上升空间已开始缩小。
明月港湾、盈家春天等在售楼盘价格与今年四月相比涨幅微弱，而天地新城与名嘉佳园由于其价位在今年四月份时，明显较明月港湾和盈家春天低，并且周边新开楼盘开始出现，价格上升较为明显。
但整体而言，岔路口板块没有出现与去年一样的明显涨幅。
户型分析岔路口地区的户型主要以80-90㎡的二房和100-128㎡的三房为主，户型面积较为适中、合理，也受到了购房者的认同。
供应量分析。
在售住宅供应量由2004年4月的46．2万㎡左右的后期供应量猛增到2004年8月的175.6万㎡。
在目前江宁大势整体趋弱的形式下，无疑给本板块后期的楼盘销售带来较大压力，板块形势开始吃紧。
后期的楼盘间竞争将更加激烈。
板块供应量分析
已去化供应量（万㎡）
未来潜在供应量（㎡）
34
3
0.5
40
水月秦淮
23.5
69.5
175.6
未来走势火车站的南移必然会带动岔路口附近的人气，也会让这里的交通情况更加便捷，同时，交通中心常常会发展成为流通中心、经济亚中心，这会带火附近住宅的出租率。
但也应该看到，火车站的南移虽然易形成一个人气中心，但人员的流动性与复杂性会很大程度上影响居住的人文环境。
岔路口板块供应量较大，供需失衡给销售带来一定压力。
但明显的区位优势使得该区域楼盘保持了实际成交价3387元/㎡的价格水平。
面积在80－120平米之间的中等户型成为市场主打。
项目
名佳嘉园
鑫泰国际
开发商
南京天地房地产开发有限公司
南京顺嘉房地产开发公司
南京武夷房地产开发有限公司
江宁广厦房地产开发有限责任公司
江苏鑫泰置业有限公司
南京天惠房地产开发有限公司
南京明月房地产有限公司
金箔集团
南京盈嘉恒升实业有限公司
总建
56万㎡
13.5万㎡
19万㎡（其中3万㎡商业）
12万㎡（一期）
3万㎡
20万㎡
40万㎡
41203平方米
建筑形态
多层、小高层、高层
多层
多层、小高层
小高层
（一二层底商）
规划栋数
28
2栋多层
15栋小高层
12（一期）
4
在售5栋
53
规划户数
550
1142户
158
450
2600
3600户
主力户型/
面积
三房两厅一卫117㎡
三房两厅两卫
126㎡
四房两厅两卫（跃层）190㎡
三房二厅109㎡、128㎡
二房二厅、三房二厅
80－100㎡
商铺一二层联卖60－180㎡
二期40、50、60㎡精装修单身公寓
开盘日期
2003.12
2004.9
2004.7
2003.11.1
2004.11
2004.6.28
2003.9.29
均价
3600
3200
未售
3300
3450
3700
3550
商铺7000，住宅3370
折扣
首付20％99折
首付30％98折
99折
待定
无
98折
按揭98折，一次付款9.7折，开盘前一周买9.8折
每平方优惠50-100元
在售期团销售情况
90％
80％
50％
67％
40％
一期已售完
广告述求
湖畔新城镇社区
江宁区的门户楼盘
13.5万平米的都市家园
武夷商城，商住共享活力新都会
江宁岔路口秦淮河畔赢家湾
地标住宅，商务生活
3.2公里黄金水岸线，成就80万平米亲水豪宅
大型秦淮水岸星级社区
秦淮河畔，美式小镇
现代风情
菁英HOUSE
岔路口楼盘明细
2.东山镇板块
（东山镇板块楼盘分布）
区域居住氛围较成熟。
东山镇是江宁的旧城区，江宁区政府所在地，江宁的区中心。
东山板块是江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气和齐全的生活配套，居住氛围成熟，是江宁目前最为理想的居住区。
商业地产有发展基础。
东山作为南京市规划的三个新市区之一，这几年获得了实足的发展，商业较为发达。
以中国女人街为代表的东山板块商业地产正在江宁楼市中占据着越来越重要的位置。
多年积聚而来的旺盛人气是商业发展的一个极好基础。
未来发展潜力弱于百家湖商业区，将来可能逐渐被新片区商业区融合，成为其向东延伸的一部分。
市场成熟，供应稳定。
东山镇板块房地产发展已比较成熟，较多楼盘已交付入住。
在售住宅供应量为117.3万平米，后期供应量在65万平米左右，没有形成较大的供应量。
加之东山镇板块市场较为稳定，在供应量上没有造成对板块市场的冲击。
东山镇板块供应量与需求量分析
已去化供应量㎡
未来供应量㎡
当前销售进度
8万左右
6万左右
75%左右
广都苑
5万左右
0.3万左右
95%左右
0.1万左右
98%
7左右
20万左右
90%左右
10万左右
10万左右
未推
时代雅居
100%
统计
约80万左右
130万左右
约90%
物业以多层公寓为主。
该板块期较长的楼盘较多，大多销售已有一年多。
物业类型以公寓住房为主。
目前在东山镇地区绝大部分的楼盘都是以多层为主，多层在东山镇仍占据主流。
随着楼盘销售的推进，小高层也大量推出，从而形成一定的规模。
板块价格水平平稳。
东山镇板块平均售价为3273元/平米，上涨幅度较为正常。
没有出现较大幅度的打折现象，是江宁各板块中房地产市场最为成熟，稳定的地区。
东山镇区域内住宅由于性价比较高相对于其他区域来说，价格抗跌性最强。
结论：
由于本区配套成熟，因此需求较为旺盛，保持着较平稳的价格水平。
随着后期供应量的增大，对本区未来的销售而言，售楼压力将进一步增加。
成熟的居住氛围和较大的人流量表明东山镇商业地产有一定市场潜力。
东山镇板块楼盘明细
东城风景
日光佳园
南京江城房地产开发有限公司
南京江天房地产开发有限公司
南京江山房地产开发有限公司
中国广厦建设集团南京置业发展有限公司
南京市江宁市政建设房地产开发有限公司
南京金发房地产开发有限公司
瓯江投资
141130㎡
49500㎡
26.8万㎡
5万㎡
24万㎡
高层
32
110
539
290
145
主力户型
三房二厅
二房二厅、三房二厅、四房二厅
单室套、二房二厅、三房二厅
二房二厅、三房二厅、跃层
均价（元/㎡）
3150
2900
3000
3400
折扣
会员享受多方折扣
跃层送储藏室
在售期团
销售情况
70％
已售完
未开盘
83％
交付日期
2005.6.30
2003.12.28
2004．6．30
18万平方米法式纯多层公园社区
面面俱到好生活
新江宁城市中心，山水名宅
市政天元城，纯夏威夷休闲景观城
你也可以拥有，繁荣商圈里的幸福生活
3、大学城板块
（大学城板块楼盘分布）
区域人文环境优越大学城板块是江宁新兴的地区，以江宁科技园为主，形成江宁新兴的产业带。
同时，随着南京城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘也开始逐渐集聚。
可以说，该板块更大程度上是依托于大学城的发展而逐渐发展起来的。
配套交通有待改善如果说江宁地产的缺陷表现在配套和交通上，那么这两点在大学城板块中表现得尤其突出。
地区配套较差，人气不旺，没有形成较好的居住氛围。
总体销售不太理想由于人口较少，居住配套设施落后，销售受到不利影响。
在这种形势下，使得后期的供应量偏大。
一定程度上将影响该板块未来的销售。
但该板块以大盘为主，楼盘较少，一定程度上减少了本区楼盘间的竞争压力。
价格处于江宁低位价格低于江宁整体水平，价格上涨幅度较缓。
该板块的配套设施还未完善，居住气候较差，因此住宅价格处于江宁低位，目前均价为3110元/平米。
受政策及江宁整体楼市影响，本板块价格上涨较缓。
但科技园未来将成为江宁的另一产业中心。
生活与商业配套将逐步完善，因此，目前的低房价将为后期价格的上涨提供较大的空间。
销售承担需求压力科技园板块的后期总供应量在81万㎡左右，有一定需求压力，引致市场形势吃紧。
科技园板块在售住宅楼盘后期供应量一览
后期供应量（万㎡）
81万㎡左右
科技园板块楼盘明细
莱茵东郡（别墅）
南京晨曦房地产开发有限公司
南京金箔集团房地产开发公司
南京武宁房地产开发有限公司
南京莱茵达置业公司
总建面积
12万㎡
16万㎡（五期5万㎡）
80万㎡
44万㎡
别墅
9（五期）
17
150
100多
5000
2500
二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式
二房二厅、三房二厅、复式
2004.8.21
2004.3
2003.4
2003年初
均价
3120
3100
2918
一次付款9.8折
在售组团
待开盘
100％
新江宁首座大型文化教育中心社区
江宁中央生活区景观小高层
80万平米人文生态社区
4.百家湖板块
（百家湖板块楼盘分布）
环境优势较为突出。
百家湖地区是开发最早的片区，江宁的房地产热就是由百家湖地区带起来的。
该板块环境优美，风景怡人，是理想的人居区。
随着日后居住规模的逐步状大，生活配套设施的不断完善，将成为江宁的高尚住宅区。
楼市呈现规模化特征楼市发展不温不火，板块市场将逐步趋于成熟，楼盘和生活配套都逐步趋于规模化。
总体供应量平稳合理百家湖板块的住宅供应量主要集中在几个大盘，如同曦鸣城、百家湖花园、21世纪现代城，大盘供应量达到170万平米。
而其它几个楼盘的后期供应量并不大，近期本板块楼盘供应量也较为合理。
因此，本板块在售楼盘的近期的供应量不会造成对该板块的冲击。
价格水平有失均衡受板块区位影响，该区域楼盘价格高低不均，制约本板块统一发展。
同曦鸣城目前售价已经达到了4900元/平米，位于同一板块的天琪雅居售价只有3000元/平米。
目前该区域的均价为3374元/平米。
户型需求基本特征在百家湖地区的户型主要以90㎡的二房和110-150㎡的三房为主，户型面积与岔路口相比偏大一些。
百家湖板块区域楼盘明细
高尔夫
国际花园
南京同曦投资发展有限公司
南京凯江实有限公司
南京广林
高尔夫南京房地产有限公司
南京东元房地产开发有限公司
南京百家湖房产
南京21世纪房产
总建（㎡）
80000平方米
20000㎡
216884㎡
153000㎡
16000㎡
60万㎡
小高层、高层
多层、高层
29
256
192
589
108
2室2厅、3室2厅
4室2厅2卫
四房两厅三卫
4室以上,2室2厅
3室2厅2卫
2004.6.6
2004.3.20
2004.5.28
2003-10-1
2004.5
3460
3000元
4900
3280元
一次付款9.6折
一次付款9.7折
期房98折，
现房免3万
85％
20-30％
住好房子，一生幸福
江宁首家精装修外销国际社区
臻美人文大宅，惊叹山水天地间
经典欧风超大型社区
60万平方米时尚休闲购物主题社区
5.将军路板块
（将军路板块楼盘分布）
物业类型以别墅为主将军路板块风景优美，自然环境良好，空气清晰，是南京别墅楼盘云集之处。
由于别墅用地受到控制，将军路板块的别墅市场从开发至目前的销售已走过了一段较长的时间。
巨大的供应量已消化了一部分。
因此，近期将军路板块形势已开始逐步趋好。
供应量短期增长较快由于近期本板块新盘的推出，使得本来住宅供应量不大的将军路供应量在短期内迅速增长，因此，在一定程度上造成了对本板块的市场冲击。
从而影响了本板块原先的格局，市场竞争开始加大。
将军路板块在售住宅楼盘后期供应量一览
山水华门
瑞景文华
5.5
升级会员 