北京新发地霍邱县农产品物流配送中心项目Word文档下载推荐.docx
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助理工程师
文字编写
谢玉成
高级工程师
投资估算
刘延凯
审核
李丽华
技术员
装订
安徽广宇工程咨询有限公司驻北京办事处
地址：
北京办公区15号楼201（北京市朝阳区麦子店街）
1、项目概况
1.1概述
1、项目名称
2、承办单位
3、项目负责人
时金春（北京新发地农副产品批发市场中心公司副总经理）
4、承办单位简介
北京新发地农产品批发市场成立于1988年5月16日，市场建设初期只是一个占地15亩、管理人员15名、启动资金15万元，连围墙都是用铁丝网围起来的小型农贸市场，经过25年的建设和发展，现已成为首都北京，乃至全国交易规模最大的专业农产品批发市场，在全国同类市场中具有较大辐射力和影响力。
市场现占地1820亩，管理人员1759名，固定摊位5558个、定点客户8000多家，日均车流量3万多辆（次）、客流量6万多人（次），日吞吐蔬菜1.5万吨、果品1.5万吨、生猪3000多头、羊3000多只、牛500多头、水产1800多吨。
市场内现有4家上市公司的分公司，年交易额过亿以上的有32家，年交易额过千万的有883家。
目前，市场已形成以蔬菜、果品批发为龙头，肉类、粮油、水产、调料等十大类农副产品综合批发交易的格局。
市场成立25年来，始终秉承“让客户发财，求市场发展”的宗旨，以“服务首都市民、服务首都发展、服务中国三农”为己任，坚持用道德和责任做好农产品安全供应这个天大的事，讲良心，守诚信，为百姓，承担了首都90%以上的农产品供应，2012年交易量1300万吨，交易额440亿元人民币，交易量、交易额连续十一年双居全国第一。
同时，市场业务还辐射全国及外蒙古、俄罗斯等国家，是首都名副其实的大“菜篮子”和大“果盘子”。
2011年7月，“新发地”商标被国家工商总局认定为全国驰名商标，这是全国农产品批发市场行业第一家被认定为全国驰名商标的企业。
近年来，为构筑首都农产品安全稳定供应的“护城河”，市场实施了“内升外扩”发展战略，市场业务正在稳步向生产源头和零售终端同步延伸，在北京周边和农产品主产区投资建设了13家分市场和500多万亩基地，在北京市区内建立了150多家便民菜店，有效平抑了市场物价，方便了社区居民，有效保障了首都农产品的安全稳定供应。
25年来，北京新发地农产品批发市场从无到有，从小到大，不仅成为带动中国农产品大流通的超级绿色航母，而且直接或间接带动近百万农民就业，为服务首都百姓、繁荣首都经济、维护首都稳定、促进三农增收、解决农民就业作出了重要贡献。
市场先后荣获全国文明市场、农业产业化国家重点龙头企业等200余个荣誉称号。
5、建设性质：
新建
1.2编制依据和范围
1.2.1编制依据
1、《六安统计年鉴》2013年；
2、国家及地方的有关政策、法规；
3、国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002年试用版）；
4、国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、《国家发展改革委关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》（发改经贸[2010]1304号）；
5、国家发改委发布的推动2010~2015年期间鲜活农产品冷链物流的《农产品冷链物流发展规划》；
6、国务院关于印发《物流业调整和振兴规划的通知》国发〔2009〕8号；
7、《中华人民共和国食品安全法》（主席令第九号）；
8、《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
9、《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《霍邱县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
11、《安徽省现代物流业发展规划》（2009—2015）；
12、《食品企业通用卫生规范》（GB14881-2013）；
13、《工程设计节能技术暂行规定》（GBJ6-85）；
14、《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）；
15、《冷库设计规范》（GB50072-2010）；
16、《建筑防雷设计规范》（GB50057-2010）；
17、《工业企业照明设计标准》（GB50034-92）；
18、《洁净厂房设计规范》（GB50073-2001）；
19、《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见》皖政办〔2011〕64号；
20、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
21、项目建设单位提供的与项目相关的各种技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2研究范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度的规定，本报告对项目的建设条件进行了实地查勘，对项目建设的意义和必要性、市场分析、建设场地与条件、内容与规模、总平面布置及建筑结构方案、公用工程、环境保护与食品安全、消防安全及节能、组织机构与定员、项目组织与实施进度安排、项目招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，并重点研究和论述了项目建设的必要性、建设规模、主要建设内容及方案、投资估算与资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。
1.3项目基本情况
1.3.1项目建设的主要内容与规模
为进一步促进当地的农副产品市场和现代物流业的快速健康发展，北京新发地农副产品批发市场中心拟在霍邱县投资兴建农副产品批发市场物流项目。
具体建设内容如下：
1、项目规划用地面积21.39万平方米（合计320.9亩）。
设计总建筑面积190107.02平方米，其中：
电商大楼15576.93平方米、综合楼25775.88平方米、展示交易区25872.72平方米、粮油交易区11718.87平方米、调料干货禽蛋区11718.87平方米、水果交易区12700.80平方米、综合交易区14990.32平方米、农资农机交易区12254.93平方米、蔬果畜牧水产品仓储交易区7585.30平方米、冷链中心3593.86平方米、物流中心13113.78平方米、市场管理办公区35204.76平方米。
配套建设道路、停车场、绿化及给排水、变配电、消防系统、环境保护设施等公用辅助设施。
2、配备完善的物流服务系统，包括现代化信息系统、电子商务、仓储信息管理、GPS物流跟踪监控应用系统、交易信息系统、检验检测设备、监控设备、计量设备、消防设备等。
3、购置制冷机组、SSD型隧道式速冻机、农产品检测和其他辅助生产设备；
购置专业冷藏车及其他运输车辆；
项目建成后，将形成一个辐射安徽的皖西地区与皖北地区，河南省东南地区，江淮地区的农副产品的规模专业市场和物流中心，可容纳商户3000户。
1.3.2项目选址
本项目建设地址拟选址在六安市霍邱县。
1.3.3项目投资与资金筹措方案
项目总投资60000.00万元，其中：
建设投资56540.5万元，铺底流动资金3459.5万元。
项目建设资金全部由业主单位自筹。
1.3.4项目定位
项目定位为：
服务霍邱、立足皖西、连接江淮、辐射中原的农副产品一级批发市场，成为新发地全国农副产品流通体系的重要节点。
该项目建设目标：
建设运作规范、设施完备、技术先进、机制灵活，以国内农产品及其加工产品为交易标的，成为毗邻地区较大的农副产品物流园区。
1.3.5环境保护与安全生产
环境保护：
通过采取行之有效的环保措施，该项目产生的“三废”可实现达标排放，不会对外界环境造成影响。
安全卫生：
通过建立严格的安全卫生制度，采取严密的安全卫生措施，确保企业安全生产和职工职业健康。
1.4项目建设的背景
1.4.1地域背景
霍邱县位于安徽省西部，地处大别山北麓、淮河南岸，跨东经115°
50′20″至116°
32′31″和北纬31°
44′51″至32°
36′31″之间。
东以淠河与寿县交界，东南与六安县接壤，南与金寨县毗连，西与河南省固始县相接，北依淮河与阜南、颍上两县隔水相望。
东起孟集区冯瓴乡柳台村，西到石店区张井乡白大山（安阳山），宽65.8公里（经距、下同），北起周集区朱港乡迎水寺村，南到姚李区大顾店乡下骆山村，长95.2公里。
总面积3802.86平方公里，占全省总面积2.72%
霍邱是个农业大县，农、林、牧、副、渔五业俱全，尤以粮食、畜禽、鱼虾产量大，品质好而著名。
2012年实现农林牧渔业总产值81.55亿元，增长5.5%。
粮食播种面积226751公顷；
油料播种面积9972公顷；
棉花播种面积1611公顷。
实现粮食总产148.82万吨，增长4.8%；
粮食生产连续九年受到国家表彰。
棉花产量2153吨，增长8.0%；
油料产量21082吨，增长48.1%；
麻类1547吨，下降8.2%。
生猪出栏136.5万头，比上年增长0.3%；
家禽出栏2035万只，同比增长0.4%，肉类总产量15.54万吨，同比增长2.3%；
蛋类总产量5.66万吨，同比增长2.2%。
水产品产量8.30万吨，同比增长1.2%。
名优特水产品产量2.07万吨，同比增长50.2%。
1.4.2政策背景
近年来国家重视农产品流通体系建设，商务部会同有关部门从2006—2011年实施了一系列政策：
主要有：
1、“双百市场工程”扶持政策。
商务部于2006年启动了“双百市场工程”，重点改造100家大型农产品批发市场，着力培育100家大型农产品流通企业。
当年商务部从中央贸易发展基金中安排5亿元，重点支持农产品批发市场的质量安全追溯系统、环保等准公益设施和仓储、配送等经营设施建设；
重点扶持农产品流通企业的冷链系统和生鲜农产品配送中心建设，推动农产品流通产业化和规模化。
“双百市场工程”的政策支持方向是重点支持农产品批发市场进行冷链、质量安全可追溯、安全监控、废弃物处理等准公益性设施以及交易厅棚、仓储物流、加工配送、分捡包装等经营性设施建设和改造；
支持农贸市场进行交易厅棚、冷藏保鲜、卫生、安全、服务等设施的建设和改造。
2、“农超对接”扶持政策。
由商务部会同农业部实施。
2009年中央财政安排4亿元，采取以奖代补的方式，在17个省（区、市）开展试点，支持了农产品冷链系统、配送中心、快速检测系统及农产品品牌培育等205个建设项目。
“农超对接”在减少流通环节，降低流通成本，构建新型农产品流通方式等方面取得了积极的成效。
“农超对接”能否顺利推进关键在于超市企业能否与基地建立稳定的合作关系，要求超市企业、专业合作社和农民相互理解和支持，加强合作，正确处理利益分配关系，建立利益均衡的机制。
3、农产品现代流通综合试点。
农产品现代流通综合试点是“双百市场工程”和“农超对接”工作的延续、深化、发展和创新，政策出台目的是：
力争在3-5年内初步建成高效、畅通、安全的农产品现代流通体系。
扶持方向是支持农产品批发市场改造升级,完善功能；
支持农贸市场提档升级；
支持大型连锁超市与从事鲜活农产品生产的农民专业合作社或农业产业化龙头企业开展农超对接；
支持探索和创新农产品流通模式。
1.4.3产业发展背景
农业是“安天下”的战略产业，农业产业的发展问题是中国经济社会发展中十分重要的问题。
20世纪70年代末80年代初，以家庭联产承包责任制为核心的中国农村经济改革极大地解放了农业生产力，拉开了农业产业高速增长的序幕。
历经深刻的制度变迁和20多年的高速增长，中国农业产业的市场化进程不断深入，主要农产品供给已由长期短缺转变为总量平衡，丰年有余。
主要农产品供求关系发生的重大变化表明，中国农业产业发展进入新的历史阶段，农业发展面临的主要矛盾由产业技术与生产经营层面转向了市场与流通领域。
农业发展的制约因素也不仅主要表现在资源和技术方面，而且越来越多的表现在市场供求和市场绩效方面。
所以中国农业产业的市场绩效及提高途径，对于有效地利用市场机制，提高农业资源的配置效率，增加农民收入，促进农业产业化和现代化，具有重要的理论意义和现实意义。
随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。
为促进我国物流事业发展的需要，国家“十二五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。
霍邱县为促进地区物流发展及物流布局的需要，在“十二五”规划中也明确指出：
要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快霍邱县中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
霍邱县政府对本项目的建设也持积极肯定态度，在规划、项目用地等方面给予了大力支持，为本项目的建设提供了的政策空间。
本项目属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》第一类“鼓励类”中第一款“农林业”项目中第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”，属于国家重点鼓励发展的产品和技术。
1、为了促进农产品冷链物流的发展，国家发展改革委出台了《农产品冷链物流发展规划》，提出了“十二五”时期的发展目标。
到2015年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。
肉类和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强；
果蔬冷链物流进一步加快发展，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别提高到20%、30%、36%以上，冷藏运输率分别提高到30%、50%、65%左右。
2、《霍邱县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出，要“实施工业发展跨越工程。
围绕做大总量、转型升级，突出发展优势产业和战略性新兴产业，不断壮大骨干龙头企业，大力发展中小企业，提高企业间分工协作和配套能力，促进要素集聚、企业集中、产业集群。
重点抓好煤电、化工、食品加工、再生资源综合利用、机电、生物医药、纺织服装、林产品加工八大支柱产业，建设煤电能源、化工、农产品加工、专用车、生物医药、循环经济示范六大基地，加快技术改造，提升装备水平，培育千亿元产业和百亿元企业”。
“食品加工产业要以一批重点企业为龙头，发展肉制品深加工、蔬菜速冻、营养方便食品、专用面粉、功能饮料、绿色食品等产品，提高产品技术含量和附加值，延伸产业链条，提升产品档次，扩大经营规模，增强传统产品和优势企业竞争力”。
3、《促进产业结构调整暂行规定》中明确提出，要“推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展。
”要“优化农业生产布局，推进农业产业化经营，加快农业标准化，促进农产品加工转化增值，发展高产、优质、高效、生态、安全农业”。
本项目符合行业和地区发展规划，符合国家产业政策和行业准入条件。
1.5项目建设的必要性
1、项目的建设，是农业发展转型的需要
农业发展面临的主要矛盾由产业技术与生产经营层面转向了市场与流通领域。
建设农副产品批发大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配置，革新发展模式，构建发展的一体化产销格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适合霍邱县发展的特色之路。
2、项目的建设，是加速农产品流通的需要
以农产品市场为导向，以技术创新和体制创新为动力，在规模不断发展的基础上，推广现代化管理，利用电商扩大销售半径，创建农产品经济的新成长点。
以商贸流通业为先导，加快产销链的高速衔接和发展，推进区域产业结构升级，提升在县域地位。
并大力发展物流业，引进竞争机制，走市场化、社会化的路子。
以围绕建设大市场，发展大农业，搞活大流通为目标，以发展壮大农业商品批发市场为重点，努力培育生产要素市场，全面提服务业的规模和水平，形成以城镇为中心，辐射周边地区的功能完善、带动力强的农副产品供应链业态”。
发挥新发地集团在“价格”，“产品”上的统采、统销的优势，更好地发挥现代化城市的对外辐射功能。
这不仅顺应了霍邱县的发展战略，也充分发挥了霍邱县的地理资源优势，完全符合霍邱县的县情实际。
3、项目的建设，是实现农产品交易的阵地。
因而，建立农副产品批发市场的要害是如何实现其在流通中的功能，通过农产品流通中的功能和作用，以不断提高其经济效益和社会效益。
建立农产品批发市场的目的地向社会提供硬件设施的服务和买卖方面的软件服务，通过其服务性功能来带动一方经济的发展，造就大流通、大市场的流通格局。
传统的农副产品交易市场是经销商商与消费者之间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而霍邱县农副产品批发物流市场将在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能。
市场展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。
4、项目的建设，是开发项目区新的经济增长点的需要
新时期的经济增长点是指适应我国社会经济发展的客观需求和广大居民消费结构变化的新趋势，加快发展那些市场需求量大、产业关联度高、经济效益好、带动作用强的产业和产品。
积极培育和扶持新的经济增长点，是调整和优化经济结构的重要方面和必然选择，是企业扭亏为盈和财政增收节支的关键所在。
现代经济发展的历史经验证明，在各个发展时期，总有一些产业受需求拉动，增长速度快一些，成为整个经济发展的主要带动力量和新的增长点。
从我国现实情况看,，新的经济增长点应具有以下特点：
一要符合经济增长方式转变的要求，有利于经济增长的集约化；
二要与市场需求结构及其变化趋势相一致，需求量大；
三要有利于产业结构的优化升级，产业关联度高可促进较多的相关产业发展；
四要投资收效快，能形成经济的良性循环。
霍邱县农副产品批发市场项目符合上述特点和要求，产业关联度高，产业链条长，辐射面广，对项目区的经济发展和社会稳定有着深远的现实意义和作用,必将成为是项目区经济的又一重要增长点。
5、项目的建设将进一步扩大农副产品市场的辐射范围
要发展，要在区域经济中突出特色，走在前列，就要充分发挥“产业群”的优势，而不是进行单打独斗的个体竞争。
整个霍邱城乡乃至周县市还无一家上规模的农副产品批发市场。
农副产品一直是零散经营，未能形成统一的规模市场。
而霍邱县作为中型县城，其商业格局中需要一个专业化的农副产品批发市场，以其专业化市场特有的集中性、规模性而满足广大消费者对价格低廉、种类众多的农副产品购买选择的需求。
所以本案项目的功能规划不仅弥补了市场现有的空白点，为众多的农副产品经营商家提供了一个更大、更好的舞台。
同时，市场还可以辐射河南省等周边城市。
带动霍邱县周边的商圈效应。
6、项目的建设，是促进就业维护社会稳定的需要
随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工、经商。
随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。
通过本项目的建设，可安排一批农村剩余劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进霍邱县经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。
综上所述，可见本项目具有非常显著的经济效益和社会效益。
因此，本项目在霍邱县的建设实施有着十分重大的现实意义，项目建设是十分必要的。
1.6项目建设的可行性
1、政策方面
国家发改委近日发布《蔬菜市场预测及2014年工作重点》。
《重点》提出，2014年将继续支持农产品批发市场、农产品冷链物流等农产品流通基础设施建设，特别是加大对北方大城市蔬菜流通设施的扶持力度，改善蔬菜存储流通条件。
另据《农产品冷链物流发展规划》，到2015年，我国将建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。
全国每年仅运输途中腐烂变质的水果、蔬菜等食品价值约为700亿元，造成了巨大的经济浪费。
为了最大限度的减少农产品运输过程中的损耗，在农产品运输过程中引入冷链物流服务成为必由之路。
2、市场方面
1、以企业带项目，强化政策扶持。
筹办农业合作与贸易信息网，形成信息交流与共享平台，跟踪国内外农产品技术标准、农产品贸易政策、关税制度、动植物检疫等方面的规定与要求的变动情况，及时为农产品生产者和进出口企业提供有关政策和市场信息。
2、以项目换资源，强化基地建设。
积极与中西部开展农业生产领域合作，发展种植业、养殖业；
提升外向型农产品保鲜加工业，生产适合当地市场需求的农产品及加工制成品；
建设农产品专业批发市场，活跃当地市场，促进国内农产品销售。
通过以上项目合作，优势互补、互利共赢，进而带动国内农业生产资料、机械设备和劳务的输出，实现以项目换市场、换资源的目的。
3、以质量拓市场，强化加工保鲜。
完善农业标准化生产体系，加快农产品质量监督检测体系建设，大力推行标准化、优质化生产。
目前出口商品以初级产品为主，且加工、保鲜方式落后，精深加工基本上是空白，营销半径小，产品附加值较低，市场竞争力不强。
建议设立农产品出口促进专项资金，引导金融部门加大信贷支持力度，适当放宽贷款条件，合理确定贷款期限，增加贷款额度，支持农产品加工基地建设。
4、以贸易增效益，强化国际促销。
积极支持出口企业、行业协会到境外举办农产品及加工制成品的展销促销活动。
重视品牌建设，引导和支持农产品出口企业申请境外品牌注册、卫生注册和国际质量、环保认证，创出一批有国际竞争力的特色农产品品牌，以品牌和质量开拓国际市场，增强农产品出口竞争力。
5、以合作保稳定，强化境外开拓。
应采取积极促进的态度，抓住有利时机，依托有实力的农产品加工企业，适应国际日益增加的农产品需求，根据国家实施“走出去”战略的总体部署和规划布局，以农产品出口促进资金、中小企业国际市场开拓资金、西部促进资金等作为引导性投入，帮助外向型企业壮大规模，增强国际市场开拓能力，形成多元化的农产品出口格局。
3、税收方面
2012年9月3日发布的《财政部、国家税务总局关于农产品批发市场、农贸市场房产税、城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号）规定，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。
对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
1.7主要经济技术指标
项目建成后，将形成一个辐射安徽的皖西地区与皖北地区，河南省东南地区，江淮地区的农副产品的规模专业市场和物流中心，可容纳商户3000户。
市场年可实现交易额6亿元，5年后交易额达10亿元，年可实现净利润2256.2万元，上缴税收2384.7万元。
项目全部投资所得税后财务净现值为1596.3万元、财务内部收益率3.32%；
项目投资利税率2.42%。
详见表1-1主要财务经济指标汇总表。
表1-1主要财务经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
60000.0
建设投资
56540.6
建设期利息
0.0
铺底流动资金
3459.5
2
年销售（营业）
升级会员 