现代世纪公寓大纲.docx
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现代世纪公寓大纲
第一章监理大纲总则
一、工程概况
工程名称：
现代城世纪国际公寓63-69幢工程
建设规模：
总建筑面积约192000平方米；
要求工期：
2009年11月开工，工期780日历天；
工程质量要求：
符合国家验收标准；
建设地点：
江宁开发区双龙大道1539号。
二、委托监理范围
本工程委托监理范围：
整个项目的施工阶段和保修阶段的“质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理、安全文明管理、协调甲乙双方之间关系”，实现本工程的安全、质量、工期、功能和成本目标。
三、监理工作目标
树立“精品意识”，遵照“守法、诚信、公正、科学”的监理工作准则，对工程项目的投资、进度、质量、安全目标进行严密、科学、有效的控制，全面维护业主的合法权益。
做好组织协调和信息管理、合同管理工作，为业主提供技术、经济、管理、法律等方面的监理服务，帮助业主尽可能实现预定的合理建设目标，使本工程项目建设达到“质量优、进度快、投资省、效益高、安全好”的目的。
（一）、项目总体目标
在限定的建设总工期内，按照“优质、安全、高效、节省”的原则，圆满地完成本工程的建设监理服务，达到“质量优、进度快、资省、效益高、安全好”的总目标，令业主满意。
1、质量目标
精心管理，精益求精，确保工程达到国家工程现行施工验收规范的“合格”标准，实现合同约定的质量等级。
2、工期目标
建设总工期控制在合同要求的780日历天内。
3、投资控制目标
以合同价为控制目标，严格执行合同条款，杜绝不合理现场签证，加大监理事前控制力度，避免承包商索赔，把工程造价控制在总投资估算内。
4、安全文明目标
坚持“安全第一，预防为主”的方针，监督施工单位严格执行国家和地方政府主管部门的各项安全生产、文明施工法规、标准和规范，杜绝重大事故、减少一般事故的发生，以完善的监控手段督促安全文明施工，保证工程建设正常运作，尽最大努力减少对周围环境的干扰，争创南京市级“安全文明工地”荣誉称号,确保安全控制达到《建筑施工安全检查标准》规定的“合格”标准。
5、合同管理、信息管理目标
建立合同管理台帐，对合同重点内容进行目标分解，制定相应的管理方法对合同进行管理。
建立完善的信息管理系统，科学应用project等项目管理软件对施工过程中的资料等信息进行整理、存储，达到完全闭合
四、监理工作任务及内容：
（一）、监理工作任务
1、施工阶段工作任务:
（1）签订监理委托合同后，按合同要求组建监理机构，并将总监理工程师的授权书送达业主；
（2）按期编报、修改、完成监理规划及监理实施细则，经业主批准后全面落实；
（3）协助业主做好开工前的准备工作，督促业主按工程建设合同的规定，落实必须提供的施工条件；
（4）全面管理工程建设合同，就承包商选择的分包单位资格进行审查；
（5）协助业主向承包商交付测量基准点，参与交桩和设计交底工作，进行基础点复测，审核承包商提交的复测成果；
（6）督促承包商做好施工准备工作；
（7）审批承包商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工技术措施、作业规程、工艺试验成果、临建工程设计、安全保证措施等；
（8）熟悉合同文件，了解施工现场，掌握合同文件，组织施工图会审，实施监理交底，认真填写图纸会审记录和监理工作交底记录；
（9）组织召开开工预备会议；
（10）签发工程开工令；
（11）建立现场监理的试验、检测工作体系，按照有关规定，独立开展监理的试验、检测工作，并且完成见证取样工作；
（12）发布监理指令：
根据合同文件和业主授权，对于承包商施工过程中出现的违法行为，要及时签发监理指令警告、报告、制止或处理并抄报业主；
（13）工程进度控制：
根据工程建设合同总进度计划，编制控制性进度目标和年度施工计划，并审查批准承包商提出的施工实施进度计划和检查其实施情况；督促承包商采取确实措施，实现合同的工期目标要求；当实施进度发生较大偏差时，及时向业主提出调整控制性进度计划的建议意见，经业主批准后，完成进度计划的调整；
（14）施工质量控制：
审查承包商的质量保证体系和措施，核实质量文件，依据工程建设合同文件、设计文件、技术标准，对施工的全过程进行检查；严格监控工程材料和构配件质量；组织隐蔽工程验收；监控工序质量，对重要工程部位和主要工序进行跟踪监督、旁站监理；以单元工程为基础，对工程质量进行全面全过程的控制，组织分部分项工程验收；协助业主进行设备采购、组织设备的调试验收；
（15）工程投资控制：
协助业主编制投资控制目标和分年度投资计划；审查承包商提交的资金流计划；审核承包商完成的工程量和单价费用，并签发计量和支付凭证；受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见；处理工程变更，下达工程变更令；
（16）施工安全监督：
审批施工单位各专项施工方案，查验施工安全设施保证资料；检查施工保障安全措施、劳动保护和环境保护措施，并提出建议；检查防洪度汛措施并提出建议；检查施工安全，危险防御预案落实情况；参加重大的安全事故调查；定期向业主报告安全生产情况，并编制安全统计报表；
（17）信息管理：
做好施工现场记录与信息反馈；按照监理合同或规程的要求编制监理月、年报；按期整编工程资料和工程档案，做好文、录、表、单的日常管理，并在期限届满时移交业主；
（18）工作协调：
组织工程会议，主持监理合同授权范围内工程建设各方的协调工作，编制施工协调会议纪要；
（19）设备安装及调试：
参加设备验收、监造、安装工作，核查相关保证资料和纪录，参与设备调试，参加生产工艺设备的试生产，并建立工艺设备安装，验收监理挡案。
（20）审查技术资料，提出工程质量评估报告；
（21）审查承包商提交的竣工申请报告，组织竣工初步验收；
（22）参加业主组织的正式竣工验收；
（23）整理监理文档，向业主提交监理工作报告；
（24）参与工程交付，签发工程移交证书，签发结算证书。
2、保修阶段监理的任务：
（1）负责跟踪监理工程运行使用状况并定期回访；
（2）发现问题组织相关单位现场检查；
（3）参与鉴定质量状况和确认质量责任；
（4）督促承包商整改维修，直至达到合同约定的质量标准；
（5）完成工程保修期的监理工作，督促承包商履行工程保修义务；
（6）签发保修完工证书，签发最终支付证书。
（二）、监理工作内容
1、质量控制工作内容
施工阶段的质量控制是整个项目质量控制的重点控制阶段。
其任务就是要通过建立健全有效的质量监督工作体系来确保工程质量达到预定标准和等级要求。
根据我公司以往监理的类似项目的经验，我们认为本工程质量控制要把握两个重点：
一是重要的分部分项工程，重要分部工程为支护工程、地基基础工程、主体结构、装饰工程、设备安装、弱电智能化工程；重要分项工程如钢筋、砼、防水、设备试运转、管道试压、消防、供电、智能化控制系统等；二是关键部位：
如梁柱节点、箍筋加密区、钢筋机械连接、构造要求等。
施工阶段的质量控制将分三步实施：
1）.质量的事前控制
⑴掌握和熟悉质量控制的技术依据:
主要包括设计文件、工程质量评定标准及验收规范，组织设计技术交底及图纸会审等；
⑵测量定位轴线等的复核和交接；
⑶工程所需原材料、构配件等的质量控制：
主要包括审核工程材料、半成品等的出厂证明、质保书，必要的抽检或试验等；
⑷审查施工单位提交的施工组织设计或施工方案；
⑸审核施工单位生产环境、管理环境改善的措施：
包括施工单位的质量保证体系，施工单位关于材料、制品试件取样及试验的方法或方案，对成品的保护措施和方法，质量报表及质量事故报告制度。
2）.质量的事中控制
⑴施工工艺过程质量控制:
给排水管道工程、电气安装工程等从各自的质控要点出发采取相应的手段进行控制；
⑵工序交接检查:
坚持上道工序不经检查验收合格不准进行下道工序的原则；
⑶隐蔽工程检查验收；
⑷工程变更处理和设计变更处理,建立工程变更和设计变更处理流程，未经建设单位和建立确认的变更，施工单位不得施工；
⑸工程质量事故处理；
⑹行使质量监督权,下达停工令；
⑺严格单项工程开工报告和复工报告审批制度；
⑻组织现场协调会。
3）.质量的事后控制
⑴单位、单项工程竣工验收；
⑵项目竣工验收；
⑶审核竣工图及其它技术文件资料；
⑷整理工程技术文件资料并编目建档。
2、进度控制工作内容
根据本工程监理招标文件，本工程计划工期12个月。
本工程特点分析：
（1）本工程建筑面积约192000平方米，体量很大,工期需要妥善安排。
（2）本工程基础及土方工作量大，基坑周围制约因素多，这要求桩基、支护施工、土方开挖和地下室施工必须采取措施和有效控制，做到紧凑和快捷，否则总工期目标将难以实现。
（3）本工程各类系统工程，特别是设备安装、智能化等系统较多，这对进度计划的协调和管理提出了更高的要求，如不能有效地控制进度计划间的协调和实施动态调整，将会对工程总进度计划目标的完成产生极为不利的影响。
1）.进度的事前控制
⑴审核施工单位提交的施工进度计划:
主要包括按合同工期完成的施工年、月、周进度计划；施工时间、方法和顺序；主要分部分项工程的月进度图；资源的安排,材料、设备、人员进场计划等，以及施工进度计划与施工方案的协调性和合理性等；
⑵审核施工单位提交的施工方案:
主要审核保证工期,充分利用时间、空间,能保证“全天候”施工的技术组织措施的可行性、合理性；
⑶审核施工单位提交的施工总平面图：
主要审核施工总平面图与施工方案施工进度计划的协调性和合理性；
⑷进场条件、施工临时用水、用电落实；
⑸提交设计图纸计划。
2）.进度的事中控制
进度控制一方面是进行进度检查、动态控制和调整；另一方面，及时进行工程计量，为向施工单位支付进度款提供进度方面的依据。
其主要内容和措施为：
⑴建立反映工程进度状况的监理日志；
⑵工程进度的检查:
审核施工单位每月提交的工程进度报告；
⑶按合同要求,及时进行工程计量；
⑷有关进度、计量方面的签证；
⑸工程进度的动态管理:
实际进度与计划进度发生差异时,应分析产生的原因,并提出进度调整的措施和方案，并相应调整施工进度计划及设计、材料设备、资金等进场计划，必要时调整工时目标；
⑹组织现场协调会，解决对进度影响问题。
3）.进度的事后控制
当实际进度与计划进度发生差异时,在分析原因的基础上采取以下措施:
⑴制定保证总工期不突破的对策措施:
如缩短工艺时间、减少技术间歇期、实行平行流水立体交叉作业，增加作业队数、增加工作人数、增加工作班次；
⑵制定总工期突破后的补救措施；
⑶调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。
3、投资控制工作内容
⑴严格按照设计图纸审核实际完成工作量,承建单位按工程进度每月做出完成工程的报表,并以完成单体、分部、分项工程的累计百分率计算,于月未提交监理组,监理组应进行认真审核；
⑵按照业主和承建单位签订的承包合同的付款办法,监理工程师负责审查承建单位提出的“付款申请单”及相应的有关报表，根据核实的已完合格工作量，由现场总监理工程师签发付款凭证，返回承建单位；
⑶业主根据承包合同规定和总监理工程师签证及时支付工程款。
同时，每次按承包合同规定扣回预付备料款；
⑷当因设计变更需调整造价时,一般需有设计单位的变更通知,对设计图纸会审记录中有写明的变更内容,经业主签字认可的,可作为调整造价的依据；
⑸负责审查承建单位提出的竣工决算。
4、合同管理工作内容
1）.应业主要求、参加招标、评标、决算工作；
2）.应业主要求,参加合同谈判；
3）.应业主要求参加审查和帮助确定承建单位所选择的分包单位；
4）.对合同进行分类归档并进行跟踪管理、检查合同执行情况,随时向业主报告；
5）.协助处理索赔及合同纠纷事宜。
5、信息管理工作内容
1）.现场配备计算机，负责分类信息的收集、存储、处理、传递、检查工作；
2）.建立工程文件制度,整理各类会议纪要和记录；
3）.督促各单位及时整理工程技术、经济资料并督促其在竣工验收前完成全部竣工文件；
4）．进行对工程外部信息的收集、整理、分析，提供物资、市场价格、法规、气象、交通等多方面的信息。
并进行与业主、承包商、供应商、政府有关部门的双向信息联系。
6、安全文明管理工作内容
1）.督促施工单位建立健全安全生产文明施工管理体系及管理制度；
2）.审查施工单位施工组织设计、施工方案、施工现场平面布置，施工机具、设备的选用适应工程需要,又能保证施工安全；
3）.认真分析找出影响安全的主要因素,设置安全控制点（如施工用电、孔洞及临边防护、易燃易爆物品存放、明火作业等）,并制定相应的预防措施；
4）.积极参与现场安全生产、文明施工检查,发现问题及时督促解决。
7、组织协调工作内容
1）.组织协调业主和各参与工程项目建设的各单位之间关系,并协助业主处理有关问题；
2）.协助业主办理各项审批事宜；
3）.协助业主处理各种与本工程项目建设有关的纠纷事宜。
8、保修期监理工作内容
1）．建设项目（工程）竣工验收后，监理单位应根据剩余工作量和工程缺陷，配备保修责任期监理人员，进行保修责任期的监理工作；
2）．在整改和遗留工程的监理工作中，总监理工程师仍要坚持上道工序未经检查验收合格不准进行下道工序的原则，确保工程质量；
3）．在保修期内总监理工程师应督促设计单位、施工单位、设备材料供应单位人认真做好保修工作。
监理工程师还应加强现场巡视，以便及时发现质量缺陷，并通知施工单位和有关保修部门尽快地派人前往检查，并尽快地组织人力、物力进行修理；
4）．总监理工程师在确定保修责任及修复费用的处理上必须根据造成问题的原因以及具体的返修内容，与有关单位共同商定处理办法。
一般来说有以下几种情况：
（1）若为设计原因造成的问题，则应由原设计单位负责。
原设计单位或业主委托新的设计单位修改设计方案，由施工单位进行处理或返修，其新增费用由原设计单位负责。
总监理工程师还应准确确定由此给业主造成的其他损失，作为业主向原设计单位提出索赔的主要依据；
（2）因施工安装单位的施工和安装质量原因造成的问题，由施工安装单位负责进行保修，其费用由施工安装单位负责。
由此给业主造成的其他损失，业主应向施工安装单位提出索赔；
（3）因设备质量原因造成的问题，由设备供应单位负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。
由此给业主造成的其他损失，应向设备供应单位提出索赔；
（4）如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当进行局部处理和返修，其发生的费用由用户与施工单位协商解决，或用户另外委托施工，费用由用户自己负责；
（5）在发生问题的项目返修完毕后，监理要做好验收记录，并经用户和总监理工程师签字验收；
（6）上述未包括的其它保修任务,若业主委托,经业主及监理双方协商一致后，监理方应在业主方授权下完成该任务。
五、监理工作依据：
建设监理的依据是国家有关工程建设的法规,政策标准,规范及经批准的城市规划,建设规划和该工程的设计文件,以及依法订立的工程承包合同:
1、合同、图纸及批准文件
（1）中标后与业主签订的监理合同；
（2）业主与咨询、设计单位签订的咨询、设计合同；
（3）业主与施工单位、设备供应商签订的各施工合同和设备采购合同；
（4）监理招标、投标文件及中标通知书；
（5）咨询、设计、施工、设备采购招标、投标文件及中标通知书；
（6）项目已经批准的各种文件，如可行性研究报告，设计任务书，规划部门审批方案意见，环保部门批准的环评报告，初步设计审查及意见书等；
（7）工程地质、水文地质勘察报告；
（8）工程设计图纸，工艺设备安装图纸及技术资料；
（9）项目采用的新材料、新技术、新工艺、新结构标准及规程等。
2、主要法律、标准、规范及规程
（1）《中华人民共和国建筑法》；
（2）《中华人民共和国合同法》；
（3）《中华人民共和国招标投标法》；
（4）《中华人民共和国安全生产法》；
（5）《中华人民共和国保险法》；
（6）《中华人民共和国环境保护法》；
（7）
《建设工程质量管理条例》；
（8）《建设工程监理规范》；
（9）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（10）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95—2005）；
（11）《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；
（12）《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》（GB50067——97）；
（13）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223—2004）；
（14）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）；
（15）《高层民用建筑钢结构设计规程》（JGJ99—98）；
（16）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；
（17）《建筑地基基础技术规范》（DB42/242—2003）；
（18）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001，2006年版）；
（19）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；
（20）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；
（21）《建筑桩基技术规范》（JGJ94—94）；
（22）《建筑结构可靠度统一标准》（GB50068—2001）；
（23）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）；
（24）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001，J114—2001）；
（25）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325—2001）；
（26）《建筑玻璃应用技术规程》（JGS113—2003，J255—2003）；
（27）《室外给水设计规范》；
（28）《室外排水设计规范》；
（29）《建筑给水排水设计规范》；
（30）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
（31）《低压配电设计规范》；
（32）《建筑物防雷设计规范》；
（33）《火灾自动报警系统设计规范》；
（34）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》；
（35）《建筑地基基础工程施工质量验收规范》；
（36）《砌体工程施工质量验收规范》；
（37）《混凝土结构工程施工质量验收规范》；
（38）《屋面工程质量验收规范》；
（39）《建筑地面工程施工质量验收规范》；
（40）《建筑装饰装修工程质量验收规范》；
（41）《建筑内部装修设计防火规范》；
（42）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》；
（43）《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》；
（44）《气体灭火系统施工及验收规范》；
（45）《给水排水管道工程施工及验收规范》；
（46）《建筑工程施工质量验收统一标准》；
（47）《建筑工程质量检验评定标准》；
（48）《建筑电气工程施工质量验收规范》；
（49）《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》；
（50）《建设工程项目管理规范》；
（51）《建设工程文件归档整理规范》；
（52）《江苏省质量通病防治手册》；
（53）《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》；
（54）国家和地方有关设计规范、技术规程及强制性标准；
国家和地方有关监理规范、条列和法规。
六、监理工作原则：
1、坚持“百年大计，质量第一”原则。
工程建设最终的目的是为了在合理的设计使用年限内能安全使用，满足使用功能要求，产生良好的经济效益和社会效益。
尤其是学校建设工程作为重要的公共建筑工程，必须首先确保社会公众利益得到最大程度的满足，应把质量控制工作作为施工过程控制的重中之重。
2、监帮结合原则。
监帮结合是具有中国特色的监理制度的主要特点。
一方面监理要站在公平、公正的立场上严格督促施工单位认真执行国家有关的法律、法规、规范、技术规程、标准等要求，严格按图施工，按规范验收，履行好监理自身的职责，对建设单位负责；另一方面，监理还要利用自身的经验给予施工单位一定的指导和帮助，以得到施工单位的信任和配合，推动建设工程各项目标能更好更快地实现。
3、以预控为主，加强过程控制原则。
事前控制是做好监理工作的重要保证，也是监理服务能力的重要体现。
监理应对建设工程的各项目标进行层层分解，制定出相对应的控制措施，安排专人有针对性、有计划地开展各项监理工作，并在过程中根据情况的变化及时调整，使得各项目标处于受控状态。
4、动态控制原则。
建设工程内外部影响因素多，这也决定了工程管理不是一成不变的，在目标确定的情况下，管理过程必然是动态的。
监理应及时掌握工程建设的各种信息，与计划进行对比，发现偏差应分析原因，找出对策，及时采取有效的纠偏措施，确保总目标的实现。
5、坚持廉正原则。
建设工程涉及方方面面的切身利益，监理在其中扮演了一个十分重要的角色。
只有抓好监理队伍的廉正建设，才能真正做到“公平，公正”，对业主负责、对社会负责、对企业负责，同时也是对监理从业人员自身最大的保护。
我司一贯非常重视这方面的管理，经常对员工进行廉正教育，同时制定了一整套行之有效的廉正管理制度，在业内树立了良好的企业形象。
七、监理组织机构和人员分工
针对本工程项目的特点及工作内容，监理项目分布、项目实施内容和招标文件的要求，本着“组织精干，结构合理，专业配套”的原则组建项目监理机构。
为了突出业主委托本项目监理是全方位、全过程的监理，更好地为本项目服务，本公司特组织一个更有利于本项目全面管理的监理部。
项目监理部实行总监理工程师负责制，设总监理工程师一名，主持监理项目部的全面工作。
对本工程质量、进度、安全和投资控制负全面管理和统筹协调的责任。
负责项目监理重大事项协调及合同管理和信息管理。
行使项目监理部的人事管理权，财务管理权和事务管理权，定期或不定期地向业主报告监理工作。
监理部拟采用直线式项目管理组织，具体管理网络形式如下图：
公司专家顾问组
总监理工程师
计划合约组
工程管理组
信息档案组
造价管理人员
合同管理人员
土建、安装专业
监理工程师
信息资料员
由于本工程具有诸多专业的特殊性，所涉及专业特别多、技术特别复杂，故设专家顾问组协助监理部的工作，在总监的统一领导下综合处理本工程所涉及的技术问题。
专家顾问组成员由建筑、结构、规划、岩土、给排水、暖通、消防、电气、智能、设备、节能、环境等方面的资深专家组成，随着工程的进行逐步配齐，为项目提供全方位的咨询与服务。
按“专业合理配套，最大限度地满足不同阶段监理工作需要”的原则，设置专业工程师和监理员若干。
在工程的不同阶段，根据工程具体情况随时增加相应监理专业人员，以满足现场监理工作的需要。
八、监理人员岗位职责：
1、总监理工程师职责：
受本公司的委托和建设方的授权，全面负责本项目的监理工作，对本监理工程总目标的实现负责。
根据《建设工程监理规范》规定的总监的基本职责如下：
（1）确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；
（2）主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；
（3）审查分包单位的资质，并提出审查意见；
（4）检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调换其工作；
（5）主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；
（6）审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；
（7）审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结
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