项目前期工作7个审批环节的办理过程及法律依据Word文档下载推荐.doc

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涉及修改土地利用总体规划且规划修改方案已经批复的，提交修改后的土地利用总体规划局部图。

11、属于《土地管理法》第二十六条规定情形、国土资源部和自治区规定的其他情形的，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要、专家论证意见。

其他项目需修改土地利用总体规划的，应提交有批准权的人民政府同意修改土地利用总体规划的批复文件。

（二）直接批复可行性研究报告的审批类项目及核准类项目提交的用地预审材料：

直接批复可行性研究报告的审批类项目及核准类项目需提交的材料包括上述第1、2、3、7、8、9、10、11项内容，还需提交经有关部门和专家评估的项目可行性研究报告（或项目申请报告）及评估意见、会议纪要。

二、用地预审的责任

（一）建设用地单位的责任

1、用地预审材料的组织及申报。

建设项目用地预审管理办法第五条规定，建设项目用地预审由建设用地单位提出预审申请。

　　因此用地预审材料的组织与申报需由建设用地单位提出用地预审申请。

2、用地预审的时机。

实行审批制的政府投资建设项目，建设用地单位应在项目建议书批复后、可行性研究报告报批前申请用地预审；

实行核准制度企业投资项目，建设用地单位应在项目申请报告上报核准前申请用地预审；

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

（二）国土资源部门的责任

1、用地预审的审批权限

　用地预审管理办法第四条规定，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

即由哪级审批（核准、备案），哪级国土资源部门办理用地预审，按自治区有关规定下放审批（核准）权限的项目同时适用这一规定。

但是，应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

应当由自治区国土资源厅负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由市级国土资源管理部门预审，并报自治区国土资源厅备案。

2、初审部门的责任

按照以上规定，初审部门为县级、市级或省级国土资源部门。

负责初审的国土资源部门按照用地预审管理办法的要求对建设用地单位提交的用地预审材料进行审查，审查的内容包括：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

　　（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

　　（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

　　（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定；

3、批复部门的责任

按照用地预审管理办法的要求按时办理建设项目用地预审，办结时间要求在材料完善的情况下20个工作日内批复项目用地预审。

自治区国土资源厅承诺，为提高行政效率，在材料完善的情况下16个工作日内批复项目用地预审，属于自治区重大项目的，10个工作日内批复项目用地预审，属于中央扩大内需项目的，5个工作日内批复项目用地预审。

三、用地预审的办理

用地预审办理的过程为：

（一）建设用地单位持申请文件和项目依据材料向用地涉及到市、县国土资源局提出预审申请。

（二）建设项目用地以市县国土资源局提供的土地利用总体规划图为地图，查询项目用地是否符合土地利用总体规划；

调查统计项目用地情况；

协商拟定补充耕地初步方案。

（三）确需修改土地利用总体规划且符合修改条件的，建设用地单位委托具备资质的机构编制规划修改方案；

国土资源管理部门按规定组织规划修改方案的听证、论证和报批。

（四）属于市县国土资源局有权预审的，市县国土资源局对预审申请材料进行审查，符合规定的，通过预审并批复；

对需要上报上级国土资源管理部门预审的项目，市、县国土资源局审查后出具意见，建设用地单位将出具的意见与预审申请材料一并报有权初审或预审的国土资源管理部门。

（五）有权预审的国土资源管理部门审查，符合规定的，通过预审并批复。

为加快建设项目用地预审办理，建设用地单位应尽早持项目的前期工作材料向当地国土资源部门查询项目拟用地情况，特别是项目与土地利用总体规划衔接情况。

如经查询项目拟用地不符合土地利用总体规划的，该项目是否符合修改土地利用总体规划修改条件，如不符合修改土地利用总体规划条件的，应另外选址；

符合修改土地利用总体规划条件的，应尽快委托有资质的技术机构编制土地利用总体规划修改方案，并提请县级国土资源部门尽快对土地利用总体规划修改方案举行听证和论证。

需报国土资源部批复用地预审、且线性工程占用基本农田面积达100公顷、面状工程占用基本农田达35公顷的，用地单位还需提供《节约集约用地和切实保护耕地》专题报告，内容包括项目建设内容和规模，项目设计过程中采取的节约集约用地、保护耕地的措施。

四、用地预审批复的法律效力

（一）相关法律法规的规定

1、《土地管理法》第五十二条规定，建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

2、《土地管理法实施条例》第二十二条规定，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：

（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；

可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

第二十三条规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地、涉及农用地的按照下列规定办理：

（二）国家相关文件的规定

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第九条规定，加强建设项目用地预审管理。

凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。

发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。

项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部部门预审意见；

没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

2、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）中规定，实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。

完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。

项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。

实行核准制的企业投资项目，项目单位向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。

完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。

项目单位依据项目核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。

实行备案制的企业投资项目，项目单位必须首先向发展改革等备案管理部门办理备案手续，备案后，分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。

3、用地预审管理办法第十五条第二款规定，未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；

不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

五、土地利用总体规划修改

项目拟用地应符合土地利用总体规划，或符合修改土地利用总体规划条件。

符合修改土地利用总体规划条件的，建设用地单位应在申报建设项目用地预审前委托有资质的单位编制土地利用总体规划修改方案和规划修改对规划实施的影响评估报告，涉及占用基本农田的，还应同时编制基本农田补划方案。

所编制的规划修改方案和基本农田补划方案需通过听证和专家论证后才能通过用地预审。

（一）符合修改土地利用总体规划的情形

1、国务院及其有关部门、中央军委及其有关部门、国家计划单列企业、自治区人民政府及其投资主管部门批准的交通、能源、水利水电等基础设施项目和矿山、军事设施等重大项目，确需修改规划的；

2、自治区重大项目确需修改规划的；

3、因安全生产、卫生防疫、环保、殡葬等特殊原因，项目用地选址有特殊要求，经组织专家和有关部门科学论证，作为单独选址建设项目，确需修改规划的；

4、国务院、自治区人民政府批准的交通、能源、水利水电等基础设施项目和矿山、军事设施等重大项目的移民搬迁集中安置点，国务院、自治区人民政府批准的政策性移民搬迁集中安置点，因遭受重大自然灾害的抢险救灾和灾后重建项目，经组织专家和有关部门科学论证，确需修改规划的；

5、靠近原厂址进行的改建、扩建、续建的工矿企业，经组织专家和有关部门科学论证，确需修改规划的；

6、经批准城市升格、县改为市、乡镇改为县城或城市街道办事处，或乡镇撤并，有关城市（镇）和乡镇功能定位提升转变，确需建设的市政基础设施、公共服务设施、公益性设施等，经组织专家和有关部门科学论证，确需修改规划的；

7、行政区划调整和经对规划实施进行评估，现行规划的批准机关认为确需对规划约束指标进行修订，对土地利用主导方向、土地利用重大布局进行相应调整的。

（二）规划修改方案的报批

规划修改方案经有资质的单位编制完成后，由项目所在县市级国土资源部门组织规划修改方案相关权利人及利害关系人对规划修改方案进行听证，并出具听证会议纪要；

另外还需由市级或省级国土资源部门组织有关专家对规划修改方案进行论证。

规划修改方案通过听证和论证后由县或市人民政府向上一级人民政府提出修改土地利用总体规划请示。

规划修改方案的批复有2种情况，即先批复规划修改方案再办理用地预审或通过规划修改方案的听证和论证后先通过用地预审，规划修改方案随建设用地材料一并报批。

1、土地利用总体规划修改方案与建设用地材料一并报批条件：

一是国务院及其有关部门、中央军委及其有关部门、国家计划单列企业、自治区人民政府及其投资主管部门批准的交通、能源、水利水电等基础设施项目和矿山、军事设施等重大项目；

二是南宁市、柳州市中心城市建设用地的急需建设、有重大影响、对选址有特殊要求的城市建设项目，确需修改规划的；

三是北部湾经济区四市及铁山港（龙潭）组团、东兴（凭祥）组团范围内的重大基础设施和产业项目；

四是污水处理、垃圾填埋项目；

五是扩大内需项目；

六是确需调整基本农田的。

2、先批复规划修改方案的情形。

一是项目拟用地位于由设区的市人民政府批准土地利用总体规划的乡镇，其规划修改方案应由设区的市人民政府批复后通过项目用地预审。

二是不符合以上一并报批条件的项目。

二建设用地报批

一、建设用地审批制度简要回顾

自《土地管理法》颁布实施以来，国家和自治区不断的在完善建设用地审批制度。

基本制度：

1999年后，采取分级限额审批；

1999后，按土地用途管制审批。

用地审批类型：

1999年以前，按具体项目逐个报批，分四级审批；

1999年以后，分单独选址和城市（村庄、集镇）批次两种类型，分国务院和省（自治区、直辖市）两级审批。

凡国家审批立项的建设项目，征地超权限的省及以下批准的建设项目，国务院审批土地利用总体规划的城市用地由国务院审批。

除此之外，由省级人民政府审批。

改进审批方式。

2007年前，对申报国务院审批的城市分批次用地，可按年度土地利用计划分批次多次申报；

2007年后，对报国务院审批的城市用地改为一年一报。

简化用地报批材料。

报国务院审批的城市用地由原来7项减少到目前的4项，单独选址项目由原规定的35项减少到10项；

报自治区审批的城市（村庄、集镇）用地由原来的13项减少到7项，单独选址项目用地由原来25项减少到11项。

二、2009年我区建设用地保障情况

（一）主动规范服务，保增长保发展成效显著。

自治区国土资源厅积极向国土资源部争取用地指标，采取联合审批、现场审批、集中审批等方式，加快项目用地用海审批，切实保障中央、自治区扩大内需重点项目、重大基础设施项目、重大民生项目、重大工业产业项目和北部湾经济区开发建设的用地用海需求。

2009年国家共下达我区新增建设用地指标14076公顷，比年初下达数9800公顷多4276公顷，增幅达43.63%；

全区各地共盘活存量建设用地4756公顷，比年初确定3000公顷目标多58%；

全年共批准建设用地766宗，批准用地面积18956公顷，是2008年的2.48倍；

批准项目用海32宗，用海面积621公顷，是2008年的1.48倍；

防城港红沙核电站、桂中治旱乐滩引水灌区一期工程等一批重大项目通过国家用地预审；

中央新增投资1000亿元、1300亿元、700亿元的扩大内需项目分别落实用地3361个、658个、124个，用地保障率占项目总数的98.56%、90.38%、89.21%，项目用地海得到了有力保障。

（二）想方设法，闲置土地清理和存量用地盘活效果明显。

2009年，全区认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，积极开展广西“双保行动”节约集约用地百日大会战，各地对存量建设用地和闲置土地进行全面清理，逐宗登记，建立存量建设用和闲置土地地台账，摸清批而未征、征而未供土地、空闲土地和闲置土地情况和原因，对闲置土地，按照“以用为先”的原则，根据闲置土地的实际情况，采取签订补充协议延长开发建设时间、责令限期动工、调整规划用途、收取闲置费、等价置换、收回土地使用权等多种方式依法分类处置闲置土地，加快对闲置土地的处置；

对存量建设用地，通过加快征地拆迁工作进度，加强土地收购储备工作，提高土地供应工作效率，积极盘活存量建设用地，增加土地有效供应，有力保障我区各类建设项目的用地。

截至11月20日，全区共清理出闲置土地554宗，面积1085.12公顷；

共处理闲置土地446宗，占闲置土地总宗数80.5%，已处置闲置土地面积506.22公顷，占应处置的46.65%。

北海、玉林、南宁、钦州等市处置的闲置土地面积最多，共占全区的66.5%；

柳州、钦州、防城港、玉林、崇左等市清理出来的闲置土地已经全部进行处置。

截至2009年底，全区共盘活存量建设用地4771.64公顷，占全区土地供应总量的61.57%。

（三）积极主动服务，创新用地审批制度。

一是加强沟通，主动对接，摸清项目用地情况。

对全区14个市未落实用地的扩内需项目进行逐个摸底对接，了解项目涉及用地有关情况，落实专人对列入重点建设项目做好跟踪服务工作，指导项目业主做好相关前期工作，同时主动请求自治区发改委、经委等项目主管部门提供项目清单，以便加强服务指导。

二是进一步完善建设用地审批制度。

在制定出台了《关于改进和加快我区建设用地报批工作的通知》的基础上，进一步改革审批方式，采取常规审批和现场审批相结合的方式加快审批速度，提高审批效率。

同时与自治区发改委等部门建立联合审批机制，在项目核准阶段同步开展用地预审等工作。

三是进一步规范先行用地审批。

为规范先行用地报批管理，确保符合先行用地条件的建设项目依法依规用地，我厅进行专题研究，进一步明确了可申请办理先行用地的项目条件和办理先行用地的有关要求等，保证了项目按期开工。

四是坚持以用为先的用地政策，积极进行区位调整。

为规范自治区批准区位调整用地报批工作，确保符合区位调整条件的建设项目依法申请用地，我厅进一步明确了申请自治区批准的区位调整建设用地条件、报批材料要求和审查报批的程序。

三、建设项目用地审查报批

为进一步增强土地调控能力，依法及时保障各项建设用地，2007年以来，部和自治区均对建设项目用地审查报批工作均进行了改进，国土资源部先后下发《关于调整报国务院批准建设用地审批方式有关问题的通知》、《关于改进报国务院批准建设用地审查报批有关问题的通知》和《国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号）。

我厅也根据国土资源部的调整和改进用地报批精神，相应地对依法由自治区审批的建设用地报批工作进行了调整和改革，先后印发了《关于规范管理严格建设用地报批工作有关问题的通知》、《关于改进和加快我区建设报批工作的通知》。

（一）改进用地报批工作背景

一是解决现行建设用地审查制度存在的主要问题，满足提高审批效率的要求；

二是深化土地审批制度改革，转变政府职能，强化省、市级政府责任和加强监管的要求；

三是适应国家扩内需、保增长形势，保障重点工程建设用地的要求。

（二）改进用地报批思路和重点

一是在现有法律框架下，加强宏观调控，严格用途管制，严控用地规模；

二是按照转变政府职能要求，合理设置事权，强化部门监督管理职能，加大省、市级政府和国土部门的责任；

三是科学设置各级审查内容，合理优化设置建设用地审批环节和事项，提高审批效率；

四是为经济建设提供服务，保障扩大内需项目用地，促进经济社会平稳较快发展。

（三）改进用地报批的内容

此次改进建设项目用地审查报批工作，是在现有法律框架下，优化程序，减少报件，明确责任，提高效率，同时做到依法依规，严格规范，进一步体现积极主动服务，严格规范管理的要求。

具体来讲，是从用地申报、呈报、论证、组卷等程序和环节入手，分别体现五个特点：

一是早介入，即加快建设项目用地报批前期工作，提前做好基础性工作。

以申报国务院审批的单独选址项目用地为例：

1、在初步设计阶段：

市、县国土资源管理部门就要提前介入，了解项目用地情况，做好用地报批准备；

2、受理建设单位用地申请后：

及时开展建设项目用地勘测定界、土地权属调查等基础工作；

3、在建设用地报批前：

市、县履行征地批前程序。

就征地位置、面积以及补偿标准、安置途径等拟订征收土地方案，按规定履行征地报批前告知、确认和听证程序。

二是快呈报，即及时呈报建设项目用地。

1、市、县国土资源管理部门对具备申请用地条件、完成用地报批前期工作的项目，应及时按规定申报用地。

地（市）和省级国土资源管理部门要抓紧审查，逐级呈报用地。

2、允许分段报批。

公路、铁路等线性工程，根据工程前期准备进度，先行具备用地报批条件的，在不改变原有用地审批权限的前提下，可以地（市）为单位分段呈报国务院批准用地。

3、扩大先行用地范围，及时办理先行用地。

（1）通过部用地预审的能源、交通、水利水电、军事国防等建设项目桥梁、隧道、特殊地基处理等控制工期的单体工程，可以申请办理先行用地。

（2）保障扩大内需用地：

按照部《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》（国土资发〔2008〕237号），以下用地可以申请办理先行用地：

Ⅰ.新增中央投资计划建设项目的控制工期的单体工程，以及有工期要求或受季节影响急需开工工程的用地；

Ⅱ.依法须由国务院批准用地的地方批准（核准）建设的民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建项目，不占用基本农田的控制工期的单体工程。

三是先论证，即提前做好建设项目用地论证。

1、对省级国土资源管理部门要求：

要对报国务院批准的用地严格审查把关，按照有关规定，切实做好实地踏勘和专家论证工作。

体现严格保护耕地尤其是基本农田，节约集约用地。

2、部开展论证范围：

（1）依法须由国务院批准的地方批准（核准）建设项目，公路、铁路、管道等线性工程申请占用基本农田超过100公顷、面（块）状工程申请占用基本农田超过70公顷的用地；

（2）通过部用地预审需报国务院批准用地的建设项目，因设计方案调整等原因,用地报批规模超出预审控制规模10%的。

3、申请用地论证阶段：

在项目初步设计论证阶段，省级国土资源管理部门可向部提出申请，提前开展用地论证工作。

四是减报件，即简化建设项目用地报批材料。

1、在优化审查报批程序的基础上，简化报国务院批准的单独选址建设项目用地报部审查材料，从35件减少到10件。

简化后纸质材料6件，电子数据4件。

2、规范建设项目先行用地申报要求。

纸质材料5件，电子数据1件。

3、为加强建设用地监管，增加建设项目用地补充耕地地块边界拐点坐标和补划基本农田地块边界拐点坐标。

五是定责任，即明确各级国土资源部门用地审查责任。

1、市、县国土资源管理部门承担建设项目用地的基础性审查，对审查情况和申报材料的真实性负责。

、

（1）受理建设用地申请，审查申请用地条件；

（2）核实申请用地的权属、地类和面积；

（3）履行征地报批前告知、确认、听证程序；

（4）组织报件，向上级国土资源管理部门报告审查情况。

2、省级国土资源管理部门进行实质性审查，对审查内容和结论的真实性、合法合规性负责。

审查内容主要包括：

（1）用地规划计划和预审意见落实情况：

用地是否落实预审意见、符合土地利用总体规划、纳入土地利用计划，涉及规划调整是否符合有关规定；

（2）申请用地现状：

用地是否确权登记、地类和面积是否准确；

（3）土地利用和供应情况：