保定主城区土地级别与基准地价.docx

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保定主城区土地级别与基准地价

保定市主城区土地级别与基准地价

使用技术手册

保定市国土资源局

保定市国土资源利用事务中心

二O一八年七月

前言

基准地价反映的是某一区域一定时期的地价标准，具有非常强的时效性和现势性，而主城区现执行的基准地价体系是2012年发布实施的。

近年来我市经济快速发展，战略地位和城市价值实现新提升，土地利用格局和地价水平发生了很大变化，特别是局部区域变化较大。

同时，土地供应中逐步出现了医疗卫生、养老、教育、体育等细分用途的土地以及地下空间的土地需求。

为了满足我市新的发展形势和随之而来日益复杂的土地市场的实际需求，必须对上一轮城镇土地定级与基准地价成果进行全面调整、更新和完善。

按照省国土资源厅和市政府工作安排部署，我市开展了主城区新一轮土地级别与基准地价更新工作。

2018年4月27日，更新成果在市土地管理委员会第二十六次全体会议上审议通过，5月9日举行了成果听证，6月15日，通过河北省国土资源厅组织的验收，7月28日，市政府在保定日报发布《保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告》，基准地价更新成果正式实施。

基准地价是区域平均价格，是在全市域范围内,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。

基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。

基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。

市国土资源局严格遵循《城镇土地分等定级规程》（GBT18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T185082001）,以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。

本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区域优势，改变土地级别“同心圆”向外扩散的传统表达方式。

商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。

基准地价确定突出维护市场稳定，引导扶持产业发展。

商住用地把握两个主要原则：

一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。

二是维护土地市场相对稳定。

保护市场秩序，保持价格水平相对平稳。

工业用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。

公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。

基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。

一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性。

二是新增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。

三是新增划拨用地权益价格体系，有利于保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。

四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。

目录

一、更新范围1

二、土地级别与基准地价更新的技术思路2

（一）土地级别更新的技术思路2

（二）基准地价评估的技术思路2

三、城区各类用地土地级别边界落实4

（一）商服用地土地级别界线（见表1）4

（二）住宅用地土地级别界线（见表2）5

（三）工业用地土地级别界线（见表3）6

（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）7

四、各类用地基准地价8

（一）基准地价内涵8

（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果9

（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果10

（四）商服用地二级分类地价测算11

（五）地下空间价格权修正系数12

（六）拨用地基准地价修正系数12

五、相关参数13

（一）重置单价、残值率、耐用年限13

（二）还原利率13

（三）土地开发费用13

六、修正体系14

（一）商服用地宗地地价区位因素修正体系14

（二）住宅用地宗地地价区位因素修正体系20

（三）工业用地宗地地价区位因素修正体系32

（四）个别因素修正体系35

一、更新范围

东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。

土地总面积为332.758平方公里，具体范围如图1所示。

图1保定市主城区土地级别与基准地价更新范围图

二、土地级别与基准地价更新的技术思路

（一）土地级别更新的技术思路

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014），结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方式，运用“以多因素综合评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。

考虑上轮基准地价土地定级成果，结合主城区的发展和最新城市规划成果，通过实地校核和邀请熟悉保定市主城区土地利用现状的专家召开征询会议，对土地级别的范围、边界、级别进行修订调整，最终确定商服、住宅及工业用地土地级别。

通过研究各类公共管理与公共服务用地的行业收益水平及对区位的敏感程度，确定其所参照用途的土地级别。

（二）基准地价评估的技术思路

遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），结合保定市主城区土地市场具体特点，估价采用的技术方法是：

在土地定级的基础上，利用城市地价动态监测数据以及土地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验；采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定不同用途各土地级别的基准地价。

公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。

营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。

非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足人民文化，生活品质提高的现实需求。

划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。

保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。

地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地，结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。

三、城区各类用地土地级别边界落实

（一）商服用地土地级别界线（见表1）

表1保定市主城区商服用地土地级别界线

土地级别

级别界线

Ⅰ级

（6.8226平方公里）

华光路—翠园街—钻石街—报社胡同—裕隆街—百花东路—阳光南大街—西关大街—西大街—东大街—长城大街—西域胡同—府学后街—兴华路—一亩泉河—朝阳大街—百花西路—胜利南巷—胜利巷—五四西路—朝阳大街—七一西路—高庙街—盛兴西路—竞秀街—中廉良街—隆兴路—锦秀街—华光路

Ⅱ级

（31.7938平方公里）

两片

1、恒源路—阳光北大街—北堤路—铁路—天鹅中路—阳光北大街—东风中路—红旗大街—天威路—乐凯大街—恒源路

2、复兴东路—东三环—东风东路—东二环—复兴东路

Ⅲ级（69.6644平方公里）

两片

1、风彩路—允许建设区边界—北三环—恒祥北大街—北二环—学苑街—科苑街—护城河—规划路—东二环—三丰东路—铁路—长城南大街—新太行路—乐凯南大街—侯河—平安大街—铁路—风能街—北二环—工业路—风彩路，扣除一二级范围。

2、允许建设区边界—定级边界—京珠高速公路—允许建设区边界

Ⅳ级（92.3653平方公里）

马坊路—定级边界—北三环—允许建设区边界—京珠高速公路—清水河—东二环—规划路—护城河—科苑街—学苑街—北二环—恒祥北大街—北三环—允许建设区边界—风彩路—工业路—北二环—风能街—铁路—平安大街—侯河—乐凯南大街—新太行路—长城南大街—护城河—侯河—定级边界—复兴西路—护城河—铁路—允许建设区边界—马坊路

Ⅴ级（72.7333平方公里）

三片

1、漕河南路—定级边界—马坊路—定级边界—漕河南路

2、北三环—规划路—铁路—西堤路—复兴西路—西三环—北三环

3、长城南大街—铁路—三丰路—清水河—定级边界—南堤路—东三环—高保路—铁路—长城南大街—广济路—莲池南大街—广安路—益民路—广济路—乐凯南大街—南二环—西二环—规划三丰路西延—西三环—侯河—西堤路—南堤路—长城南大街

Ⅵ级（59.3783平方公里）

定级范围内，其余土地。

（二）住宅用地土地级别界线（见表2）

表2保定市主城区住宅用地土地级别界线

土地级别

级别界线

Ⅰ级（27.351平方公里）

三片

1、恒源路—阳光北大街—北堤路—铁路—复兴中路—天鹅中路—阳光北大街—百花西路—向阳大街—恒源路

2、复兴东路—东三环—东风东路—东二环—复兴东路

3、西大街—东大街—红旗大街—天威东路—玉兰大街—三丰路—永华南大街—天威路—恒祥南大街—西大街

Ⅱ级（54.6026平方公里）

风采路—规划瑞祥大街—北三环—恒祥北大街—北二环—学苑街—科苑街—清水河—规划路—东二环—三丰东路—铁路—朝阳南大街—天威路—乐凯大街—风采路

Ⅲ级（71.6572平方公里）

两片

1、三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街—新太行路—乐凯南大街—候河—平安大街—铁路—风能街—北二环—工业路—马坊路—规划瑞祥大街—现状路—现状路—北三环—允许建设区边界—京珠高速—允许建设区边界—定级边界—规划路—东二环，扣除一二级范围。

2、盛兴西路—西堤路—东风路西延—西三环—盛兴西路

Ⅳ级（70.5813平方公里）

四级围绕三级中心向外延伸，定级边界—漕河南路—定级边界—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—天威西路—西堤路—南堤路—定级边界，扣除一至三级范围。

Ⅴ级（84.3687平方公里）

三片

1、漕河南路—定级边界—漕河南路

2、天威西路—西堤路—南堤路—定级边界—高保路—长城南大街—广济路—允许建设区边界—安泰街—一零七国道—西二环—规划路—西三环—天威西路

3、北三环—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—北三环

Ⅵ级（24.1969平方公里）

定级范围内，其余土地。

（三）工业用地土地级别界线（见表3）

表3保定市主城区工业用地土地级别界线

土地级别

级别界线

控制区（16.5385平方公里）

盛兴路—恒祥北大街—七一中路—长城大街—天威路—乐凯大街—七一西路—向阳大街—盛兴西路

禁建区（2.742平方公里）

Ⅰ级（22.161平方公里）

三片

1、北三环—阳光北大街—北二环—励骏街—北三环

2、东三环—允许建设区边界—定级边界—复兴路—东二环—规划北二环东延—东三环

3、七一东路—京珠高速公路—东风路—东三环—七一东路

Ⅱ级（164.706平方公里）

三片

1、南二环—益民街—广济路—乐凯南大街—定级边界—安泰街—南二环

2、天威西路—开发区边界—候河—大汲店街—天威西路

3、漕河南路—规划路—瑞祥大街—北堤路—铁路—定级边界—东三环—规划北二环东延—东二环—复兴路—京珠高速公路—允许建设区边界—定级边界—南堤路—西堤路—铁路—规划路—定级边界—漕河南路，其中扣除一级土地、控制区和禁建区。

Ⅲ级（126.610平方公里）

定级范围内，其余土地。

（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）

表4保定市主城区公共管理与公共服务用地土地级别界线

土地级别

级别界线

Ⅰ级（27.351平方公里）

三片

1、恒源路—阳光北大街—北堤路—铁路—复兴中路—天鹅中路—阳光北大街—百花西路—向阳大街—恒源路

2、复兴东路—东三环—东风东路—东二环—复兴东路

3、西大街—东大街—红旗大街—天威东路—玉兰大街—三丰路—永华南大街—天威路—恒祥南大街—西大街

Ⅱ级（54.6026平方公里）

风采路—规划瑞祥大街—北三环—恒祥北大街—北二环—学苑街—科苑街—清水河—规划路—东二环—三丰东路—铁路—朝阳南大街—天威路—乐凯大街—风采路

Ⅲ级（71.6572平方公里）

两片

1、三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街—新太行路—乐凯南大街—候河—平安大街—铁路—风能街—北二环—工业路—马坊路—规划瑞祥大街—现状路—现状路—北三环—允许建设区边界—京珠高速—允许建设区边界—定级边界—规划路—东二环，扣除一二级范围。

2、盛兴西路—西堤路—东风路西延—西三环—盛兴西路

Ⅳ级（70.5813平方公里）

四级围绕三级中心向外延伸，定级边界—漕河南路—定级边界—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—天威西路—西堤路—南堤路—定级边界，扣除一至三级范围。

Ⅴ级（84.3687平方公里）

三片

1、漕河南路—定级边界—漕河南路

2、天威西路—西堤路—南堤路—定级边界—高保路—长城南大街—广济路—允许建设区边界—安泰街—一零七国道—西二环—规划路—西三环—天威西路

3、北三环—规划路—铁路—西堤路—复兴路西延—西三环—北三环

Ⅵ级（24.1969平方公里）

定级范围内，其余土地。

上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准。

四、各类用地基准地价

（一）基准地价内涵

1、商服用地基准地价内涵：

设定商服用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为40年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。

2、住宅用地基准地价内涵：

设定住宅用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为70年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。

3、工业用地基准地价内涵：

设定工业用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为1.0，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为50年，土地使用权价格为出让地面地价，地面地价以元/平方米表示。

4、公共管理与公共服务用地基准地价内涵：

设定公共管理与公共服务用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日；科研用地、医疗卫生用地的土地容积率为2.5，机关团体用地、新闻出版用地、文化设施用地的土地容积率为2，社会福利用地、教育用地、体育用地、其他公用设施营业网点用地1.5，一般公用设施用地1.0；开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整）；土地使用年期为50年；土地使用权价格为出让地面地价；地面地价以元/平方米表示。

（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果

表6保定市主城区商服、住宅和工业用地基准地价表

土地级别

基准地价

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

商服

用地

楼面基准地价

（元/建筑平方米）

3004

2815

2422

1926

1537

1231

地面基准地价

（万元/亩）

500.72

469.22

403.68

320.97

256.12

205.22

上下限

楼面基准地价

（元/建筑平方米）

3755-2854

2962-2703

2785-2125

2207-1791

1906-1460

1515-960

住宅

用地

楼面基准地价

（元/建筑平方米）

2795

2401

1907

1517

1212

954

地面基准地价

（万元/亩）

465.89

400.15

317.76

252.78

202.04

158.94

上下限

楼面基准地价

（元/建筑平方米）

3494-2571

2761-2233

2384-1716

1836-1335

1454-1079

1182-859

工业

用地

地面基准地价

（元/平方米）

787

695

574

地面基准地价

（万元/亩）

52.48

46.32

38.27

上下限

地面基准地价

（元/平方米）

976-701

775-610

645-524

（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果

表7保定市主城区公共管理与公共服务用地基准地价表（地面地价）

土地用途

类别

I级

II级

III级

IV级

V级

Ⅵ级

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

机关团体用地

不区分

1509

100.57

1393

92.88

1288

85.84

1167

77.79

1054

70.25

936

62.42

新闻出版用地

营利性

1765

117.68

1590

106.03

1467

97.79

1326

88.38

1193

79.55

1073

71.55

非营利性

1234

82.24

1155

77.00

1062

70.81

963

64.23

871

58.06

781

52.08

教育用地

营利性

1884

125.60

1711

114.06

1579

105.27

1428

95.22

1287

85.80

1151

76.71

非营利性

1314

87.58

1193

79.54

1101

73.40

996

66.40

897

59.83

802

53.48

科研用地

营利性

1973

131.52

1790

119.33

1652

110.12

1494

99.60

1346

89.74

1221

81.39

非营利性

1389

92.59

1260

84.00

1163

77.52

1052

70.11

948

63.17

860

57.30

医疗卫生用地

营利性

2100

140.01

1912

127.48

1765

117.68

1597

106.48

1440

95.98

1325

88.32

非营利性

1437

95.78

1308

87.21

1208

80.50

1093

72.84

985

65.66

906

60.42

社会福利用地

营利性

1698

113.17

1553

103.55

1434

95.63

1299

86.58

1163

77.53

992

66.11

非营利性

1195

79.66

1105

73.69

1022

68.11

926

61.74

836

55.76

758

50.51

文化设施用地

营利性

1765

117.68

1590

106.03

1467

97.79

1326

88.38

1193

79.55

1073

71.55

非营利性

1234

82.24

1155

77.00

1062

70.81

963

64.23

871

58.06

781

52.08

体育用地

营利性

1604

106.91

1480

98.64

1367

91.15

1239

82.60

1119

74.58

971

64.71

非营利性

1135

75.68

1052

70.14

959

63.91

867

57.82

797

53.11

745

49.64

一般公用设施用地

不区分

1044

69.58

968

64.55

895

59.68

822

54.81

765

50.98

709

47.29

其他公用设施营业网点用地

营利性

2274

151.58

2124

141.61

1965

131.00

1783

118.88

1613

107.51

1431

95.39

非营利性

1389

92.59

1260

84.00

1163

77.52

1052

70.11

948

63.17

860

57.30

公园与绿地

不区分

1044

69.58

968

64.55

895

59.68

822

54.81

765

50.98

709

47.29

说明：

（1）一般公用设施用地包括消防、环卫、公用设施维修等用地；其他公用设施营业网点用地包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政及电信营业网点用地。

（2）公共管理与公共服务用地修正体系参考住宅用地修正体系。

（四）商服用地二级分类地价测算

1、对二级分类用途的说明

商服用地基准地价测算的主要对象是零售商业用地，根据全国土地分类标准，商服用地还包括批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地。

用地分类来源见下表：

表8用地分类

一级类

二级类

含义

编码

名称

编码

名称

05

商服

用地

指主要用于商服、服务业的土地。

0501

零售商业用地

以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地

0502

批发市场用地

以批发功能为主的市场用地

0503

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地

0504

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

0505

商务金融用地

指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地.包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地

0506

娱乐用地

指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

0507

其它商服用地

指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。

包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理