中原晋江万达广场项目开盘报告Word文件下载.docx
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基本概况
项目地点
晋江世纪大道
经济指标：
整体
土地面积
总建筑面积
建筑密度
容积率
绿化率
住宅套数
建筑限高
公摊率
253亩
85.333万㎡
≤60%
≤5.0
≥15%
--
180m
项目效果图
本次推售房源
1#、2#、3#
预售许可证
（晋）房预售2011第17号
二、项目配套
1、周边配套
Ø
教育：
晋江一中
医疗：
晋江中医院
2、自身配套：
酒店、高档名牌商店、电影城、高级写字楼、会议中心及部分高级公寓
三、本次推售产品分析
开盘时间：
2011.6.25
开盘地点：
晋江国际荣誉酒店
推出房源：
1#、2#、3#（534套）
1、户型配比及户型去化
户型
面积（㎡）
套数
套数比
去化套数
去化率
二房
90.08-99.06m²
㎡
207
39%
79
38%
三房
117.5-146.73m²
327
61%
106
32%
合计：
534
100%
185
35%
四、销售价格
指标
房源
起价
均价
最高价
层差
实收均价
备注
1#
7315
8442
9145
21/43/64/107/171/193/236/257/321/321
2#
7376
8502
9221
3#
7395
8726
9453
8617
8200
优惠措施
1.一次性95折，按揭98折
2.VIP享受99折
3.同名购买2套以上98折
4.团购5套以上享受99折
5.老客户或老客户家属购买享受99折
6.3天内按时签约享受99折
以上优惠可以累加计算，但3和4不能累加。
点评：
楼盘均价已经高出市中心，甚至比晚一天开盘的“翰林春天”高出500元以上，但由于目前周边和自身配套尚未成形，满足不了目前市场真正的自住刚需客户需求，性价比又远高出市场能接受的范围；
导致很多客户分流到翰林春天等其他项目。
五、销售情况
1、整体去化：
185套，去化率35%
2、楼栋去化：
楼栋
总套数
去化户型
合计去化
116
58
22
40
34%
18
12
31
27%
19
302
91
45
114
211
69
合计
3、楼层去化：
主要畅销楼层集中在8~22F，8F以下及23F以上楼层相当。
去化点评：
整体去化率较低，仅为35%；
楼栋去化最好是3#楼王，靠小区内部，占整体去化的62%，并且3#中去化最好的是3单元、11单元，此两单元都是133-144㎡的大三房户型，一来看出本次购房还是以自主需求居多；
二来晋江人喜欢大户型；
三来喜欢较安静、视野较好的位置；
另外优质户型也最受青睐，楼王中3单元户型最好，它和5、8、9单元除了户型外其它条件都相当；
再者说明晋江客户对产品本身的综合品质要求还是比较高，对产品品质的认知还是比较成熟。
因此制定价格时可以适当拉大优质户型的差价。
六、户型鉴赏
面积：
96㎡
户型特征：
户型方正，动静分区；
功能分区合理；
大面积飘窗，视野开阔，高附加值
双阳台设计，休闲、生活两分离
动静分区；
南北通透，空气流通；
餐厅、厨房分离太远；
122㎡
结构方正，功能分区清晰合理；
双阳台设计，生活自然舒适；
卧室大飘窗设计，采光通风好
只有一个卫生间，资源有限
134㎡
客厅及双卧室朝南设计；
动静分区、干湿分离；
主卧门直接开向客厅，私密性差；
主卧面积尺度大，但也造成一定空间浪费
135㎡
南北通透，功能分区清晰合理
卧室大飘窗设计，采光视线好；
入户后走廊浪费面积大
卧室直接设在入户门旁边，私密性不好
143㎡
大面积阳台，舒适高品质；
户型方正，南北通透
动静分离，干湿分离；
配有入户花园，户型品质得到提升；
户型空间尺度大，舒适宽敞；
经典三房户型，综合指标好
整体户型朝向较好，凸窗、阳台面积大是一大亮点，产品附加值高，但真正称得上经典的户型只有G户型。
七、开盘现场
1、开盘流程
流程表
选房须知
2、现场
现场采用凭卡入场，有效将客户和“非准客户”区分开，但办卡没有设置门槛，也产生了很多无效号。
现场把关也不够严，后面还是进去很多同行，现场的冷清状况还是暴露无遗。
此次开盘折扣较多，特别优惠老客户、“老带新”及一次性付款客户，最高累计可以享受9折优惠，充分挖掘客户并加速回流资金，缓解目前众多开发商共同面临的资金紧张现状。
八、客户分析：
当天实际办卡有效客户约350组，与推出的500套房源相比蓄客明显不足，当天客户多数为晋江石狮本地人，并且年龄集中在30-40岁，主要为改善性需求。
但晋江当地人多数为企业家，经济实力强，目前住房以自建房占多数，面积都较大，因此对住房面积、住房环境要求较高。
比较害怕喧闹，不喜欢住在过多商业集中的地方；
另外还不大习惯住在人口密度太高、太过拥挤的小区，特别排斥压抑，因此会比较喜欢住高楼层，视野开阔。
而万达此次推出的户型集中在90-143㎡，而且不是精装修，相比其他项目的产品并没有太多优势。
九、营销节点
时间
主题
2011.4.28
一期商业开盘
盛大开盘
2011.6.12
举办业主答谢会
2011.6.18-6.19
海峡都市报、福房网组织专车看房活动
开盘
国际荣誉酒店
一十、报广投入情况
日期
主要推广内容
媒体
版面大小
2011-6-10
火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143M²
限量推售
晋江经济报
整版
2011-6-14
海峡都市报
2011-6-16
石狮日报
2011-6-17
泉州晚报
东南早报
2011-6-22
开盘倒计时，抢购城市中心生态豪宅90-143M²
2/3版
2011-6-23
2011-6-24
晋江万达首批品质豪宅盛大公开90-143M²
晋江万达首批品质豪宅盛大开盘90-144M²
围绕本次开盘的报广频率还是比较大，而且范围广，涵盖晋江、石狮、泉州市区等五大主流报纸，报广结合3个重要节点展开，依次是业主答谢会、看房活动及开盘，加上户外密集的广告，宣传还是比较到位。
而本次开盘与上次商业部分开盘隔了2个月，蓄客时间还是比较充裕。
一十一、总结
晋江万达广场住宅首期开盘与商业部分热销形成较大反差，说明客户普遍看好本项目的投资价值特别是商业；
对住宅部分投资还是缺少信心，而对于自住需求客户来说产品本身与市场的喜好还是偏差太远，一来该项目住宅容积率大，景观环境一般；
二来虽然自身配套好但现有配套较差，组团的现有社区氛围还未形成；
三来本项目周边大品牌开发商在建项目云集，品牌优势被淡化，后期同质化商品供应量较大，市场可选择空间大，且目前住宅观望氛围本来就较浓厚；
另外本项目价格又比较高，高出市中心项目均价。
综合上面因素，导致最后开盘的冷场，打破万达历来自称的热销神话。
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