油田东方城PPT课件下载推荐.ppt

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从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。

对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；

对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；

对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

从国家城市地产政策来看：

城市的地产行业已经进入平稳发展阶段；

同时，行业的压力也日趋明显，风险也随之而来。

然而，城镇一体化的发展战略又是区域地产的绝佳契机。

河南省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要明确指出：

一、建设社会主义新农村的重要性和现实基础今后十五年，是我省全面建设小康社会、实现中原崛起的重要时期，也是贯彻落实科学发展观的关键时期。

二、建设社会主义新农村，坚持以发展农村经济为中心；

全面增强农业和农村经济发展的活力和动力；

完善农村基础设施，优化人居环境和生态环境；

三、建立健全多元化投入机制，为新农村建设提供资金支持。

在国家新农村建设的步伐中，新农村的改造建设作为新的地产契机；

同时更是推动新农村发展的重要支撑。

1.地产行业在一线、二线的城市中已处于稳步、缓和的发展阶段，在激烈竞争中承受巨大的风险压力；

2.然而，三线城市和县区城市正处于飞速发展的蓬勃阶段；

在没有受到国家政策的调控，虽说市场有所影响，但行业整体较为稳定；

3.乡镇的新农村建设，则是一个初步的发展建设阶段；

不仅存在着巨大的发展潜力，同时区域庞大的人口基数，和国家新兴政策的支持更为乡镇的地产发展提供有力的平台保障。

南阳油田又名河南油田，地处豫西南的南阳盆地，东临京广铁路，西近焦枝铁路，主要分布于南阳市宛城区、新野县、唐河县、桐柏县和驻马店地区的泌阳县境内，东西长71公里，南北宽19公里，范围约1349平方公里。

局总部位于南阳市宛城区官庄镇，下属33个二级单位，现有职工家属9万多人，在岗全民职工3.62万人，拥有资产总额111.33亿元。

河南油田已经发展成集石油勘探、油气开发、油品炼制、基本建设、规划设计、机械制造、多种经营、社区服务为一体的综合型石油化工基地。

油田续存部分分为石油工程、公用工程、社会服务、多种经营四大板块，近年来外创市场力度不断加大，石油、公用工程外部市场主要分布在4个国家、21个省区、80个市场；

张店镇位于唐河、新野、宛城三县区结合部，河南油田腹地。

全镇辖31个行政村，191个自然村，453个村民小组，8.4万人，总面积162.8平方公里，耕地15.9万亩。

这里区位优越，交通便利，通讯发达，物产丰富。

位于油区腹地，油田至沪陕高速快速通道连线、省道豫335线、大（朱岗）瓦（店）路、桐（河）苍（台）路穿境而过，东距312国道12公里，宁西铁路在镇设有二级站，镇村路网四通八达，全镇31个行政村已于2008年全部实现了“村村通”；

其中：

官庄镇位于南阳市中心城区东南部，地处宛城、唐河、新野交界处，是一个农业工业大镇，著名的南阳油田，。

该镇辖25个行政村，252个村民小组，全国500强特大企业河南油田及其下属的32个二级单位均在本镇辖区，总人口13万人，其中农业人口6万人，非农业人口5万人，外来人口2万人，镇域面积88.2平方公里，其中建成区面积4.5平方公里。

2002年，该镇完成农业产值2.7亿元，工业产值2.8亿元，乡镇企业产值5.6亿元，实现财政收入850万元，农民人均纯收入达到2300元。

就本项目区域张店和官庄约总人口21.4万人，拥有216个自然村；

这为项目的可行基础性数据提供参考。

本案位于官庄北约1.5公里，处于官庄镇近10年的发展规划范围内。

本案距唐河约15公里；

距同寨铺约10公里；

距南阳约35公里。

周边高速、省道、县道路等交通便捷，畅达四方。

根据本案的区域属性及规划属性定义，为新农村建设项目。

本项目重点范围为方圆5公里范围内，约覆盖周边10个自然村庄。

本项目次重点覆盖方圆10公里范围，覆盖周边约25个自然村。

本项目周边辐射方圆约1518公里范围，约40余个自然村。

官庄10年规划：

现有城区主力向北发展：

纵向：

嵩山路北延至机修农场场区，路宽红线内40米，（主干道），两侧规划为政府功能用地。

广北路北延至小尹庄村学校前的大路界，路宽红线内40米（次干道）两侧规划居民区，教育区（远期规划，搬迁林营和小尹庄，路延至北环大道）恒山路北延至宗坡村东何庄后的北环大道路界，路宽红线内40米，两侧以招商引资，建设工业园区为主。

官庄镇区向东发展，形成涧河西岸城区。

横向：

顺延瓦官路，向东至黄山路，路宽红线内50米，（主干道，未来东连唐河。

西接邓州），重新规划建设大尹庄村向西至官庄镇的大路，路宽红线内50米。

由南向北，是行政大道，中间是东方大道，北有北环大道三横五纵，这样就构成了新城区的框架，局部小道路再行设计。

从官庄的未来发展看，本项目处于发展规划的范畴；

同时城镇的发展也带动了新农村的兴起。

本案的出现，为区域的新农村建设增加动力。

根据项目的各种情况判断，本案的属性为“新农村建设”，那么针对的主要客群为周边的自然村。

国家大形势是城镇一体化、新农村建设的前提；

本案所处区域整体人群收入相对较好；

周边交通畅达，又趋于城镇化；

就项目自身来考虑，规模较大，则相应配套较为完善；

因项目所在的区域为农村，相对经济落后，价格是消费者的第一关注因素；

项目的整体规划和生活配套及环境，也将成为消费者购买的关键因素之一；

项目虽是新农村建设，但实际是农村商品房的销售形式，故宣传引导是项目成功的重要关键；

村镇人群较为朴实，口碑传播的有效率较高，对项目的未来蓝图十分关注；

因而项目地块整体建设和未来社区描绘等，都是增强消费者购买信心的必要方式。

地段,区域,产品,半小时主城交通环境的实现,高端的市场形象,大规模成熟的生活环境,通达的交通条件,完善的教育及医疗配套,具有投资价值和长远价值,优质城镇生活,项目价值体系1,项目价值体系2,高端独栋的交房配置,高价值感的建筑外形,合理舒适的户型设计,高居住舒适度的产品,地段,项目价值体系3,高居住舒适度的产品,地段,项目产品定位：

项目整体定位语：

现,营销手段战术,销售节点与传播阶段策略,项目品牌导入三大动作,动作一：

项目形象气质构建,动作二：

项目规模配套的肯定,动作三：

项目未来生活蓝图勾画,项目品牌导入形象气质构建,东方城的形象表现,我们的选择是,龙，是华夏的图腾；

也是民族的图案代表。

作为一个5千年的图案，即代表了历史更代表了文化。

寄托了民族的希望更寄托了人民的希望。

从而达到项目过目不忘、便于传播的营销要求。

项目纸杯表现,项目手提袋表现,项目单张表现,项目单张表现,项目围墙表现,项目户外广告表现成就万人城镇生活梦想,项目售房部背景墙表现,项目品牌导入项目规模配套核心竞争力,万人大规模社区,公园式社区,社区医疗教育,囊括娱乐、休闲、教育、运动、文化等为一体，打造管庄第一城镇社区。

项目品牌导入未来生活蓝图描绘,景祥.东方城：

官庄村镇行政办公中心南阳新型居住典范社区,未来的东方城规划有官庄及张店村镇区域行政办公中心、区域新型居住社区。

将通过“三区、三带、三心、一轴”的构建来实现。

“三区”即3个综合片区，包括新型商业居住综合区、村镇行政办公居住警务、医疗、教育综合区等。

“三带”为社区绿化景观带、社区文化景观带、社区活水景观带。

“三心”是3个片区职能中心和景观核心，分别为江南景观核心、商业农贸综合商业核心、综合广场办公商业核心。

官庄村镇综合商业服务中心,景祥.东方城：

以“一带两轴三中心多片区”为发展模式。

“一带”指官庄规划发展带。

通过对官庄向北发展的整体规划，提高城市生活环境品质，带动区域社会、经济、环境的共同展。

“两轴线”为官庄工业园区发展轴和官庄景观发展轴。

“三中心”分别为东方城综合服务中心：

主要以居住、商业、小商零售/批发为主；

社区文化教育中心：

以东方城幼儿园、东方城小学为依托，新建东方城老年教育娱乐；

东方城综合服务中心：

以社区医疗、社区治安，社区公交、社区委员会办公等主要功能。

“多片区”根据不同的功能形式，将其余部分划分为交通综合区、社区综合居住区、友爱居住区、科教文化区等。

河南重点现代化城镇综合社区,景祥.东方城：

新农村居住、文化、教育、信息基地,景祥.东方城：

未来生活蓝图描绘主要通过项目的规划、功能分区，社区服务，功能区块等，为消费者提供足够的购买信心和对未来生活的向往。

营销战术,传播战术,空中打击精准拦截,机械部队攻城略地,地面作战各个击破,媒体组合策略,爱国者导弹：

户外广告，短信，DM,B2轰炸机：

网络媒体,坦克：

“社区文化”系列公关活动，配合地面部队,户外媒体选址策略,点状突破：

选择周边村庄、道路、官庄镇、以项目围墙、道路广告等成本低的户外为主要形式，形成多点突破。

线形导引：

在油田、通往项目主干道边建立项目接待处完成看房主要路径，形成完整的交通指示。

地域覆盖：

在通往项目的主要干道和临近项目的高速出入口树立广告，形成项绝对的形象优势。

地标标识：

高差异化、高震撼力的精神堡垒,系列化公关活动策略,坦克式攻坚：

以“社区文化节”系列化公关活动为武器，攻克大客户门槛配合高空轰炸：

公关与广告相辅相成，传播公园生活的核心精神诉求,地面作战,种子客户细胞计划：

通过客户甄别，进行客户A、B、C分级管理，其中针对A级客户进行重点突破，形成种子户的细胞分裂效应。

“A计划”,1,地面作战,“A计划”,种子客户实施战略：

发展周边乡村重量人物，结合购房优惠、购房推荐奖金、赠送汽车活动等手段，培养种子客户，使之成为企业与项目的口碑传递者，并发挥其头羊的效应。

1,地面作战,“团体突破”,正面攻击：

以村为单位，形成村民团购，同时辅以团购优惠政策，实施大客户攻坚。

2,地面作战,外线围攻：

以官庄镇、张店镇为主，以项目为圆心，以项目周边10公里为重点突破，并蔓延到项目周边20公里范围。

形成区域乡镇市场的广泛传播。

形成外线的合围攻击。

“四周蔓延”,3,地面作战,以项目样板区作为作战阵地，持续漫步节系列活动，一方面积累客户，同时不间断聚集项目人气，为销售现场制造客户心理挤压。

“阵地歼灭”,4,阶段性传播主题,成就万人生活梦想,公园居住时代,景祥.东方城文化节第一季,导入期,品牌导入期,引发受众对东方城，以及项目“公园社区”的未来生活向往，制造村镇人们的生活梦想。

传播目标,广告：

户外、电视、道路、围墙、广播、,传播整合途径,销售物料：

产品折页、DM、户型图册、区域模型、总规模型、户型模型,氛围包装：

地块氛围、样板环境氛围、售楼部氛围包装,活动：

社区文化节、大客户旅游等,品牌导入期,强销期,强销期,借助项目文化节以及开盘的两大关键时间节点，在项目形象已经得到基本建立的基础上，通过公关与广告传播相结合的手段，“推”、“拉”并举，让客户感触自己的“公园生活梦想”，促成销售。

传播目标的设定,广告：

户外、道路、电视、广播、宣传车,传播整合途径,产品单页：

项目形象单页的发放,活动：

东方城文化节豫剧、团购旅游等,关爱留守儿童：

针对留守儿童发放书包文具盒等学习用品,手机短信、DM：

活动与促销信息及时传播,强销期,特别物料：

选房礼品、购房礼品、老带新客户礼品等,形象丰满期EnrichtheImage,传播目标,通过项目强销，强化项目热销背后的项目价值，并传播项目的文化节、关爱留守儿童等活动，高调实施项目的形象推广，逐步实现以“东方城为标志”的新农村公园式生活理想，而非产品的简单的新农村项目，从而实现产品的高价值口碑与代表性能力。

形象丰满期,推广费用预算,实际项目营销费用为项目市场总价值的1%一期总建筑面积26万方X1000元/平=2.6亿2.6亿X1%=260万,项目一期推广费分配,整体销售方案,销售目标|销售节奏|价格制定及放盘策略|销售执行,【销售目标】,2013年实现回款:

100万,2014年实现销售套数:

200套,2015年实现套均价:

500套,销售阶段2,销售阶段1,销售阶段3,【价格制定及放盘策略】,第一阶段：

1000元/平方第二阶段：

1130元/平方第三阶段：

1230元/平方,目标均价市场论证,【价格制定及放盘策略】,可变的因素,产品自身因素：

整体及产品规划小区配套设施等硬件,其他因素：

项目工期市场宣传开发商实力等,我们通过努力将可变因素达成最佳理想状态,优势：

产品齐全，可信度高，形象突出，优势明显，容易促进成交。

劣势：

全盘推出，节奏感不易表现,销售周期长价格控制难度大，开发商资金压力较大。

且风险增加。

推盘方案1:

整体开盘,优势：

推盘区域整齐，产品优势明显，可信度较高，容易说服客户。

容易促进成交劣势：

节奏感不明显价格控制难度较大，溢价不高，且开发商成本增加。

推盘方案2:

分区域两次开盘,优势：

可根据开盘前积客情况，控制放盘，节奏感明显户型较齐全，满足差异化的客户需求便于价格控制，可实现较高溢价劣势：

可能流失客户,推盘方案3:

分区域四次开盘,原因:

1.每次开盘户型齐全,可满足客户差异性要求2.可根据开盘前积客情况，控制放盘3.节奏感明显,销售速度快4.便于价格控制，可实现较高溢价,最终确定方案推盘方案3:

分区域四次开盘,策略解析,第一层：

实现项目的成功销售，最大化降低风险,第二层：

实现产品的最大溢价，获得最高收益,第三层：

赢得市场口碑，奠定典范的项目形象,【策略执行】,两把枷锁阶段热销价格上涨,分阶段、高频率、小规模推盘循环挤压市场制造追高抢购。

控制每阶段销售量，通过短时间快速消化的策略制造市场饥饿感；

快速多频的提高产品价格，实现项目的最大溢价。

执行分阶段营销前置计划，在同一时间、同一张价格表下实现价格的阶梯提升。

【销售策略】,销售阶段1：

“高调”“低价”入市、高调起势，低价购买、快速销售，奠定热销项目的市场形象。

销售阶段2：

温和拉价，快速建仓，为价格启动埋下伏笔。

销售阶段3：

高价亮相，限量发售，合理销控，找准客户、里应外合、形成追涨之势。

谢谢,