物业管理师基本制度与政策 手动整理版Word文档格式.docx

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《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

P19

2、1994年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。

3、2001年3月经建设部常务委员会议讨论通过，形成《条例》（送审稿），提请国务院审议。

P20

4、2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意见。

P21

5、2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）。

6、为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令

青宇教育——物业师考试教材数字类摘录机密第2页2011-9-2

第33号）对前期物业管理做了原则性的规定。

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第二章物业管理服务

第一节物业管理服务的特点和内容

1、为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》）。

„„《标准》的具体规定如下：

（6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

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2、（3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

P39

3、（5）载人电梯24小时正常运行。

4、（9）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

5、

（1）小区主出入口24小时站岗值勤。

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6、

（2）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

配有安全监控设施的，实施24小时监控。

7、

（1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

8、

（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

9、（3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；

电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；

一层共用大厅每日拖洗1次；

楼梯扶手每日擦洗1次；

共用部位玻璃每周清洁1次；

路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清楚道路积水、积雪。

10、共用雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

11、（6）公示16小时服务电话。

急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

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12、（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

13、（3）每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

14、（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

15、（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。

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16、（9）路灯、楼道灯完好率不低于90%。

17、

（1）小区业主出入口24小时值勤。

18、

（2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

19、

（1）按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

20、

（2）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；

楼梯扶手每周擦洗2次；

共用部位玻璃每月清洁1次；

路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

21、（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；

化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

22、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

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23、（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

24、（3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃灯，定期维修养护。

25、（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。

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26、（7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。

27、

（1）小区24小时值勤。

28、

（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

29、

（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

30、

（2）小区公共场所每日清扫1次；

电梯厅、楼道每日清扫1次；

共用部位玻璃每季度清洁1次；

路灯、楼道灯每半年清洁1次。

31、（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；

化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

第二节物业服务收费

1、房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1：

1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1：

0.7左右。

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2、2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

3、现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，据统计，国外住房消费占家庭收入的比例一般都在25%左右，我国城镇居民住房消费占家庭收入的比例，2000年为7%，2003年为10%。

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4、根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。

第三章物业管理的基本制度

第一节业主大会制度

1、《条例》第十三条规定：

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

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2、2003年《条例》颁布后，改变业主委员会决策的就有作法，推行业主大会制度，规定物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。

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3、①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；

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4、业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

5、业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

P76

6、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。

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7、业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决

青宇教育——物业师考试教材数字类摘录机密第4页2011-9-2

的形式。

无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1/2以上投票全的业主的参加。

8、

（1）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

9、

（2）业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业服务企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

10、为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，《条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。

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11、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1~2人。

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12、业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。

遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。

13、业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。

14、经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

P81

第二节管理规约制度

1、为推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，方便建设单位的参照与使用，2004年9月建设部发布了《业主临时公约（示范文本）》。

P85

第三节前期物业管理招投标制度

1、对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；

投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

P91

2、采用邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。

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3、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

P93

4、招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，子招标文件发出之日起直投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日。

5、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

6、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

7、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

P94

8、评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

P95

9、评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

P96

10、招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

11、招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地

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产行政主管部门备案。

12、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；

招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

13、《条例》第五十七条规定：

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位为通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

P97

第五节物业服务企业资质管理制度

1、

（2）有必要的财产或者经费。

物业服务企业属于营利性法人。

必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。

按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；

为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。

P101-102

2、物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

各资质等级物业服务企业的条件如下：

1.一级资质

（1）注册资本人民币500万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

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（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅200万㎡；

②高层住宅100万㎡；

③独立式住宅（别墅）15万㎡；

④办公楼、工业厂房及其他物业50万㎡。

2.二级资质

（1）注册资本人民币300万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（4）管理两种类型以上物业，并且具有管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比只和不低于100%：

①多层住宅100万㎡；

②高层住宅50万㎡；

③独立式住宅（别墅）8万㎡；

④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡。

3.三级资质

（1）注册资本人民币50万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

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3、

（2）二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目的物业管理服务。

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4、（3）三级资质物业服务企业可以承20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目的物业管理服务。

5、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

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6、资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书；

一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

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7、

（1）物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

8、

（2）物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

9、物业企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

10、物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

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11、物业服务企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

12、物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

13、物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第六节物业管理从业人员职业资格制度

1、符合报名条件的人员，并于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

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2、考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；

免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

3、遵守国家法律、法规，恪守职业道德的中华人民共和国公民，凡具备以下条件之一的，均可申请参加物业管理师资格考试：

①取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

②取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

③取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

④取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

⑤取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

⑥取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

⑦取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

4、注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

注册审查机构批准注册的，在决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《物业管理师注册证》（以下简称《注册证》）。

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5、物业管理师资格注册有效期为3年。

„„注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。

P118

6、不予注册的情况③在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；

7、注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销其注册，并依法给予行政处罚；

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当事人在3年内不得再次申请注册；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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8、物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。

第七节住宅专项维修资金制度

1、（3）业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%～8%，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。

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2、（5）成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位；

业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交；

3、（7）业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交；

4、

（2）业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%；

售房单位交存的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20%，高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提前；

5、（3）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位；

6、

（1）全体业主共同所有的共用部位、公用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经业主大会通过后实施；

未成立业主大会的，经全体业主2/3以上通过后实施；

P123

7、

（2）部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主1/2以上通过后实施；

8、

（2）公有住房售房单位未按本办法规定交存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处3万元以下的罚款。

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9、（3）开发建设单位或者公有住房单位拒不承担尚未售出商品住房或者公有住房的维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处3万元以下的罚款。

10、

（1）代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的，由建设（房地产）主管部门责令改正，予以警告，并可处以3万元以下罚款。

11、

（2）住宅专项维修资金代收代管单位未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的，由建设（房地产）主管部门、财政部门责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款。

P125

12、

（1）代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；

构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；

第四章房地产相关制度与政策

第二节房地产开发经营管理

1、房地产开发企业资格：

（1）有100万元以上的注册资本；

（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

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2、房地产开发企业资质

一级资质：

3注册资本不低于5000万元；

青宇教育——物业师考试教材数字类摘录机密第8页2011-9-2

4从事房地产开发经营5年以上；

5近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

6连续5年建筑工程质量合格率达100%；

7上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相