XX小区数字智能化系统多网合一项目方案书.docx

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XX小区数字智能化系统多网合一项目方案书

XX小区数字智能化系统“多网合一项目方案书

1、前言

2、项目分析:

（项目背景、目标客户（业主）群体需求、投资方（房地产商）需求、工程商建设、物业管理需求、各方长远发展需求）

3、各系统设计概述：

一l、综合布线；

二l、楼宇可视对讲系统（含可视对讲系统、一卡通门禁系统、家居报警系统、周界防盗系统）；

三l、闭路监控系统；

四l、小区背景音乐；

五l、车辆管理；

六l、多媒体信息发布系统；

七l、多媒体家居智能箱；

八l、安保巡更系统.

5、工程案例：

6、服务保障措施；

7、系统分项报价及设备清单.

前言

随着21世纪的到来l、现代高科技和信息技术（IT）正在由智能大厦（IB）走向智能住宅小区l、进而走进家庭（SH）.现代社会的家庭成员正在以追求家庭智能化带来的多元化、信息和安全、舒适与便利的生活环境作为一个理想的目标.

我国于2000年颁布的《2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案》中l、将建设智能化小康示范小区列入国家重点的发展方向l、特别是近年来‘和谐社会l、平安社区’的提出以及《物权法》的颁布等等l、都对小区的智能化建设提出了更高的要求.

东莞市安天下智能科技有限公司是一家集研发、生产、销售于一体的小区智能化设备提供商l、基于TCP/IP网络的“多网合一”的小区智能解决方案l、将小区的楼宇可视对讲系统、门禁一卡通系统、家居安防系统、周界防盗系统、背景音乐系统、车辆管理系统、巡更系统、信息发布系统、多表抄送系统、物业管理系统等多项系统融为一体l、为您提供一站式小区智能系统建设解决方案.

强大的研发能力为您量身定做个性的智能化系统、专业的项目策划能力为您提供优秀的项目运作……可以说安天下智能科技有限公司是小区智能化系统建设的专业选择.

根据“珠海中邦城市花园”小区项目特点及智能系统建设需求l、我们将为您提供一套高性能、高性价比及代表智能化系统发展趋势的---全数字智能化系统l、并把此系统划分为七个子系统：

一l、综合布线；二l、楼宇可视对讲系统（含可视对讲系统、一卡通门禁系统、家居报警系统、周界防盗系统）；三l、闭路监控系统；四l、小区背景音乐；五l、巡更系统；六l、车辆管理；七l、信息发布系统.

以下是整体方案图：

这七个系统的每一个部分可以独立运行l、各系统可根据实际项目增加或减少l、可扩展性强l、安装方便l、维护简单l、具有国际领先水平l、是小区智能化建设的终极方案.

第一部分项目分析

1.1、本项目分析

珠海中邦城市花园项目位于珠海市斗门区白蕉镇金碧丽江小区东侧l、建设用地东面为河道和规划道路、北面为壳塘冲l、西面为金碧丽江花园、南面为斗门商贸城l、规划用地内总建筑面积约为29.8万平方米；配套公建面积7480.43㎡l、其中幼儿园3185.20㎡l、会所3895.23㎡.高层住宅15栋其中1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、12#、14#、15#单元共13栋每栋分别墅为33层l、户型为1梯4户l、每套面积为65～83㎡l、1房1厅1卫至2房2厅2卫即将推出；11#、13#共2栋l、每栋分别为33层l、户型为1梯5户l、每套面积为62～84平方米l、高层产品共15个单元（栋）2046套；别墅公寓共92个单元（栋）227套l、其中情景别墅公寓共75个单元分别为：

情景别墅公寓S1型高3层l、为3房2厅4卫l、情景别墅公寓S2型为楼高3层l、为4房2厅4卫l、情景别墅公寓N1型为楼高3层l、为3房2厅4卫l、情景别墅公寓N2型l、为楼高3层l、为3房2厅4卫l、双拼别墅公寓共18栋l、分双拼别墅公寓S型与双拼别墅公寓N型均为楼高3层l、为5房3厅4卫即将推出193～285㎡.别墅公寓产品共92个单元（栋）227套l、面积以128～226平方米为主；停车位可1310辆l、其中配套公共停车位600个l、母停车位372个l、子停车位278个l、临时停车位60个.

1.1.2、项目定位

由于数千年来内敛式居住观念的浸染l、多数小区都以封闭姿态出现在城市中l、对内营造出世外桃源的幻景l、对外则壁垒森严l、与城市格格不入.

流动空间是建筑大师密斯.凡.德罗提出的现代建筑空间的经典组织模式l、我们希望将这种模式放大到城市尺度l、为当今贫乏的居住建筑注入新鲜活力.

流动空间是一种开放的方式l、它取消边界l、打破等级l、将空间组织在一个连续变化的系统之中l、暗示着居住空间向城市的无限扩展和渗透l、同时完成城市功能的合理叠合.

人们渴望自然的纯净l、同时又希望尽享城市生活的便捷与丰富多彩.城市栖居在各种矛盾不断涌现的态势下更要视城市为载体l、强化住区与城市的有机联系l、并实现二者功能的完善和互补l、激发城市活力.唯此才是反朴归真l、实现住区与城市和谐健康发展的正道l、才是以人为本l、创造出高质量人居环境的前提.所以珠海中邦城市的设计主旨是：

住宅要回归城市l、在提供围合的居住空间的前提下l、保持与城市的积极联系l、公建、绿地纳入城市总体布局的考虑l、创造高质量居住环境的同时丰富完善城市空间的功能l、使住区融于城市l、成为有机组成部分

1.1.3、项目概况

珠海中邦城市位于珠海市斗门区白蕉镇金碧丽江花园东侧l、用地北面为排洪渠l、东面现状为天然河道l、河道以东为30米宽规划道路l、用地南面分别与12米道路（已建）和24米道路（规划道路）相邻.本项目占地面积为147653.31平方米l、北面长约356米l、西面长约283米l、东面长约439米l、南面两条边长分别为189米和233米.

珠海中邦城市按不同功能要求l、形成一个中心三条景观带六个组团（岛屿）布局.一个中心即不同的组团围绕着一个中心环状螺旋形布置.三条景观带即三条各有特色的公共景观开放空间以海之螺概念布置于各个组团之间l、整合各功能组团.六个组团即中心的双拼公寓组团东侧和西侧及南侧为情景公寓组团l、北侧为高品质、高强度开发的高层公寓组团l、西南侧为幼儿园用地l、东南侧为以会所功能为主小型集中型商业、休闲娱乐等为核心l、结合广场建设形成富有生机的城市空间.

1.1.4、项目配套

会所、小型超市、社区服务中心、幼儿园.

珠海中邦城市花园是上海中邦置业集团旗下子公司珠海中邦房地产开发的项目l、中邦置业集团有限公司前身为上海联洋置业有限责任公司l、成立于2000年11月l、是具有国家一级资质的专业房地产开发企业.公司以“创新、务实、团队”为企业精神l、实行高效、直接的扁平化管理.集团公司以房地产开发建设为核心业务l、按照产业一体化发展的战略l、还建立了包括规划设计、施工管理、房产销售和物业管理在内的完整产业链.同时l、公司通过ISO9000质量体系认证l、建立了管理体系、营运体系和供方体系l、构筑了中邦置业集团的管理新模式.

中邦置业集团以“创新生活”为开发理念l、着力打造“现代、时尚、文化”的产品.中邦曾参与开发占地近2平方公里的大型社区——“联洋新社区”l、成功塑造了“联洋”品牌形象l、被评为第一批上海市房地产类著名商标l、并已成功开发了“联洋花园”、“联洋年华”、“中邦风雅颂”、“中邦晶座•城市别墅”、“中邦城市”、“中邦MOHO”、“珠海中邦商务酒店”等多个知名项目l、深受市场好评.其产品形态涵盖了公寓住宅、别墅、写字楼、商业、酒店、工业地产等各种类型l、开发面积累计超过100万平方米l、项目遍布长三角地区和珠三角地区.

中邦置业集团是上海房地产开发企业50强l、连续两年荣获CIHAF中国房地产品牌企业和中国房地产开发100强企业.董事长卫平先生曾先后获得中国房地产十大新锐人物、上海房地产十大风云人物、上海地产18年十大企业家等称号.2006和2007年l、“中邦置业集团”连续两年荣获国内唯一的“中国房地产文化地产专业领先品牌”l、此殊荣代表了“中邦”品牌经过多年建设取得的卓越成效.

1.2、建设“多网合一”的必然性

我们不会否认以前各系统独立组网方式为小区的智能化建所做出的贡献l、也不会忘记它曾经为我们的小区智能化管理带来的便利；但是随着科技的进步尤其是数字通讯技术的飞速发展l、以及市场需求导向的不断提升l、具有高稳定性能、高扩展性能、高性价比的数字设备越来越被人们所青睐.下面我们就从“珠海中邦城市花园小区”项目特点入手并结合其它的工程实例从目标客户（业主）群体需求、投资方（房地产）需求、工程商建设、物业管理需求、各方长远发展需求等五个方面来说明“多网合一”系统是发展的必然趋势.

1.2.1、目标客户（业主）群体需求

业主对小区的生活环境要求一般有以下几个方面：

一l、便利；二l、安全；三是小区管理服务的及时性l、这些必然对小区的智能化系统有特别的要求.

以上方面举例说明：

当客来访时l、小区门口的保安人员必须先与管理中心联系l、请管理中心的值班员与业主联系l、然后再由管理中心的值班人员与门口保安员联系l、通知客人是否进入l、误传口信地址不清等错误造成很多烦恼l、比如客人不满、影响物业或保安人员工作效率、造成小区车辆进入口的堵塞而可能引发争吵等等；而采用现在的技术就可以解决这些实际问题.客人来到小区的任何门口就可以直接与被访人通话l、被动访人确认后给来访者开门l、从而提升小区智能化系统的方便性、效率性及人性化；

若小区需对设备维修、停水停电、灭蚊灭鼠、发布便民信息等l、不需在每个楼梯口贴纸宣传l、只要在管理中心直接发信息l、业主在家通过可视对讲系统的点对点、点对多的短信平台就能及时掌握小区的相关信息；

现在小区的负楼层越来越高l、多个单元门的情况对组网及安全性提出了更复杂的要求l、多网合一的技术可以很好的解决此类问题；通过系统的不断的发展l、可以预定小区的服务设备及娱乐平台等等l、以上各例子均说明了业主对方便及安全性的需求是刚性的l、当然小区智能化系统必须具备外观大方、性能先进、有现代感及时代气息、以方便沟通和及时掌握社区人员的需求l、服务好社区l、以上所有这些从目前的智能化小区系统来分析只有数字系统能解决和满足.

1.2.2投资方需求

1.2.2.1全数字化小区提升项目的影响力和竟争力

诚然l、我们必须承认中邦置业集团在地产在房产界取得的骄人业绩l、在追逐时代脉搏、把握科技领先已成为提升品牌影响力的源动力时代l、例如：

华来利开发的‘圣莫里斯’由于数字化系统科技影响作用几乎一夜成名l、家喻户晓已是最好的佐证l、对地产项目来说未来的竟争是信息化的竟争.以前一个小区智能系统需要建七个网l、所需的线材繁多l、费资、费工、费时l、同时每家安防设备的系统标准不统一l、改造时所有投资都归零l、造成资源浪费l、严重者无法改造.采用“多网合一”解决方案l、不仅提升项目价值l、且投资低、便维护.

1.2.1.2选用优质产品体现投资方的文化

“力欧”高科技产品研发、生产l、其每个环节都有完善的监督、检测体制保证上市产品的超低故障率l、高质量产品降低了系统维护次数及成本l、同时也体现了投资的文化及专业.

1.2.1.3品质服务提升品牌形象

“力欧”高科技多网合一解决方案以其先进的系统集成性能及强大的管理能力l、能有效的提升智能化小区管理水平l、各种信息及时汇总到管理中心l、确保细致全面的物业服务迅速到位；同时我们拥有一批国际、国内的安防专业管理、销售、技术精英为您提供优质的项目支持服务l、更重要的是超出业内其它公司服务标准l、能为您提供即时、专业的服务l、拉近目标群体的距离l、提升投资方的项目品牌形象.

1.2.1.4科技领先体现人文关怀

“多网合一”方案以系统集成及科技领先而成为业内小区智能数字化系统的典范l、可视对讲数字化系统可以方便的实现VOD视频点播、实现双向信息发布、实现实时互联网数据交换等等充实社区人员的生活l、体现投资方的人文关怀.

1.2.1.5亲情无边、沟通无限

“多网合一”系统采用独有的数据交换处理方式l、实现小区内及广域网信息交流（IP电话）l、让您跨越其他智能化系统空间的束缚l、便于社区人员之间增进和谐感情.

1.2.1.6远程操控、运筹帷幄

“多网合一”的B/S架构l、支持社区行政管理部门发布信息l、有利于社区信息交流l、为社区提供贴心的服务l、真正做到‘运筹帷幄l、决胜千里’.

1.2.3、工程商建设需求

以前小区智能化建设的网络结构相当复杂l、（小区的可视对讲、门禁、闭路监控、周界安防、车辆管理等系统）l、不同的系统需要走自己的专用网络l、繁杂的布线系统；距离较远的则中间还需通过专用设备进行转换连接l、每个网络间互不兼容l、需要架设多个网络平台l、造成施工过程繁杂、施工周期长l、费用明显庞大；现在施工人员的流动性大l、管理难度大l、这对以后的维护带来不可估量的问题；由于各网络平台所需材料种类繁多复杂l、浪费、剩余材料的情况常有发生；

用多网合一的方式来组网l、材料单一统一l、一个小区的线材只需两类：

电源线（0.75X2l、2.0X2）l、信号线（4芯或8芯双绞线l、多芯光纤）.由于采用多网合一技术l、桥架及管道都可以简化设计.整个工程施工简单l、维护方便是工程的理想选则.每个设备的维护时间仅需要10分钟l、在管理中心的软件上有设备故障自检功能l、对问题设备自动报警l、大大减轻了维护时间l、由于施工维护简单l、对施工人员的技术培训减少l、新人容易学会工作l、不怕人员流动l、人员流动对工程商的工作不会造成任何困惑.

1.2.4、物业管理需求

传统模拟系统的不稳定性l、当模拟对讲系统构建大型系统联网时l、由于采用模拟信号传输方式l、距离超过900米时就容易出现信号传输质量问题l、占线问题l、可靠性等诸多问题.并且l、由于模拟系统联网方式复杂l、需要专业人员使用专业工具联网l、多个分区l、服务量大l、尤其是系统正式运行后l、若线路出现问题l、很难查找到原因l、往往需要几个工程师进行维护l、物业管理的开支费用因工资的增加而上升l、机器设备随着时间的推移维护费用越来越高l、由此造成的费用收不上来l、与业主矛盾加剧l、物业也想把设备故障稳定化l、要彻底排除故障就要全部更新装备l、不能保护和利用初期的布线及设备投资l、施工难度及成本可想而知.

有了小区局域网l、物业公司的管理简单了l、可以提供多方面的增值服务l、如宽带、IPTV无线宽服务等l、1000户的小区l、IPTV每月收10元服务l、一年就可以收12万l、利润可想而知；设备维修简单了l、人工费节约l、开支减少了l、业主满意了l、物业就有更多的利润率.数字化社区的运行和后期管理费用l、比普通小区低30％～45％l、这对直属于房地产开发商的物业管理公司而言l、其显著效益是不言而喻的.

1.2.5、长远实际需求

由于我们采用国际标准TCP/IP的网络体系l、可以适应未来的发展l、网络架构没有问题l、以后设备坏了l、只需换设备l、不用更换整体网络l、便于以后的扩展性.随着生活水平的不断提高l、对多网合一的需求也会越来越强烈.试想一下在家看高清IPTVl、一张小区卡不仅能实现您的身份识别l、还能提供您意想不到的便捷服务；试想当您下班回家只需轻轻刷卡l、门锁开启、电梯预约到位、车位预约停当、家居联动至您预先设置的状态等l、您有何感想……

“多网合一”系统l、除了通过终端发出报警外l、更可把报警信息通过移动网络发到您的手机上l、不论您是在家还是出门在外都能准确掌握家里的安全状况l、把老人小孩单独留在家里也能放心l、就像多了一个贴身的家庭保镖……轻松升级l、享受生活！

小区系统及各子系统之间采用纯IP网络连接、以及嵌入式系统的应用不仅保证了系统的稳定性l、更利于系统的全面或部分升级l、保证系统的先进性、扩容性……

1.3、数字与模拟产品性能对比

产品名称

对比项目

模拟系统

数字系统

产

品

整

体

对

比

通讯技术

RS485总线等

宽带网络

媒体传输技术

模拟信号

数字编解码

硬件实现

普通单片机

ARM芯片＋DSP

布线及管理成本

高

低

远程控制

不能

能

能否与Internet互联

不能

能

分期开发楼盘共用一个管理中心

不可以

可以

数据库共享

不可以

可以

用户机同用户机可视对讲

有限制

无限制

楼宇对讲

电子通告和信息发布

无

有

文字和语音广播

无

有

VOD视频点播

无

有

IP电话

无

有

IPTV

无

有

电话线接入

无

有

家居安防

少

多

监控

1路

无限制

视频存储

指定地点

任意地点

图像查询

不能

能

视频监控.

报警联动

不能

彩信邮件方式通知用户

多路控制

最多256路

若网络允许可无限制

远程录制

不能

可录制到允许的范围内

系统造价

昂贵

简约

系统扩建

难

易

大型系统建设

几乎不可能

简单

报警联动

单路、单系统联动

多路、多系统联动

家庭及周界报警

系统搭建

需报警、接警主机配合

可与其它系统对接

状态查看

只限管理中心

具有权限的所有用户

需要设备

繁多

只需报警终端

防区扩展

容量范围内

需加扩展模块

联网报警

难

易

联动控制

不能

实现多个系统设备联动

系统联动

可与监控联动

多个系统联动

一卡通门禁

产品组网

范围小

无限制

自动化

低

高

预约控制

不能

能

安全性

高

较高

系统维护难易l、支持远程维护操作性

繁琐

简易

1.4、数字与模拟系统性能对比

对比项目

模拟系统

数字系统

系统抗干扰能力

弱

强

系统占线

会

不会

系统传输距离

小区内

全球范围

系统升级

困难

容易

系统远程升级

不能

能

系统加密

困难

容易

系统数据存储

能l、占用空间大

能l、占用空间小

系统数据处理

困难

容易

系统数据交换

困难

容易

系统集成微型化

不能

能

系统组网

能l、造价昂贵

能l、几乎不需要额外的系统接入

系统占用带宽

小（4Kb）

大（64（Kb））

第二部分各系统设计概述

一综合布线系统：

综合布线系统（PremisesDistributedSysteml、简称PDS）是一种集成化通用传输系统l、在楼宇和园区范围内l、利用双绞线或光缆来传输信息l、可以连接电话、计算机、会议电视和监视电视等设备的结构化信息传输系统.PDS使用标准的双绞线和光纤l、支持高速率的数据传输.PDS使用物理分层星型拓扑结构l、积木式、模块化设计l、遵循统一标准l、使系统的集中管理成为可能l、也使每个信息点的故障、改动或增删不影响其它的信息点l、使安装、维护、升级和扩展都非常方便l、并节省了费用.目前综合布线领域广泛遵循的标准是EIA/TIA-568、ISO/IEC11801、EIA/TIATSB-67.

综合布线系统分为六个子系统：

一、建筑群连接子系统；二、设备间子系统；三、干线（垂直）子系统；四、管理子系统；五、水平子系统；六、工作区子系统.

工作区子系统提供从水平子系统的信息插座到用户终端设备之间的连接.它包括装配软线、连接器和连接所需的扩展软线l、并在终端设备和输入/输出（I/O）之间搭接.

水平子系统是由配线间至信息插座的配线电缆和工作区用的信息插座等组成.包括双绞线电缆、信息插座等.

干线（垂直）子系统是由设备间子系统、管理子系统和水平子系统的引入口设备之间的相互连接电缆组成.它是建筑物内的主干电缆、用于楼层之间垂直干线电缆的统称.

设备间子系统是在大楼的适当地方安装进出线设备和主配线架l、并进行布线系统管理和维护的场所.设备间子系统应由语音、图像、数据等各种设备及其配线设备和主配线架等组成.

管理子系统由配线间的配线硬件、输入/输出设备等组成l、每个配线间及配线间都有管理子系统.

建筑群主干子系统是通过各建筑物之间的缆线连接各建筑物之间的传输介质和各种支持设备组成的一个建筑群综合布线系统.

PDS是一套标准的配线系统l、综合了所有的语音、数据、图像与监控等设备l、并将多种设备终端插头插入标准的信息插座.即任一插座能够连接不同类型的设备l、非常灵活、实用.PDS采用模块化设计l、布线系统中固定于建筑物内的水平线缆外l、其余所有的接插件都是积木式标准件l、易于扩充及重新配置.当因发展而需要增加配线时l、不会因此影响整个布线系统l、可以保证用户先前在布线方面的投资.PDS为所有的语音、数据和图像设备提供了一套实用、灵活的、可扩展的模块化的介质通道.PDS较好地解决了传统的布线方法存在的问题l、因此l、综合布线系统取代单一、昂贵、繁杂的传统布线系统l、是“信息时代”的要求和历史发展的必然.另外l、最新推出的综合布线标准l、可以在5类双绞线上走千兆l、相应的交换设备也逐渐成熟起来l、可见从长远的角度来看l、综合布线系统可以充分地保护初期投资l、满足系统扩展的需求.

综合布线设计标准

一级标准能满足高质量的高频宽带l、综合业务数字通信的要求.

（1）每个工作区（5-10m2）至少有一个双孔或多孔8芯的信息插座.特殊工作区可采用多插孔的双介质混合型信息插孔.

（2）采用压接式跳线或插接式快速跳线的交叉连接硬件.（3）配线子系统采用5类非屏蔽双绞线、5类屏蔽双绞线、超5类双绞线、光纤或混合组网.（4）干线采用铜缆和光缆混合组网或全部采用光缆组网.（5）每个工作区对应信息插孔均有独立的水平布线电缆引至楼层配线架.

综合布线设计

适配地安装在电信出口的外面的配线子系统线缆及相应插孔1）4对100Ω非屏蔽双绞线（UTP）接入8芯信息插孔；2）2对150Ω屏蔽双绞线（STP）接入屏蔽信息插孔；3）62.5/125μm光纤线缆接入光纤标准接口；4）双介质混合型线缆接入双介质混合型信息插座.干线子系统线缆及长度62.5/125μm0.5线径100ΩUTP150ΩSTP

（1）主交叉连接至中间交接1500m300m700m

（2）中间交接至管理区500m500m500m500m（3）主交叉连接至管理区2000m2000m800m700m综合布线系统的计算机管理系统应能随时记录各种硬件设施的工作状态信息.能显示：

楼层平面图、所有硬件、设备间的位置、配线子系统和干线子系统的元件位置.

核心交换机：

S9303以太网交换机　品牌：

华为

QuidwayS9303是华为公司面向以业务为核心的网络架构而推出的新一代高端以太汇聚交换机l、是QuidwayS9300系列以太网交换机的三个型号之一l、该产品基于华为公司智能多层交换的技术理念l、在提供稳定、可靠、安全的高性能L2/L3层交换服务基础上l、进一步提供业务流分析、完善的QOS策略、可控组播等智能业务优化手段l、同时具备超强扩展性和可靠性l、广泛适用于运营商IP城域网l、企业广域网/城域网l、企业出口/核心/汇聚l、高密度千兆桌面接入l、以及数据中心l、帮助电信运营商和企业构建面向业务的网络平台l、提供交换路由一体化的端到端融合网络服务.

三平面设计

S9303在传统交换机数据转发、管理控制双平面基础上创新地增加了独立的环境监控平面l、实现对单板、风扇和电源配电模块的监控、管理和维护.业界首创的环境监控板l、采用华为自主知识产权的高集成度中控芯片l、实现硬件级的按流量动态调整功率、风扇分区控制、风扇智能调速、端口休眠技术等多项节能技术l、在提升系统性能的同时大大降低整机功耗.支持独立环境监控与网管联动l、实现全面可视化管理.

一