BD95解决建设单位在工程管理中的若干问题Word格式.docx
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除通过方案招投标选择好设计单位外，应对方案设计、初步设计和施工图设计都要认真地审定。
必要时要对方案进行扩初会审。
这是设计过程中的重要环节，它涉及到行政主管的各个部门，如规划、交通、市政、消防、环保、环卫、绿化、人防等各个方面，设计功能必须满足各部门、各行业的功能和规范要求。
避免在施工时随意修改设计，减少因设计质量低劣而造成不必要的返工和浪费。
4、做好工程施工招标工作，选择优质的施工单位。
施工招标是建设工程中关键的环节，选择素质优良的施工队伍，确定合理的工程造价是工程建设项目顺利进行和确保工程质量的关键。
此过程牵涉到确定标底或无标底的编制，确定中标队伍，签订施工合同等。
标底或无标底编制时要详细拟制好招投标文件夹，制定好施工注意的各种事项，领会好图纸意图，做到工程量准确，数据保密。
确定中标单位时，不仅要看标书的内容人，还要看企业资质的高低、信誉的好坏，在建工程质量，尤其是要注重本工程的项目班子水平情况，对项目班子的素质和专业技术水平进行考察。
签订施工合同时要使用标准合同文本，内容必须体现出达到的质量标准、付款方式、工程期限、违约责任等合同关键部分，基建人员要反复推敲、宇斟句酌，以减少或避免执行中的争议和纠纷。
5、选择好监理单位。
一般建设单位不具备建筑专业技术人才，对工程施工过程的控制缺乏经验和专业知识，通过招标选择监理单位是保证工程质量和控制工程造价的有效手段，在整个工程中有着不可估量的作用。
6、办好开工前各种手续。
主要办理好施工许可证、质量监督手续等。
二、做好各方协调工作，积极配合、支持政府监督和社会监理，鼓励施工单位工程质量争优夺杯
甲方代表要不断地学习技术规范、操作规程，认真熟悉图纸，做到心中有数。
调动和提高施工单位的质量意识，控制施工单位的工作质量。
在施工过程中不得未经设计单位同意，擅自改变房屋建筑主体和承载结构。
随时与监理单位交换意见，做好检查、变更、材料进场、施工始终时间的记录，充分发挥监理单位的作用。
主动接受质量监督部门的质量监督，确保工程质量时时刻刻处于质量监管之下。
积极鼓励施工进行技术创新，开展创优夺杯活动。
同时建设单位在施工过程中要及时敦促监理单位和施工单位做好工程技术资料的收集和整理工作。
工程技术资料是质量验评的一项，重要依据，也是工程核算的重要依据，在施工中必须管理好。
技术资料必须真实、客观地反应施工过程，甲基方人员要随时记录，并督促施工单位随时签证、随时整理，不得后补，更不能弄虚作假。
尤其是隐蔽工程验收记录一定要抓细，它是确保工程质量的一项重要的工作。
三、搞好项目的计划和控制，确保建设项目投资目标科学设置
（一）对于新建工程，建设单位必须要有一个清晰明了而完整的项目目标。
所谓项目目标就是指一个项目为了达到预期成果所必须完成的各项指标的标准。
项目指标有很多，但最核心的是质量目标责任制、工期目标、和投资目标。
这些目标值往往都是合同界定的。
质量目标是指完成项目所必须达到的质量标准；
工期目标是指定完成项目所必须达到的时间限制；
投资目标是指项目投资必须控制在限定的数额内。
三大目标对一个项目而言不是孤立存在的，它们三者是一个既统一又矛盾的整体。
"
对一个项目而言，三大目标的理想值是高质量、低投资、短工期"
。
（二）确定了项目目标，建设单位应认真制定科学合理切实可行的项目计划。
所谓项目计划就是指为实现项目的既定目标，对未来项目实施过程进行规划、安排的活动。
计划就是预先决定去做什么，如何做，何时做和由谁做。
在具体内容上，它包括项目目标的确定，确定项目目标的方法，预测、决策、计划原则的确立，计划的编制以及计划的实施。
项目的计划职能是实施项目控制职能的前提和条件，管理人员行驶项目控制职能的目的就是使体现该项目目标的计划得以实现。
建设单位在制定项目计划时，应着重做好以下几项工作：
1、搞好工程项目的结构分析。
项目的总任务是完成确定的技术系统（功能、质量、数量等）的工程，完成这个任务是通过许多互相联系互相影响、互相依赖的工程活动实现的。
这些活动构成项目的行为系统，即为项目本身，它具有系统的层次性、集合性、相关性、整体性特点。
建设单位必须按照系统这个工作程序，在具体的项目工作，如设计、计划和实施之前着重对这个系统作分析，确定它的构成及它的多层次系统之间的内在联系。
（1）将项目分解成单个定义的且任务范围明确的子部分（子项目）；
（2）研究并确定每个子部分的特点和结构规则，它的执行结果以及完成它所需活动，
以作进一步的分解；
（3）将各层次结构单元（直到最低层的工作包）收信于检查表上，评价各层次结果；
（4）用系统规则将项目单元分组，构成系统结构图（包括子结构图）；
（5）分析并讨论分解的完整性，如有可能让相关部门的专家或有经验的人参加，并
听取他们的意见；
（6）由决策者决定结构图，并作相应的文件；
（7）在设计和计划过程中确定各单元的（特别是工作包）说明文件内容，研究并确
定系统单元之间的内在联系。
（三）编制好工程项目进度控制计划和投资计划。
工程项目进度控制计划包括工程项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、工程项目年度计划和工程项目进度控制方法四个方面。
建设单位应在预测的基础上对前期工作计划进行编制，它是指对可行性研究，设计任务书及初步设计的工作进度安排，通过这个计划，使得建设前期的各项工作相互衔接，时间得到控制。
工程项目建设总进度计划是指初步设计被批准后、编制上报年度计划以前，根据初步设计对工程项目从开始建设（设计、施工）准备至竣工投产（动用）全过程的统一部署，以安排各单项工程和单位工程的建设进度，合理分配年度投资，组织各方面的协作。
建设单位依据工程项目总进度计划编制工程项目年度计划，该计划既要有项目总进度的要求，又要与当年可能获得的资金、设备、材料、施工力量相适应，根据分批配套投产或交付使用的要求，合理安排年度建设的工程项目。
工程项目进度控制方法主要是指网络计划技术。
在项目进程中，投资计划分别在项目目标设计、可行性研究、设计和计划、实施、最终结算中产生，形成一个不断修改、补充、调整、控制和反馈过程。
投资工作与各阶段的其它管理工作融为一体。
为此，建设单位应做好项目定义阶段的投资框算、可行性研究阶段投资总计划、预算成本、合同价、目标成本、竣工决算等工作。
（四）实施项目控制，确保投资目标科学设置。
要完成目标必须对其实施有效的控制。
控制是项目管理的重要职能之一，其原意是：
注意是否一切都按制定的规章和下达的命令进行（美国学者罗伯特·
维纳语）。
所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正，以保证计划目标责任制得以实现的管理活动。
所以控制首先确定合理目标，然后制定计划，继而进行组织和人员配备，并实施有效地领导，一旦计划运行，就必须进行控制，以检查计划实施情况，找出偏离计划的误差，确定应采取的纠正措施，并采取纠正行动。
由此可见，控制是为确保目标的实现而服务的。
一个系统若没有目标，就不需要、也无法控制。
目标的设置应该是严肃的，应有科学的依据。
工程项目建设过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，建设者在一定时间内占有的经验知识是有限的，不但常常受着科学条件和技术条件的限制，而且也受着自然条件和人为因素的限制，因而不可能在工程项目伊始，就能设置一个科学的、一层不变的投资控制目标，而只能设置一个大致的投资控制目标，这就是估算。
随着工程建设实践、认识、再认识，投资控制目标一步步清晰、准确，这就是设计概算、设计预算、投资包干价和承包合同价等。
也就是说，建设项目的设置是随着工程项目建设实践的不断深入而分阶段设置。
具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的建设项目投资控制目标责任制；
投资包干价是包干单位在建设实施阶段项目投资控制目标；
设计预算或建安工程承包合同价是施工阶段控制建安工程投资的目标，因而目标的设置应是严肃的、科学的实事求是的。
有机联系的阶段目标相互制约，相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成项目投资的控制目标系统。
四、对工程造价实行动态管理
工程造价管理是工程建设的一项重要内容。
建设单位在施工前要做好工程概算、施工图预算，通过平等协商，商定各种调整因素的调整办法，以合同形式确定下来，把动态因素变成相对静止的因素；
建立完善的造价信息系统，施工中多方面联系货源，在确保质量的前提下使用便宜材料并做好变更洽商记录；
工程付款时要核实好工程进度，避免付过头钱；
竣工验收时要详细检查工程项目，看是否有项目还未完成；
工程结算时要反复阅读合同内容，严格按合同办事。
建设单位要熟悉定额、指标，核算好工程量，了解市场材料价格信息，为工程决算提供准确依据。
（一）加强以设计阶段为重点的建设全过程的动态投资管理。
项目投资控制贯穿于建设全过程，这点是没有疑义的，但必须重点突出。
影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计工作阶段。
因为设计概算的准确性与项目投资使用计划有比较密切的关系，如概算不准、计划不确定，容易造成项目投资得不到控制，所以在项目设计概算阶段，要求概算力求准确，尤其是要加强预备费的测算，其中基本预算费要考虑10%左右；
物价通货膨胀要按建设周期考虑上涨幅度。
在扩初设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；
在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%；
在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。
如某六层单元式住宅共54户，建筑面积为3949.62m。
原设计方案为砖混结构，内、外墙为240mm砖墙。
现拟定的新方案为浇外砌结构，外墙做法不变，内墙采用C20混凝土浇筑。
新方案内横墙厚140mm，内纵墙为160mm，其它部位的做法不变、选材及建筑标准与原方案相同。
两方案各项指标见下表
设计方案建筑面积（m2）使用面积（m2）概算总额（元）
砖混结构3949.622792.204163789
内浇外砌结构3949.622881.984300342
要求利用技术经济指标对设计方案进行比较和评价，准确计算各项指标值并能根据评价指标进行设计方案的比较分析。
技单方建筑面积计算，新方案比原方案每平方米高出34.57元，约高3.28%；
而按单方使用面积计算，新方案比原方案高出3.59元，约高0.24%。
若作为商品房技使用面积单方售价4000元出售，则两方案的总售价均为15798480元。
折成使用面积单方售价：
砖混结构方案单方售价5647.96元每平方米
内浇外砌结构方案单方售价5481.81元每平方米
在保持销售总额不变的前提下，按使用面积计算，两方案
单方售价差额166.15元每平方米，单方售价差率2.94%。
很显然，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。
人们对项目投资控制的认识是随着生产力的发展、商品经济的发展和现代科学管理的发展而不断加深的。
长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制。
而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、合理结算建交工程价款，算细帐。
这样做尽管也有一定的效果，但毕竟是"
亡羊补牢"
，事倍功半。
要有效地控制建设项目投资，就要坚决地把工作重点转到前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个关键阶段，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
（二）以完备的工程合同作为工程造价动态管理的核心。
发包方与随包方签订的工程合同是进行工程造价动态管理的基础。
合同以法律形式规定了双方的权利和义务，对于发包方和承包方都具有法律的约束力。
由于工程建设过程中许多不确定因素的影响，绝对完备的工程合同是不存在的，但是当事人双方应当动用所具备的知识和经验，以科学的态度严谨的作风，签订一个较为完备的工程合同。
无论是总价合同还是单价合同，对于签约双方都要承担一定风险。
这就要求签约双方在签约之前要对工程有关实际情况，包括设计图纸、施工条件、工程所在地的社会经济情况进行全面的调查研究。
在科学界分析的基础上，确立对工程造价影响的较大因素，如"
三村"
价格、人工单价、燃料价格以及可能出现材料储备、施工保障、施工条件变化等各种情况。
通过平等协商，商定各种调整因素的调整办法，以合同的形式确立下来，对这些动态因素加以约束，使之变为相对静止的因素，为将来调价打下基础。
如对造价影响较大的材料价格，要规定其调整范围的调整的方法，是所有的材料还是工程用量大的材料，是一次包死还是抽料补差，需双方协商订立；
对自然因素造成的损失，要规定造成损失的自然因素的等级范围。
通过合同条款的订立，使造成工程造价变动的不确定因素相对减少，从而达到控制造价的目的。
（三）建立完善的造价信息系统为工程造价动态管理提供保证。
信息作为一种资源，在社会各个领域发挥着越来越重要的作用。
工程造价信息在动态管理中扮演重要的角色，它是实施工程造价动态管理的重要依据。
掌握了这些信息，就可以确定各种因素寻工程造价的影响程度。
比如：
掌握了某个暑期的材料价格，通过与签订合同时材料的原始价进行比较，就可以确定该暑期因材料价格原因引起的工程造价的波动，从而使工程造价处于有效的监控之下。
由于市场经济的发展，国内外的融合，各种造价信息的数量不断增加，变化也越来越快。
就拿材料价格来说，不仅各个暑期的材料价格在变化，而且同一暑期的同种材料的价格也存在较大的差异。
因此，建立一个完善的造价信息系统对于工程造价的动态管理有着重要的意义。
目前，我国各省市每月定期发布造价信息，主要包括各种造价指数和材料、燃油价格，用以对工程造价实行动态管理。
从现阶段看，对实施动态管理起了很大的作用，工程造价得到了有效的控制。
但这种形式存在着区域范围小、信息容量相对较少、时效性不强的缺点。
随着社会经济的发展，这种缺点会越来越突出，因此建立以计算机和通讯技术支持的造价信息系统是不可逆转的趋势。
信息渠道的畅通，信息容量的增大，信息传输速度的加快，信息的时效性增强，使用权信息的应用更加广泛和便捷，依托造价信息系统各种管理软件的开发，使网上结算、网上调价成为可能，从而实现真正意义上的动态管理，大大失去造价管理工作。
（四）强化现场管理为工程造价动态管理提供依据。
强化现场管理，是进行动态管理的重要手段。
它是以监理工程师为核心，以施工合同、施工组织设计为依据，通过各方的共同努力，通力合作，使工程建设过程在一个稳定的状态内发展。
其目的一是通过强化管理，使现场施工中影响工程不确定因素减少，比如严密组织劳力，避免窝工；
协调各种关系，保证水电畅通；
提倡文明施工，避免不必要的浪费；
二是收集各种资料，确认资料的有效性，为正当调价提供依据。
比如收集施工日记、设计变更、材料合格证、气象资料、实验报告等，并确认这些资料的有效性，做为合理调价的依据。
施工现场的情况是不断变化的，现场的管理也不是一层不变的，要以合同为依据综合应用各种行政的、经济的管理手段，使现场施工在一个有序的组织下进行。
这就要求管理者要以工地为家，随时了解工程的实际情况，掌握第一手资料，协调各方关系，及时处理问题，使现场施工处在有效的监控之下，从而使影响造价的各种因素处于有效监控之下。
（五）以动态结算促进工程造价的动态管理。
动态结算是动态管理的重要环节它是将各种动态因素渗透到结算中去，使结算大体反映消耗费用。
动态结算是动态管理的必然反应，对工程造价的动态管理起作有力的促进作用。
五、加强竣工验收管理，及时做好工程决算
工程完工后，建设单位应当严格按照国家有关档案规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立健全建设项目档案，及时向建设行政主管部门或其它有关部门移交建设档案。
及时做好工程决算工作。
如何做好甲方
我说说我做了5年甲方代表的几点感受：
1、一定要有相当的专业知识和工作经验，如果大家有技术问题都觉得你是个摆设，那就树立不起权威，即是要能解决大多数的现场技术问题。
2、一定要有相当的全局把握的能力和思维，很多工作都是相关的，这点我觉得是最重要的一点，这是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积累上面的，对控制整个工程进度和成本是很有效的。
3、懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系，建立获得正确信息的有效渠道。
这是甲方代表对问题进行正确判断和发布正确指令的基础之一。
4、要对遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，特别是现在大多数的工程技术人员对技术问题的沟通和获取信息的渠道太少且积极性太小，这是个工作态度问题。
5、熟悉相关部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要懂得预结算、项目开发流程等。
6、掌握一定的项目管理工具或者软件，如会做进度计划，熟练CAD，对现有信息资源进行优化处理等。
7、施工前的图纸要完全熟悉，包括建筑、结构、水电、通风、人防、消房等全套图纸。
这一条是要甲方代表把在施工前减少图纸的错误和冲突对后续施工的影响以及对图纸进行部分优化，这条也很重要，因为感觉现在的图纸会审结果太粗了，这不单是态度问题，还有技术水平太低的问题。
不是要每个人都成为各专业的专家，但是适当的熟悉是应该的。
8、和政府相关部门的办事人员有一定的联系，起码知道最基本的办事流程。
这是件很累心的事情，但是做好了节约时间和开支这是肯定的。
如报建过程、开工后的开路口、园林绿化、涉及到的市政管线国防光缆等问题。
当然，这一条也许有专门部门去做，但是了解一下总是好的。
作为房地产企业工程部现场代表，进行业主方的项目管理，不仅要有工程阅历和经验，而且能力要全面，具有综合能力和素质。
1、要有一定的专业知识和工作经验，这是一个基础也是前提，从技术方面来讲，做为甲方，不可能各方面的知识技能都具备，但必须都要了解一些，并且精于某些方面，在施工的时候，甲方代表不可能代替监理，和施工方的质量检验员来管理工程质量，但需要让他们知道你的能力，这样在你管理工程的某些方面时，会大大提高你的威信，也会赢得大家的尊重。
如果大家有技术问题都觉得你是个摆设，那就树立不起权威，即是要能解决大多数的现场技术问题。
2、要有全局把握的能力和思维，很多工作都是相关的，这是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积累上面的，对控制整个工程进度和成本是很有效的。
3、要有综合
协调能力，要让监理和施工方信服你，要让公司领导放心你。
懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系，建立获得正确信息的有效渠道。
要懂管理，会管理，管理能创造效益，这是甲方代表对问题进行正确判断和发布正确指令的基础之一。
4、甲方公司权利要下放到甲方代表，要得到领导的支持。
如果没有适当的权利，在项目整个过程中就算有好的管理方法也不能实现，在项目建设过程中可以说是步履艰难。
也相当于是一个摆设；
施工中，不能一些小问题都决定不了，什么问题都要向上报，等上头研究研究，等到发下来时已经过了几天甚至更久了，这样延误工程进度。
到时施工单位完不了工，会将责任推给你。
但是有对于大一点的问题及时上报上一级公司领导；
因为有些问题并不是现场代表所能解决的。
有些责任也不是现场代表所能承担的。
5、要有责任心。
从责任心的方面来讲，一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。
在工作中要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。
要对在工程上发现的问题，遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必须认真落实处理；
对外围联系的工作，应主动及时的处理；
尽量做到大公无私。
6、甲方代表要做到大智若愚，在工程的关键问题上，寸步不让。
细小问题可以自己在项目上灵活掌握；
7、熟悉相关部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要懂得预结算、项目开发流程等。
和政府相关部门的办事人员要有一定的联系，知道最基本的办事流程。
做好了能节约时间和开支。
8、主观能动性很强，有很强的预见能力，有很好的协调能力，所有的事情都要在自己计划和预料之中，该做什么的时候心中早已有数。
那么对整个工程的监督管理基本上你就是合格的了。
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