重庆江北区五童路地块可行性分析doc15地产可研管理资料Word文档格式.docx

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11、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。

二、地块SWOT分析

1、地块背景资料

位置：

江北区五童路与五桂路交界处

占地：

136亩（另旁边有38亩为废弃水泥预制厂，可一并拿下）

用地性质：

商住

规划容积率：

（商务建筑不超过11万M2，住宅建筑不超过30万M2）

市政配套情况：

管线目前在300米外，估计接入需自行解决

地块业主：

重庆庆业置业有限公司

出让意向：

合作开发，固定回报建筑面积500元/M2

2、地块自身及周边环境状况

（1）优势

A、地块地处去年新通快速干线五童路东侧，距黄花园大桥约1000米，距解放碑约3000米，沿五童路约2公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸，另距机场约20分钟车程。

B、“陆家嘴”，近期政府已确定初步规划设计方案并于报上公布，政府计划将于2020年全面建成“重庆陆家嘴”，估计年内将正式启动全面改造江北城的工作，届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。

C、地块东距长江约1500米，两个小山堡上之建筑可远望长江；

而周边现大部分为自然环境带；

就连五童路对面目前亦为一块自然绿化空地，越过此空地即为占地1000亩的龙头寺森林公园。

故地块居住环境价值极高。

D、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼盘，居住氛围浓厚。

而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区，区域形象较为清晰。

（2）劣势

A、地块南高北低。

南部为两个小山堡夹一小溪沟，高出五童路约10米，北部以一条自然小溪沟为界，约低出五童路约15米。

如此复杂之地形地貌，将给规划设计带来相当的难度，估计较难形成高密度住宅群；

同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路，故低于五童路的地块较难处理；

另复杂的地形地貌，亦将大幅增加建设成本。

B、地块周边目前市政配套和生活配套严重不足，不仅市政管线在300米外，而且地块周边2000米内无超市、高档酒楼、公建学校等，而且只有很少的一两路公交车经过五桂路至江北城。

3、区域竞争状况

（1）、南方上格林

与本地块同处五童路，距本地块200米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发

占地343亩，总建38万平方米，中档纯住宅小区，约2500户，自建有小学，目前在售B组团，全为小高层，分别有11、15和18层，规划中的C组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。

A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价

B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。

A组团已交付使用，售出70%；

B组团7月26日正式开售，销售情况不理想；

据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。

（2）、江南山水

地处五黄路南段，距黄花园大桥2000米

占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档

起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米

去年已开售，目前售出70%左右

（3）、金科丽苑

地处五黄路江南山水对面

占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区

二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型

商铺首层8000元/M2，二、三层4000元/M2

二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用

（4）、天赐丽景

地处五黄路南段，距黄花园大桥2500米

占地15000平方米，三栋22层高层，总建面约8万M2，中低档住宅

起价2180元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米

7月20日正式开售，目前售出30%左右

三、定位建议

1、市场定位

坡地高尚住宅（参考广州山水庭苑）

2、产品定位

小高层（带电梯，以一梯两户为主，平均15层）

3、户型配比初步设想

以130-150M2的跃式单位为主力户型，配合少量110-130M2的平层和200M2左右的顶层复式，以江景、山景、园景和整体质素全面超越南方上格林

4、目标客户群定位——中产阶级

（1）、金领一族（房地产业、摩托车工业及外资驻渝机构高级管理人员）

（2）、政府机关中高级干部

（3）、本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）

（4）、乡县豪客

（5）、价格定位（按套内面积计）

跃式和平层均价3000元/M2，总价控制在50万以内

复式均价4000元/M2，总价控制在100万以内

参考依据：

南方上格林B组团均价2750元/M2（平均15层，毛坯房）

龙湖·

水晶郦城2680元/M2起价（18层和31层，毛坯房）

汇景台·

君临天下洋房均价3300元/M2（12层，毛坯房）

5、风险评估

（1）、市场机会

A、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机。

B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重庆加紧CBD地区的规划与建设等对项目是重大利好。

C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到4公里，向东可望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龙头寺公园之葱郁林木。

视野极其开阔，居住环境价值极高。

D、五童路的建成通车，及今年开始的五桂路扩建，将激活地块的开发价值。

E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。

F、奥园的品牌号召力和人才优势，为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。

G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。

H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念。

I、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。

（2）、市场威胁

A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。

B、项目近50米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。

C、高收入层的增长有限，赶不上高档楼盘的供应增长；

目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。

四、成效益分析

1、规划设计指标预设

注：

以下数据均为拿下旁边38亩为基础，理由是这38亩地形相对平坦，而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。

据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模效应出发，建议一并拿下，统一开发。

174亩，

建筑密度：

22%

容积率：

绿化率：

50%

总建筑面积：

（平均15层，全部首层架空）

住宅面积：

33万平方米（）

商业面积：

1万平方米（五桂路临街）

配套面积：

总户数：

约2000户

预计开发周期：

2、成本效益分析

（1）、收入预估

住宅：

33万×

85%×

3000元/M2（套内面积均价）=841500万

商铺：

1万×

6000元=6000万

合计90150万

（2）、成本预估

建安成本（包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等）：

1100元/M2×

=39270万

园林道路成本：

350元/M2×

×

78%=

市政配套成本：

180元/M2×

=6426万（此部分有待与政府勾兑，因目前市政管网未到地块）

会所设备设施：

1000万

各种报建报批手续及相关行政取费：

500万

管理成本：

30万/月×

48月=1440万

财务成本：

39270万×

5%=

土地成本：

500元/M2×

=17850万

营销成本：

95760万×

4%=

营业税：

%=

共计74027万（单方套内面积成本2548元/M2）

（3）、利润预估

销售100%——

总利润：

90150-74027=16123万

成本利润率：

16123/74027=21%

销售90%——

总收入：

90150×

90%=81135万

总支出：

74027-（90150-81135）×

（4%+%）=73148万

81135-73148=7987万

7987/73148=10%

销售80%——

80%=72120万

74027-（90150-72120）×

（4%+%）=72269万

72120-72269=亏149万

结论：

如能将土地成本压到按建筑面积计算的400元/M2左右，并包含地块内高压线的搬迁费用和市政配套费，则本项目开发风险应该不大，我司完全可以进入。