房地产项目成本控制体系.docx
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房地产项目成本控制体系
房地产项目成本控制体系
一、“开发成本”科目明细一览表…………………………………………………………02
二、目标成本及动态成本管理………………………………………………………………05
附件1:
项目成本动态预警表…………………………………………………………………08
附件2:
项目成本动态汇总分析表……………………………………………………………09
附件3:
目标成本调整审批表…………………………………………………………………11
三、工程招标管理办法………………………………………………………………………12
附件1：
考察承包商结果审批表………………………………………………………………20
附件2：
招标文件及入围单位审批表…………………………………………………………21
附件3：
工程评标定标审批表…………………………………………………………………22
附件4：
工程约谈记录…………………………………………………………………………23
附件5：
投标邀请书……………………………………………………………………………24
附件6：
开标记录………………………………………………………………………………25
附件7：
专业评审表……………………………………………………………………………26
附件8：
评标报告………………………………………………………………………………27
附件9：
中标通知书……………………………………………………………………………28
附件10：
未中标通知书………………………………………………………………………29
四、工程合同管理制度…………………………………………………………………………30
附件1：
工程合同审批表………………………………………………………………………36
附件2：
合同付款审批表………………………………………………………………………37
附件3：
工程合同摘要表………………………………………………………………………38
附件4：
工程合同执行情况评估表……………………………………………………………39
五、设计变更及现场签证管理办法……………………………………………………………40
附件1：
重大设计变更审批表…………………………………………………………………45
附件2：
设计变更单……………………………………………………………………………46
附件3：
现场签证单……………………………………………………………………………47
六、工程预结算管理办法………………………………………………………………………48
附件1：
工程结算审批表………………………………………………………………………51
附件2：
工程预结算任务委托单………………………………………………………………52
附件3：
施工图预算编制备忘录………………………………………………………………53
附件4：
工程竣工结算审价资料清单…………………………………………………………54
附件5：
工程竣工结算审价结果审批表………………………………………………………55
附件6：
项目技术统计表………………………………………………………………………56
一、“开发成本”科目明细一览表
科目代码
科目名称
备注
01
土地征用及拆迁补偿费
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
01.01
土地出让金
向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价
01.02
拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等
01.03
其他
02
前期工程费
在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用
02.01
勘察设计费
02.01
勘察及丈量费
02.02
规划设计费
含景观设计
02.03
竞标设计补偿费
02.02
三通一平费
02.02.01
临时道路
02.02.02
临时用电
02.02.03
临时用水
02.02.04
场地平整
02.02.05
临时设施费
02.03
可行性研究费
02.03.01
可行性研究编制费
02.03.02
市场调查费
02.03.03
项目建设咨询费
02.03.99
其他
02.04
人防费
02.05
大市政配套费
02.98
不可预见费
02.99
其他
02.99.01
招标代理及管理费
02.99.02
配套方案征询费
02.99.03
测绘费
02.99.04
工程保险费
02.99.05
环境评估费
02.99.06
竣工档案编制费
02.99.07
日照分析
02.99.08
审图费
02.99.09
晒图费
02.99.99
不可预见费
03
基础设施费
建筑物外红线内
03.01
室外给排水系统
03.01
上水配套费
03.02
雨污水
03.03
直饮水
03.04
热水
03.01.99
其他
03.02
室外电气系统
03.02.01
供电配套工程费
03.02.99
其他
03.03
室外燃气系统
03.03.01
燃气配套费
03.03.99
其他
03.04
通讯系统
电话、宽带、有线电视等
03.05
环卫设施
03.06
采暖系统
03.07
景观绿化道路费
03.08
不可预见费
04
建筑安装工程费
项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用
04.01
建筑结构工程
04.01
基础工程
04.02
主体结构工程
04.03
门窗工程
04.04
公共部位精装修
04.05
室内精装修
04.06
样板房
主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用
04.02
设备及设备安装工程
04.02.01
室内管线设备
04.02.02
室内设备及安装
空调、电梯、高低压配电等
04.02.03
消防系统
04.02.04
智能化系统
保安、电信、卫星电视等
04.03
工程管理费
04.03.01
工程监理费
04.03.02
咨询费
04.03.03
施工合同外奖金
04.03.04
质监费、验收费
04.04
不可预见费
05
公建配套设施费
开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出
05.01
会所、物管楼
05.02
儿童乐园
05.03
学校、幼儿园
05.04
游泳池
05.05
网球场
05.06
维修基金
05.07
不可预见费
06
开发间接费用
06.01
财务费用
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额
06.01.01
利息支出
06.01.02
利息收入
06.01.03
汇兑损益
06.01.04
金融机构手续费
06.01.05
结转
项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本
06.02
营销费用
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用
06.02.01
策划定位
06.02.02
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告
06.02.03
销售道具
沙盘、楼书、模型、
06.02.04
销售代理
06.02.05
不可预见费
06.03
管理费用
06.03.01
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。
三级明细参考“管理费用”明细科目
4301.07.01.04
施工合同外奖金
4301.07.01.05
质监费、验收费
06.03.02
在建工程抵押费
评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
06.03.03
其他
06.03.04
税金
增值税、房产税等
06.03.05
其他
二、目标成本及动态成本管理
1、搜集、整理历史成本资料；
2、确定目标成本总控指标，包括项目前期费用、财务费用、管理费用、销售费用及建筑安装费用等；分解成本控制指标，提出控制要点；
3、汇总编辑项目目标成本指导书文件。
1、目的
规范工程成本控制流程，提高成本控制效率，准确反应房地产开发项目各阶段成本当前的状况。
2、适用范围
2.1适用于和一投资发展有限公司、下属子公司、控股公司开发项目的工程成本管理，即目标成本设定及调整、责任成本管理体系、动态成本管理控制。
3、定义
3.1目标成本：
指房地产开发项目成本科目所列各项目成本的控制目标。
各子项包括：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用共六大子项。
3.2工程目标成本：
特指上述六大子项中的基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费三个主要项目。
3.3工程动态成本：
指当前项目发生的即时工程成本，包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。
4、职责
4.1项目部：
负责制订各项目的目标成本及责任成本管理体系；负责区域各部门各阶段成本动态管理控制；
4.2技术工程部：
负责审核制订各项目的目标成本及责任成本管理体系；负责审核区域各部门各阶段成本动态管理控制；
4.3副总经理或总经理：
负责审核各项目的目标成本及责任成本管理体系，审批成本超标在区域权限内项目，审核成本超标超区域权限外的项目。
4.4董事长（授权副总经理或总经理）：
负责审批各项目的目标成本及责任成本管理体系；负责审批超区域权限的动态成本变更。
5、操作流程
5.1目标成本测算第一阶段在初步设计确定后由各个项目部根据各自的地区和项目情况，结合开发、工程、财务、营销等涉及到的费用，按照《项目成本动态汇总分析表》中的成本科目制定运营计划目标成本，再提交技术工程部审核，审核后报公司各级领导讨论后确定运营计划目标成本；第二阶段在施工图确认后由各个项目部在之前的目标成本的基础上，更加深化、细致的测算目标成本，再提交技术工程部审核，审核后报公司各级领导讨论后确定内控目标成本。
5.2动态成本预警表用于对当期实施合同中动态成本金额超过目标成本金额的情况进行统计汇总。
由项目部编制，技术工程部审核，并结合目标成本调整审批表，报公司各级领导研究制定实施方案。
6、项目资金计划管理
6.1、负责汇总、编制及调整项目总资金计划、年度、季度的资金计划；
6.2、负责公司年度、季度、月度用款计划的编制、汇总、复核及申报（项目公司配合）。
7、成本信息管理
7.1、汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验；
7.2、建立、维护工程造价和材料设备价格信息资料库；
7.3、收集同行业工程造价信息及成本管理先进举措，加以吸收利用；
7.4、定期或不定期进行专题或综合的成本分析和研究；
7.5、与各审价单位保持良好的合作伙伴关系，及时获取有关工程造价的信息。
8、监控
8.1通过设置成本台帐，定期动态报告目标成本的执行情况，并提出下一步成本管理的工作重点；
8.2定期和不定期抽查评估项目的成本管理工作。
9、附件
9.1《项目成本动态预警表》
9.2《项目成本动态汇总分析表》
9.3《目标成本调整审批表》
附件9.1目标及动态管理成本
项目成本动态预警表
序号
成本科目名称
成本科目编号
目标成本值（元）
合同（或预算）金额
（1）
已发生变更
及签证金额
（2）
未发生的
预估金额
（3）
动态成本金额（元）
（4）=
（1）+
（2）+（3）
处理方式
比例%
注：
1、所有当期实施的合同所发生的本合同金额、变更及签证、以及预估必须发生的费用之和为：
动态成本金额，当动态成本金额>批准预算时，必须注明“处理方式”，如：
申请追加；三级科目内子目调剂；跨三级子目调剂等。
2、比例%：
为当前实施合同动态成本与目标成本的比值。
表示单项合同的实际实施情况。
3、本动态成本预警表：
用于对当期实施合同中动态成本金额超过目标成本金额的情况进行统计汇总。
编制人：
审核人：
项目成本动态汇总分析表目标及动态管理成本
成本科目名称
运营计划
目标成本
内控
目标成本
已发生成本
（1+2）
内控计划
金额使用率
已签约成本
（1）
已变更成本
（2）
待签约成本
（3）
动态成本
（1+2+3）
一
土地征用及拆迁补偿费
二
前期工程费
1
规划设计及勘察费
2
可行性研究费
3
监理及审价费
4
三通一平
5
测绘费
6
检测及试桩、桩测试费
7
招标管理费
8
人防费
9
大市政配套费
10
配套方案征询费
11
质检费及交房前各项验收费
12
规划请照费
13
其他
三
基础设施费
1
供水
2
供电
3
供煤气
4
通讯（电话配套费）
5
环保设施（污水处理工程）
6
环卫设施
7
景观绿化工程费
8
车库（独立）
9
道路（总体工程）
10
小区雨污水工程
11
其他
四
建筑安装工程费
成本科目名称
运营计划
目标成本
内控
目标成本
已发生成本
（1+2）
内控计划
金额使用率
已签约成本
（1）
已变更成本
（2）
待签约成本
（3）
动态成本
（1+2+3）
1
建筑结构工程
2
电梯工程
3
消防工程（含验收检测费）
4
有线电视工程
5
智能化工程费
6
维修基金
7
物业及居委会费用
8
空调工程
9
其他（精装修）
五
公共配套设施费
1
会所
2
商业设施
3
售楼处装饰
4
样板房及实品屋装饰
5
其他
六
开发间接费用
1
营销费
2
财务费
3
管理费
七
销售税金及附加税
八
土地增值税
九
所得税金
十
其他
合计
注：
1、
部分为项目当前成本运营状况；对实际发生成本进行汇总。
2、
部分为全项目动态成本状况，对动态的成本进行汇总。
3、内控计划金额使用率：
为实际已经发生的成本（包括已签约成本+已变更成本）占内控目标成本目标的比例
4、动态成本=签约成本+已变更成本+待签单成本（预估未结算但必须发生的成本）
编制人：
审核人：
附件9.3目标及动态管理成本
目标成本调整审批表
项目：
工程：
编号：
经办部门填写
经办部门
日期
目标成本
调整事项
成本科目
成本科目名称/成本科目编码
预计调整成本
元
调整额
目标成本
__________元（________元/M2（建筑面积））
元/M2（建筑面积）
调整原因
成本增加消化办法
□申请追加□跨子目调剂□同子目调剂[跨3级以上子目间调剂为跨子目调剂]
调剂子目：
成本科目名称/成本科目编码；调剂子目原金额：
资金额/建筑面积指标；
调剂金额：
______________________元;调剂后子目金额：
______________________元;
可调剂原因：
经办部门负责人签字：
________年____月____日
合约预算部
________年____月____日
技术工程部
________年____月____日
副总经理
________年____月____日
总经理
________年____月____日
董事长
________年____月____日
技术工程部备案
签收人：
_____________日期：
_______年____月_____日
三、工程招标管理办法
1、根据项目开发计划，配合编制招标工作计划，对工程的招标方式、招标程序、招标组织提出具体方案，报公司批准；
2、参与投标单位资格预审，编制招标商务文件和工程量清单，汇总招标文件；
3、控制招标工作进度，组织安排全过程的招标小组会务，组织发标、接标、开标工作；
4、主持评审商务标及商务谈判；
5、向招标领导小组汇报招投标工作，并出具综合评标报告；
6、负责合同文本定稿及配合组织合同签约仪式；
7、负责办理政府部门招标手续；
1、目的
为建立有序的工程招标体系，规范工程招标程序，确保招标的产品或服务符合规定的采购要求，并依据招标采购的产品或服务对工程建设及项目整体品质的影响进行控制，以达到控制成本，提高工程招投标工作管理水平，提升本企业开发项目的品牌形象。
2、范围
根据公司的相关管理制度及有关规定，特制定本管理办法。
本办法适用于公司的所有工程施工、监理、勘察、造价咨询服务以及设备、材料供应等业务；经董事长批准的，特殊项目或工程造价在5万元以下的零星工程除外。
3、原则：
3.1透明公正原则：
招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。
3.2充分竞争、择优中标原则：
每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标，公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公司应以适度的成本，挑选最可靠的合作单位中标，确保工期、质量、成本控制达到公司要求，切实维护公司利益。
3.3廉洁奉公原则：
所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。
3.4维护信誉原则：
选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。
3.5保密原则：
各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串标。
3.6可追溯原则：
项目的招标资料，包括：
招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等，须及时收集、整理、归档、保管。
3.7战略合作原则：
为节约招标采购成本；减少公司与合作方的磨合了解过程和降低工程风险；招标采购原则上向公司认可的战略合作单位即《合格承包商、供方名单》内的单位发出招标文件。
4、职责分工
4.1技术工程部和项目公司负责本管理办法的制订、修订、解释、监督和检查。
4.2项目公司负责建立由公司认可的合作单位（包括承建商、供货商、监理公司）名册和资料库
4.3工程招标的职责分工：
4.3.1工程总承包单位的选定按公司审批权限和流程制度执行，详见5.1和5.2
4.3.2专业指定分包单位的选定按公司审批权限和流程制度执行，详见5.1和5.2
4.3.3招标领导小组：
招标工作的决策机构，对定标起集体决策的作用。
招标领导小组成员包括：
公司总经理及其他分管领导、项目公司经理、技术工程部经理、财务部经理等；招标领导小组也可根据具体情况对招标项目按额度授权分管领导。
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