房地产基础知识Word下载.docx
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自重最轻。
如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
其他结构建筑，上述建筑以外的建筑。
●什么是构筑物：
生产生活的附属设施。
人们不会直接在里面进行生产活动的建筑物“烟囱、水塔、锅炉房、水井”
●房地产销售中所提及的五证以及发证机关：
《中华人民共和国国有土地使用证》发证机关：
国家土地管理局
《建设用地规划许可证》发证机关：
北京市规划委员会
《建设工程规划许可证》发证机关：
《建筑工程施工许可证》发证机关：
北京市建设委员会
《商品房预/销售许可证》发证机关：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件
●国有土地使用证：
是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
●建设用地规划许可证：
是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
●建设工程规划许可证：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
●商品房销售（预售）许可证：
是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
●什么是公寓式住宅：
相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。
一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房。
●什么是酒店式服务公寓：
是指提供酒店式服务管理的公寓，始于1994年，意为“酒店式服务，公寓式管理”市场定位很高。
他是集酒店、住宅、会所于多功能为一体的，具有自用和投资两大功效。
除了提供传统酒店的各项服务以外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
70年和50年两种
公寓式酒店（40年）和酒店式服务公寓从服务上看两者几乎没有什么差别，但从本质来说，酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住＼出租＼转售；
而公寓式酒店则属于酒店．从产权年限来看
●什么是花园式住宅：
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，空间富有变化，住宅水、电、暖共给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者买。
●什么是TOWNHOUSE：
是联排住宅，上楼天下楼地，有自己的院子和车库。
19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。
按照国外的解释，TOWNHOUSE应有如下特征：
离城不太远、交通状况良好、价格合适，相当于城里的公寓价格，定位是第一局所。
就建筑本身而言，原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿街连排而建的，受沿街面的限制，建筑体现为大进深小面宽，而对于环境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此，TOWNHOUSE真正的内涵应该体现在室内而不是室外。
双拼，三排以上联体别墅，两家共用一墙，有花园，容积率在0.5-0.8之间．
●什么是商住住房：
是SOHO居家办公住宅观念的一种延伸。
他属于住宅，但同时有融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
适合小型公司，创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。
●什么是经济适用房：
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济实用房。
●什么是安居房：
指实施国家“安居工程”而建设的住房，（属于经济适用房的一类）是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非赢利性住房。
●什么是集资房：
是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、剪裁供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比列确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
●什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅：
●多层住宅：
指4-6层楼房住宅。
●小高层住宅：
指7-10层楼房住宅。
●高层住宅：
指10层以上楼房住宅 30层以上的超高屋住宅．
公共建筑及综合建筑总高度超过24M的，为高层建筑；
建筑总高度超过100M的不论是住宅还是公建，综合性建筑，均称为超高屋建筑。
●什么是SOHO：
它是英文SMALLOFFICEHOMEOFFICE的缩写，即小型的家庭办公室。
从这个意义上讲，SOHO就是在家里办公，在家里上班，最大程度的享受到工作的乐趣和生活的自由。
某家刊物曾对这种工作、生活方式做出这样的总结：
“SOHO是信息时代的必然产物。
电子和网络把家与办公室、中国与世界、个人与社会密切联系在一起，年轻一代不必在为坐班、赶车、交通堵塞、办公条件、同事关系而烦恼。
只需坐在家中，打开电脑、传真、手机，一切工作一切指令，便在须臾之间完成与股掌之中
代表性建筑，潘石屹的建外ＳＯＨＵ，现代城ＳＯＨＵ
●什么是会所：
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施的场所。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；
超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；
如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
建筑类
土地的分类可以分为生地和熟地，指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的家地与荒地．毛地：
指城市中需要拆迁的土地．
●（净地）什么是三通一平：
指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整。
●（熟地）什么是七通一平：
“七通”包括道路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
●建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造图。
●建筑物构成的主要部分有哪些：
基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分。
●建筑系数：
指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地面积之比以分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
●道路红线：
城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
●配建设施：
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
●居住区用地：
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
●住宅用地：
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
●道路用地；
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
●居住区（级）道路：
一般用以划分小区的道路。
在大城市中通常与城市支路同级。
●公共绿地：
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
●绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地。
●住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。
●公共服务设施分为公益性和盈利性设施两大类。
●公共服务设施按其服务的内容分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医护设施、社区设施五类。
●什么是容积率：
也称为难建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
总建筑面积与所用建筑用地面积之比。
容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，例如，某宗建设用地总面积为1000平米，该用地范围内的建筑物的总建筑面积为4000平米，则容积率为4.0。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。
●什么是使用率：
使用面积与建筑面积之比。
●什么是实用率：
是套内建筑面积和住宅面积之比。
●什么是建筑覆盖率：
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。
●什么是绿化率：
是规划建设用地（红线）范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。
计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
如在10万平米的土地上有3万平米的绿化面积，绿化率为30%，住宅项目的绿化率不得低于30％
●什么是绿地率：
是规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
它描述的是居住区用地范围内各类绿地总和与居民用地的比率。
居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地。
其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园。
组团绿地及其他地状、带状绿地。
●规划建设用地面积：
是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区的近路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积，运动场地等。
●建筑面积：
建筑物各层面积之和，每层建筑面积按建筑物棱角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
不计算建筑面积的有层高在2.2M以下（不含2.2M）的夹层＼插层＼技术层和层高在2.2以下的地下室和半地下。
突出房屋墙面的构件＼配件＼装饰性的玻璃墙＼垛＼勒脚＼台阶＼无柱雨蓬；
房屋之间无上盖的架空通廊；
房屋天面＼挑台＼天面上的花园＼泳池。
活动房屋＼临时房屋＼简易房屋；
独立烟囱＼亭＼塔＼池＼地下人防干＼支线。
●套内建筑面积：
套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
●套内墙体面积：
公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各局室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
●板式建筑：
指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的建筑。
板式建筑板式建筑又称条式建筑。
指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米,板式是长条型的建筑,一般有多个单元，特点是：
进深小、面宽大，南北通透这些标志。
板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。
在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。
而目前市场上有许多所谓板楼的户型却达不到南北通透，甚至有的板楼还有纯北向户型。
这与塔楼其实没有太大区别。
有的户型虽然做到了南北通透，但进深却达到了17米，甚至更大，使室内出现了暗厅。
这样板楼通风采光效果都大打折扣。
●塔式建筑：
指长高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均为长边。
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。
注：
不规则平面的建筑其长度均以最突出部分计算，不包括阳台
●什么是砖混结构（住宅）：
●什么是钢筋混凝土（住宅）：
指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，
●非承重墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、
抗腐蚀性强。
●钢筋混凝土楼板按施工方法的分类：
现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。
●现浇式钢筋混凝土楼板特点：
是整体性好，防水性好，在房间尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下，施工方便。
●预制钢筋混凝土楼板特点：
是施工机械化程度较高，施工进度快，楼板质量有保证，但整体性差。
●现浇式钢筋混凝土楼板的分类：
板式楼板和梁板式楼板。
●混凝土：
是由胶凝材料,水和粗骨料、细骨料按适当比列配合制成的拌合物，经一定时间硬化后，成为人造石材。
●砂浆：
是由胶凝材料和细骨料配制的拌合物，凝结硬化后具有响应的强度，并可将块状材料胶结成整体。
●什么是跃层：
是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，内部空间借鉴了欧美小二楼住宅的设计手法，对功能布置优化，是一套住宅占有上、下两个标准楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
●什么是复式：
它借鉴了跃层住宅建筑的形式，是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅，复式住宅在结构上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部安排夹层，利用户内楼梯上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅利用率。
在概念上是一层，但层高较普通的住宅（2.7米）高
●什么是错层：
错层在结构上是一层，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
但没有完全分为两层。
一户内楼面高度不一到致
●什么是进深：
一间房屋的深度，即两条横向轴线之间的距离。
指建筑物纵深各间的长度。
即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
各间进深总和称通进深。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。
进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
●什么是开间：
一间房屋的面宽，即两条纵向轴线之间的距离。
住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
什么是层高：
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
●
●什么是净高：
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
●净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
使用性能的性质
●墙体：
是维护分割构件，同时也可以是承重构件。
墙和柱均是竖向的承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
●墙体按其所处位置不同分为：
内墙和外墙。
外墙位于建筑物的四周，是建筑物的围护构件，起着挡风遮雨保温隔热隔声等作用。
内墙位于建筑物的内部，主要起分割内部空间的作用，也可以起到隔声防火的作用。
●内墙：
位于建筑物内部的墙；
内墙的作用：
分割房间
●外墙：
位于建筑物四周的墙；
外墙的作用：
是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用。
墙体按结构受力情况不同的分类：
承重墙和非承重墙。
●什么是承重墙：
指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。
支撑上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。
●什么是非承重墙：
指不承受上部荷载的墙，包括膈墙、填充墙和幕墙。
不起支撑作用，只起一个房间和另一个房间隔开作用，建筑图中空墙体，对建筑结构没什么大影响
承重墙
可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙：
1、从房屋结构上区分：
一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；
框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。
2、从房屋档次上：
一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。
高档的都是框架结构的多。
3、从墙砖的材质上区分：
一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。
4、从墙的厚度分：
150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。
5、根据梁与墙的结合处区分：
一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；
采用的斜排砖的方法的是非承重墙。
6、通过声音判断：
敲击墙体，有清脆的大回声的，是轻墙体，而承重墙应该没什么太多的声音。
●墙体按所用材料不同的分类：
砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。
●什么是隔墙：
建筑中不承重，只起分隔室内空间作用的墙体。
隔墙分为砌筑隔墙、骨架隔墙和板材隔墙。
●什么是女儿墙：
是下部墙身延伸至屋面以上的一段墙体。
女儿墙：
指的是建筑物屋顶外围的矮墙,主要作用除维护安全外,亦会在底处施作防水压砖收头,以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。
依建筑技术规则规定,女儿墙被视作栏杆的作用,如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2公尺,而为避免业者刻意加高女儿墙,方便以后搭盖违建,亦规定高度最高不得超过1.5公尺。
国家建筑规范中的90厘米高的砖混结构式的一堵矮墙而已
●屋面的作用是什么：
一是：
阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排除；
二是：
防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射热进入室内。
●设置防潮层的目的是什么：
防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙体受潮。
●什么是勒脚：
外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。
勒脚的作用：
防止地面水，雨水的浸蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。
勒脚经常采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法。
●什么是踢脚：
是在内墙两侧的下部和室内楼地面交接处的构造。
踢脚的目的防止扫地时污染墙面，一般应与楼地面材料一致。
●变形缝包括：
伸缩缝、沉降缝和防震缝。
●变形缝的作用：
保证房屋在温度变化或基础不均匀沉降或地震时能有一些自由伸缩，以防止墙体开列,结构破坏。
●什么是伸缩缝：
解决由于不均匀的温度应力使过长的建筑物产生伸缩变形。
●什么是沉降缝：
解决由于建筑物高度不同，重量不同，平面转折部位而产生的不均匀沉降变形。
●什么是防震缝：
解决由于地震时产生的相互撞击变形。
●什么是安全玻璃：
中空玻璃，尤以夹层玻璃以及用夹层玻璃制成的中空玻璃的综合性能为最佳。
夹层玻璃作为一种安全玻璃在受到撞击破碎后，由于其两片普通玻璃中间夹的PVB膜的粘接作用，不会像普通玻璃破碎后产生锋利的碎片伤人。
同时，它的PVE中间膜所具备的隔音、控制阳光的性能有使之成为具备节能、环保功能的新型建材；
使用夹层玻璃不仅可以隔绝可穿透普通玻璃的1000—2000赫兹的吻合噪声，而且它可以阻挡99%以上的紫外线和吸收红外光谱中的热量。
作为符合新型建材性能的夹层玻璃势必将在安全玻璃的使用中发挥巨大作用。
●消防设施包括：
烟感报警器、消防水喷林器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁。
烟炎探测传感装置和自动报警控制系统，联运控制启闭消防栓、自动喷淋及灭火装置，自动排烟、防烟、保证疏散人员通道通畅和事故照明电源正常工作等监控设施。
●楼宇设备监控系统包括：
供热、通风和空气调节系统、给排水及中水系统、照明设备系统、电梯监控系统。
楼宇智能化的一部分，是以综合布线系统为基础，综合利用现代化技术，在建筑内建立一个由一个计算机系统统一管理的一元化集成系统。
全面实现对通信、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、供热、给排水、变配电照明、电梯、消防、公共安全）等综合管理。
●材料的强度：
材料在外力作用下抵抗破坏的能力。
●硬度：
是指材料表面抵抗硬物压入或刻划的能力。
●什么是建设监理：
是建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招投标、勘察设计、施工验收、直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。
●法规类
●不同用途的土地其使用权的出让年限是多少：
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化卫生、体育用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
●《商品房预售许可证》应当载明哪些内容：
房地产开发企业名称；
预售许可证编号；
预售商品房的建设工程规划许可证编号；
预售商品房的坐落位置、幢号或楼层、面积；
土地的用途和使用期限；
发证机关和发证日期
●“70年土地使用权”等与房屋产权只有70年吗？
《城市房地产管理法》第二十一条规定：
土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
●什么是房屋产权：
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。
指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
●什么是房屋权属登记：
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房．房屋的权属登记又可分为总登记，初始登记，转移登记，变更登记，他项权利登记，注销登记．
●什么是销售面积：
套内建筑面积+分摊的公共面积
●什么是套内建筑面积：
●什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积：
●公用建筑面积：
是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
●公用分摊建筑面积：
是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，包括公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
●购房人应分摊的公用建筑面积是如
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