广西贺州国贸大厦项目服务建议书Word文档格式.docx

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3、项目的基本操作思路分析.......................................5

三、第二部分：

服务内容7

1、第一阶段：

项目的前期策划服务.................................7

2、第二阶段:

项目的招商、销售代理服务............................8

四、第三部分：

费用的收取10

五、结束语…………………………………………………………………………11

前言

2007年7月28日至29日，应贵司盛情邀请，我司高职人员一行对贵司开发的贺州市远东国际城项目进行了实地考察。

作为专业性的商业地产全程策划公司，我司将以在国内多年的商业地产项目操作经验，为贵司提供最佳的赢利模式思路与开发战略，力争将本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”的最佳结果。

在贺期间，我司专案组成员通过对当地市场的了解及与贵司莫总等人对项目的沟通分析得到，目前贺州市的商业市场还是延续比较原始的市场状态---“占天占地”规模较小的经营为主，没有一个真正的综合性购物场所，更无法提供一个集休闲、娱乐、购物、及餐饮的一站式休闲消费场所供该市市民消费。

随着人们消费水平与生活质量的不断提高，对于多元化的购物场所相当迫切，国贸大厦的即将面世将会弥补贺州市该部分的商业空白。

同时，我司认为一个成功的商业项目并不是简单的满足市场的空白，而是在满足市场需求的同时，更重要的是要保证项目的持续经营，为项目带来更大的利益回报，这也是开发商所预期的最佳理想。

针对本项目市场商业状况及结合我司多年操作商业地产项目丰富的经验，我司专案小组给出本项目初步判断的操作基本思路方案。

希望与贵司就本项目的整体运作达成更进一步的合作，为实现远东国际城项目经济效益利润最大化而努力。

以下是我司专案小组的初步研究方案，仅供贵司参考与探讨，以便确定更进一步的合作事宜。

第一部分：

项目综合分析

一、贺州市商业地产市场发展现状分析

经过对贺州市商业地产的调查及贵公司莫总、钱总、陈主任等相关人员的介绍，我司专案小组通过研究分析得到，目前贺州市的商业地产发展现状主要呈现以下几方面：

1、市区的商业还是以“占天占地”规模较小的自主经营为主，大型购物中心为辅。

2、新时代广场、盛隆商业广场、新天地商业广场、灵峰广场商业步行街招商均未成功招满，尚余较多商铺，而且商业经营均缺乏主题与特色。

3、商业广场商业功能较为单一，无法满足消费者多元化的消费需求。

4、国贸大厦位于贺州市商业中心区，商业经营面积4万平方米，这在贺州市今后的商业发展中具有极其重要的地位，如国贸大厦开发得好，项目将成为贺州市今后十年商业龙头老大，整体效益效果辐射整个桂东地区。

5、目前，贺州市的商业地产项目经营中较大型的商业暂时只有以百货+超市+KFC业态为主的本土公司南宁百货在经营，而该商场经营的档次、管理服务、市场定位以及产品都处在中低档，使当地的商业缺乏引领的龙头，难以对当地消费者产生强大的购物吸引力。

二、项目的优、劣势分析

本项目位于贺州市城市中心商业黄金地段，东连建鞍路，南临贺江河畔，西接灵峰广场商业步行街，北靠盛隆广场，在当地具有一定的知名度与影响力，但在市场中是一个全新的商业项目，我司的专案小组经过研究分析，得出本项目以下的优、劣势：

一）优势分析

1、具备一定的知名度与影响力，比较容易引起当地市民的关注。

由于本项目位于贺州市成熟商圈核心区，也是该市商业地产项目含金量最高的商业项目之一，加之本项目仍在方案调整阶段，对以后的项目品牌宣传留下了很好的可塑空间。

2、地段优越，前景看好。

本项目位于当地城市商业主干道的交叉路口处，与市民接触的机会与范围较广，而且有多个商业项目及大多数中高消费人群集中在本项目商圈内，以后可通过精彩的宣传推广活动，最大程度吸引当地消费者的眼球，提高本项目市场的关注度。

二）劣势分析

1、商圈内在营商业项目尚余大量商铺尚未经营，严重影响运营商家进驻。

由于本项目商圈周边的商业项目尚有许多商铺末成功出租经营，自然而然地给进驻该市经营的品牌商家予以警示，而本项目商业经营面积为4万平方米，如何能在今后的经营中脱颖而出，使国贸大厦成为贺州市商业运营典范，这在项目的业态功能定位上要慎之又慎，避免招商不到位从而影响到开不了场、甚至烂场。

2、已建成的部分商业项目售完且商家无序入驻经营，将会影响商业的整体规划布局。

由于本项目已有部分商铺售出，部分商铺投入运营，且商业布局较为混乱。

位置较差的商铺（或场地）末售出或末成功出租而空置。

至使已建成的新天地广场末能进入有序经营状态，因此，必要的业态规划调整势在必行，如不及时对项目进行调整，将会大大影响到整个远东国际城整体效益。

三、项目的基本操作思路分析

根据贺州远东国际城项目与当地商业市场的实际情况，通过综合贵司的意见与我司的专业判断，我司认为贺州远东国际城国贸大厦及新天地商业广场东区二楼的基本操作思路如下：

1、远东国际城商业项目业态布局调整及品牌引进方面充分考虑贺州市场经营的差异化与互补；

2、将贺州远东国际城国贸大厦项目打造成为贺州市第一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等为一体的综合主题消费场所；

3、树立贺州市的商业地标，远东置业商业地产品牌航母，打造成为各种品牌进入贺州市场的形象窗口与展示平台；

4、适当引进中高档连锁百货公司、品牌餐饮名店、星级院线、现代家居城、连锁KTV、OUTLET等等；

5、经营产品的档次以中档为主，要让消费者买得放心，逛得舒心，形成一种在“快乐中消费”的舒适环境；

6、新天地广场东区二楼打造成名、优、特产品交易中心，以绿色、健康为主题，汇集广西土特农产品；

民族工艺品与饰品；

野生干货；

蔬果干果类；

药品、保健品类；

地方特色的商品等。

通过日益发达的物流渠道，将桂东地区名、优、特色产品销往全国各地。

第二部分：

服务内容

第一阶段：

项目的前期策划服务

前期策划对于项目的后期发展具有极其重要的作用，根据我司操作商业地产项目多年的丰富实战经验，前期策划决定着项目的发展命脉。

因此，我司每操作一个商业项目，都希望能防患于未然，将项目的后期发展风险降到最低。

根据贺州远东国际城的实际情况，我司相应的制定了以下的项目服务内容：

工作一：

国贸大厦建筑方案调整

国贸大厦欲成为贺州市首个综合性的休闲购物中心项目，无论从公司品牌的建立，还是本项目日后的经营为出发点，国贸大厦的建设对于远东国际城的发展都极具意义。

因此，优秀的建筑方案决定了整个项目购物环境的打造，为了日后的长久旺场，国贸大厦必须选好建筑方案这一环节。

此阶段，我司将提供《国贸大厦调整完善方案》，内容包括：

1、项目功能整体规划原则

2、项目功能规划建议

3、项目业态分布规划原则

4、项目商铺间隔建议

5、商场人流动线的设计原则

6、项目总体装修风格建议

7、项目配套及经营环境设置建议

┉┉

工作二：

国贸大厦发展推广策划

项目的包装推广有助于品牌的建立，提高市场知名度。

由于远东国际城欲打造成为贺州市首个综合性商业项目，打响首炮对项目日后的经营具有极为重要的意义。

因此，我司建议贵司在项目的宣传推广方面必须加大力度，引起整个贺州市的关注，以购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等特色为本项目吸引更多的目标消费群到此消费，保证项目经营的长久旺场。

此阶段，我司将为国贸大厦提供《国贸大厦发展策略方案》，内容包括：

1、项目品牌发展总体目标

2、项目品牌分析

3、品牌写真

4、项目品牌核心价值规划

5、品牌发展计划

6、项目品牌与企业品牌发展关系

7、品牌推广活动执行

同时，根据项目的推广策划需要，我司将全程跟进国贸大厦的广告推广与项目的整体包装，包括：

概念提纯、项目现场包装、广告设计出品的把关、广告投放计划的制定、广告投放费用预算以及广告投放效果监控等。

第二阶段：

项目的招商、销售代理服务

国贸大厦招商代理

为了使本项目的顺利开业，让招商工作更好地开展，争取在最短的时间内快速完成本项目的招商工作，达到项目的招商最终目标。

我们将招商工作分为三个步骤：

一、招商前期工作

其中内容包括：

整体招商策略的制定，商铺租金的确定，客户资料的收集与管理，招商部门的组织架构建立以及招商部门人员的系统培训等。

二、招商中期工作

具体招商工作的执行，招商整体策略的调整，各类招商活动的举办和执行，参与各类商家的洽谈、确定商家的意向与进驻等。

三、招商后期工作

商场进场装修的建议，协助制定管理规定，协助贵司确定或组建经营管理公司，参与试业、开业的造势活动执行等。

（附：

具体招商方案）

国贸大厦销售代理

为了更好的将国贸大厦可销售的店铺经济效益最大化，当国贸大厦项目的招商进行如火如荼时，店铺的销售也正是时候了，这样不但解决了开发商前期投入的资金回笼，同时，通过强势、优质的品牌入驻，促成各类品牌的趋从，形成一种羊群效应，让整个项目互动起来，实现项目投资经济效益的最大化，达到开发商投资项目的最终目标。

具体销售方案）

第三部分：

费用收取

针对以上各项目的服务内容，我司就远东国际城国贸大厦商业项目的具体情况，制定了以下的收费标准：

项目

收费标准

支付时间

国贸大厦调整完善方案

10万元

●签订合同预付5万元

●提交方案文本初稿时支付2.5万元

●根据甲方修改意见，修改完成方案终稿时支付余款2.5万元

国贸大厦发展策略方案

12万元

●签订合同预付8万元

●提交方案文本初稿时支付2万元

●根据甲方修改意见，修改完成方案终稿时支付余款2万元

月度服务费：

服务合同期限为一年

自宏一公司的驻场人员入驻现场开始计算

双方协商

按月收取

招商佣金

按月结算

销售佣金

结束语

综合以上情况论述，我司就远东国际城项目制定了《服务意向书》。

目的是为本项目的方案整改、招商、销售提供一个策略性的安排，促进相关工作能够有节奏、有计划地开展，能够为发展商最大化规避市场风险的同时，又能够保证合理利润的实现。