文昌铜鼓岭土地成片开发项目可行性研究最后定稿文档格式.docx
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第三节：
规划建设内容‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥39
第五章:
项目管理组织机构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥40
第六章:
项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41
第七章:
项目土地出让模式与计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43
第八章:
投资估算与资金筹措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥46
第九章:
财务效益评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第十章:
结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53
第一章总论
第一节项目提要
一、项目名称:
铜鼓岭国际化生态旅游区起步示范区海石滩旅游综合项目。
二、项目建设地点：
海南省文昌市龙楼镇铜鼓岭旅游区淇水湾区域。
三、贷款主体：
海南亿兴城建投资有限公司。
四、项目开发商法定代表人：
海南亿兴城建投资有限公司法定代表人董事长陈全义，曾任江西党委办公厅任副主任、主任（正厅），在中共海南省委任副秘书长（正厅），海南省政协任党组成员、秘书长。
2003年任深圳市华隆投资集团有限公司（以下简称华隆集团）高级顾问，现任亿兴城建投资有限公司董事长。
陈全义董事长具有多年政府高层工作背景和经验，人脉平台资源丰富，协调项目开发建设各项工作能力极强。
五、项目性质：
铜鼓岭国际化生态旅游区起步示范区海石滩旅游综合项目土地一级开发。
六、项目概况：
项目位置：
海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区起步示范区海石滩旅游综合项目（以下简称海石滩项目）位于海南省文昌市铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域内，项目所在地主要通过文铜公路与文昌市区相连，距海口美兰国际机场约45分钟车程，与三亚等海南南部主要旅游城市在两小时车程内，与海口、博鳌等仅在1小时车程内。
文昌市正在兴建中的“两桥一路”和东环城际高速铁路建成后，交通将更加快捷和便利。
铜鼓岭国际生态旅游区
海石滩项目
项目范围和建设内容：
项目规划范围东至大小澳湾，南临南中国海，西接淇水湾滨海休闲度假区，北靠铜鼓岭主峰，占地面积约4.24平方公里，区内包括海滩、海蚀地貌、珊瑚礁等自然景观资源。
项目土地开发建设用地面积为3406亩，可用于房地产开发土地1970亩，扣除亿兴已取得使用权的254亩，本次土地一级开发面积可获得土地储备1716.15亩。
项目内开发指标一览表
用地性质
用地面积（亩）
建筑面积（㎡）
一类住宅用地
923.10
246,717
二类住宅用地
548.85
551,820
旅游度假用地
430.50
143,500
商业金融用地
68.70
64,578
体育用地
1,420.04
18,934
广场用地
15.30
510
合计
3,406.48
1,026,059
项目背景：
2004年文昌市政府招商引资，引进了华隆集团，先后于2004年11月，2005年10月25日分别签订了《铜鼓岭国际化生态旅游区开发框架协议》和《铜鼓岭国际化生态旅游区合作开发协议》，并于2005年12月正式获得海南省政府批复，确定了华隆集团作为该旅游区的主开发商（琼府函[2005]103号），并要求将铜鼓岭区域打造成世界级的新型国际生态旅游区，成为海南国际旅游岛建设中的标志性项目。
2008年1月30日文昌市人民政府、深圳市华隆投资集团有限公司、海南亿兴城建投资有限公司（以下简称“亿兴公司”）三方签订了《铜鼓岭旅游区淇水湾区域海石滩旅游综合项目投资开发协议》，约定亿兴公司作为华隆集团属下全资项目公司，承担华隆集团在海石滩区域内全部的权利和义务，负责项目区的土地一级开发，并明确该项目基础设施投资开发完成后，土地进入储备中心。
土地拍卖后，首先归还亿兴公司垫付的全部基础设施投资及前期费用，在还本付息之后，拍卖土地的纯利由公司与政府7：
3分成，即公司得70％，政府得30％。
目前该项目已经列入海南省和文昌市“十一五”规划、城乡建设总体规划、旅游发展总体规划、交通基础设施网络规划、土地利用总体规划，是海南省和文昌市“十一五”的重点项目，也是海南省2008年、2009年的重点项目。
项目进展：
华隆集团主开发商地位确定后积极推动铜鼓岭国际化生态旅游区的开发建设工作，先后完成了旅游区的总体规划、海南铜鼓岭国家级自然保护区总体规划、淇水湾区域控制性规划、以及各项报批报建工作，目前准备工作已经完成，项目外围区域已经动工。
2006年文昌市政府和华隆集团委托美国贝尔高林景观设计公司和海南巨方规划设计有限公司共同承担“海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区总体规划（修编）”的规划成果编制工作。
同年6月9日美国贝尔高林景观设计公司完成了该项目的概念设计方案，并通过专家审查。
2007年4月，由海南巨方规划设计有限公司编制的《铜鼓岭旅游区总体规划》修编成果顺利通过了省政府规划委员会的评审。
2008年3月《海南铜鼓岭国家级自然保护区总体规划》获得海南省国土资源厅批准，根据前述规划调整出的保护区内土地编制了《海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域控制性详细规划（海石滩）》并于2008年6月获得了海南省建设厅的批准，确定了区域内土地开发的指标、类型、规模和位置，土地一级开发条件已经基本具备。
同时为了统一打造铜鼓岭旅游区，华隆集团积极争取到了铜鼓岭国家级自然保护区的经营收费权，并于2008年7月获得了海南省国土资源厅的批复，进一步巩固了华隆集团的区域主开发商地位。
海石滩项目前期准备工作已经基本就绪，近期将全面启动。
七、建设单位
海南省文昌市人民政府、海南亿兴城建投资有限公司。
八、组织管理
根据亿兴公司发展战略和业务规划，公司实行董事会领导下的总经理负责制。
九、生态与环境保护
项目将以“保护和开发”相结合的原则，从陆域生态保护、海域生态保护、自然保护区生态保护、生物多样性保护、海水生态保护等方面保护和提升区域的生态环境；
同时制定了严格的环境质量控制标准，提出生态保护和污染控制措施。
高标准的市政设施规划中，排水系统实行雨污分流、污水集中处理、垃圾实行分类收集清运；
在建筑节能上，选用环保节能型材料和建筑形式，确保整个旅游度假区在环境保护方面达到高水平的环保标准，符合生态型旅游度假区的要求。
十、项目实施进度安排
整个项目开发周期约为6年，其中2008年开始启动前期工作，2009年正式开工，2011年完成征地拆迁工作和基础配套设施建设工作，并出让部分土地，2013年完成全部土地出让。
具体实施的进度步骤详见第六章内容。
十一、项目总投资
经测算，项目总投资由土地一级开发成本和主开发商的期间费用构成,项目总投资额为47085.24万元，其中土地一级开发成本41301.12万元，主开发商的期间费用为5784.12万元。
项目成本与费用估算详见项目总投资估算表、项目各项财务数据估算表和项目投资计划与资金筹措表。
十二、资金筹措
资金来源如下
（一）、企业自筹：
18000万元，占总投资的38.23％，主要由公司资本金和股东投资构成。
（二）、申请国内金融机构贷款30000.00万元，占总投资的63.71%。
（三）、贷款期限：
申请贷款期限为4年,按照项目贷款封闭管理的约定每月底按月支付利息，2011年后每年年末偿还本金，具体“项目还本付息表”详见附表13。
十三、社会效益
1、项目的建设是海南省及文昌市总体规划的重要组成部分，项目的建设将有助于海南文昌滨海旅游经济产业规划的实现。
2、项目的建设将对文昌旅游业的发展起到积极的推动作用，项目的建设将使文昌的旅游资源得以整合，从而对文昌旅游业的发展起到积极的推动作用。
3、项目的建设将对文昌产业结构的转变起到积极的促进作用，项目的建设将提高文昌旅游的知名度和美誉度，促使现有旅游景区景点配套功能不断完善，旅游产品不断丰富，同时还将带动金融、保险、商贸服务、邮政通信、信息等现代服务业的迅速发展。
4、项目的建设将取得良好的社会效益，规划区总人口约5万人，年接待游客总人数为800万人次，其中观光游客人数为500万人，接待过夜人数为300万人。
预计可增加就业人口近8万人，同时还将带动各旅游相关产业，促进文昌第一、三产业的的加速发展。
第二节可行性报告依据
一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；
二、铜鼓岭旅游区淇水湾区域（海石滩）旅游综合项目投资开发协议书；
三、海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域（海石滩）控制性详细规划；
四、海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区总体规划；
五、铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域（海石滩）旅游综合项目投资开发协议实施细则；
六、文昌市国土环境资源局文件；
七、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；
八、海南省统计局相关数据资料；
九、文昌房地产协会统计的相关数据；
十、《海南省建筑安装装饰工程概预算定额》。
第二章项目背景
第一节项目承建单位简介
项目承建单位海南亿兴城建投资有限公司为深圳市华隆投资集团有限公司的全资项目公司，注册资本金1.5亿元，相关情况详见下表：
企业名称
海南亿兴城建投资有限公司
办公地址
文昌维嘉国际大酒店16楼
法定代表人
陈全义
注册资本
人民币壹亿伍仟万元（实收资本：
15,000万元）
企业类型
有限责任
经营范围
房地产、城市经营、城市基础设施建设、能源、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化教育产业投资、农业项目投资、举办实业、信息咨询服务（凡需行政许可的项目凭许可证经营）
成立日期
2006年11月9日
注：
本表来源于《企业法人营业执照》。
深圳华隆集团是一家立足于资本市场，以城市经营、基础设施投资、房地产开发、酒店商业及金融投资为核心业务的投资控股集团。
集团总部设于深圳市，注册资本3.8亿元人民币，集团业务已延伸至北京、广东、上海、海南、云南、江西、湖北、江苏、香港和新加坡等地，有着丰富的区域开发经验。
第二节项目建设的有利条件
1.气候条件
海石滩项目位于北纬北回归线以南，北纬19°
附近，属热带季风气候和热带海洋气候，年平均气温在22-26℃，冬无严寒，夏无酷暑，全年绝大部分时间符合生理气候适宜性要求，是旅游度假最佳地点之一。
世界众多的热带旅游度假目的地均位于该纬度附近，如美国的夏威夷、印尼的巴厘岛等，因此该纬度又被称为“钻石纬度”，位于该纬度的旅游区域被称为“度假天堂”。
2.交通条件
当前，项目所在地主要通过文铜公路与文昌市区相连，距海口美兰国际机场仅45分钟车程，与海南主要城市的距离均在两小时车程内。
3.生态条件
由于项目所在地铜鼓岭区域较早以前就设立了自然保护区，整个区域内植被保持良好，动植物物种比较丰富。
陆域有滨海匍匐沙地植被、灌丛草地、热带常绿季雨矮林植被等多重植被类型为海南所特有，这些植物具有重要的观赏价值；
同时，它的稀缺性又使它成为珍贵的生态旅游资源。
附近海域的珊瑚礁保护状况极好，经考察，各类礁石珊瑚品种达100多种，礁群中还栖生有多种海底鱼类、软体动物、棘皮动物等珍稀观赏动物，是开展潜水观光运动的极佳地点。
4.旅游条件
本项目区域内及其周边旅游资源丰富，集山体自然保护区、河流、海域、沙滩、椰林为一体，这种多样化的组合资源在国内极为罕见，旅游开发价值极高。
主要的景观资源包括：
铜鼓岭自然保护区
铜鼓岭位于海石滩项目的北部，有“琼东第一峰”、“奇峰秀天下”之美称。
以它为中心的铜鼓岭生态自然保住区总面积达4400公顷，区内发育着我国仅存的热带季雨矮林植物群落，散落在区内层次分明的各类植被中；
丰富的植物使空气中负离子含量极高，是人们清心洗肺、健康养生的最佳去处；
另外，在岭上登高远眺，月亮湾、宝陵河、大小澳湾……周围的壮丽山海景观尽在眼前。
海蚀地貌（石头公园）
该地貌位于铜鼓岭的西南面，它是地质构造运动形成的独特景观，在国内极为罕见，是地质科研的经典教材。
这些由于长期地质作用形成的地质地貌在漫长的岁月中逐渐被抬高，从而伸出海平面，然后经过千万年的海蚀风侵，花岗岩岩块崩解、风化，逐渐形成了3600多块形状各异，大小不均，横卧在海中的奇岩怪石。
游人徜徉其中，必能感叹大自然的鬼斧神工之妙而流连忘返。
大小澳湾
两个湾区均位于项目地块的东部，岸线相对较短，宽度不到１公里，但沙滩的质量极高，白色的沙滩与湛蓝的海水形成鲜明的对比，景观极为优美。
大澳湾
小澳湾
此外，两个海湾均三面环山，一面临海，内湾性十分良好，视野宽阔，私密性强，是建设旅游度假设施及游艇码头的理想之地。
人文资源
文昌历史悠久、源远流长，早在新石器时期，已有先民繁衍生息。
自汉武帝元封元年（公元前110年）设紫贝县迄今，已有两千多年的历史。
历史遗迹和民间传说有北京书堂、铜山书院仙迹、仙殿、仙洞、石宝、承天湖、尚园、尼姑庵、娘娘洞诸名胜，以及石楼茑咀石、石楼塔等。
铜鼓岭椰风海韵、文明祥和、物华天宝，地灵人杰，文化昌盛，英才辈出。
铜鼓岭所属区域文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。
动植物资源
铜鼓岭自然保护区位于南海之滨的琼东北冲积—海相堆积阶地平原之上，因铜鼓岭地形和水热气候因素等生态条件的差异。
2004年，开展铜鼓岭自然保护区植物资源核查，发现铜鼓岭自然保护区植物种类有984种，隶属168科，629属。
其中蕨类植物41种，隶属20科，31属；
裸子植物2种，隶属2科，2属；
被子植物941种，隶属146科，596属，在被子植物中，双子叶植物799种，隶属119科，502属，单子叶植物142种，隶属27科，94属。
在984种植物中海南特有种：
海南苏铁、茶槁楠、古山龙、海南青牛胆、琼刺榄、草豆蔻、林仔竹（山竹仔）等35种，约占海南特有植物的5.7%左右；
濒危植物种类和保护植物种类：
金毛狗、蕉木、白木香、海南苏铁、海南大风子、红花天料木（母生）、白桂木、海南石梓、野生荔枝、野生龙眼、毛茶、粘木等12种。
陆地动物有兽类10种、鸟类20余种及爬行类、两栖类、昆虫等。
在这些动物中，蟒蛇属于国家一级保护野生动物，猕猴、穿山甲、海南兔、褐翅鸦鹃、原鸡、猫头鹰、海龟等属于国家二级保护野生动物。
保护区范围内珊瑚礁资源尤为丰富，浅海珊瑚礁为典型的岸礁类型，主要有造礁石珊瑚、珊瑚藻、软体动物及其它造礁生物，种类有100多种，其中优势种为各种鹿角珊瑚。
珊瑚的丰富度为2－3级。
非造礁珊瑚、软珊瑚，鱼类、藻类、其它与珊瑚礁有关的底栖生物的种类也较丰富。
重要水产资源还包括鲍鱼、麒麟菜等。
第三节项目建设的必要性
一、项目的建设是海南及文昌总体规划的重要组成部分
《海南文昌滨海旅游经济产业规划》在海南省旅游总体规划及文昌市有关规划的基础上，确定文昌滨海带的功能定位为“一虹七彩”功能带和七大功能节点。
海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区处于滨海旅游带的显要位置，是滨海旅游带的重要组成部分。
项目的建设将有助于海南文昌滨海旅游经济产业规划的实现。
二、项目的建设将对文昌旅游业的发展起到积极的推动作用
文昌市将文昌滨海丰富的自然资源、生态环境、民俗风情、人文历史等特色旅游资源作为一个整体进行规划，提出了打造文昌滨海旅游区为“中国蓝色海岸带”的战略构想。
文昌滨海旅游带的建成，将弥补目前海南旅游业发展布局不平衡、文化底蕴不足等缺陷，对东线旅游功能起到补充、延伸和提升的作用，推动东部滨海旅游产业发展轴、景观带的真正形成，促进环岛旅游圈的形成。
而铜鼓岭国际化生态旅游区是其中重要的一环，项目的建设将使文昌的旅游资源得以整合，从而对文昌旅游业的发展起到积极的推动作用。
3、项目的建设将对文昌产业结构的转变起到积极的促进作用
文昌市目前的产业结构中主要以一、二产业为主，第三产业占比较少。
项目的建设将提高文昌旅游的知名度和美誉度，促使现有旅游景区景点配套功能不断完善，旅游产品不断丰富，同时还将带动金融、保险、商贸服务、邮政通信、信息等现代服务业的迅速发展，从而对文昌产业结构的转变起到积极的促进作用。
4、项目的建设将取得良好的社会效益
规划区将形成融观光游览功能、休闲度假功能、旅游社区功能、休闲运动功能、娱乐餐饮功能、自然保护功能、科普考察探险功能为一体的综合生态旅游区。
项目建成后，至2020年，规划区总人口约5万人（其中当地居民0.3万人、日过夜游客1.15万人、中长期度假居住人口1.9万人、服务人口1.7万人），年接待游客总人数为800万人次，其中观光游客人数为500万人，接待过夜人数为300万人。
第三章项目市场情况分析
第一节旅游业发展状况
一、国际旅游业的发展状况
据世界旅游组织公布的数据，从1992年开始，旅游业已超过石油产业成为世界第一大产业，国际旅游外汇收入年均增长率高于同期全球经济增长率。
旅游业作为现代人重要生活内容的载体，发展空间巨大，其在旅游目的地选择和消费方式上的发展趋势为区域开发带来了机遇，同时数据显示，热带海岛旅游已成为世界旅游业中发展速度最快的一类旅游，随着海洋文化的进一步扩散和人们回归自然观念的进一步发展，这种趋势将继续保持，并持续强化，对于本项目打造顶级的国际旅游度假目的地形成强有力的国际市场支撑。
随着度假旅游的普及程度逐渐增高，人们对传统走马观花式的观光游兴趣降低，而更多地注重那些更休闲、更娱乐、更放松的休闲度假旅游消费模式。
一些高端旅游度假产品，如高尔夫、保健养生、水疗SPA等也愈来愈受到游客青睐。
这种消费模式的转变趋势为那些新旅游开发项目的发展提供了更多的选择方向，同时也提出了更高的要求。
二、国内旅游业的发展状况
随着国内政治局势的稳定、社会经济的迅速发展、市场环境的日益开发，我国旅游业也呈现出蓬勃发展的良好局面。
2008年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5％，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6％；
旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5％；
我国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。
据世界旅游组织预测，到2020年，中国将跃升为全球首位旅游目的地，入境旅客人数将增加到1.3亿，出境旅客人数将达到1亿以上，届时，中国将成为世界旅游强国。
我国国民经济快速发展。
当前，中国人均GDP已过1000美元，长三角、环渤海、珠三角各城市超过5000美元，上海、深圳达到8000美元。
从旅游休闲市场发展规律看，中国一些经济较发达城市已经进入了较高层次的休闲度假阶段，且随着中国经济的不断快速发展，这类市场将持续扩大。
另一方面，国民业余时间正在增多，带薪休假制度的实行，闲暇时间的进一步增多，势必为人们创造更多的旅游度假机会。
而内地越来越多的人流涌入海南，随着旅游消费模式从观光旅游向休闲度假方式的转变，大规模的休闲度假旅游市场必然将会形成。
旅游休闲度假产业在海南省经济结构所占的比重不断地增大，已经发展成为海南的支柱产业和对财政与税收收入贡献最多的产业。
三亚和海口已经成为全国旅游重点城市中，旅游产业的产值占整个城市国民生产总值（GDP）比重排列在前两名的城市。
第二节海南发展情况分析
一、海南旅游的战略目标
海南，中国最大的经济特区，中国惟一的热带海岛省份，中国最佳的国际性度假胜地。
国家和海南的整体旅游规划确定海南的旅游发展战略目标，到2020年要建设成为世界一流的热带海岛度假胜地。
二、海南改革开放的态势
2008年3月，国务院下文就海南建设国际旅游岛提出要求：
把以旅游业为龙头的现代服务业作为支撑海南长远发展、可持续发展的重要支柱产业来培育，发挥海南省的生态环境和岛屿资源优势，构建具有海南特色的经济结构和更具活力的体制机制，将海南建设成为绿色之岛、开放之岛、文明之岛、和谐之岛。
同意海南省进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革等方面积极探索，先行试验。
此外，在专家研究层面，关于海南的开放中国科学院中国现代化战略研究课题组发布的第8份《中国现代化报告》提出，将海南岛未来建成亚洲的“生态型自由岛”，实行自由贸易区的国际政策，包括：
自由贸易、自由投资、自由旅游、自由购物和自由留学等政策。
三、海南旅游的优惠政策
●同中国有外交关系和官方贸易往来的国家和地区的各类人士，均可在海南的口岸办理“落地签证”。
21个国家5人以上的旅游团队到海南享有停留时间不超过15天的“免签证”政策。
●经中国民航总局批准，海南成为中国首个开放第三、第四、第五航权的试点省份，此外，还提供海南中途分程权——允许外航经营至海南的国际航线延伸到内地除京沪穗以外的城市。
●国家已同意在海南的三亚、海口等主要旅游城市设免税商店。
四、海南的经济环境改善
中国作为一个大国迅速崛起，经济持续快速发展，吸引了全世界的关注。
中国大陆巨大的市场，给海南的发展提供了长期而有力的支撑；
五、海南经济步入新的发展时期
●一批大型基础项目、包括旅游业在内的产业项目落户海南并加快规划和建设（主要项目一览表略）；
●加速国际化已经列入海南的议事日程，开始着手推行旅游各项要素的国际化改造；
●国际化将为海南、也为介入海南的投资者、经营者和消费者带来新的机遇；
以上背景使本项目得“天时”之便，由于其开发建设适逢其时，将为项目的运作带来明显成效，并大大降低开发资金的使用成本。
六、重大规划影响
海南“国际旅游岛”海南正在申请建立国际旅游岛综合试验区，将从基础设施建设完善和政策性优惠开放上积极扩大海南的实力和影响力。
设立海南国际旅游岛的总体发展目标：
把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。
政策内涵：
实行入境免签；
全面开放旅游产业及相关产业；
实行旅游零关税；
扩大航权开放；
举办大型活动积极扩大影响力。
琼州海峡跨海通道公路铁路两用的琼州海峡跨海通道将大大加强海南岛的对外联系，将有力促进海南自驾游的发展。
文昌卫星发射中心海南文昌卫星发射中心的建设及投入使用，将进一步提升海南影响力，并将填补航天主题公园的国内空白。
海南东环铁路2007年9月29日，总投资192.2亿元的海南东环铁路正式开工。
这是海南省迄今为止投资规模最大的基础设施项目，预计四年后建成通车。
海南东环铁路北起海口市，途经文昌市，南至三亚市，全线近期共设十四个车站，每小时速度为二百公里。
第三节文昌城市发展情况及趋势
一、城市概况
文昌市位海南省东北部，三面临海，总面积2403平方公里，海岸线长206.7公里，海域面积4600平方公里，总人口约55.8万人，是海南沿海经济带的重要组成部分。
文昌拥有孔庙和书院，是海南文脉所在，拥有相对丰富的人文资源，同时是著名的
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