德成皮肤病研究所项目建议书.docx
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德成皮肤病研究所项目建议书
德成皮病研究所项目
项目建议书
第一章项目总论
§1.1项目背景与概况
§1.1.1项目名称及投资
德成皮病研究所项目
项目投资：
5000万元
§1.1.2项目承办单位
德成皮病研究所
§1.1.3编制依据
1、相关项目建设的方针政策，国家医疗卫生的规范，标准。
2、国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项目。
3、价值工程理论相关手段和方法。
4、安宁太平新区规划。
§1.1.4项目提出的理由
Ø我国及医疗卫生产业发展空间巨大。
我国医疗卫生发展速度极快。
目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。
在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
1999年以来，居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增长，目前居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。
Ø机遇和挑战并存。
目前，国内研究所的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。
虽然外资及民营研究所目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的研究所数量不能满足社会的需求，高水平研究所病房经常处于一种超负荷运转的状态，市目前已建成和正在申报的高档次研究所正如雨后春笋般纷纷涌现。
Ø即濮阳研究所地域狭小现状。
很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进行。
可用地的枯竭是制约研究所发展的主要因素，另寻地点建设研究所势在必行。
Ø项目建设的优越性
研究所建设具有三大优越性。
第一，研究所建设能够拓展地域，使得研究所的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前德成研究所的局促和紧张局面；第二，研究所的建设，对于德成研究所的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和医疗康复环境。
Ø地点选择的考虑
由于研究所的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满足要求，经过多方寻找、比较，认为中原路办事处是比较理想的地点。
原因有四个方面。
第一，濮阳市华龙区中原路办事处距离市中心仅2公里，交通便利，生态环境优美，是研究所建设的理想地点；第二，新的濮阳市城市规划和太平片区规划具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑，研究所的建设成为了片区发展的良好组成；第三，将来在面向整个的同时，服务于就近10万以上人口，提高了片区的经济和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建设富有特色的、和谐的新城区的重要部分。
Ø公共支持的考虑
研究所建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。
中原路办事处规划和建设条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为“医疗康复的后花园”。
§1.1.5项目拟建地点
濮阳市华龙区绿城绿与历山路交汇处
§1.1.6项目预期目标
2015至2017年在中原路办事处用30亩左右土地，完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，生活配套，绿化建设为一体的现代综合研究所。
在此基础上，形成以本所为核心，辐射周边新城区10万以上消费者，重点学科服务全市，以医、学、研一体化提升德成皮肤病研究所科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
§1.1.7项目建设条件
Ø交通
本项目的拟建地点在中原路办事处核心位置，地块为平原，华龙区区内主干道为双向8车道（现已建成），高速公路距离研究所仅十分钟路程，交通方便。
Ø供电
项目建成后需用电量为千伏，距中原路办事处十公里范围内的结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。
Ø供水
项目建成后日用水量为吨，中原路办事处内地下水资源也很丰富（开井后可达到1000立方米/日的出水量），从发展来看，用水可满足要求。
Ø基础设施
项目地位于太平新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向8车道（现已建成）。
Ø环境
优美宜人，绿色、生态、环保。
Ø环保
生活污水可以直接排放到附近的污水排放沟道内，医用污水将按国家环保要求进行治理，达到标准后才排放。
§1.2研究结论
本项目在充分调查研究的基础上，进行了反复论证，结论如下：
Ø社会经济、政治状况运行良好，宏观投资环境优良。
Ø通过详细的市场调查证明，研究所的建设可以得到市场的支持，处于良好的时机。
本项目的实施，可以借此引进目前国内外一些高、精、尖的技术比较成熟的新的医疗服务项目，技术人才同步引进，对提高研究所的服务技术，学术水平都将起到积极的作用。
项目拟建地点距市区很近，交通方便又地处风景区，景色宜人，极其适合治疗、康复、疗养，安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所。
Ø区域规划具有前瞻性，满足未来发展的需要，各项建设条件具备。
Ø本项目将德成皮肤病研究所的品牌效应和华龙区的相应优惠政策相结合，可以取得较好的社会效益和经济效益，通过财务分析可以看出这个结果。
Ø通盘考虑，本项目具有建设的积极意义和切实的可行性。
§1.3主要技术经济指标表
Ø总占地面积19800平方米
其中：
建筑用地面积10330.3平方米
道路及停车场占地面积9664.5平方米
绿化覆盖占地面积6663.2平方米
Ø建筑利用系数60%
Ø绿化覆盖率25%
Ø总建筑面积89269平方米
本项目财务评价：
Ø投资回收期15.77年；
Ø财务净现值为：
1817.41万元
Ø财务内部收益率为：
8.11％
§1.4存在问题及建议
Ø本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。
本项目的特点是具有较高的社会效益，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。
Ø本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后研究所的扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应保证发展的需要。
Ø本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和自身发展。
Ø本项目地域目前还无法与市核心区域相比，地块各项基础配套设施的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，市及安宁的宣传认知也需要时间。
Ø研究所自身院本部和研究所要形成资源共享、优势互补的格局，研究所的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。
第二章项目投资环境与市场研究
§2.1投资环境分析
由于德成皮肤病研究所的服务覆盖范围为全市，甚至可以达到全省，所以从大市的角度来加以分析。
§2.1.1国家政治经济形势及有关政策
1、中国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。
2、城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。
§2.1.2市及区域经济社会情况
1、经济发展状况
2006年市经济保持了较快的发展势头，是近7年来发展最快的一年。
市国民经济增长快速，经济实力进一步增强。
全年实现生产总值（GDP）942.14亿元，比上年增长12.0%。
地方财政收入85.6亿元，增长36.1％，人均生产总值18744元，比上年同期增长2392元，增长10.9％。
三次产业格局呈现二三一特征。
第一产业完成增加值66.31亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值453.92亿元，增长14.6%；第三产业完成增加值421.91亿元，增长10.5%。
一、二、三产业增加值比重为7.0：
48.2：
44.8。
生产总值占全省的32%。
2006年，市年末总人口预计504万人（户籍数）。
城镇居民人均可支配收入达9046元，扣除物价上涨因素，比上年增长7.2%，城镇失业率控制在2%以内。
2006年完成生产总值76.58亿元，增长28.6%，人均生产总值28704元。
实现财政总收入12.95亿元，增长27.0%；其中，地方财政收入5.66亿元，增长40.7%。
城镇居民人均可支配收入9478元，农民人均纯收入3487元，扣除物价上涨因素，分别增长7.6%和6.3%。
国民经济主要指标在2000年的基础上翻了一番，市域经济实力进一步增强。
2、区域经济发展特点分析
从的定位体系来看，最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是面向省内外，最突出的城市魅力是都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的高原生态旅游城市。
从市近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了市的特点。
3、政策环境
保持招商引资的良好态势。
以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工程和重点项目资源库，做好项目储备和包装。
安宁加快产业发展。
已做好太平新区规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。
做大房地产业。
抓住新建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，以建设后花园为目标，大力发展太平新区房地产业。
所有这些条件，都为德成皮肤病研究所太平研究所的建设提供了良好的政策条件。
§2.2市场分析
§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。
在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为１３％（健康支出要高于收入增长的幅度），因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。
由于我国研究所是具有一定福利性质的社会公益事业，我国研究所大部分是全民所有制研究所，即国家所有制形式。
国家在1994年颁布的《医疗机构管理条例》中，已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。
从2000年2月的《关于城镇医药体制改革意见的通知》到8月共出台的13个配套文件，包括：
城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造了较好的政策环境。
§2.2.2濮阳市医疗市场现状
1、濮阳市医疗机构现况
濮阳市的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快，已成为全省的医疗中心。
2004年地区卫生机构合计2072家，其中研究所197家，卫生技术人员31660人，其中医生14324（执业医师12812人，执业助理医师1512人），卫生机构床位数合计27104张，其中研究所占80.27％。
目前濮阳市医疗机构中，政府非盈利研究所占主导地位，它们的医疗水平代表了乃至最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的研究所（如德成皮肤病研究所和医学院附属研究所同时还承担着医学科研和教学任务。
民营专科研究所目前只是医疗市场的一种补充，尚无条件较好的中外合资大型综合型研究所。
非国有研究所医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性研究所，所占市场份额很小。
虽然医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的研究所数量仍不能满足社会的需求，高水平研究所病房经常处于一种超负荷运转的状态，如德成皮肤病研究所和医学院第一附属研究所的病床使用率均在100%以上。
同时，1999年以来，居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比较增长，现在居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。
§2.2.3医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题
现有研究所医生的薪资根据研究所具体情况和医生级别的不同而不同。
医务人员级别依次为：
医士、医师、主治医师、副主任医师、主任医师（教授）等。
如果类似医学院第一附属研究所（云大研究所）这样的研究所级别，主治医师月薪至少2500以上，副主任医师以上级别月薪3000-4000以上。
大型综合性研究所副主任医师以上级别，到私营研究所年薪达十几万以上，还有相应股份。
私营或合资研究所医务人员薪资应高于政府研究所1/3以上。
对于医疗人员，政府规定在中国设立的合资研究所的医务人员要本地化；而从市场的角度来看，本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高。
§2.2.4关于医保定点问题
医保定点对于大型研究所的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行审批的时候，首要审批的是该研究所是否属于非盈利性研究所，这主要是因为非盈利研究所的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性研究所的医疗价格，这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。
民营或合资研究所在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。
商业医保灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。
但市场调查的数据显示，被调查者在选择研究所时，考虑医保的比例是很小的。
一方面，目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限，老百姓不大会期望医保会给他们带来多大的实惠；另一方面，目前的医保制度很大程度还只落实到机关、国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位，医保制度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生。
基于以上原因，老百姓在选择研究所就医时，对医保的敏感性比较低。
但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖性会越来越强，医保条件也将成为消费者选择研究所的主要影响因素之一。
§2.2.5研究所消费新口味测试
从市场调查数据显示，所调查的大部份家庭及个人表示需要在设置中外合资研究所，他们认为“一流的医疗技术”、“一流的环境”、及以“星级酒店式的服务”比较能够吸引他们。
同时大多数被访者认为，在这样的研究所就医，医疗费用可以比普通研究所高出10%-20%甚至更高。
这也显示出一直存在着较大一群高端医疗消费市场的消费者，随着社会经济的发展，这群消费者的数量也会逐渐增加。
通过数据报告交叉分析我们可以看出，需要此研究所并愿意来此就医的消费者的特征是：
已婚，个人月收入在800元以上，家庭收入在2000元以上，交通工具以摩托车或私人汽车，年龄从主要是45岁以下，学历以高中/技校/和大学本科级以上的消费者。
按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准，市研究所床位配置标准为每千人口３．６４－４．９７张。
以此测算，今后３－５年内，德成皮肤病研究所研究所病床设置最低限为760张，不论其辐射范围，仅此才能适应当地人口的医疗服务需求。
§2.2.6研究所的假设（定位）建议
根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为德成皮肤病研究所的定位应该是：
Ø立足于华龙区，面向中高收入人群的综合性现代研究所，具有较高的科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的高层次研究所。
Ø拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。
Ø拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。
Ø尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补医疗市场上的空白。
第3章建设规模与项目华龙条件
§3.1建设方案
2015至2017年在中原路办事处用30亩左右土地，完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，生活配套，绿化建设为一体的现代综合研究所。
在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区10万以上消费者，重点学科服务全市，以医、学、研一体化提升德成皮肤病研究所科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
§3.1.1方案描述
Ø项目逐步建成后，可形成如下规模：
建成满足日500人次的门诊部
建成500床左右的住院部
建成研发中心（附属40床）。
建成各类手术室5间。
建成培训中心及相应配套设施。
建成后勤辅助设施。
建成满足研究所及院本部使用要求的生活设施及配套设施。
Ø项目实施相关问题
1、院区交通情况
建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施，规划中道路与停车场一起约占用地面积的25%。
2、院区内的绿化
为了使研究所的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在25%
3、电力设施
研究所建盖50平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用的不同需要。
临床线路为铜芯塑料线穿难燃PVC塑料管。
新院安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。
防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。
4、消防系统
研究所是一级消防单位，研究所的内外都严格按国家要求敷设消防系统。
Ø项目实施步骤
§3.1.2指标
1.3主要技术经济指标表
Ø总占地面积19800平方米
其中：
建筑用地面积10330.3平方米
道路及停车场占地面积9664.5平方米
绿化覆盖占地面积6663.2平方米
Ø建筑利用系数60%
Ø绿化覆盖率25%
Ø总建筑面积89269平方米
§3.2项目现状概况
§3.2.1地点与地理位置
濮阳市华龙区中原路办事处
§3.2.2占地面积
本项目占地30亩。
项目建设用地将由项目华龙建设单位按国家和地方有关规定办理手续。
§3.2.3现有土地状况
规划市政配套条件完善。
水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已完成规划方案并正在实施，随着项目的华龙建设，各种市政条件将同步落实。
本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。
完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件
§3.3项目建设条件
§3.3.1地形、地貌
华龙区核心，地形为平原。
§3.3.2工程地质、水文条件
根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范
§3.3.3环境条件
Ø位于中原路办事处核心位置，优美宜人，绿色、生态、环保。
§3.3.4区域性规划
规划和建设条件良好，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为“医疗、康复的后花园”整体提升该片区的核心竞争力
§3.3.5交通条件
研究所10公里范围内有高速公路，交通十分便利。
研究所所处的华龙区主干道为双向8车道，现已建成。
研究所内道路全部新建，不足之处是距离市和濮阳市核心都有一定距离。
§3.3.6社会环境
地处华龙区中心，社会秩序优良。
§3.3.7法律环境
濮阳市和太平的招商引资政策有利于项目开展。
§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等
Ø交通
本项目的拟建地点在中原路办事处核心位置，地块为平原，华龙区内主干道为双向8车道（现已建成），高速公路距离研究所仅几分钟路程，交通方便。
Ø供电
项目建成后需用电量为千伏，距中原路办事处十公里范围内的结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。
Ø供水
中原路办事处地下水资源也很丰富（开井后可达到1000立方米/日的出水量），从发展来看，用水可满足要求。
Ø基础设施
项目地位于华龙区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向8车道（现已建成）。
§3.3.9施工条件
地处华龙区主干道旁，施工便利。
第4章机构设置
§4.1机构设置标准
根据1994年9月2日卫生部发布的《医疗机构基本标准（试行）》的有关规定，结合太平新区20~30万居住人口的城规，按每千人口３．６４－４．９７张的比列，规划太平研究所病床数760张，门诊量为2500人/日。
另外，根据研究所发展的需要设置科研中心、教学培训中心；依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复公寓；由于太平新区是新建社区，各项生活基础设施都不具备，为了使医护人员和前来就诊的广大德成皮肤病群众能有一个良好的诊治、康复环境，本着“配套先行，生活先行，筑巢引凤”的观念，配套了专家公寓、生活服务中心和相关后勤保障系统。
§4.2机构设置
§4.2.1总体介绍
研究所设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心、教学培训中心、保健康复中心、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保障系统。
§4.2.1重要科室
Ø研究所临床科室设置：
急诊科、皮肤科、血液内科、普外科、中医科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、麻醉科、康复科。
医技科室设有药剂科、检验科、放射科、病理科、输血科、核医学科、理疗科、消毒供应科、病案室、营养部、临床功能检查室，临床检验中心、医学影像研究中心、围产医学遗传诊断中心，肝胆外科研治协作体、中西医结合第一临床研究基地。
第5章投资估算与资金筹措
§5.1、项目总成本
§5.1.1、项目总体经济技术指标
本项目由德成皮肤病研究所建设，项目总用地面积30亩。
根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。
项目建设现代化综合医疗服务体，总建筑面积89269平方米。
§5.1.2、项目工程进度估计
§5.1.3、项目投资构成
项目的总投资主要包括以下几项：
（1）土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用；
（2）建造费用（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、华龙期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用）；
（3）不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的5％；
（4）手术室建造（由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用）；
（5）设备购置费用
§5.1.4、项目投资估算
§5.1.4.1、土地成本
土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用。
本项目华龙商获取土地单位成本约为7万元/亩，1300亩合计为9100万元。
§5.1.4.2、建造费用
这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。
项目建造费用约为57256.27万元，以229269平方米的建筑面积计算，约合2497.34元/平米，详见下表。
§5.1.4.3、不可预见费
由于建设周期较长，为建造费用的5％，合计为162.81万元。
§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）
5间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为600万元。
§5.1.4.5、设备购置费用
根据三级甲等研究所常规设备购置标准，平均每床位为1.33万元。
§5.1.4.6、项目投资与筹资计划
本项目投资的资金来源是企业自有资金。
§5.1.5、项目投资成本汇总
§5.2、项目收益部分预期
§9.2.1、收入预期
建成后，项目收入随时间增长而增长，根据太平新区的规划进度，按华龙和地块成熟度来估计，10年后，即2022年，项目取得满额年收入。
§9.2.2、项目经营税费估算
本项目为研究所，具有特殊性，不考虑经营税费。
§9.2.3、完全建成后年支出预期
§5.3、项目财务评价
§5.3.1、静态评价
对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增加而增加，所以采用投资回收期法较为合理（由于研究所经营的特殊性，不涉及税收）。
经过测算，本项目的投资回收期为15.77年。
§5.3.2、动态盈利能力分析
动态评价分析法是考虑资金的时间价值的分析方法。
主要评价指标有：
财务内部收益率（FIRR）指标和财务净现值（FNPV）指标。
根据前述数据，由于本项目侧重于长期的社会效益，故取50年测算结果如下：
Ø财务净现值（万元）（I=8%）为：
1817.41万元
Ø财务内部收益率为：
8.11％
财务净现值（FNPV）是指按事先规定的基准贴现率I0将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。
是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，
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