房地产项目成本控制研究.docx
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房地产项目成本控制研究
房地产工程成本控制研究
摘要
中国加入WTO以后，经济快速发展，这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。
随着国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为维持自身的生存与发展，就必须努力做好房地产开发工程的成本管理工作，成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重中之重。
本文研究分析了房地产工程成本控制的相关理论，以及影响成本控制的因素，接下来分析了现如今房地产企业在房地产工程的成本控制中存在的问题，如：
忽略成本计划；只注重工程某一阶段的成本控制；忽略售后服务。
然后就这些问题提出了相应的解决方法及控制措施，如：
重视成本计划；对工程的全过程进行成本控制，包括前期的土地开发、规划设计的成本控制，中期施工现场的成本控制，以及后期营销和售后的成本控制。
最后结合实际案例来进行论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。
关键词：
房地产，房地产工程，成本，控制
Thestudyofcostcontrolinrealestateproject
Class:
Accounting0804
Name:
NiuKai
Instructor:
QinXiaoMeng
Abstract
AfterChinajoinsWTO,theChineseeconomydevelopsrapidly,notonlyithasprovidedagooddevelopmentopportunityforthepropertyenterprises,butalsomorechallengesforthem.Withdomesticrealestatemarketcompetitionbecomesincreasinglyfierce,realestatedevelopmententerpriseinordertomaintaintheirownsurvivalanddevelopment,wemustworkhardtorealestatedevelopmentprojectcostmanagement,costcontrolworkwillbecomerealestateenterprisemanagementpriority.
Thispaperanalyzedthetheoryoftherealestateprojectcostcontrol,andtheimpactofthecostcontroloffactors,andthenanalyzedtherealestateenterpriseinrealestatenowcontrolthecostoftheproject,theproblemsinsuchas:
regardlessofcostplan。
Focusononephaseoftheprojectcostcontrol。
Ignoreafter-salesservice.Andthenontheseproblems,advancessomecorrespondingsolvingmethodsandcontrolmeasures,suchas:
attentiontocostplan。
Tothewholeprocessoftheprojectcostcontrol,includingprophaselanddevelopment,planninganddesignofcostcontrol,themiddleoftheconstructionsitecostcontrol,andlatermarketingandafter-salecostcontrol.Thelastoftheargumenttoactualcase,combiningtheorywithpracticecan,soastomakerealestatedevelopmententerprisestoreducethecost,reducethecost,andimprovetheirmarketcompetitiveness.
KeyWords:
Realestate,realestateproject,cost,control
1绪论
1.1研究背景
自从改革开放以来，我国已经经过30年的发展，时至现在，所取得的成就举世瞩目。
在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。
90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，房地产开发全部由国家进行投资。
自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认以及1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标志着我国房地产商品化的开始，才真正形成我国的房地产业及房地产市场。
从那时到目前，我国房地产大体经历了三个阶段：
1990至1996年为第一个阶段，当时的城市住宅建设由国家财政做出安排。
住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。
那时的住房主要是解决居住问题，基本上没有其他的要求。
这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1996年到2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步提高。
同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到房地产的开发销售。
由于房地产市场购房主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越激烈。
要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。
第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，进入到大规模的市场化开发阶段。
居住者不仅要求优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、认为环境和社会环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界，它要求企业更有实力，资源要更加充分整合。
随着中国城市化的高速发展，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，很多都是只关注暴利，不考虑成本的。
然而，当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的程度，势必影响到整个社会经济发展的全局，弄不好会引起国家经济的整体性动荡。
许多开发企业虽然意识到了成本管理的重要性，但是却把开发工程的成本管理仅当成是单项成本的控制工作。
如：
建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。
这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，工程在选址、规划、设计、定位包装过程中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断的暴露出来，开发成本变成了开口成本，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。
目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视工程的成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。
企业进行成本控制的目的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是从工程的全过程、全方位的角度出发，最大限度的利用企业的有效资源，从整体意义上降低工程成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本管理的科学性。
依照公式：
利润=销售收入-成本费用，可知成本是影响企业利润高低的重要因素。
房地产开发工程是房地产企业主要经济业务活动。
因此，工程成本控制得好，对于房地产企业来说，其企业的成本控制也会相应控制得好，进而提高企业利润。
那么，如何做好房地产开发工程成本控制，成为迫切需要研究的理论和实践问题。
1.2研究的目的和意义
本文研究的目的在于通过对房地产开发工程成本控制现存问题的分析，结合房地产开发工程特点及其成本控制的特殊性，寻求解决房地产开发工程成本控制的措施，解决实际工作中的问题。
从而加强房地产开发工程的成本控制，实现预定的成本目标，促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，提升企业市场竞争力。
本文的研究具有以下意义：
1.从微观上讲，研究房地产开发工程成本控制，有助于房地产企业明确开发工程成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。
为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的成本控制。
2.从宏观上讲，通过对房地产开发工程成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前的房地产业起到一定的作用。
房地产对国民经济相关产业的拉动作用十分明显，随着房地产需求的提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带动相关产业发展。
此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通老百姓好多买不起房，通过对房地产开发工程成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅工程开发进行调控是提供参考意义。
在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。
1.3研究的总体思路主要内容
1.3.1总体思路
本文首先分析研究了房地产工程的相关概念及理论，然后从目前我国房地产开发工程成本控制中存在的问题，即工程运作过程中轻计划；实际中比较注重对某一阶段的成本控制，而对其他阶段的成本控制缺乏足够重视；忽略售后服务阶段这三方面入手，提出我国房地产开发工程成本控制的三点措施：
一是认真做好房地产开发工程的成本计划；二是按照全面控制与重点控制相结合的原则，对开发工程全过程进行成本控制；三是认真做好售后服务。
1.3.2主要内容
本文主要有六个部分的内容，具体情况如下：
第一部分是绪论。
介绍了文章的研究背景；研究的目的和意义；研究的总体思路、主要内容和研究方法。
第二部分是房地产企业成本控制概述。
介绍了房地产和成本控制的概念、特征，成本的构成及其影响因素。
第三部分是现阶段房地产企业成本控制中存在的主要问题。
主要有：
轻计划；只注重某一阶段的成本控制；忽略售后服务。
第四部分是成本控制措施。
主要包括：
认真做好成本计划；对开发工程全过程进行成本控制；做好售后服务。
第五部分是案例分析，对北京JT房地产开发公司JTLW工程进行分析。
第六部分是结论。
2房地产企业成本控制概述
2.1房地产概述
2.1.1房地产含义
房地产，又称不动产，是房产和地产两种财产的合称，有广义和狭义两种理解，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施与自然资源，以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利益，包括与分析房地产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。
狭义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物以及由它们衍生出来的各种物权。
本文研究的是狭义的房地产。
2.1.2房地产开发的概念及其特征
房地产开发是一项以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动。
房地产开发的概念有广义和狭义之分。
广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发工程建设的全过程。
狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。
我们通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。
本文中所指的房地产开发也是广义的房地产开发。
2.2成本控制概述
成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。
它有广义和狭义之分。
狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制，即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。
广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。
广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。
论文中的成本指的是对房地产开发工程的全部成本的控制，是广义的成本控制。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。
房地产商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。
房地产开发工程本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的工程。
房地产工程的管理将直接影响公司投资额以及投资后的收益。
在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，主要是对影响成本的主观因素的控制，对关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在开发商自己手中。
房地产工程的目的和意义相当明确，追求利益最大化是一个企业的最终目标。
房地产公司要追求利益，只能通过合理的控制成本，控制投资，才能从中取得更大的经济效益。
通过对工程成本的研究，找到一种能够合理控制成本的方法，并运用与实际工作中，解决实际工作中的问题，在工程中不断寻求经验，在经验中更加丰富自己的知识，把理论和实践联系起来解决问题，将会得到事半功倍的效果。
“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！
2.3房地产工程成本控制概述
2.3.1房地产工程成本的概念及构成
房地产工程成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。
按照房地产开发行业特点，房地产开发工程的成本大致可分为以下9个工程：
（1）土地出让金：
包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。
（2）前期工程费：
包括规划、设计、工程可行性研究、水文地质勘查、测绘、三通一平等支出。
（3）建筑安装工程费：
包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费：
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费：
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用：
指企业所属直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（7）销售、推广费用：
指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。
包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售材料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。
它在整个成本构成中的比例越来越大。
（8）财务费用：
指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。
（9）税费：
包含两部分：
一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，工程繁多且不规范。
包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。
2.3.2房地产工程成本控制的影响因素
房地产在开发工程过程中有诸多因素会影响成本控制，一部分是主观因素，即开发商在房地产开发过程中，在完善自身管理制度以及提高人员素质的同时，能够通过主观意愿来控制的，比如建安成本、采购成本、营销成本等。
一部分是客观因素，这些客观因素就是房地产商自身不能控制的，是由于整个国家形势，房地产开发的大环境所确定的，是不可控的，但是房地产开发商必须要规避，把影响将为最低。
客观因素主要有以下几个方面：
1、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。
在经过多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未改变，这是不争的事实。
2、土地供应价格上升
政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。
地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。
作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者买单。
3、建材价格波动，带动建安成本提高
建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度的上涨。
3我国房地产工程成本控制过程中存在的问题
我国经过几十年的成本管理与实践的探索，从理论上形成了一套关于成本预测、决策、核算、控制、监督、分析、考核的管理体系，进步是明显的，但是在房地产工程成本控制方面，还存在着诸多问题。
3.1忽略了成本控制计划的重要性
房地产开发企业成本会计的重要组成内容之一就是成本计划，同时成本计划又是房地产开发工程成本控制的有机组成部分，属于成本的事前管理。
编制成本计划，对加强成本会计管理、降低房地产开发工程成本、提高经济效益具有十分重要的作用。
成本计划是房地产开发工程成本控制的重要依据。
通过成本计划，可以详细规定成本降低的要求。
房地产开发工程的运行过程，也就是各项计划的执行过程，成本的发生过程本身也就伴随着成本的控制。
成本计划是编制其他计划的重要依据。
成本计划是房地产开发工程成本分析和考核的基本标准。
成本计划的逐级分解是将来进行成本考核分析的基本标准。
通过定期分析成本计划的完成情况，查明各部门的成本差异，分清主观和客观原因，可以正确评价和考核各部门的工作业绩，作为奖惩的依据，从而调动各部门及职工降低成本的积极性。
成本计划如此重要，但是在实际中，有的房地产商为了赶工期，早动工，不采用科学方法并不愿意花费时间制定成本计划，而是粗略计划，这显然不利于以后的成本控制。
我国房地产开发企业总是忽略计划的重要性。
计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划。
很多企业认为长期计划（一般指5年以上的计划）太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。
这一错误认识的直接影响是：
企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。
往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象。
企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理利用，成本失真的问题时有所见。
在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。
3.2只注重工程某一阶段的成本控制
许多房地产企业在实际中比较注重施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
房地产开发工程是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到整个房地产开发工程的成本。
但是在实际中，大多数的房地产开发工程在成本控制方面存在误区，只重视“显性成本”的控制，而对“隐性成本”不加以重视，往往都轻视工程成本控制中的沟通管理，比较注重对施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；或只注重某一环节，忽视其他环节，其成本管理均是铁路警察，各管一段，“各扫门前雪”现象严重。
3.2.1不注重决策阶段的成本控制
由于前些年，我国的房地产市场一直是卖方市场，很多房地产商将更多的注意力放在了盖房子，卖房子方面，而不注重决策阶段的成本控制。
虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个工程的成本控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的工程策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个工程的成败。
但由于近十多年我国房地产因为处于卖方市场而存在暴力现象，因而很多房地产商不重视决策的成本控制，忽略了策划的重要性。
很多房地产商做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想把策划包装的好一点，从而达到筹资的目的。
这样导致了策划报告的可操作性大大降低。
很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。
在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。
在这样的循环往复中，房地产开发企业的“失误”仍在有增无减的出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。
因此，决策阶段中的可行性研究的作用至关重要。
可行性研究是指在投资决策前，对于工程有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断工程在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为工程的实施和控制提供依据和参考。
可行性研究在投资实践中的作用主要体现在以下几个方面：
（1）可行性研究是投资决策的重要依据。
工程投资决策，尤其是大型工程的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对工程的评价和分析基础上的，可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策机构的重要依据。
（2）可行性研究是编制设计任务书的依据。
可行性研究对开发工程的建设规模、建设工程内容及建设工程标准等都做出了安排，这些正是工程设计任务书的内容。
（3）可行性研究是工程资金筹措的依据。
房地产开发工程可行性研究对房地产工程的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解工程的筹资还本能力和经营效益获利能力。
银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供工程获利信息。
因此可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供贷款的依据。
（4）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
开发商在可行性研究确定的工程实施方案框架内，按部就班地落实工程的前期工作，与设计院、供应、资金融通等部门商签订有关协议书。
（5）可行性研究是工程审批的依据。
在我国，投资工程必须列入国家的投资计划，尤其是房地产工程要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。
3.2.2开发商不重视工程设计阶段的成本控制
一方面，许多业主和工程管理者在工程初期对设计单位的选择没有引起足够的重视，又是为了方便，省钱或其他原因，将工程委托给不合格的设计单位甚至委托给业余设计者，认为这样可以节省设计费用，但结果却造成了很大的麻烦和经济损失。
设计工作属于高智力型的、技术与艺术相结合的工作，其成果评价比较困难。
设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件如图纸、规范、模型的表面反映出来，往往在工程竣工甚至是在工程运行一段时间后，才能做出适当的评价，所以设计质量很难控制。
这就要求对设计单位的选择予以特别的重视。
另一方面，由于设计单位对工程的经济性不承担责任，所以他们常常从自身效益的角度出发尽快出方案、出图，不希望也不愿意做多方案的对比分析，往往只是认真做一个方案，并象征性的做一两个方案作陪衬，常常出现设计图在质量上没问题，而在成本方面不合理的现象。
3.2.3招标投标没有真正起到成本控制的作用
建设工程实行招投标，确定了竞争的规范准则，有利于展开公平竞争；扩大了竞争范围，可以使招标人更充分的获得市场利益；有利于引进先进技术和管理经验，提高企业有效竞争力；提供正确的市场信息，有利于规范交易双方的市场行为。
但是目前我国房地产工程没有真正实施招投标的地区大有所在。
在资格预审上实行区别对待、先开工后中标，串通中标，千方百计规避公开招标以及等工程完工后再补标的情况，在我国西北地区大量存在，这就使得工程招投标依然没有起到成本控制的作用。
由此可见，我国很多房地产开发工程在成本控制方面，普通对工程施工阶段的成本控制非常重视。
施工阶段是成本投入最明显的一个阶段，以为这样就是为
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