保定市主城土地级别与基准地价Word文档格式.docx
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在土地定级的基础上，利用城市地价动态监测数据以及土地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；
采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验；
采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定不同用途各土地级别的基准地价。
公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。
营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。
非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足人民文化，生活品质提高的现实需求。
划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。
保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。
地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地，结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。
三、城区各类用地土地级别边界落实
（一）商服用地土地级别界线（见表1）
表1保定市主城区商服用地土地级别界线
土地级别
级别界线
Ⅰ级
（6.8226平方公里）
华光路—翠园街—钻石街—报社胡同—裕隆街—百花东路—阳光南大街—西关大街—西大街—东大街—长城大街—西域胡同—府学后街—兴华路—一亩泉河—朝阳大街—百花西路—胜利南巷—胜利巷—五四西路—朝阳大街—七一西路—高庙街—盛兴西路—竞秀街—中廉良街—隆兴路—锦秀街—华光路
Ⅱ级
（31.7938平方公里）
两片
1、恒源路—阳光北大街—北堤路—铁路—天鹅中路—阳光北大街—东风中路—红旗大街—天威路—乐凯大街—恒源路
2、复兴东路—东三环—东风东路—东二环—复兴东路
Ⅲ级（69.6644平方公里）
1、风彩路—允许建设区边界—北三环—恒祥北大街—北二环—学苑街—科苑街—护城河—规划路—东二环—三丰东路—铁路—长城南大街—新太行路—乐凯南大街—侯河—平安大街—铁路—风能街—北二环—工业路—风彩路，扣除一二级范围。
2、允许建设区边界—定级边界—京珠高速公路—允许建设区边界
Ⅳ级（92.3653平方公里）
马坊路—定级边界—北三环—允许建设区边界—京珠高速公路—清水河—东二环—规划路—护城河—科苑街—学苑街—北二环—恒祥北大街—北三环—允许建设区边界—风彩路—工业路—北二环—风能街—铁路—平安大街—侯河—乐凯南大街—新太行路—长城南大街—护城河—侯河—定级边界—复兴西路—护城河—铁路—允许建设区边界—马坊路
Ⅴ级（72.7333平方公里）
三片
1、漕河南路—定级边界—马坊路—定级边界—漕河南路
2、北三环—规划路—铁路—西堤路—复兴西路—西三环—北三环
3、长城南大街—铁路—三丰路—清水河—定级边界—南堤路—东三环—高保路—铁路—长城南大街—广济路—莲池南大街—广安路—益民路—广济路—乐凯南大街—南二环—西二环—规划三丰路西延—西三环—侯河—西堤路—南堤路—长城南大街
Ⅵ级（59.3783平方公里）
定级范围内，其余土地。
（二）住宅用地土地级别界线（见表2）
表2保定市主城区住宅用地土地级别界线
Ⅰ级（27.351平方公里）
1、恒源路—阳光北大街—北堤路—铁路—复兴中路—天鹅中路—阳光北大街—百花西路—向阳大街—恒源路
3、西大街—东大街—红旗大街—天威东路—玉兰大街—三丰路—永华南大街—天威路—恒祥南大街—西大街
Ⅱ级（54.6026平方公里）
风采路—规划瑞祥大街—北三环—恒祥北大街—北二环—学苑街—科苑街—清水河—规划路—东二环—三丰东路—铁路—朝阳南大街—天威路—乐凯大街—风采路
Ⅲ级（71.6572平方公里）
1、三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街—新太行路—乐凯南大街—候河—平安大街—铁路—风能街—北二环—工业路—马坊路—规划瑞祥大街—现状路—现状路—北三环—允许建设区边界—京珠高速—允许建设区边界—定级边界—规划路—东二环，扣除一二级范围。
2、盛兴西路—西堤路—东风路西延—西三环—盛兴西路
Ⅳ级（70.5813平方公里）
四级围绕三级中心向外延伸，定级边界—漕河南路—定级边界—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—天威西路—西堤路—南堤路—定级边界，扣除一至三级范围。
Ⅴ级（84.3687平方公里）
1、漕河南路—定级边界—漕河南路
2、天威西路—西堤路—南堤路—定级边界—高保路—长城南大街—广济路—允许建设区边界—安泰街—一零七国道—西二环—规划路—西三环—天威西路
3、北三环—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—北三环
Ⅵ级（24.1969平方公里）
（三）工业用地土地级别界线（见表3）
表3保定市主城区工业用地土地级别界线
控制区（16.5385平方公里）
盛兴路—恒祥北大街—七一中路—长城大街—天威路—乐凯大街—七一西路—向阳大街—盛兴西路
禁建区（2.742平方公里）
Ⅰ级（22.161平方公里）
1、北三环—阳光北大街—北二环—励骏街—北三环
2、东三环—允许建设区边界—定级边界—复兴路—东二环—规划北二环东延—东三环
3、七一东路—京珠高速公路—东风路—东三环—七一东路
Ⅱ级（164.706平方公里）
1、南二环—益民街—广济路—乐凯南大街—定级边界—安泰街—南二环
2、天威西路—开发区边界—候河—大汲店街—天威西路
3、漕河南路—规划路—瑞祥大街—北堤路—铁路—定级边界—东三环—规划北二环东延—东二环—复兴路—京珠高速公路—允许建设区边界—定级边界—南堤路—西堤路—铁路—规划路—定级边界—漕河南路，其中扣除一级土地、控制区和禁建区。
Ⅲ级（126.610平方公里）
（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）
表4保定市主城区公共管理与公共服务用地土地级别界线
级别界线
上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准。
四、各类用地基准地价
（一）基准地价内涵
1、商服用地基准地价内涵：
设定商服用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为40年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。
2、住宅用地基准地价内涵：
设定住宅用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为70年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。
3、工业用地基准地价内涵：
设定工业用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为1.0，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为50年，土地使用权价格为出让地面地价，地面地价以元/平方米表示。
4、公共管理与公共服务用地基准地价内涵：
设定公共管理与公共服务用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日；
科研用地、医疗卫生用地的土地容积率为2.5，机关团体用地、新闻出版用地、文化设施用地的土地容积率为2，社会福利用地、教育用地、体育用地、其他公用设施营业网点用地1.5，一般公用设施用地1.0；
开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整）；
土地使用年期为50年；
土地使用权价格为出让地面地价；
地面地价以元/平方米表示。
（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果
表6保定市主城区商服、住宅和工业用地基准地价表
土地级别
基准地价
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅴ级
Ⅵ级
商服
用地
楼面基准地价
（元/建筑平方米）
3004
2815
2422
1926
1537
1231
地面基准地价
（万元/亩）
500.72
469.22
403.68
320.97
256.12
205.22
上下限
（元/建筑平方米）
3755-2854
2962-2703
2785-2125
2207-1791
1906-1460
1515-960
住宅
2795
2401
1907
1517
1212
954
465.89
400.15
317.76
252.78
202.04
158.94
3494-2571
2761-2233
2384-1716
1836-1335
1454-1079
1182-859
工业
（元/平方米）
787
695
574
52.48
46.32
38.27
976-701
775-610
645-524
（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果
表7保定市主城区公共管理与公共服务用地基准地价表（地面地价）
土地用途
类别
I级
II级
III级
IV级
V级
元/平方米
万元/亩
机关团体用地
不区分
1509
100.57
1393
92.88
1288
85.84
1167
77.79
1054
70.25
936
62.42
新闻出版用地
营利性
1765
117.68
1590
106.03
1467
97.79
1326
88.38
1193
79.55
1073
71.55
非营利性
1234
82.24
1155
77.00
1062
70.81
963
64.23
871
58.06
781
52.08
教育用地
1884
125.60
1711
114.06
1579
105.27
1428
95.22
1287
85.80
1151
76.71
1314
87.58
79.54
1101
73.40
996
66.40
897
59.83
802
53.48
科研用地
1973
131.52
1790
119.33
1652
110.12
1494
99.60
1346
89.74
1221
81.39
1389
92.59
1260
84.00
1163
77.52
1052
70.11
948
63.17
860
57.30
医疗卫生用地
2100
140.01
1912
127.48
1597
106.48
1440
95.98
1325
88.32
1437
95.78
1308
87.21
1208
80.50
1093
72.84
985
65.66
906
60.42
社会福利用地
1698
113.17
1553
103.55
1434
95.63
1299
86.58
77.53
992
66.11
1195
79.66
1105
73.69
1022
68.11
926
61.74
836
55.76
758
50.51
文化设施用地
体育用地
1604
106.91
1480
98.64
1367
91.15
1239
82.60
1119
74.58
971
64.71
1135
75.68
70.14
959
63.91
867
57.82
797
53.11
745
49.64
一般公用设施用地
1044
69.58
968
64.55
895
59.68
822
54.81
765
50.98
709
47.29
其他公用设施营业网点用地
2274
151.58
2124
141.61
1965
131.00
1783
118.88
1613
107.51
1431
95.39
公园与绿地
说明：
（1）一般公用设施用地包括消防、环卫、公用设施维修等用地；
其他公用设施营业网点用地包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政及电信营业网点用地。
（2）公共管理与公共服务用地修正体系参考住宅用地修正体系。
（四）商服用地二级分类地价测算
1、对二级分类用途的说明
商服用地基准地价测算的主要对象是零售商业用地，根据全国土地分类标准，商服用地还包括批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地。
用地分类来源见下表：
表8用地分类
一级类
二级类
含义
编码
名称
05
指主要用于商服、服务业的土地。
0501
零售商业用地
以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地
0502
批发市场用地
以批发功能为主的市场用地
0503
餐饮用地
饭店、餐厅、酒吧等用地
0504
旅馆用地
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
0505
商务金融用地
指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地.包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；
信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地
0506
娱乐用地
指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地
0507
其它商服用地
指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。
包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地
2、二级分类地价测算
零售商业用地＝商服用地基准地价×
1
批发市场用地＝商服用地基准地价×
0.850
餐饮用地＝商服用地基准地价×
0.872
旅馆用地＝商服用地基准地价×
商务金融用地基准地价＝商服用地基准地价×
0.923
娱乐用地＝商服用地基准地价×
0.75
其他商服业用地基准地价＝商服用地基准地价×
0.830
（五）地下空间价格权修正系数
表9保定市主城区基准地价地下空间价格权修正系数
地下
空间
用途
地下楼层
地下空间修正系数（商服一级、二级）
地下空间修正系数（商服三级、四级、五级、六级）
总楼层
所在楼层
楼层修正
系数
平均每层
修正系数
一层
地下第一层
0.50
0.40
二层
0.33
0.30
0.2
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